柏某某
洪小樂（湖北新天律師事務所）
胡道海（湖北新天律師事務所）
荊門市吉某置業(yè)有限公司
姚青山（湖北法之星律師事務所）

上訴人（原審原告）柏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省荊門市人。
委托代理人洪小樂，湖北新天律師事務所律師，特別授權代理。
委托代理人胡道海，湖北新天律師事務所律師，特別授權代理。
被上訴人（原審被告）荊門市吉某置業(yè)有限公司。
法定代表人陳廣國，該公司總經理。
委托代理人姚青山，湖北法之星律師事務所律師，特別授權代理。
上訴人柏某某因與被上訴人荊門市吉某置業(yè)有限公司（以下簡稱吉某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人柏某某的委托代理人洪小樂、胡道海，被上訴人荊門市吉某置業(yè)有限公司的委托代理人姚青山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案當事人上訴爭議的焦點在于:柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經成立以及吉某公司在本案中是否應承擔違約責任。
一、關于柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經成立的問題。
柏某某認為，其與吉某公司已于2012年9月17日簽訂了編號為0046271號的商品房買賣合同，該合同對買賣標的物、單價、總價及付款方式、違約責任等進行了約定。吉某公司認為，其未與柏某某簽訂過商品房買賣合同，雙方僅于2012年9月3日就訴爭1410號商品房口頭達成購房意向性協(xié)議。
本院認為，柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同未成立。理由:
1、《中華人民共和國合同法》第十條 ?中規(guī)定，“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式”。第三十二條 ?規(guī)定，“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”。同時，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條 ?中規(guī)定，“房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同”?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第二十八條 ?中規(guī)定，“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同”。本案中，柏某某舉證的編號為0046271號的商品房買賣合同復印件尾部“出賣人”一欄空白，無吉某公司的簽章，亦無吉某公司法定代表人或委托代理人的簽字。且吉某公司在本案中亦否認其與柏某某簽訂過書面形式的商品房買賣合同。據(jù)此，編號為0046271號的商品房買賣合同復印件不能證明柏某某與吉某公司簽訂的書面形式的商品房買賣合同已經成立；
2、《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。該法第三十七條 ?規(guī)定，“采用書面形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方履行主要義務，對方接受的該合同成立”。本案中，柏某某舉出2012年10月11日的收款收據(jù)來證明其與吉某公司之間成立事實上的商品房買賣合同關系。根據(jù)查明的事實，該收款收據(jù)所涉及的174479元款項系2012年9月3日由柏某某分兩筆以轉賬方式匯入吉某公司賬戶，柏某某的轉賬付款行為發(fā)生在2012年9月17日前，且柏某某已經支付的款項174479元僅占雙方當事人于2012年9月3日口頭商定的商品房總價款587557元的30%，柏某某的付款行為不構成已經“履行了主要合同義務”。柏某某認為其與吉某公司之間成立了事實上的商品房買賣合同的證據(jù)不足。
二、關于吉某公司在本案中是否應承擔違約責任的問題。
經查明，柏某某在一審中起訴認為，吉某公司“一房二賣”的行為有違誠實信用原則，且采用欺騙的手段與之重復簽訂合同，給其造成一定的經濟損失，致其無法實現(xiàn)買房居住的目的，故吉某公司應返還購房款并按照銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，并按房屋市場溢價每平方米500元的標準賠償其經濟損失62800元。吉某公司認為，其與柏某某之間僅存在口頭商品房買賣意向性協(xié)議，未成立正式商品房買賣合同，在雙方協(xié)商買賣商品房事宜過程中，吉某公司并未隱瞞真實情況，不存在締約過失責任，對柏某某預付的購房款，吉某公司可以隨時退還，但吉某公司不應承擔任何賠償責任。
