梅超群
袁三慧（湖北易圣律師事務(wù)所）
陸文（湖北易圣律師事務(wù)所）
謝某
黃石市眾邦城市住房投資有限公司
熊虎鵬（湖北元初律師事務(wù)所）
張博亮（湖北元初律師事務(wù)所）

原告:梅超群。
原告:謝某（梅超群之妻）。
兩原告共同委托訴訟代理人:袁三慧，湖北易圣律師事務(wù)所律師。
兩原告共同委托訴訟代理人:陸文，湖北易圣律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告:黃石市眾邦城市住房投資有限公司，住所地黃石市黃石港區(qū)湖濱大道1623號(hào)。
法定代表人:劉昌猛，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:熊虎鵬、張博亮，湖北元初律師事務(wù)所律師。
原告梅超群、謝某與被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱黃石眾邦城投公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2016年9月13日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
兩原告及其共同委托訴訟代理人袁三慧、陸文、被告黃石眾邦城投公司的委托訴訟代理人熊虎鵬、張博亮到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.依法判令被告黃石眾邦城投公司繼續(xù)履行與兩原告簽訂的《黃石市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào):hs14001100，流水號(hào)no.1-3-2801），請(qǐng)求交付原告所購(gòu)買(mǎi)的房屋；2.依法判令被告黃石眾邦城投公司立即向兩原告支付逾期交房的違約金40377.57元（自2015年1月1日起，暫計(jì)算至2016年6月30日止，要求計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；3.依法判令被告黃石眾邦城投公司立即向兩原告支付逾期交房期間的物業(yè)管理費(fèi)2037.96元（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn):1.2元／㎡／月，房屋建筑面積94.35平方米，自2015年1月1日起，暫計(jì)算至2016年6月30日止，要求計(jì)算至實(shí)際交房之日止）；4.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
本案在審理過(guò)程中，原告撤回了第3項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)和理由:2014年2月11日，兩原告與被告黃石眾邦城投公司簽訂《黃石市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（合同編號(hào):hs14001100，流水號(hào)no.1-3-2801），購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于廣州路以南、大畈路以西地塊上的金廣廈未來(lái)城項(xiàng)目南區(qū)1號(hào)樓3單元28層2801室商品房一套，房屋建筑面積94.35㎡，房屋總價(jià)款369758元。
合同第九條約定“交付期限和條件。
出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，將符合下列條件的房屋交付買(mǎi)受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項(xiàng)驗(yàn)收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；3、供電、給水、排水、燃?xì)獾仍O(shè)施按設(shè)計(jì)要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認(rèn)可達(dá)到正常使用條件；4、完成商品房項(xiàng)目竣工交付使用的全部手續(xù)”。
第十一條約定“出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任。
出賣(mài)人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按下列第1種方式處理:……（2）逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。
……買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金”。
合同附件五還約定“二、前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目及價(jià)格:1、業(yè)主交費(fèi)時(shí)間:按年支付，從2014年12月31日開(kāi)始計(jì)算；2、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn):住宅1.2元／㎡／月”。
合同簽訂后，兩原告依約支付了全部購(gòu)房款369758元，但被告至今未按合同約定交付房屋，其逾期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定和法律規(guī)定承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等違約責(zé)任。
原告因此訴至法院。
被告辯稱，被告承認(rèn)原告在本案中所主張的事實(shí)，但提出以下意見(jiàn):一、原告提出繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求，被告同意，被告自始至終均未拒絕履行雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
二、原告拒不辦理房屋交接手續(xù)，被告不應(yīng)該承擔(dān)過(guò)高的違約金。
1.被告系承擔(dān)黃石市保障性住房投資運(yùn)營(yíng)的國(guó)有獨(dú)資公司，本案所涉房屋的樓盤(pán)系一項(xiàng)棚戶區(qū)改造工程，被告依法建設(shè)、依法銷售，本案樓盤(pán)早在2015年4月水電氣已通，已具備入住條件，原告同樓棟已有多名業(yè)主裝修入住，被告自2015年5月起就多次通知原告及同樓其他業(yè)主辦理房屋交接手續(xù)，其他業(yè)主均已辦理房屋交接手續(xù)，而原告拒不辦理交接手續(xù)，由此帶來(lái)的損失不應(yīng)由被告承擔(dān)。
