原告武漢市青山區(qū)國家稅務局，住所地武漢市青山區(qū)和平大道963號。
法定代表人汪國斌，該局局長。
委托代理人柳平，湖北瑞通天元律師事務所律師（一般代理）。
委托代理人周晶，湖北瑞通天元律師事務所律師（一般代理）。
被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司，住所地武漢市青山區(qū)和平大道936號。
法定代表人何曉波，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李志剛，湖北揚子律師事務所律師（特別授權(quán)代理）。
委托代理人秦麗，湖北揚子律師事務所實習律師（特別授權(quán)代理）。

原告武漢市青山區(qū)國家稅務局訴被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年11月4日立案受理。依法由審判員王敏適用簡易程序獨任審判，公開開庭進行了審理。原告武漢市青山區(qū)國家稅務局的委托代理人柳平、周晶，被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司的委托代理人李志剛、秦麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2005年8月13日，原告作為出租方、甲方，被告作為承租方、乙方，簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：乙方租用甲方坐落在武漢市青山區(qū)和平大道936號（應為963號）臨和平大道門面房1-2層，使用面積600平方米，租賃期限為2005年8月18日至2015年8月18日，租金第一年按照房屋面積50元／㎡計，按月支付，在每月初6日內(nèi)支付，第二年度開始按照房屋面積60元／㎡計；水電費用由乙方負責。合同簽訂后，原告將青山區(qū)和平大道963號房屋交付給被告經(jīng)營使用。
2010年，原告作為出租方、甲方，被告作為承租方、乙方，又重新簽訂《房屋出租合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋位于青山區(qū)和平大道963號，出租房屋面積600平方米，租賃期限為2010年1月1日起至2010年12月31日止，租賃期滿，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應如期交還；租金每月支付，每月按60元／㎡，每月租金為36，000元，年租金總額為432，000元，甲方收取的租金中包含乙方應承擔的公共維修費、物業(yè)費144，000元，不含代墊水電費；甲方因建設需要要求乙方提前退租應提前2個月通知乙方，并退還乙方已交房租，乙方不得提出其他補償要求；乙方凡涉及租賃房屋外觀的門窗等變動工作均需征得甲方同意后再施工，乙方如改變房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修或設置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的設備，設計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案均須事先征得甲方的書面同意后方可施工；乙方保證按期支付房屋租金、水電費等，不得無故拖欠；乙方拖欠租金累計2個月的，甲方可以終止合同、收回房屋；租賃期滿或因乙方責任導致退租的，除雙方另有約定外，甲方有權(quán)選擇依附于房屋的裝修歸甲方所有或者要求乙方恢復原狀或者向乙方收取恢復工程實際所發(fā)生的費用；乙方逾期交付租金的，除仍應及時如數(shù)補交外，還應每日按總額的萬分之五計算違約金。合同簽訂后，被告繼續(xù)使用租賃房屋，并按約定向原告繳納直至2012年4月的房屋租金，此后再未繳納。原告于2013年2月22日，向被告送達催繳房屋租金通知書，要求被告十日內(nèi)繳納2012年5月至2013年2月，共計10個月的租金360，000元，被告法定代表人何曉波簽收了通知；2014年3月31日，原告再次向被告送達通知書，要求被告在2014年4月10日前結(jié)清所欠房屋租金及水電費并搬離。被告工作人員吳敏簽收了通知并加蓋被告公司公章。但被告收到原告的通知后，仍未繳納房屋租金。被告繳納電費至2014年12月，2015年1-10月的電費共計11，779.14元未繳納。故原告訴至本院，請求判如所請。
另查明：被告于2010年11月17日與湖北歷程國際旅行社有限公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將其租賃房屋中的370平方米轉(zhuǎn)租給湖北歷程國際旅行社有限公司，原告對轉(zhuǎn)租一事在知曉后未提出異議。
被告在租賃期間，在未經(jīng)原告同意的情況下，擅自在自己經(jīng)營使用的租賃房屋內(nèi)搭建架空層，湖北歷程國際旅行社有限公司亦對其經(jīng)營使用的租賃房屋進行了隔斷、開門等改造，原告于2012年10月26日向被告發(fā)出限期整改通知書，要求被告十日之內(nèi)，將擅自改造的房屋和增加設施的部分進行拆除并恢復原狀，但被告并未對改造部分進行拆除。
再查明：本案在審理過程中，原告于2015年12月17日申請追加湖北歷程國際旅行社有限公司作為被告參加訴訟，后又以湖北歷程國際旅行社有限公司已向其承諾搬離為由撤回對被告湖北歷程國際旅行社有限公司的起訴，并將第（一）項訴訟請求變更為要求被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司將房屋恢復原狀，并將其實際占用、使用的部分房屋騰退返還給原告。本院于2016年1月6日裁定準許原告撤回對湖北歷程國際旅行社有限公司的起訴。湖北歷程國際旅行社有限公司目前仍在使用租賃房屋。

