上訴人（原審原告）：武漢市土地整理儲備中心，住所地武漢市江岸區(qū)三陽路55號。
負責人：陳明寶，該中心主任。
委托訴訟代理人：蘇謹，湖北卓勝律師事務所律師。
委托訴訟代理人：鮑瑋，湖北卓勝律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：武漢市國禮房地產開發(fā)有限公司，住所地武漢市陽邏開發(fā)區(qū)工業(yè)園。
法定代表人：王瑛，該公司總經理。
委托訴訟代理人：徐雅琴，該公司員工。

上訴人武漢市土地整理儲備中心（以下簡稱武漢土地儲備中心）因與被上訴人武漢市國禮房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱武漢國禮公司）合同糾紛一案，不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2016）鄂0106民初99號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月27日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
武漢土地儲備中心上訴請求：1、撤銷一審判決，改判支持上訴人一審時的全部訴訟請求；2、本案一、二審訴訟費由被上訴人承擔。事實與理由：一、一審法院認定《審計報告》未涉及99套住房的房款、物業(yè)費、維修費、辦公費明顯與事實不符，一審法院據此認定上訴人承擔舉證不能的法律后果并駁回訴請，于法無據。二、被上訴人拒絕支付241362.6元的抗辯理由，缺乏事實與法律依據。被上訴人未能舉證證明辦公費為184000元、安置物業(yè)費49000元、維修費10000多元，共計241362.6元的實際發(fā)生及具體構成金額。被上訴人要求上訴人承擔99套住房的物業(yè)費、維修費、辦公費缺乏合同依據。即使案涉99套房屋產生了物業(yè)費、維修費、辦公費，但該費用的發(fā)生并未經過上訴人事后追認，不對上訴人產生合同之債。
武漢國禮公司辯稱，我公司在支付最后一次房款時在2012年2月15日的資金審批單上注明房款已結清，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
武漢土地儲備中心向一審法院起訴請求：一、判令武漢國禮公司返還超收購房款共計241362.6元；二、判令武漢國禮公司以當期欠付房款為基數支付違約金（按日萬分之二點一為標準支付至全部款項清償完畢之日止）；三、案件訴訟費由武漢國禮公司承擔。一審庭審中，武漢土地儲備中心明確訴訟請求第二項即要求判令武漢國禮公司支付違約金（以5187610.46元為基數，從2011年10月31日起按日萬分之二點一為標準計算至2011年11月22日止，共計23966.76元；以5187610.46元為基數，從2011年11月22日起按日萬分之二點一為標準計算至2011年11月24日止；以1022043.27元為基數，從2011年11月24日起按日萬分之二點一為標準計算至2011年11月29日止，共計1040.73元；以991172.5元為基數，從2011年11月29日起按日萬分之二點一為標準計算至2012年2月25日止，共計10797.94元；以584303.90元為基數，從2012年2月25日起按日萬分之二點一為標準計算至2015年11月30日止，共計69642.76元）。
一審法院認定事實：2006年11月15日，武漢國禮公司（合同甲方）與武漢土地儲備中心（合同乙方）簽訂《定向開發(fā)經濟適用住房建設項目合作協(xié)議書》，約定：根據武漢市發(fā)展計劃委員會等五個管理部門聯(lián)合發(fā)文下達的武計資（2005）50號經濟適用住房建設投資計劃和用地計劃，本協(xié)議所涉及經濟適用住房建設項目已列入該計劃之中，其建設項目名稱為“佳馨花園”，開發(fā)建設單位為甲方，住宅建筑面積為77862.66平方米，由3棟小高層和1棟高層組成，計房屋906套。乙方作為武漢地區(qū)舊城區(qū)成片改造的拆遷實施單位，需要即時對無房且家庭收入困難的拆遷戶實施住宅安置。雙方同意上述將“佳馨花園”項目部分經濟適用住房作為雙方定向合作開發(fā)的建設項目，用于乙方安置無房且家庭收入困難的拆遷戶。甲方應當自籌資金建設項目，并使“佳馨花園”經濟適用房項目各棟號達到預售標準，定向開發(fā)經濟適用房的范圍：雙方約定，“佳馨花園”項目中1棟和3棟的部分的經濟適用住房，共計20104.98平方米，243套住宅，全部由甲方向乙方指定的買受人進行定向銷售。本協(xié)議簽訂之日起的任何時點，如甲方銷售定向開發(fā)的經濟適用房實際所得房款（包括乙方直接向甲方支付的房款）大于或等于本協(xié)議總房款的100%的，從該時點起10個工作日內，甲方應將所超出的房款退還給乙方，且從該時點起，剩余定向開發(fā)經濟適用房的銷售房款直接進入乙方指定的銀行賬戶。協(xié)議并對定向開發(fā)的前置條件、“佳馨花園”經濟適用房建設項目概況、定向開發(fā)經濟適用房建設項目的方式、甲乙雙方的權利義務、工程工期、質量標準、違約責任作出相應約定。
