上訴人（原審原告、反訴被告）：武漢文脈科技有限責(zé)任公司，住所地武漢市洪山區(qū)雄楚大街268-125號(hào)。法定代表人：彭方文，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：周文華，湖北晴川律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢市江夏區(qū)公路管理局，住所地武漢市江夏區(qū)紙坊大街758號(hào)。法定代表人：劉芳，該局局長(zhǎng)。委托訴訟代理人：衛(wèi)東，湖北舟橋律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：梁旭光，湖北光亮律師事務(wù)所律師。

文脈公司的上訴請(qǐng)求為：一、撤銷(xiāo)原判，改判支持我公司一審的全部訴訟請(qǐng)求。二、一、二審訴訟費(fèi)用由江夏公路局承擔(dān)。其上訴的理由為：一、本案審理程序存在巨大瑕疵，審、判不一。1、本案在審理過(guò)程中，無(wú)論是雙方當(dāng)事人的訴求，還是合議庭的庭審引導(dǎo)，一直將爭(zhēng)議的焦點(diǎn)放在租賃合同有效的基礎(chǔ)上確認(rèn)何時(shí)為交付日、如何計(jì)算租金及合同是否應(yīng)當(dāng)解除、雙方違約責(zé)任等方面上。然而卻在判決時(shí)，在未裁決文脈公司的“合同有效”訴求，即沒(méi)有明確合同是否有效的情況下，直接以爭(zhēng)議合同未生效進(jìn)行裁判。屬于違反程序，沒(méi)有盡到釋法的義務(wù)，違反了湖北省高級(jí)人民法院《關(guān)于當(dāng)前商事審判疑難問(wèn)題裁判指引（2017年）》第一條第1款第三項(xiàng)：“當(dāng)事人未主張合同無(wú)效而人民法院審查后認(rèn)為合同無(wú)效的，應(yīng)向原告釋明；原告堅(jiān)持不變更訴訟請(qǐng)求的，可以在不超出當(dāng)事人訴請(qǐng)的范圍內(nèi)作出判決?！敝?guī)定。2、文脈公司與江夏公路局于2015年8月簽訂的《租賃合同》，該《租賃合同》具有實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容并可實(shí)際操作，符合法律規(guī)定，也是雙方真實(shí)意思的表示，雖然寫(xiě)有“甲乙雙方正式簽訂租賃合同后，本合同發(fā)生法律效力。”的內(nèi)容，但并不影響這份合同的法律價(jià)值，也對(duì)雙方產(chǎn)生約束力?！蹲赓U合同》簽訂后，文脈公司按江夏公路局領(lǐng)導(dǎo)先期介入、積極推進(jìn)的精神，開(kāi)始前期基礎(chǔ)工程，2016年12月才達(dá)到基本交付條件后，文脈公司稱(chēng)：合同已生效，要求交付并確認(rèn)起租期，而江夏公路局稱(chēng)：合同已生效，應(yīng)從簽訂《租賃合同》的次日開(kāi)始起租，為此雙方因交付日達(dá)不成一致，訴之法院，文脈公司要求確認(rèn)起租期，江夏公路局要求給付租金。一審在審理過(guò)程中，一直將爭(zhēng)議焦點(diǎn)確定在“如何確定合同標(biāo)的交付時(shí)間及方式、價(jià)格”等問(wèn)題上，但在判決時(shí)，卻以該合同為意向合同，且合同約定的生效條件沒(méi)有證據(jù)證明已經(jīng)成就為由，認(rèn)定爭(zhēng)議的“意向合同”未能生效，判決雙方訴訟中的意思表示與訴求均無(wú)效，同時(shí)判決文脈公司承擔(dān)支付占有使用費(fèi)的責(zé)任。這種審理是一回事，判決又變成另一回事的判決，是典型的審、判不一，顯然是枉法裁判，與事實(shí)和法律相悖。二、只注重法律事實(shí)，不注重客觀事實(shí)。1、我國(guó)法律基本原則之一就是：以事實(shí)為依據(jù)。事實(shí)又分為客觀事實(shí)與法律事實(shí)等，只有在客觀事實(shí)分辨不清的時(shí)候，才能以法律事實(shí)來(lái)裁判，這是每一個(gè)法官入職后必然要遵循的原則。2、而本案一審判決違背了雙方當(dāng)事人的意思表示，在雙方達(dá)成合意的前提下，為了達(dá)成審理期限及不愿付出更多精力去研判客觀事實(shí)，而惘顧客觀事實(shí)可以判斷清淅，卻簡(jiǎn)單采用“法律事實(shí)”-“附生效條件的合同，自條件成就生效”來(lái)進(jìn)行判決。3、我國(guó)合同成立以表示主義為原則，僅在合同因欺詐、脅迫等原因成立時(shí)采取意思主義。