上訴人(原審被告）：武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司，住所地湖北省武漢市漢陽區(qū)二橋街玫瑰街37號(hào)1棟第1-4、6、7層。法定代表人：劉愛國(guó)，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：俞海，湖北忠三律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：劉某某，男.被上訴人（原審原告）：陳文紅，女.以上兩被上訴人的共同委托訴訟代理人：周虹，湖北人言律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告）：武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。法定代表人：葉義環(huán)，該公司執(zhí)行董事。被上訴人(原審被告）：葉義環(huán)，男.被上訴人(原審被告）：葉帆（系葉義環(huán)之子）.被上訴人(原審被告）：葉舟（系葉義環(huán)之子）.被上訴人(原審被告）：張惠芳（系葉義環(huán)之妻）.

鑫業(yè)公司的上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，改判駁回劉某某、陳文紅的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。（一）一審判決認(rèn)定成功偉業(yè)公司于2010年1月30日承諾給劉某某、陳文紅的“紅線圖”中紅線范圍內(nèi)的“房屋”即包括涉案的21－25號(hào)門面，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。（二）一審判決認(rèn)定劉某某、陳文紅共計(jì)向成功偉業(yè)公司支付門面款735000元，屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決以最高人民法院的兩個(gè)司法解釋為主要依據(jù)，認(rèn)定劉某某、陳文紅的所謂拆遷安置權(quán)益優(yōu)先于鑫業(yè)公司對(duì)涉案房屋的抵押權(quán)，屬于適用法律錯(cuò)誤。三、鑫業(yè)公司依法通過房管局辦理涉案房屋的期房抵押證明手續(xù)而取得對(duì)涉案期房的抵押權(quán)，應(yīng)屬合法有效的抵押權(quán)；劉某某、陳文紅與成功偉業(yè)公司之間的房屋拆遷補(bǔ)償安置合同關(guān)系，不能對(duì)抗答辯人依法就期房取得的抵押權(quán)效力。劉某某、陳文紅辯稱：一、一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。二、2008年，劉某某、陳文紅的房屋被成功偉業(yè)公司拆遷，雙方經(jīng)公證部門公證，簽訂還建合同，建成后的門面房與拆遷還建合同面積有交叉，不可分割，因此成功偉業(yè)公司又簽訂補(bǔ)償協(xié)議，達(dá)成八千元一平方補(bǔ)面積差價(jià)，隨后劉某某、陳文紅占有使用還建房屋，在此期間，鑫業(yè)公司與成功偉業(yè)公司簽訂借款合同，但此情況劉某某、陳文紅不知曉。2015年，劉某某、陳文紅要求成功偉業(yè)公司辦理合同備案時(shí)，鑫業(yè)公司作為第三人參與了庭審，但因?yàn)榇朔课荼黄渌ㄔ翰榉?，?dǎo)致訴訟案件中止審理。此后，鑫業(yè)公司與成功偉業(yè)公司明知本案為拆遷房屋的情況下，在漢陽法院提起訴訟，導(dǎo)致漢陽法院在不知情的情況下判決鑫業(yè)公司享有優(yōu)先受償權(quán)。本案涉及的21-25號(hào)門面房，在劉某某、陳文紅簽訂拆遷還建合同中，還不足面積，所以鑫業(yè)公司說面積不清楚沒有法律依據(jù)。鑫業(yè)公司談到關(guān)于2014年蔡甸法院判決的問題，是要求對(duì)還建房屋變更登記所產(chǎn)生的判決書，該判決事項(xiàng)中，并沒有鑫業(yè)公司談到的這些問題，只是在論述部分，根據(jù)武漢中院的執(zhí)行指導(dǎo)意見，論述部分不能作為執(zhí)行依據(jù)。該案件查明事實(shí)與本案有出入，一審查明事實(shí)和程序都沒有問題，一審法官多次去走訪，所以鑫業(yè)公司的上訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求維持一審判決。成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳未到庭答辯。2016年7月，劉某某、陳文紅向一審法院起訴，請(qǐng)求判令：1、撤銷湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2015）鄂漢陽民三初字第00399號(hào)民事判決書判決第三項(xiàng)；2、鑫業(yè)公司、成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。一審法院認(rèn)定事實(shí)：劉某某、陳文紅系夫妻關(guān)系。