原告：武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司，住所地：湖北省武漢市漢陽區(qū)二橋街玫瑰街37號1棟第1-4、6、7層。
法定代表人：劉愛國，該公司董事長。
委托代理人：俞海，湖北忠三律師事務所律師。特別授權代理。
被告：武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司，住所地：湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人：葉某某，該公司執(zhí)行董事。
委托代理人：章敏，湖北平淵律師事務所律師。特別授權代理。
被告：葉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村成功山139號。公民身份號碼：xxxx。
委托代理人：章敏，湖北平淵律師事務所律師。特別授權代理。
被告：葉帆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村成功山138號，公民身份號碼：xxxx。
委托代理人：章敏，湖北平淵律師事務所律師。特別授權代理。
被告：葉舟，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村成功山138號。公民身份號碼：xxxx。
委托代理人：章敏，湖北平淵律師事務所律師。特別授權代理。

原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司訴被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司、被告葉某某、被告葉帆、被告葉舟借款合同糾紛一案，本院于2015年6月12日立案受理后，依法由審判員姚曠擔任審判長，與人民陪審員張軍、周佩芳組成合議庭，于2015年9月10日、11月19日二次開庭進行了審理。原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司的委托代理人俞海和被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司、被告葉某某、被告葉帆、被告葉舟的委托代理人章敏到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明：2013年7月23日，成功偉業(yè)房地產公司與鑫業(yè)小額貸款公司簽訂了一份《借款合同》，合同約定：借款金額1，000，000元；借款期限從2013年7月23日至2013年9月22日止；借款利率月息4。26%；借款人未按合同約定期限歸還借款本金的，從逾期之日起在合同約定利率基礎上上浮50%計收罰息；借款人指定賬戶葉某某工行蔡甸支行62×××06賬戶；借款人與貸款人之間存在數筆到期債務，且借款人的還款不足以清償全部到期債務的，借款人的給付所清償的債務及抵充順序，由貸款人確定；因借款人違約致使貸款人采取訴訟或仲裁等方式實現債權的，貸款人為此支付的律師費、差旅費、執(zhí)行費、評估費及其他實現債權的一切費用由借款人承擔…。2013年7月23日，鑫業(yè)小額貸款公司與成功偉業(yè)房地產公司簽訂了一份《抵押合同》，約定成功偉業(yè)房地產公司以其開發(fā)建設的武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓四層、七層的五套房屋設定抵押，作為成功偉業(yè)房地產公司所負上述《借款合同》債務的擔保。雙方為此到武漢市蔡甸區(qū)住房保障和房屋管理局辦理了抵押登記，該局于2013年7月26日向鑫業(yè)小額貸款公司頒發(fā)了武房期蔡字第2013003112號《武漢市期房抵押證明》，載明抵押房屋種類為在建工程，抵押房屋座落為武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓四層1號、3號、4號房屋以及七層5號、13號房屋（建筑面積共計509.66平方米），抵押人為成功偉業(yè)房地產公司，抵押權人為鑫業(yè)小額貸款公司。2013年7月23日，鑫業(yè)小額貸款公司與葉某某、葉帆、葉舟簽訂了一份《保證合同》，約定由葉某某、葉帆、葉舟對成功偉業(yè)房地產公司所負上述《借款合同》債務承擔連帶責任保證，保證期間為主合同債務履行期屆滿后二年。2013年7月24日，鑫業(yè)小額貸款公司通過銀行轉賬方式向代收人葉某某付款300，000元，2013年7月26日通過銀行轉賬方式向代收人葉某某付款700，000元。其后成功偉業(yè)房地產公司按照合同約定向鑫業(yè)小額貸款公司付息，但在《借款合同》約定的借款期限屆滿后成功偉業(yè)房地產公司未向鑫業(yè)小額貸款公司償還借款本金，但仍按該合同約定向鑫業(yè)小額貸款公司支付借款利息，共計還款付息3，717，600元。其后，成功偉業(yè)房地產公司停止向鑫業(yè)小額貸款公司支付借款利息，也未償還借款本金。
另查明：除本案涉訟的《借款合同》外，鑫業(yè)小額貸款公司與成功偉業(yè)房地產公司還曾于2013年5月8日簽訂了一份借款金額為5，000，000元的《借款合同》，鑫業(yè)小額貸款公司就該借款合同糾紛已向本院另案提起訴訟。成功偉業(yè)房地產公司提交的還款、付息的相關憑證上并未明確載明上述還款、付息是針對上述某次借款。