本院認為，本案爭議的焦點為：1、原、被告間的租賃合同關(guān)系是否已解除、被告是否應騰退。原告認為，原、被告于2010年簽訂的房屋出租合同約定租賃期限至2010年12月31日止，此后，為不定期租賃。2014年3月原告向被告發(fā)出通知，要求被告于2014年4月10日前搬離，已是解除合同的明確意思表示，合同已于2014年4月10日解除，被告應騰退。被告則認為，原、被告于2005年8月13日簽訂的房屋租賃協(xié)議，約定租賃期至2015年8月18日止，租賃屆滿后，原告未向被告提出解除合同的意思表示，故租賃合同尚未解除，被告不應騰退。對此，本院認為，原、被告于2010年簽訂的房屋出租合同是雙方協(xié)商一致后，對2005年合同的變更，符合合同法的規(guī)定，雙方應按照2010年合同的約定履行各自的義務。該合同約定，拖欠租金累計2個月的，原告可以終止合同。被告從2012年5月起未向原告繳納租金，原告于2014年3月向被告發(fā)出通知，要求被告于2014年4月10日前搬離，明確解除合同的意思表示，被告未提出異議，應視為雙方簽訂的租賃合同已解除。租賃合同已解除，被告應騰退并將租賃房屋交付給原告。即使如被告所述，租賃合同已于2015年8月18日屆滿，被告亦應返還租賃物即將房屋騰退交付給原告。被告對此的抗辯不能成立。2、被告是否應向原告支付房屋租金及占用費。原、被告對租金繳納至2012年4月不持異議，對于此后的租金被告認為，租賃房屋于2014年起被圍墻圍住，無法正常使用，故2014年1月起不應支付租金，租賃合同尚未解除，原告主張的房屋占用費亦不應支付。對此，本院認為，被告沒有證據(jù)證實租賃房屋被圍墻圍住系原告所為，也沒有證據(jù)證實其向原告反映過此情況要求原告予以解決。2014年4月10日前，原、被告間存在租賃合同關(guān)系，被告應按照合同約定向原告繳納2012年5月至2014年4月間的租金828，000元，2014年4月后，租賃關(guān)系雖然解除，但被告繼續(xù)占用租賃房屋，應向原告按照租金的標準支付房屋占用費，2014年5月至2015年10月的房屋占用費共計684，000元。被告對此的抗辯不能成立。3、被告是否需向原告支付違約金。原告認為，被告違反合同，應按照合同約定支付違約金，被告則認為，原告要求被告騰退訴爭房屋，并恢復原狀，系侵權(quán)糾紛，不能主張違約金；即使原告選擇了違約責任，原告亦存在違約。對此，本院認為，本案系租賃合同引發(fā)的糾紛，原告可以依照雙方簽訂的租賃合同的約定，主張違約責任，被告認為原告違約，未提交證據(jù)證實；同時原告依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十三條“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失”的規(guī)定，可以要求被告將訴爭房屋恢復原狀并騰退。關(guān)于支付違約金的具體數(shù)額，合同約定每日按總額的萬分之五計算違約金，被告從2012年5月開始未繳納租金，至2014年3月31日通知被告解除合同時，被告拖欠原告租金共計828，000元，時間為700天，違約金應為289，800元。被告對此的抗辯不能成立。
綜上，對于原告要求被告將其實際占有、使用的租賃房屋恢復原狀、騰退并返還給原告的訴訟請求，本院予以支持，對于原告要求被告將湖北歷程國際旅行社有限公司所占部分房屋恢復原狀的訴訟請求，因該房屋現(xiàn)由湖北歷程國際旅行社有限公司正在使用，原告在本案中撤回向湖北歷程國際旅行社有限公司主張相應權(quán)利，被告目前無法對湖北歷程國際旅行社有限公司正使用的房屋進行恢復原狀，原告可待湖北歷程國際旅行社有限公司騰退后，再另行主張權(quán)利；原告要求被告支付租金828，000元、房屋占用費684，000元、違約金289，800元的訴訟請求，本院予以支持；原告要求被告支付其代為墊付的電費11，779元的訴訟請求，本院予以支持；要求被告支付水費416元的訴訟請求，因證據(jù)不足，本院不予支持。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條第（二）項、第九十三條第二款、第九十六條、第一百一十四條、第二百一十二條、第二百二十三第二款、第二百二十七條、第二百三十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)將坐落于武漢市青山區(qū)和平大道963號其占用的租賃房屋恢復原狀后（拆除二樓架空層）騰退給原告武漢市青山區(qū)國家稅務局。
二、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國家稅務局支付2012年5月至2014年3月期間的房屋租金828，000元、2014年4月至2015年10月期間的房屋占用費684，000元。
三、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國家稅務局支付違約金289，800元。
四、被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢市青山區(qū)國家稅務局支付其墊付的電費11，779元。
五、駁回原告武漢市青山區(qū)國家稅務局的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案減半收取的案件受理費10，603元，由被告武漢美林創(chuàng)業(yè)商貿(mào)有限責任公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交上訴案件受理費21，206元，款匯武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院，賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　王　敏

書記員：湯西倩