只有在當(dāng)事人的意思表示違背了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定以及社會(huì)公共利益的情形下，才始為無(wú)效，雙方所簽訂的《租賃合同》未違反法律強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，以及社會(huì)公共利益，雙方當(dāng)事人主體適格且意思表示真實(shí)，即合同主體內(nèi)心的效果意思與外部表達(dá)相一致，合同雙方均部分履行了《租賃合同》中約定的義務(wù)，也已經(jīng)多次溝通履約條件，應(yīng)當(dāng)視為“意向合同”本身已經(jīng)具備法律意義上的生效條件，因此，當(dāng)事人的意思表示應(yīng)予支持，現(xiàn)雙方爭(zhēng)議的是起租日，并非合同是否生效，一審任意改變當(dāng)事雙方訴求，違背當(dāng)事雙方的意思表示，這實(shí)質(zhì)上是主審法官將自己意思強(qiáng)加給當(dāng)事人。4、雖然《租賃合同》約定了附條件生效，但雙方當(dāng)事人可隨時(shí)根據(jù)實(shí)際情況變更合同內(nèi)容，雙方都認(rèn)可《租賃合同》已生效，實(shí)質(zhì)上是對(duì)合同約定的內(nèi)容進(jìn)行了變更，達(dá)成了新的協(xié)議，當(dāng)事人變更合同內(nèi)容即可以是書(shū)面形式，也可以是口頭形式，同時(shí)也可以用行為表示，并非一定要書(shū)面形式，合同條款是經(jīng)雙方認(rèn)可所簽訂的，同樣經(jīng)雙方認(rèn)可也可以對(duì)合同條款進(jìn)行變更，雙方不僅用行為表示合同已生效，而且通過(guò)函件在思想意識(shí)上表示合同已生效，按一審所述，合同簽了就簽訂，不能變，只能按當(dāng)初的約定辦。一審這一觀點(diǎn)顯然是不合法的。5、根據(jù)湖北省高級(jí)人民法院《關(guān)于當(dāng)前商事審判疑難問(wèn)題裁判指引（2017年）》第34條第二款、第七項(xiàng)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)發(fā)回重審。三、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，違背人民法院所擔(dān)負(fù)的基本職責(zé)，不僅與黨的十九大精神相悖，而且不符合法律規(guī)定。1、查清事實(shí)，化解矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定是人民法院的基本職責(zé)，即使合同未生效，也應(yīng)查明事實(shí)分清責(zé)任。2、本案中，一審判決并未就雙方訴爭(zhēng)進(jìn)行事實(shí)調(diào)查，而是以最簡(jiǎn)單的方式進(jìn)行裁判。這不是化解矛盾，而是制造矛盾。一旦該判決發(fā)生法律效力，引發(fā)的直接后果就是責(zé)任不明，事實(shí)不清，將導(dǎo)致后續(xù)多重訴訟的發(fā)生，這樣的判決，不僅與黨的十九大精神相悖，而且也不符合最高人民法院《關(guān)于正確適用（中華人民共和國(guó)合同法）若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┓?wù)黨和國(guó)家的工作大局的通知》第一條中：“各級(jí)人民法院要緊緊圍繞工作大局，充分發(fā)揮審判職能作用，在審判各種類(lèi)型合同糾紛案件過(guò)程中，正確適用合同法及其司法解釋?zhuān)龠M(jìn)合同交易順利進(jìn)行”的規(guī)定，以及最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》中：“在訴訟過(guò)程中，人民法院要積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決”的規(guī)定。一審在未查明事實(shí)分清責(zé)任的前提下作出如此判決是錯(cuò)誤的。四、適用法律錯(cuò)誤。1、我國(guó)《合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！币粚徳谶m用本條規(guī)定時(shí)，只選擇對(duì)江夏公路局有利的第一款，而對(duì)江夏公路局不利的第二款只字不提。本案的訴爭(zhēng)是因?yàn)楣肪衷谝呀?jīng)達(dá)到交付條件的情況下，為謀取法律強(qiáng)制規(guī)定不能交付期間的房租利益，卻始終不與文脈公司簽訂正式合同予以交付所致，且在文脈公司多次要求交付簽約的情況下，一直拖延，其行為是阻止條件成就。