2009年6月4日，武漢土地儲備中心（合同甲方）與武昌區(qū)城投公司（合同乙方）簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》，約定：甲方同意在佳馨花園定向開發(fā)經濟適用房中調劑99套住房給乙方用于首義二期拆遷安置。99套經濟適用房總房款為2340.6246萬元，乙方應在本協(xié)議正式簽訂起10個工作日內向甲方支付完畢。經雙方確認，截止2009年4月30日，甲方因上述總房款實際發(fā)生的財務費用392.39萬元，此項費用由乙方承擔，具體支付時間及方式由雙方另行協(xié)商確定。乙方與佳馨花園項目開發(fā)企業(yè)武漢國禮公司商定99套安置房銷售程序，乙方指定的購房者憑購房手續(xù)與武漢國禮公司簽訂《武漢市經濟適用住房買賣合同》及物業(yè)合同，并依照相關約定依法享有權利并承擔義務。房屋出賣人與買受人因《武漢市經濟適用住房買賣合同》等產生的糾紛，與甲方無涉。協(xié)議并對99套房源、面積，買受人條件、違約責任作出相關約定。
經武漢土地儲備中心委托湖北天泰會計師事務所有限公司于2011年10月31日出具鄂泰審字（2011）第A034號《關于武漢土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目房源使用與房款結算專項審計報告》，審計范圍:與本項目243套房源調劑、轉讓、出售、拆遷安置等有關的協(xié)議、合同和財務收付款憑證。
房源使用情況審計：根據合作協(xié)議約定,“佳馨花園”項目中1棟和3棟的部分經濟適用房共計20104.98平方米，243套住宅。其中實際已銷售240套，具體為武昌城投安置99套，武昌區(qū)政府安置41套，土地中心安置100套，剩余未安置3套住宅（1-2-403、1-3-305、1-3-605）退還給國禮公司。本次僅對由土地中心安置的100套房源使用情況進行審計。
房款收付結算情況審計：根據合作協(xié)議書約定，243套房屋總價為57428425元。實際銷售房屋總價為57505079元。其中武昌區(qū)政府安置的41套房款已由國禮公司收取，不與土地中心結算。與土地中心結算為剩余202套房款47436041元。經審計，國禮公司實際應退還給土地中心款項為1、應代收房款6740508.30元；未安置退還的三套房款及配套費704281元；3、代收199套房屋配套費574697元；4、賬戶余額18473.36元；5、已支付的代收房款260萬元。五項合計國禮公司應退土地中心款項為5437959.66元。
其他相關事項審核：根據合作協(xié)議約定,“佳馨花園”項目中1棟和3棟的243套房源已安置240套，其中：武昌城投安置99套，武昌區(qū)政府安置41套，土地中心安置100套。2011年7月20日國禮公司函告土地中心向其支付已售房源空置期物業(yè)費、房屋維修費以及辦公費用。一、物業(yè)費審核情況：根據國禮公司統(tǒng)計，截止2011年7月應補繳物業(yè)費44844.60元（已退三套住宅物業(yè)費7056元；2、二套已售出未交付物業(yè)費為4094元；3、土地中心安置11套住宅物業(yè)費10335.6元；4、調劑給武昌區(qū)政府安置41套住宅物業(yè)費23359元?？鄢窗仓猛诉€三套住宅物業(yè)費，土地中心應支付物業(yè)費37788.6元）。二、維修費審核情況：國禮公司提供憑證顯示2009年7月至2011年7月由土地中心安置的100套房源發(fā)生的維修費67960.60元。三、2007年8月至2011年7月辦公費審核情況：根據國禮公司、土地中心、武昌城投三方約定：辦公費計算標準為9100元/月（武昌城投按4600元/月、土地中心按4500元/月），按此標準計算2007年8月至2011年7月辦公費合計為436800元。土地中心已支付國禮公司2007年8月至2009年7月辦公費108200元，尚未支付辦公費144600元。
審計結果：一、房款收付結算情況審計結果：國禮公司應退還代收房款及配套費5437959.66元。二、空置期物業(yè)費、維修費、辦公費情況審核結果：土地中心應向國禮公司支付250349.20元。以上兩項相抵，國禮公司還應支付土地中心款項5187610.46元。
一審庭審中，武漢土地儲備中心陳述上述審計報告涉房屋為202套房屋，總金額5437959.66元。關于武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》涉房99套房屋的房款及配套設施費，審計報告中未予涉及。