2008年3月20日，成功偉業(yè)公司（合同甲方）與劉某某（合同乙方）簽訂《房屋拆遷還建合同》，約定乙方將其坐落在武漢市蔡甸街城南路332-333號(hào)（原德合食品廠五層樓宿舍）房屋委托甲方拆除并還建，乙方在被拆遷五層樓的底層房屋一間及該樓房入口處南面臨城南路門面房一間和住房臨教辦宿舍之間的空巷子交甲方拆除；乙方在本合同成立后并在甲方發(fā)放暫住費(fèi)之前將房產(chǎn)證（61.16平方米）、土地證原件交甲方，同時(shí)甲方開具收據(jù)；還建房必須在原地（明錦苑小區(qū)）內(nèi)還建；甲方還建給乙方的門面約110平方米，住房面積約為50平方米，門面房和住宅房無償還建面積為160平方米，住房增加面積20平方米按每平方2,400元計(jì)算，增加面積超過20平方米以外則按開盤價(jià)計(jì)算并向甲方交款（先交款后交房）；乙方住宅樓在二層樓還建，門面地址位城××商業(yè)步行街街街面，門面房層高4.5米、寬11米，面積約70平方米和正街與城南路通道臨城南路第一套門面約40平方米，若臨城南路門面房上能做二層時(shí)，甲方按每平方米1800元賣給乙方；還建房的產(chǎn)權(quán)證由甲方負(fù)責(zé)辦理，其辦理費(fèi)除乙方原有房產(chǎn)證面積以外的增加房產(chǎn)面積及門面房的房產(chǎn)證辦理費(fèi)由乙方承擔(dān)（辦理房產(chǎn)證前，乙方必須提供相關(guān)手續(xù)）或者甲方提供相應(yīng)手續(xù)由乙方辦理。葉義環(huán)在合同上簽字，并加蓋成功偉業(yè)公司項(xiàng)目指揮部章，劉某某在合同上簽字。2008年4月28日，成功偉業(yè)公司與劉某某、陳文紅一起在武漢市蔡甸公證處對(duì)《房屋拆遷還建合同》進(jìn)行公證。在上述合同簽訂前的2007年，劉某某、陳文紅的房屋已被成功偉業(yè)公司拆除。2010年1月30日，葉義環(huán)與劉某某簽訂協(xié)議，約定經(jīng)雙方協(xié)商，紅線范圍內(nèi)還建給劉某某一家，按合同約定還建面積一層為110平方米，二層為50平方米，承諾另加5平方米，合計(jì)門面面積為165平方米，如超過面積按每平方米8,000元購買；二層還建面積作廢，城南路舊門面歸甲方所有。葉義環(huán)在協(xié)議上簽字，并加蓋成功偉業(yè)公司項(xiàng)目指揮部章，劉某某在協(xié)議上簽字，該協(xié)議附圖上紅線范圍內(nèi)包括商鋪18、19、21、22、23、24、25。2011年12月27日，劉某某、陳文紅向成功偉業(yè)公司支付門面款43萬元，2013年1月28日付款24萬元，2013年6月18日付款5萬元，2013年8月20日付款1.5萬元，葉義環(huán)每次均出具收條，共收到劉某某支付門面款735,000元。2013年12月6日，葉義環(huán)出具承諾書，同意劉某某底層安裝外門每平方米補(bǔ)50元，劉某某、陳文紅陳述出具該承諾同時(shí)，成功偉業(yè)公司將訴爭(zhēng)房屋交付給劉某某、陳文紅（房屋至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收），劉某某、陳文紅安裝外門后開始自主經(jīng)營(yíng)并部分出租。2015年2月13日，武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街正街社區(qū)居民委員會(huì)出具證明，證明劉某某在該轄區(qū)擁有一間還建門面，原門面門牌為蔡甸區(qū)蔡甸街城南路332-333號(hào)，因門牌號(hào)碼更新，新門牌號(hào)碼為：蔡甸區(qū)蔡甸正街11號(hào)1棟1樓。2016年12月2日，武漢市蔡甸區(qū)信訪局出具證明材料，證明劉某某因蔡甸正街明錦苑18、19、21、22、23、24、25、26（其中26有一部分）門面二證問題長(zhǎng)期多次到區(qū)政府、區(qū)信訪局上訪，經(jīng)查上述門面從2013年起劉某某夫妻自己經(jīng)營(yíng)并將部分出租。2015年4月28日，葉義環(huán)在武漢市公安局蔡甸區(qū)分局蔡甸街蔡甸派出所作訊問筆錄，在筆錄中葉義環(huán)自認(rèn)其在資金短缺后就開始在一些小額貸款公司借貸，其中鑫業(yè)公司貸款600萬元，葉義環(huán)將其開發(fā)的所有商品房，除馮相平和房管所的門面外的其余所有門面都拿出去抵押貸款，抵押門面中包括與劉某某簽訂了還建協(xié)議的門面，劉某某知道此事，并為此曾經(jīng)在武漢市蔡甸區(qū)人民法院起訴。另查明：2010年12月30日，葉舟向武漢農(nóng)村商業(yè)銀行借款21萬元。2011年1月24日，葉義環(huán)出具借條，借劉某某外甥房屋證、土地證用于貸款抵押，還款時(shí)無條件歸貸款人所還。再查明：2013年5月8日，成功偉業(yè)公司與鑫業(yè)公司簽訂《借款合同》，借款500萬元。同日，鑫業(yè)公司與成功偉業(yè)公司簽訂了《抵押合同》，約定成功偉業(yè)公司以其開發(fā)建設(shè)的武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21-25號(hào)商鋪（合計(jì)152.3平方米）、二層1號(hào)、4號(hào)商鋪（含一層21-25號(hào)商鋪總計(jì)建筑面積823.67平方米）作為所負(fù)《借款合同》債務(wù)的抵押擔(dān)保，武漢市蔡甸區(qū)住房保障和房屋管理局于2013年5月15日向鑫業(yè)公司頒發(fā)了武房期蔡字第2013001529號(hào)《武漢市期房抵押證明》，載明抵押房屋種類為在建工程，抵押房屋坐落為武漢市蔡甸區(qū)××商住樓××商鋪及××號(hào)商鋪，抵押人為成功偉業(yè)公司，抵押權(quán)人為鑫業(yè)公司。同日，鑫業(yè)公司還與葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳簽訂《保證合同》，約定上述四人對(duì)該債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任保證。