2、從雙方一審的訴訟請(qǐng)求及提交的證據(jù)，可以得出實(shí)際上雙方都認(rèn)可生效的結(jié)論。江夏公路局為獲取未達(dá)到交付條件期間的不正當(dāng)?shù)淖饨鹜涎油拿}公司簽訂正式合同，其行為已構(gòu)成為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同已生效，一審判決適用法律錯(cuò)誤。五、顯失公平、惡意褊袒。1、文脈公司并沒(méi)有實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋，事實(shí)上文脈公司在爭(zhēng)議合同簽訂后，按照江夏公路局領(lǐng)導(dǎo)加快推進(jìn)的要求而進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展前期基礎(chǔ)工程及小范圍初始裝修，并未獲利，相反是在幫助江夏公路局對(duì)標(biāo)的物的維護(hù)以及周邊環(huán)境的良好生成與保存，是現(xiàn)實(shí)有效的無(wú)因管理，在一審訴訟中，文脈公司也表達(dá)了此意，好多地方都是文脈公司在完善和維護(hù)，如路面、場(chǎng)地，機(jī)井等。而引發(fā)本案爭(zhēng)議的“租賃合同”雙方已認(rèn)可生效，之所以正式的租賃協(xié)議不能簽訂，其核心在于江夏公路局不能交付符合約定條件的房屋，從而導(dǎo)致何時(shí)開(kāi)始計(jì)算起租日及裝修期的計(jì)算難以確定，其責(zé)任完全在于江夏公路局。2、根據(jù)我國(guó)《建筑法》及《消防法》的規(guī)定以及我們從訴訟過(guò)程中得到認(rèn)定的證據(jù)可知，在2016年12月29日前，爭(zhēng)議合同的標(biāo)的物是不能進(jìn)行營(yíng)業(yè)的，這是法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，也就是說(shuō)江夏公路局不應(yīng)當(dāng)在此之前獲取經(jīng)營(yíng)性租金，同樣，也就不存在判決中判定的占有使用費(fèi)。3、另一方面，一審判決在認(rèn)定合同未生效的同時(shí)并未否定合同有效，因此，即使按一審表意合同有效但未達(dá)到生效條件的情況下，文脈公司進(jìn)場(chǎng)裝修雖然在合同未能生效前就已經(jīng)開(kāi)始，但合同并未設(shè)定禁止條件，同時(shí)也得到了江夏公路局的同意，所以也不能認(rèn)定文脈公司應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)，更何況文脈公司在取得轉(zhuǎn)租權(quán)后，雖然進(jìn)行了招商與轉(zhuǎn)租，但并未實(shí)際獲得利益，同商戶(hù)的起租時(shí)間均以商場(chǎng)開(kāi)業(yè)為準(zhǔn)，而租金價(jià)格的確定是以符合交付條件后的商用房屋為基礎(chǔ)，同時(shí)轉(zhuǎn)租合同的生效也基于爭(zhēng)議合同的生效。由于電力設(shè)施沒(méi)有安裝到位，一、二層至今除了基礎(chǔ)工程外，未能正式開(kāi)始裝修。出于安全考慮，文脈公司僅在一層隔了一個(gè)二十幾個(gè)平方的小門(mén)面辦公。4、故而，至少也不應(yīng)該支付2016年12月29日前的占有使用費(fèi)，其價(jià)格也不能按符合商用條件的標(biāo)準(zhǔn)，其面積更不應(yīng)按整個(gè)合同面積計(jì)算。既然一審判決采用了合同中約定的租賃使用對(duì)價(jià)來(lái)認(rèn)定占有使用費(fèi)，那么，就應(yīng)該嚴(yán)格按使用租賃使用的條件來(lái)進(jìn)行對(duì)價(jià)，并根據(jù)法律強(qiáng)制性規(guī)定，來(lái)核定實(shí)際符合交付條件的日期以及實(shí)際使用面積，而不是簡(jiǎn)單的以文脈公司與其它方簽訂的轉(zhuǎn)租合同為履行起始期；而且在責(zé)任劃分不明的情況下，判決訴訟費(fèi)用的承擔(dān)比例明顯不公。被上訴人江夏公路局答辯則要求維持原判。