武漢國禮公司認為上述審計報告未全面審計（未涉及土地中心與武昌城投簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》99套住宅）對審計報告不予認可。并提交情況說明：因審計報告中，第六條第三項中關于2007年8月至2011年7月辦公費用合計金額436800元，其中武昌城投2007年8月至2010年10月辦公費合計金額184000元未支付；土地中心應補交物業(yè)費金額44948.60元；武昌城投應補物業(yè)費金額12414元，三項合計為241362.60元。在2011年10月份審計時，武漢國禮公司已支付款項4946247.86元，已結清，余下金額241362.60元由武昌城投支付給土地儲備中心。2016年11月7日，武漢國禮公司提交審計申請書，要求對武漢土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目243套房源調劑等協(xié)議、合同及“佳馨花園”經濟適用住房項目房源的使用與房款結算情況以及空置期間物業(yè)費、整個項目辦公費進行審計。因武漢國禮公司未完全提交審計材料導致審計無法進行。
武漢國禮公司依據合同約定于2011年11月22日-11月29日，武漢國禮公司向武漢土地儲備中心通過銀行賬戶退回房款共計4603306.56元；2011年12月9日，武漢土地儲備中心向武漢國禮公司出具資金往來結算票據，金額4603306.56元。2012年2月15日，武漢國禮公司向武漢土地儲備中心通過銀行賬戶退回房款342941.3元；2012年2月28日，武漢土地儲備中心向武漢國禮公司出具資金往來結算票據，金額342941.3元。
2016年5月30日，武漢土地儲備中心向武昌區(qū)城市開發(fā)投資有限責任公司出具《工作聯(lián)系函》，載明：“2009年6月，武漢市土地整理儲備中心（以下簡稱市土地中心）與貴司就首義二期拆遷項目安置房源所涉事宜簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》（合同編號：WGF-2009-01）,協(xié)議約定由市土地中心負責協(xié)調武漢市國禮房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱國禮公司）向貴司調劑安置房源99套，安置房源所涉具體銷售程序由貴司與國禮公司自行協(xié)商辦理。協(xié)議簽訂后，市土地中心依約履行義務，國禮公司亦將99套房源安置貴司拆遷戶。國禮公司因貴司未辦理99套房源所涉物業(yè)費、維修費、辦公費等安置房源應盡事宜，函請市土地中心負責協(xié)調解決。依據《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》有關約定，市土地中心認為，鑒于99套房源有關的權利義務均轉移至貴司，貴司是安置房源的權利主體，同時也應承擔物業(yè)費、維修費、辦公費等對應義務。特函請貴公司與國禮公司友好協(xié)商，及時核對有關費用，支持市土地中心該項目的辦結清算工作”。
一審法院另查明：2016年11月7日，武漢國禮公司向一審法院提交《審計申請》，申請對武漢土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目243套房源調劑等協(xié)議、合同及“佳馨花園”經濟適用住房項目房源的使用與房款結算情況以及空置期間物業(yè)費、整個項目辦公費予以審計。在訴訟期間，武漢國禮公司對上述申請司法審計事項未提供相關證據。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二十五條規(guī)定，武漢國禮公司應承擔舉證不能的法律后果。
2016年9月26日，武漢土地儲備中心認為武漢市武昌區(qū)城市開發(fā)投資有限責任公司與本案存在利害關系，申請追加為本案被告參加訴訟。經審查，2009年6月4日，武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》，雙方存在另一合同上的法律關系，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十二條的規(guī)定，一審法院不予采信。
一審法院認為，2006年11月15日，武漢國禮公司與武漢土地儲備中心簽訂《定向開發(fā)經濟適用住房建設項目合作協(xié)議書》；2009年6月4日，武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》，系雙方當事人真實意思表示，該合同合法有效，根據《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定，當事人雙方應當按照約定全面履行自己的義務。