本院認為：原告鑫業(yè)小額貸款公司與被告成功偉業(yè)房地產公司于2013年7月23日簽訂的《借款合同》是雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，《借款合同》合法有效，雙方當事人均應依約履行。被告成功偉業(yè)房地產公司關于原告鑫業(yè)小額貸款公司超過經營期限及經營區(qū)域范圍從事借款業(yè)務，因此《借款合同》無效的抗辯沒有法律依據，本院不予采信。原告鑫業(yè)小額貸款公司向被告成功偉業(yè)房地產公司出借了合同約定的1，000，000元，被告成功偉業(yè)房地產公司應向原告鑫業(yè)小額貸款公司履行還本付息的合同義務?！督杩詈贤芳s定的借款利息為月息4.26%，超過了年利率24%的限定，但由于被告成功偉業(yè)房地產公司已實際還款付息3，717，600元，在本院受理的另一借款金額為5，000，000元的借款合同糾紛案中，已認定被告成功偉業(yè)房地產公司的實際還款付息金額為2，512，500元，剩余的1，205，100元則視為就本案所涉《借款合同》所還款項，故應根據最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第二款及第三十一條的規(guī)定精神，以借款本金1，000，000元為基數，自2013年7月24日起至2015年5月24日止（22個月），以年利率36%（月利率3%）的標準計算實際已支付的借期利息及逾期利息，金額為660，000元。被告成功偉業(yè)房地產公司上述已付款項扣減借期及逾期利息，下余545，100元視為對借款本金的償還，即被告成功偉業(yè)房地產公司尚欠原告原告鑫業(yè)小額貸款公司本金454，900元未償還。2015年5月25日以后的逾期利息則應以454，900元為基數按年利率24%的標準計算。原告鑫業(yè)小額貸款公司與被告成功偉業(yè)房地產公司簽訂了《抵押合同》，約定被告成功偉業(yè)房地產公司以其開發(fā)建設的武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓四層1號、3號、4號房屋以及七層5號、13號房屋（建筑面積共計509.66平方米）作為所負《借款合同》債務的抵押擔保，雙方并到相關行政管理部門辦理了抵押登記，原告鑫業(yè)小額貸款公司要求確認原告鑫業(yè)小額貸款公司對上述抵押物享有優(yōu)先受償權，該訴訟請求屬確權請求，本院依法予以支持。被告葉某某、葉帆、葉舟與原告鑫業(yè)小額貸款公司簽訂的《保證合同》約定上述被告對被告成功偉業(yè)房地產公司所負《借款合同》債務承擔連帶保證責任，由于該債權同時存在物的擔保，而物的擔保系由債務人自己提供，故被告葉某某、葉帆、葉舟應對經實現上述抵押物權后仍不能清償的那部分債務承擔連帶保證責任。被告葉某某、葉帆、葉舟關于《保證合同》無效的抗辯于法無據，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第三款、第二百條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第十條，最高人民法院《關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款、第二款、第二十九條第一款、第三十一條，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條，《中華人民共和國擔保法》第十二條、第十八條、第二十一條、第三十一條，最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司向原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司償還借款本金454，900元，于本判決生效之日起十日內付清，并以此為基數按年利率24%計算，自2015年5月25日起至上述借款清結時止，向原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司支付逾期還款利息；
二、原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司對抵押物武漢市蔡甸區(qū)明錦苑商住樓四層1號、3號、4號房屋以及七層5號、13號房屋（建筑面積共計509.66平方米）享有優(yōu)先受償權；
三、被告葉某某、葉帆、葉舟對判決第一項在經實現上述抵押物權后仍不能清償的部分承擔連帶保證責任；
四、駁回原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司的其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案案件受理費15，762元、原告已預交），由原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司負擔9，875元，被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司負擔5，887元。訴訟保全費5，000元（原告已預交），由被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司負擔。被告武漢成功偉業(yè)房地產開發(fā)建設有限公司應于本判決生效之日起十日內將上述應負擔的款項直接給付原告武漢市漢陽區(qū)鑫業(yè)小額貸款有限公司。被告葉某某、葉帆、葉舟就實現抵押物權后不能清償的訴訟費用負連帶給付責任。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第一項的規(guī)定，預交上訴案件受理費，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財政局非稅收入匯繳專戶市中院訴訟費分戶；賬號：07×××93；開戶行：農行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　姚曠 人民陪審員　　張軍 人民陪審員　　李靜

書記員：劉晨