2017年6月，文脈公司向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、文脈公司與江夏公路局于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》已生效；2、江夏公路局履行合同義務(wù)，并確認(rèn)江夏公路局將該房屋使用權(quán)交付給文脈公司的交付日為電力施工單位、武漢國(guó)通物業(yè)管理有限責(zé)任公司、文脈公司三方確認(rèn)的供電工程竣工驗(yàn)收表簽字日的次日（即2016年12月30日），同時(shí)開(kāi)始計(jì)算文脈公司的免收房屋裝修期的時(shí)間；3、本案的訴訟費(fèi)用由江夏公路局承擔(dān)。一審?fù)徶?，文脈公司變更訴訟請(qǐng)求為：1、確認(rèn)文脈公司、江夏公路局于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》有效，江夏公路局2017年4月16日《租金催款函》中解除合同的意思表示無(wú)效；2、確認(rèn)2016年12月30日為租賃房屋供電完全交付日，即電力施工單位（湖北昊意電力工程有限公司）、武漢國(guó)通物業(yè)管理有限公司、文脈公司三方確認(rèn)的《供電工程竣工驗(yàn)收表》簽字的次日，并計(jì)算《租賃合同》約定的房屋免租裝修期；3、江夏公路局繼續(xù)履行合同；4、本案的訴訟費(fèi)用由江夏公路局承擔(dān)。一審訴訟中，江夏公路局提出反訴請(qǐng)求：1、解除雙方于2015年8月12日簽訂的租賃合同；2、文脈公司從2016年2月13日至2017年2月13日交納第一年租金266.64萬(wàn)元；3、文脈公司交納2017年2月14日起至解除合同之日的租金（按實(shí)際天數(shù)及原合同約定的租金計(jì)算）；4、本案反訴費(fèi)由文脈公司承擔(dān)。一審法院查明，2010年4月13日，江夏公路局取得武規(guī)（夏）建[2010]028號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，項(xiàng)目名稱(chēng)為路橋勘測(cè)設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)中心綜合寫(xiě)字樓。2015年8月12日，江夏公路局（甲方）與文脈公司（乙方）簽訂了《租賃合同》，合同約定，甲方將其所有的路橋勘測(cè)養(yǎng)護(hù)設(shè)計(jì)中心一樓至四樓，建筑面積約8,800平米的房屋租賃給乙方，“第二條、租賃期限租賃期限15年。即從20年月日到2031年月日，租賃起始日為乙方裝修期（六個(gè)月）完畢之次日，即甲方交付乙方之日起算，加上甲方免收裝修期租金的時(shí)間180個(gè)日歷天數(shù)。無(wú)論屆時(shí)乙方是否裝修完畢或是否開(kāi)業(yè)，期限屆滿(mǎn)的次日為計(jì)租第一日。第三條租金及支付方式1、租金為一至四層每平米每月平均價(jià)格25.25元，月租金暫定22.22萬(wàn)元人民幣，年租金約為266.64萬(wàn)元人民幣。實(shí)測(cè)面積出臺(tái)前以8,800平米作為計(jì)算依據(jù)。商定租金前三年每平米25.25元/月，租金每三年遞增5%，即第一、二、三年年租金各為266.64萬(wàn)元人民幣?！?、每一年度租金分兩次支付，每6個(gè)月支付一次，…第一年度支付日為乙方裝修期屆滿(mǎn)至次日，依次類(lèi)推，由乙方匯款甲方；第四條履約保證金，乙方須在本合同簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付履約保證金10萬(wàn)元人民幣，履約保證金在第一年租金中沖抵。第五條相關(guān)約定…2、甲方應(yīng)消防驗(yàn)收合格于2015年月日前按雙方約定的建筑標(biāo)準(zhǔn)及場(chǎng)地使用標(biāo)準(zhǔn)向乙方交付房屋使用權(quán)，確保乙方按期入場(chǎng)裝修施工?！诹鶙l水、電、氣及電梯的報(bào)裝和費(fèi)用1、甲方負(fù)責(zé)乙方的水電供給（供電局檢修停電，水務(wù)局檢修停水與甲方無(wú)關(guān)），水、電費(fèi)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)收取，費(fèi)用由乙方承擔(dān)；若需要增容及增加設(shè)施的，由甲方實(shí)施報(bào)裝或委托乙方報(bào)裝，因此產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用由乙方承擔(dān)70%，其余的由甲方承擔(dān)；乙方為甲方墊付費(fèi)用的可在繳納當(dāng)年租金時(shí)抵扣；…第九條交接及其他1、甲方交付乙方時(shí)，雙方須辦理書(shū)面交接手續(xù)；…第七條租賃主體及用途…２、租賃用途為開(kāi)辦酒店業(yè)與商業(yè)賣(mài)場(chǎng)等?！