鑫業(yè)公司發(fā)放借款后，因成功偉業(yè)公司未按合同約定還款，鑫業(yè)公司于2015年6月12日以成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張慧芳（實(shí)際應(yīng)為張惠芳）為被告向法院提起訴訟，法院予以立案。2016年4月1日，作出（2015）鄂漢陽民三初字第00399號(hào)民事判決，判決：“一、成功偉業(yè)公司向鑫業(yè)公司償還借款本金5,000,000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清，并以此為基數(shù)按年利率24%計(jì)算，自2015年5月11日起至上述借款清結(jié)時(shí)止，向鑫業(yè)公司支付逾期還款利息；二、成功偉業(yè)公司向鑫業(yè)公司給付律師費(fèi)75,000元，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清；三、鑫業(yè)公司對(duì)抵押物武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)及二層1號(hào)、4號(hào)商鋪（建筑面積823.67平方米）享有優(yōu)先受償權(quán)；四、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張慧芳（實(shí)際應(yīng)為張惠芳）對(duì)判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)在經(jīng)實(shí)現(xiàn)上述抵押物權(quán)后仍不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)連帶保證責(zé)任；五、駁回鑫業(yè)公司的其他訴訟請(qǐng)求?！痹撆袥Q已發(fā)生法律效力。一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：成功偉業(yè)公司與劉某某在自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂的《房屋拆遷還建合同》，沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。劉某某根據(jù)合同將其房屋委托成功偉業(yè)公司拆除，成功偉業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照約定履行還建相應(yīng)面積房屋的義務(wù)。劉某某與成功偉業(yè)公司簽訂協(xié)議書，對(duì)具體還建房的位置通過紅線范圍確定，該約定亦應(yīng)認(rèn)定為有效。根據(jù)成功偉業(yè)公司與劉某某簽訂的協(xié)議，本案中訴爭(zhēng)房屋武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)商鋪系還建給劉某某的門面，對(duì)鑫業(yè)公司提出補(bǔ)償還建房屋指向不明的答辯意見，不予支持。武漢市蔡甸區(qū)住房保障和房屋管理局向鑫業(yè)公司頒發(fā)的《武漢市期房抵押證明》，辦理抵押登記的時(shí)間為2013年5月15日，抵押權(quán)應(yīng)自抵押登記辦理之日設(shè)立，而成功偉業(yè)公司與劉某某簽訂《房屋拆遷還建合同》的時(shí)間為2008年3月20日，簽訂協(xié)議書的時(shí)間為2010年1月30日。截止2013年1月28日，劉某某已支付門面款67萬元。雖然鑫業(yè)公司與成功偉業(yè)公司簽訂抵押合同后已辦理了抵押登記，但成功偉業(yè)公司與劉某某簽訂《房屋拆遷還建合同》、協(xié)議的時(shí)間及劉某某、陳文紅支付大部分超面積房款的時(shí)間均早于鑫業(yè)公司抵押權(quán)設(shè)立的時(shí)間，且劉某某、陳文紅的原房屋已被拆遷，劉某某、陳文紅已實(shí)際占用并使用訴爭(zhēng)房屋至今，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！奔礋o過錯(cuò)購房人主張的房產(chǎn)權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于該建筑物上的抵押物權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款的規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！北徊疬w人取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利優(yōu)先于無過錯(cuò)購房人主張的房產(chǎn)權(quán)利，故按照上述法律、司法解釋規(guī)定的精神，劉某某、陳文紅對(duì)訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利優(yōu)先于鑫業(yè)公司所享有的抵押權(quán)。