依照2009年6月4日武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》約定，武漢土地儲備中心將與武漢國禮公司簽訂《定向開發(fā)經濟適用住房建設項目合作協(xié)議書》涉及“佳馨花園”項目中的1棟和3棟的經濟適用住房243套住宅調劑99套住宅給武昌區(qū)城投公司用于首義二期拆遷安置。并經雙方確認，截止2009年4月30日，武漢土地儲備中心因上述總房款實際發(fā)生的財務費用392.39萬元，此項費用由武昌區(qū)城投公司承擔，具體支付時間及方式由雙方另行協(xié)商確定。一審庭審中，武漢土地儲備中心、武漢國禮公司對上述事實予以認可。訴訟期間，武漢土地儲備中心向一審法院提交申請追加武昌區(qū)城投公司作為本案被告參加訴訟。一審法院認為，武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司存在另一合同上的法律關系，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十二條的規(guī)定，對其追加被告申請一審法院不予支持。
武漢土地儲備中心依據2011年10月31日湖北天泰會計師事務有限公司作出鄂泰審字（2011）第A034號《關于武漢市土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目房源使用與房款結算專項審計報告》審計結果即武漢國禮公司還應支付武漢土地儲備中心款項5187610.46元，扣減武漢土地儲備中心在民事訴狀陳述中確認的武漢國禮公司支付款項共計4946247.86元后，主張武漢國禮公司尚欠超收房款241362.6元。一審庭審中，武漢國禮公司對上述審計報告結果不予認可，認為尚欠款項應由武昌區(qū)城投公司承擔。
2011年10月31日湖北天泰會計師事務有限公司作出鄂泰審字（2011）第A034號《關于武漢市土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目房源使用與房款結算專項審計報告》審計范圍系與本項目243套房源調劑、轉讓、出售、拆遷安置等有關的協(xié)議、合同和財產收付款憑證。但審計報告第五條房款收付結算情況審計載明：根據合作協(xié)議書約定，243套房屋總價為57428425元。實際銷售房屋總價為57505079元。其中武昌區(qū)政府安置的41套房款已由武漢國禮公司收取，不與武漢土地儲備中心結算。與武漢土地儲備中心結算為剩余202套（包括調劑給武昌城投公司的99套住房）房款47436041元。上述審計報告中未涉及對2009年6月4日武漢土地儲備中心與武昌區(qū)城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》合同約定調劑給武昌城投公司的99套住房的房款、物業(yè)費、維修費、辦公費等款項明確審計。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，武漢土地儲備中心對其訴請應承擔舉證不能法律后果。
一審訴訟期間，武漢土地儲備中心向武昌區(qū)城投公司發(fā)送《工作聯(lián)系函》，載明依據《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》有關規(guī)定，武漢土地儲備中心認為，鑒于99套房源有關的權利義務均轉移至貴司，貴司是安置房源的權利主體，同時也應承擔物業(yè)費、維修費、辦公費等對應義務。依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七條、第八條規(guī)定，武漢土地儲備中心與武昌城投公司簽訂《首義二期拆遷項目安置房源協(xié)議書》，系另一合同上的法律關系，本案中不涉及相關權利義務的審理，武漢土地儲備中心可另行主張相應權利。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第七條、第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十二條、第一百四十二條的規(guī)定，判決：駁回武漢市土地整理儲備中心的訴訟請求。一審案件受理費6509元，減半收取3254.5元，由武漢市土地整理儲備中心負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，武漢土地儲備中心認為武漢國禮公司應返還超收購房款241362.6元，其依據為湖北天泰會計師事務有限公司出具的鄂泰審字（2011）第A034號《關于武漢市土地儲備中心定向開發(fā)經濟適用住房“佳馨花園”項目房源使用與房款結算專項審計報告》，但該審計報告系武漢土地儲備中心單方委托，國禮公司對審計報告結果不予認可，武漢土地儲備中心亦未提交其他證據證明其主張，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據”的規(guī)定和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果?！钡囊?guī)定，武漢土地儲備中心對其訴訟請求應承擔舉證不能的法律后果，一審判決駁回武漢土地儲備中心的訴訟請求并無不當。
綜上所述，武漢土地儲備中心的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6509元，由武漢市土地整理儲備中心負擔。
本判決為終審判決。

審判長　李　瑜 審判員　黃　更 審判員　胡丹丹

書記員：肖宇晴