2.逾期交房違約金明顯過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。
根據(jù)合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，約定的違約金過(guò)高，即超出實(shí)際損失的30%，當(dāng)事人請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋》第17條規(guī)定，逾期交付使用房屋的，實(shí)際損失就是同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)湖北九州房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)事務(wù)所《房地產(chǎn)市場(chǎng)租金調(diào)查分析報(bào)告》以及黃石市價(jià)格認(rèn)證中心《關(guān)于房屋市場(chǎng)租金價(jià)格認(rèn)定意見(jiàn)書(shū)》的標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出原告每月租金損失僅為919.91元，違約金每月不能超出:919.91元×130%＝1195.88元，原告主張的違約金為每月2243.20元，顯然過(guò)高。
因此，請(qǐng)求法院以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、過(guò)錯(cuò)程度等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下:
1、2014年2月11日，原告梅超群、謝某作為買(mǎi)受人與被告黃石眾邦城投公司作為出賣(mài)人簽訂了一份《黃石市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定:買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)金廣廈南區(qū)1號(hào)樓3單元28層2801室，建筑面積94.35㎡；購(gòu)房款總額為369758元，買(mǎi)受人以銀行按揭貸款方式支付；出賣(mài)人應(yīng)在2014年12月31日前將符合下列條件的房屋交付買(mǎi)受人使用:1.完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專項(xiàng)驗(yàn)收……；出賣(mài)人如未按本合同第九條規(guī)定的期限將該商品房交付買(mǎi)受人使用，按逾期時(shí)間分別處理。
逾期不超過(guò)60日的，……。
逾期超過(guò)60日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同……。
買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實(shí)際交付之日止，出賣(mài)人按日向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金；商品房達(dá)到本合同第九條約定的交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將辦理交接手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件等內(nèi)容書(shū)面通知買(mǎi)受人。
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。
出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。
2、兩原告付清購(gòu)房款后，被告于2014年12月4日向兩原告出具購(gòu)房發(fā)票。
2015年5月8日，被告電話通知兩原告辦理交房手續(xù)。
因被告不能提供購(gòu)房合同第九條規(guī)定的各項(xiàng)驗(yàn)收合格的證明文件，兩原告拒絕接收房屋。
兩原告因此訴至法院，請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
3、本案在審理過(guò)程中，2017年1月16日，兩原告與被告辦理了房屋交接手續(xù)。
本院認(rèn)為，兩原告與被告黃石眾邦城投公司之間簽訂的《黃石市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其主要內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是有效合同，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。
現(xiàn)兩原告已全額完成了合同中約定的付款義務(wù)，根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2014年12月31日前將完成規(guī)劃、環(huán)保、消防等各類專項(xiàng)驗(yàn)收及其他符合合同約定交付條件的房屋交付兩原告使用，但被告未按合同約定出示房屋驗(yàn)收合格等證明文件，致兩原告拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房結(jié)果，這是被告未出示房屋驗(yàn)收合格等證明文件的違約行為造成，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
因此，被告提出該房屋已具備入住條件，原告同樓棟已有多名業(yè)主裝修入住，原告拒不辦理房屋交接手續(xù)，由此帶來(lái)的損失不應(yīng)由被告承擔(dān)的抗辯理由不成立，本院對(duì)該抗辯理由不予采納，對(duì)兩原告要求被告繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求予以支持。
訴訟期間，兩原告已于2017年1月16日與被告辦理交房手續(xù)，接收了其所購(gòu)買(mǎi)的房屋。
據(jù)此可視為兩原告以實(shí)際行為變更了雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，但被告仍應(yīng)承擔(dān)其在交房之前的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金的數(shù)額。