在前述鑫業(yè)公司訴成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳借款合同糾紛一案中，劉某某、陳文紅因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，現(xiàn)有證據(jù)證明該案已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決書關(guān)于抵押物的優(yōu)先受償權(quán)的部分內(nèi)容錯(cuò)誤，損害其民事權(quán)益，現(xiàn)其依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條的規(guī)定向法院提起第三人撤銷之訴，符合法律規(guī)定，故對(duì)劉某某、陳文紅請(qǐng)求撤銷湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2015）鄂漢陽民三初字第00399號(hào)民事判決書判決第三項(xiàng)的訴訟請(qǐng)求，予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的第一條、第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條、第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決：撤銷湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2015）鄂漢陽民三初字第00399號(hào)民事判決書判決第三項(xiàng)“武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司對(duì)抵押物武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)商鋪享有優(yōu)先受償權(quán)”及“（建筑面積823.67平方米）”部分。案件受理費(fèi)80元、公告費(fèi)560元，由成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳連帶負(fù)擔(dān)。經(jīng)審理查明，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：劉某某、陳文紅對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的拆遷還建的權(quán)利，能否對(duì)抗鑫業(yè)公司對(duì)抵押物武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)商鋪享有的優(yōu)先受償權(quán)。本院評(píng)判如下：成功偉業(yè)公司與劉某某簽訂《房屋拆遷還建合同》的時(shí)間為2008年3月20日，簽訂協(xié)議書的時(shí)間為2010年1月30日。而武漢市蔡甸區(qū)住房保障和房屋管理局向鑫業(yè)公司頒發(fā)的《武漢市期房抵押證明》，辦理抵押登記的時(shí)間為2013年5月15日。根據(jù)成功偉業(yè)公司與劉某某于2010年1月30日簽訂的協(xié)議，武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓一層21號(hào)、22號(hào)、23號(hào)、24號(hào)、25號(hào)商鋪系還建給劉某某的門面，且成功偉業(yè)公司已將上述門面房屋在2013年5月15日前已實(shí)際交付給劉某某使用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！焙汀蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；二、消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！钡囊?guī)定精神，劉某某、陳文紅作為拆遷戶，對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有的權(quán)利優(yōu)先于鑫業(yè)公司所享有的抵押權(quán)。綜上所述，鑫業(yè)公司的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
上訴人武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫業(yè)公司）與被上訴人劉某某、陳文紅、武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱成功偉業(yè)公司）、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳第三人撤銷之訴一案，不服湖北省武漢市漢陽區(qū)人民法院（2016）鄂0105民撤3號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月23日立案后，依法組成合議庭于2017年12月25日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人鑫業(yè)公司的委托訴訟代理人俞海、被上訴人劉某某、陳文紅及其共同委托代理人周虹到庭參加訴訟。被上訴人成功偉業(yè)公司、葉義環(huán)、葉帆、葉舟、張惠芳經(jīng)本院公告送達(dá)開庭傳票，無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)80元，由武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)　　余小喬
審判員　　葉玉寶
審判員　　駱朝輝

書記員：黃浩