诰艞l交接及其他1、甲方交付乙方時(shí)，雙方需辦理書(shū)面交接手續(xù)；…第十條甲方權(quán)利和義務(wù)…3、甲方享有到期收取租金的權(quán)利；乙方逾期未繳納租金，按當(dāng)期欠繳租金的萬(wàn)分之五每日支付違約金，逾期三個(gè)月的可終止合同并采取相關(guān)措施；4、甲方應(yīng)在交付該標(biāo)的物時(shí)保證消防的首次驗(yàn)收及驗(yàn)收合格；5、甲方應(yīng)在合同約定的期限向乙方交付租賃標(biāo)的物；…11、甲方負(fù)責(zé)供水、供電，確保水、電正常供應(yīng)，水、電費(fèi)由乙方上繳甲方或指定乙方交給第三方；且有義務(wù)向乙方提供裝修施工臨時(shí)用水、用電，水、電費(fèi)用由乙方承擔(dān)，在退還押金時(shí)一并結(jié)清；…13、甲方應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)路面進(jìn)行硬化及綠化，對(duì)公共臺(tái)階及公共走道鋪設(shè)地磚等；第十一條乙方權(quán)利和義務(wù)…3、有義務(wù)按期交付租金和水、電費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；…第十三條變更與解除，1、非經(jīng)雙方同意不得另行簽訂合同，本合同不得變更和解除；2、合同期滿(mǎn)，本合同即行終止；第十四條違約責(zé)任1、本合同一經(jīng)簽訂，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守并完全履行，任何一方不履行本合同項(xiàng)下約定義務(wù)之一的，即為違約，應(yīng)向守約方支付違約金并賠償損失；…4、乙方未按約定期限支付租金的，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金為應(yīng)支付而未支付額的日萬(wàn)分之五，直到付清租金為止；如乙方逾期三個(gè)月未交納租金，甲方可解除合同；不可抗力除外；5、甲方違反本合同約定提前收回場(chǎng)地的，應(yīng)按合同約定年租金乘以剩余年限的房租總額賠償乙方；…7、甲乙雙方協(xié)商一致提前解約的，雙方互不賠償與承擔(dān)任何責(zé)任；…第十五條合同生效與有效期本合同為意向性合同，甲、乙雙方正式簽訂租賃合同后，本合同發(fā)生法律效力?！焙贤€約定了其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂當(dāng)日，文脈公司繳納履約保證金10萬(wàn)元，由江夏公路局出具收據(jù)。合同簽訂前，文脈公司就對(duì)外進(jìn)行了招商，合同簽訂后，其繼續(xù)對(duì)外招商并實(shí)際進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行了裝修，而且對(duì)外出租了部分房屋，但是文脈公司與江夏公路局之間未辦理書(shū)面交接手續(xù)，雙方均沒(méi)有提供證據(jù)證實(shí)文脈公司何時(shí)實(shí)際進(jìn)場(chǎng)。一審理過(guò)程中，文脈公司提交了2016年4月20日其與陳坤簽訂的《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》，該合同約定將位于武漢市江夏區(qū)江夏大道的（武漢齊樂(lè)城時(shí)尚廣場(chǎng)）第1層A1鋪位安排給乙方（陳坤）經(jīng)營(yíng)，合同期限5年，從2016年8月26日起至2021年8月25日止（合同期間的起算日以甲方（文脈公司）商場(chǎng)正式營(yíng)業(yè)日期為準(zhǔn)）。甲方為乙方提供4個(gè)月免租經(jīng)營(yíng)期，免租期自2016年4月26日起至2016年8月25日止。2015年10月19日，武漢市公安局江夏區(qū)分局消防大隊(duì)出具夏公消驗(yàn)[2015]第029號(hào)建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)，結(jié)論為該建設(shè)工程消防復(fù)驗(yàn)合格。2016年12月14日，江夏公路局出具《證明》，內(nèi)容為“我單位現(xiàn)將武漢市江夏區(qū)江夏大道謝家灣公路新區(qū)1號(hào)樓底商租賃給武漢文脈科技有限責(zé)任公司，該底商產(chǎn)權(quán)屬于我單位，同意其轉(zhuǎn)租”。