本院認為，合同成立并生效是合同法上的責任得以成立的前提。合同訂立過程中的洽商階段可產生先合同義務及締約過失責任。合同成立但歸于無效或被撤銷時可產生締約過失責任；合同成立并有效，當事人違約時產生違約責任。本案中，雙方當事人均有買賣訴爭商品房的意愿，且就此開展了訂立商品房買賣合同的洽商活動，但最終在雙方當事人間，正式的商品房買賣合同未成立，僅成立了口頭的商品房買賣意向性協(xié)議。本案中，柏某某未舉證證實，在其與吉某公司洽商買賣訴爭商品房期間，吉某公司存在將訴爭商品房“一房二賣”及故意向其隱瞞訴爭商品房已被法院查封的事實的欺詐行為存在。同時，雙方當事人之間的商品房買賣合同并未成立，柏某某要求吉某公司承擔違約責任的合同基礎不存在，故原判駁回柏某某要求吉某公司按房價市場溢價每平方米500元的標準賠償其損失62800元的訴訟請求并無不當。
另外，柏某某起訴要求吉某公司按銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，因吉某公司在本案中無需承擔違約責任，原判駁回柏某某的該項訴訟請求，并無不當。但鑒于柏某某已向吉某公司賬戶匯入174479元的預付購房款，該款項必然產生法定孳息，而吉某公司亦無正當理由應獲取該孳息。根據(jù)公平及誠實信用原則，吉某公司除應向柏某某退付174479元的預付購房款外，還應返還自2012年9月3日起至其實際向柏某某退付174479元之日止該筆預付購房款所產生的法定孳息，該法定孳息以中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算孳息總額為宜。
綜上所述，原判認定基本事實清楚，但實體處理不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第四條 ?，《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第三十六條 ?、第三十七條 ?，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條 ?，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第一項，即“荊門市吉某置業(yè)有限公司自本判決生效之日起五日內返還柏某某預付購房款174479元”；
二、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第二項，即“駁回柏某某的其他訴訟請求”；
三、荊門市吉某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起五日內向柏某某支付預付購房款所產生的法定孳息（計算孳息的本金為174479元，計算孳息的期間為自2012年9月3日起至吉某公司向柏某某實際退付174479元之日止，按中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算）；
四、駁回柏某某的其他訴訟請求。
如荊門市吉某置業(yè)有限公司未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費5334元，減半收取2667元，由柏某某負擔167元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負擔2500元；二審案件受理費2667元，由柏某某負擔1667元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負擔1000元。
本判決為終審判決。

本院認為，本案當事人上訴爭議的焦點在于:柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經成立以及吉某公司在本案中是否應承擔違約責任。
一、關于柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經成立的問題。
柏某某認為，其與吉某公司已于2012年9月17日簽訂了編號為0046271號的商品房買賣合同，該合同對買賣標的物、單價、總價及付款方式、違約責任等進行了約定。吉某公司認為，其未與柏某某簽訂過商品房買賣合同，雙方僅于2012年9月3日就訴爭1410號商品房口頭達成購房意向性協(xié)議。
本院認為，柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同未成立。理由:
1、《中華人民共和國合同法》第十條 ?中規(guī)定，“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式”。第三十二條 ?規(guī)定，“當事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立”。同時，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條 ?中規(guī)定，“房地產轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同”。《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十八條 ?中規(guī)定，“商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同”。本案中，柏某某舉證的編號為0046271號的商品房買賣合同復印件尾部“出賣人”一欄空白，無吉某公司的簽章，亦無吉某公司法定代表人或委托代理人的簽字。且吉某公司在本案中亦否認其與柏某某簽訂過書面形式的商品房買賣合同。據(jù)此，編號為0046271號的商品房買賣合同復印件不能證明柏某某與吉某公司簽訂的書面形式的商品房買賣合同已經成立；