被告認(rèn)為兩原告主張的違約金過(guò)高，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和湖北九州房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)事務(wù)所以及黃石市價(jià)格認(rèn)證中心所確定的標(biāo)準(zhǔn)，核定兩原告的違約金為每月不超過(guò)1195.88元。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額。
但本案兩原告與被告已在購(gòu)房合同中約定了逾期交房違約金的計(jì)算方法，且該約定不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，故兩原告要求被告按已交付房?jī)r(jià)款369758元的標(biāo)的從2015年1月1日起按每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)支違約金的請(qǐng)求具有事實(shí)與法律依據(jù)，本院予以支持，對(duì)被告提出違約金過(guò)高的抗辯理由，不予采納。
因兩原告已于2017年1月16日與被告辦理交房手續(xù)，接收了其所購(gòu)買(mǎi)的房屋，故逾期交房違約金應(yīng)自2015年1月1日起計(jì)算至2017年1月16日止。
違約金應(yīng)為:369758元＊0.0002＊745日=55093.94元。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司已于2017年1月16日向原告梅超群、謝某交付房屋。
二、被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告梅超群、謝某支付逾期交房違約金55093.94元。
如果被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)860元，由被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。
（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣860元。
款匯至戶名:湖北省黃石市中級(jí)人民法院；帳號(hào):17×××18；開(kāi)戶行:中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行；地名:湖北省黃石市。
上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

本院認(rèn)為，兩原告與被告黃石眾邦城投公司之間簽訂的《黃石市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，其主要內(nèi)容不違反法律規(guī)定，是有效合同，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自的權(quán)利義務(wù)。
現(xiàn)兩原告已全額完成了合同中約定的付款義務(wù)，根據(jù)合同約定，被告應(yīng)當(dāng)于2014年12月31日前將完成規(guī)劃、環(huán)保、消防等各類專項(xiàng)驗(yàn)收及其他符合合同約定交付條件的房屋交付兩原告使用，但被告未按合同約定出示房屋驗(yàn)收合格等證明文件，致兩原告拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房結(jié)果，這是被告未出示房屋驗(yàn)收合格等證明文件的違約行為造成，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
因此，被告提出該房屋已具備入住條件，原告同樓棟已有多名業(yè)主裝修入住，原告拒不辦理房屋交接手續(xù)，由此帶來(lái)的損失不應(yīng)由被告承擔(dān)的抗辯理由不成立，本院對(duì)該抗辯理由不予采納，對(duì)兩原告要求被告繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求予以支持。
訴訟期間，兩原告已于2017年1月16日與被告辦理交房手續(xù)，接收了其所購(gòu)買(mǎi)的房屋。
據(jù)此可視為兩原告以實(shí)際行為變更了雙方約定的交房標(biāo)準(zhǔn)，但被告仍應(yīng)承擔(dān)其在交房之前的違約責(zé)任。
關(guān)于違約金的數(shù)額。
被告認(rèn)為兩原告主張的違約金過(guò)高，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和湖北九州房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)紀(jì)事務(wù)所以及黃石市價(jià)格認(rèn)證中心所確定的標(biāo)準(zhǔn)，核定兩原告的違約金為每月不超過(guò)1195.88元。
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法時(shí)，逾期交付使用房屋的，可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定違約金數(shù)額。
但本案兩原告與被告已在購(gòu)房合同中約定了逾期交房違約金的計(jì)算方法，且該約定不違反法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，故兩原告要求被告按已交付房?jī)r(jià)款369758元的標(biāo)的從2015年1月1日起按每日萬(wàn)分之二的標(biāo)準(zhǔn)支違約金的請(qǐng)求具有事實(shí)與法律依據(jù)，本院予以支持，對(duì)被告提出違約金過(guò)高的抗辯理由，不予采納。
因兩原告已于2017年1月16日與被告辦理交房手續(xù)，接收了其所購(gòu)買(mǎi)的房屋，故逾期交房違約金應(yīng)自2015年1月1日起計(jì)算至2017年1月16日止。
違約金應(yīng)為:369758元＊0.0002＊745日=55093.94元。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十七條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司已于2017年1月16日向原告梅超群、謝某交付房屋。
二、被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告梅超群、謝某支付逾期交房違約金55093.94元。
如果被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)860元，由被告黃石市眾邦城市住房投資有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：閔麗

書(shū)記員：王瓊