原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)新天大道黃陵村中際天元大廈1-2樓。
法定代表人陳文斌，該公司董事。
委托代理人鮑純，湖北今天律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)蔡甸街成功村六組。
法定代表人葉某某，該公司董事長。
被告葉某某。
被告張某某。
被告葉某。
被告葉某。
武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司等五被告的共同委托代理人章敏，湖北平淵律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡稱中孚公司）訴被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡稱成功偉業(yè)公司）、葉某某、張某某、葉某、葉某借款合同、抵押擔(dān)保合同、保證合同糾紛一案，本院于2015年5月22日立案受理。經(jīng)中孚公司申請，本院先后作出（2015）鄂蔡甸訴保字第00018號和（2015）鄂蔡甸民二初字第00212-1號民事裁定，對相關(guān)財(cái)產(chǎn)采取保全措施。本院依法組成合議庭，于6月30日公開開庭進(jìn)行了審理，原告中孚公司委托代理人鮑純，成功偉業(yè)公司等五被告共同委托代理人章敏到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2013年10月9日，原告與被告成功偉業(yè)公司簽訂《抵押合同》，約定為了確?！督杩詈贤罚ê贤幪朲FXD201301）的履行，被告成功偉業(yè)公司以蔡甸區(qū)蔡正街157號期房提供抵押擔(dān)保，抵押擔(dān)保的范圍包括主合同下的借款本金1，000萬元、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和擔(dān)保人承擔(dān)的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金以及貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，本合同所擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在物的擔(dān)保和保證擔(dān)保的，抵押權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，本合同所擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在兩個(gè)以上物的擔(dān)保人的，抵押權(quán)人有權(quán)就其中任一或者各個(gè)擔(dān)保物行使擔(dān)保物權(quán)，抵押權(quán)人已經(jīng)選擇某一擔(dān)保方式／擔(dān)保物來實(shí)現(xiàn)債權(quán)的，也可以同時(shí)主張通過其他方式／擔(dān)保物來實(shí)現(xiàn)全部或部分債權(quán)。2013年10月22日，被告成功偉業(yè)公司將其開發(fā)的位于武漢市蔡甸區(qū)蔡正街明錦苑商住樓11-13層（11層1-10、13室，12層1-13室、13層1-13室）期房抵押給原告并辦理了抵押證明，抵押權(quán)設(shè)定日期從2013年10月21日至2014年4月20日。2013年11月15日，被告成功偉業(yè)公司與原告簽訂《借款合同》（合同編號ZFXD201301），約定原告向被告成功偉業(yè)公司提供1，000萬元短期流動資金貸款，借款期限從2013年11月15日至2014年11月14日，借款月利率2%，被告成功偉業(yè)公司未按合同約定的期限歸還借款本金的，從逾期之日在約定的借款利率基礎(chǔ)上上浮50%計(jì)收罰息。合同項(xiàng)下借款的擔(dān)保方式為抵押和保證。同日，原告與被告葉某某、張某某、葉某、葉某簽訂《保證合同》，約定為了確保《借款合同》（合同編號ZFXD201301）的履行，被告葉某某、張某某、葉某、葉某作為保證人為主合同債務(wù)提供保證擔(dān)保，保證擔(dān)保范圍包括本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、損害賠償金、按《民事訴訟法》有關(guān)規(guī)定確定由借款人和擔(dān)保人承擔(dān)的遲延履行債務(wù)利息和遲延履行金以及貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的一切費(fèi)用，保證方式為連帶責(zé)任保證，保證期間為主合同約定的債務(wù)履行期限屆滿之日起二年。2013年11月1日、11月15日，原告分四次向被告成功偉業(yè)公司賬戶轉(zhuǎn)賬共計(jì)1，000萬元。被告成功偉業(yè)公司向原告支付了164萬元利息和罰息，借款至今未返還。

本院認(rèn)為，原告中孚公司與被告成功偉業(yè)公司簽訂的《借款合同》、《抵押合同》，與被告葉某某、張某某、葉某、葉某簽訂的《保證合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！督杩詈贤仿男衅谙迣脻M，被告成功偉業(yè)公司應(yīng)依照該合同的約定，履行返還借款1，000萬元的義務(wù)，成功偉業(yè)公司等五被告主張實(shí)際借款為726.2萬元，沒有充分的證據(jù)證明，本院不予支持?！督杩詈贤芳s定的借款月利率2%，符合《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第二十六條第一款“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持”的規(guī)定，故利息合計(jì)人民幣240萬元（1000萬元＊2%／月＊12個(gè)月），被告成功偉業(yè)公司已支付164萬元，下欠76萬元應(yīng)予以支付。原告主張逾期利息按年利率36%計(jì)算，依照《規(guī)定》第二十九條第一款“借貸雙方對逾期利率有約定的，從其約定，但以不超過年利率24%為限”的規(guī)定，對于超出年利率24%計(jì)算的利息部分不予保護(hù)，故被告成功偉業(yè)公司應(yīng)以未還本金數(shù)額為基數(shù)，按年利率24%從2014年11月15日向原告支付利息至還清之日。被告成功偉業(yè)公司以開發(fā)的期房為《借款合同》的履行設(shè)定抵押擔(dān)保，原告在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間起訴請求行使抵押權(quán)，本院予以支持，故原告對抵押財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。被告葉某某、張某某、葉某、葉某為《借款合同》債務(wù)提供連帶責(zé)任保證，《抵押合同》雖約定“主合同所擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在物的擔(dān)保和保證擔(dān)保的，抵押權(quán)人可以就物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任”，但《保證合同》中沒有上述約定，亦沒有證據(jù)證明被告葉某某、張某某、葉某、葉某知曉并同意該約定內(nèi)容，保證人未與債權(quán)人意思表示達(dá)成一致，該條款不對保證人發(fā)生效力，故原告應(yīng)先就擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不足部分由被告葉某某、張某某、葉某、葉某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十六條、第一百七十九條、第二百零二條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款、第二十九條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司向原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司返還借款人民幣1，000萬元；
二、被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司向原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司支付2013年11月15日至2014年11月14日期間借款利息人民幣76萬元；
三、被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司以本判決第一項(xiàng)未履行數(shù)額為基數(shù)按年利率24%計(jì)算向原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司支付2014年11月15日至還清之日利息；
上述一至三項(xiàng)從本判決生效之次日起三日內(nèi)履行。
四、原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司對被告武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司的抵押物位于武漢市蔡甸區(qū)蔡正街明錦苑商住樓11-13層房屋（11層1-10、13室，12層1-13室、13層1-13室）享有優(yōu)先受償權(quán)；
五、被告葉某某、張某某、葉某、葉某在本判決第四項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)后不足以清償?shù)膫鶆?wù)范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任；
六、駁回原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣96，200元，訴訟保全費(fèi)人民幣5，000元，合計(jì)人民幣101，200元，由原告武漢市蔡甸區(qū)中孚小額貸款有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)人民幣13，385元，武漢成功偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司等五被告負(fù)擔(dān)人民幣87，815（原告已墊付，同意執(zhí)行時(shí)與執(zhí)行款一并向原告支付）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯至湖北省武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號：079501040000393；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　余　靖 人民陪審員　　吳克勝 人民陪審員　　陳　進(jìn)

書記員：陳湘乾