2、《中華人民共和國合同法》第三十六條 ?規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。該法第三十七條 ?規(guī)定，“采用書面形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方履行主要義務，對方接受的該合同成立”。本案中，柏某某舉出2012年10月11日的收款收據(jù)來證明其與吉某公司之間成立事實上的商品房買賣合同關系。根據(jù)查明的事實，該收款收據(jù)所涉及的174479元款項系2012年9月3日由柏某某分兩筆以轉賬方式匯入吉某公司賬戶，柏某某的轉賬付款行為發(fā)生在2012年9月17日前，且柏某某已經支付的款項174479元僅占雙方當事人于2012年9月3日口頭商定的商品房總價款587557元的30%，柏某某的付款行為不構成已經“履行了主要合同義務”。柏某某認為其與吉某公司之間成立了事實上的商品房買賣合同的證據(jù)不足。
二、關于吉某公司在本案中是否應承擔違約責任的問題。
經查明，柏某某在一審中起訴認為，吉某公司“一房二賣”的行為有違誠實信用原則，且采用欺騙的手段與之重復簽訂合同，給其造成一定的經濟損失，致其無法實現(xiàn)買房居住的目的，故吉某公司應返還購房款并按照銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，并按房屋市場溢價每平方米500元的標準賠償其經濟損失62800元。吉某公司認為，其與柏某某之間僅存在口頭商品房買賣意向性協(xié)議，未成立正式商品房買賣合同，在雙方協(xié)商買賣商品房事宜過程中，吉某公司并未隱瞞真實情況，不存在締約過失責任，對柏某某預付的購房款，吉某公司可以隨時退還，但吉某公司不應承擔任何賠償責任。
本院認為，合同成立并生效是合同法上的責任得以成立的前提。合同訂立過程中的洽商階段可產生先合同義務及締約過失責任。合同成立但歸于無效或被撤銷時可產生締約過失責任；合同成立并有效，當事人違約時產生違約責任。本案中，雙方當事人均有買賣訴爭商品房的意愿，且就此開展了訂立商品房買賣合同的洽商活動，但最終在雙方當事人間，正式的商品房買賣合同未成立，僅成立了口頭的商品房買賣意向性協(xié)議。本案中，柏某某未舉證證實，在其與吉某公司洽商買賣訴爭商品房期間，吉某公司存在將訴爭商品房“一房二賣”及故意向其隱瞞訴爭商品房已被法院查封的事實的欺詐行為存在。同時，雙方當事人之間的商品房買賣合同并未成立，柏某某要求吉某公司承擔違約責任的合同基礎不存在，故原判駁回柏某某要求吉某公司按房價市場溢價每平方米500元的標準賠償其損失62800元的訴訟請求并無不當。
另外，柏某某起訴要求吉某公司按銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，因吉某公司在本案中無需承擔違約責任，原判駁回柏某某的該項訴訟請求，并無不當。但鑒于柏某某已向吉某公司賬戶匯入174479元的預付購房款，該款項必然產生法定孳息，而吉某公司亦無正當理由應獲取該孳息。根據(jù)公平及誠實信用原則，吉某公司除應向柏某某退付174479元的預付購房款外，還應返還自2012年9月3日起至其實際向柏某某退付174479元之日止該筆預付購房款所產生的法定孳息，該法定孳息以中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算孳息總額為宜。
綜上所述，原判認定基本事實清楚，但實體處理不當，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第四條 ?，《中華人民共和國合同法》第十條 ?、第三十六條 ?、第三十七條 ?，《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十一條 ?，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第一項，即“荊門市吉某置業(yè)有限公司自本判決生效之日起五日內返還柏某某預付購房款174479元”；
二、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第二項，即“駁回柏某某的其他訴訟請求”；
三、荊門市吉某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起五日內向柏某某支付預付購房款所產生的法定孳息（計算孳息的本金為174479元，計算孳息的期間為自2012年9月3日起至吉某公司向柏某某實際退付174479元之日止，按中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算）；
四、駁回柏某某的其他訴訟請求。
如荊門市吉某置業(yè)有限公司未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費5334元，減半收取2667元，由柏某某負擔167元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負擔2500元；二審案件受理費2667元，由柏某某負擔1667元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負擔1000元。

審判長：向華波
審判員：王冉
審判員：邱泉

書記員：曾靖