2016年12月29日，湖北昊意電力工程有限公司、文脈公司與武漢國(guó)通物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)通物業(yè)）三方簽訂《路橋勘測(cè)設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)中心綜合寫(xiě)字樓項(xiàng)目供電工程竣工驗(yàn)收表》，文脈公司彭方文簽名書(shū)寫(xiě)“齊樂(lè)城商業(yè)部分已按原設(shè)計(jì)部分施工完畢并合格”并加蓋公章，國(guó)通物業(yè)朱峰簽名書(shū)寫(xiě)“施工完畢，驗(yàn)收合格”。2017年1月3日，國(guó)通物業(yè)朱峰出具《工作對(duì)接證明》，將公路新區(qū)小區(qū)與齊樂(lè)城交匯的三角地帶于2017年1月1日正式交付齊樂(lè)城使用，并于2017年1月1日將電力改造完成并正式投入使用。2017年元月，文脈公司法定代表人彭方文與江夏公路局人員談判錄音中，文脈公司法定代表人說(shuō)“如果不出意外的話(huà)，明年五一試營(yíng)業(yè)，不會(huì)超過(guò)六一試營(yíng)業(yè)，我們計(jì)劃在七一之前正式開(kāi)業(yè)，我們已經(jīng)有幾個(gè)主業(yè)態(tài)已經(jīng)進(jìn)駐了，……目前為止，三、四樓都有商家，在裝修甚至有的已經(jīng)營(yíng)業(yè)了”，“一、二樓雖然沒(méi)有動(dòng)，但是我們的配套已經(jīng)做得差不多了，有部分還沒(méi)有到位，就是因?yàn)槟銈冸姷膯?wèn)題……”，“自從我簽了這個(gè)協(xié)議，當(dāng)時(shí)你們也要我交付了履約保證金，同時(shí)又催著我裝修，并且我裝修也提供了一些手續(xù)，這些手續(xù)都是有的，我電梯這些東西肯定是通過(guò)你們局里同意我才裝的，我不可能隨隨便便去裝一個(gè)房子，這個(gè)房子嚴(yán)格意義上已經(jīng)屬于實(shí)際交付狀態(tài)”，“三、四樓的招租已經(jīng)基本結(jié)束，基本上沒(méi)有多少面積了，一樓的話(huà)也簽了一部分面積出去了，實(shí)際上，一、二、三、四應(yīng)該說(shuō)都不多了，空置的面積不多了”。2017年4月16日，江夏公路局向文脈公司致函，要求文脈公司在2017年4月25日前繳納2016年2月12日至2017年2月12日租金人民幣266.64萬(wàn)元。若逾期未支付，將按合同第十四條第四項(xiàng)解除合同。文脈公司于2017年4月23日回函，“貴方關(guān)于租賃房屋轉(zhuǎn)化為收益的心情，我司可以理解。但今日之局面，系由多種原因造成，因而單方歸咎于我司，尚難成立。依據(jù)雙方訂立合同目的及友好合作之本意，請(qǐng)貴方斟酌?！?017年4月26日，江夏公路局向文脈公司出具律師函，要求其在收到函件后7日內(nèi)對(duì)雙方于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》不明確的地方進(jìn)行明確，并在收到此函后7個(gè)工作日內(nèi)交付第一年租金266.64萬(wàn)元。2017年5月9日，文脈公司回函，提出對(duì)租賃房屋的裝修期與租期的起點(diǎn)時(shí)間，做出明確的、形成書(shū)面文字的約定。2017年5月26日，文脈公司致函江夏公路局，提出從正常商業(yè)供電之日起開(kāi)始計(jì)算裝修免租期，6個(gè)月滿(mǎn)后開(kāi)始計(jì)算起租日。由于雙方對(duì)相關(guān)事項(xiàng)無(wú)法協(xié)商一致，產(chǎn)生糾紛，文脈公司遂起訴至法院。一審審理中，2017年8月9日，一審審判人員組織雙方當(dāng)事人到爭(zhēng)議的租賃房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查看并拍攝了照片，爭(zhēng)議的租賃房屋的部分已經(jīng)出租開(kāi)始營(yíng)業(yè)，一部分正在進(jìn)行裝修、招租。一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第一款規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效”。本案中，雙方于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》中明確約定“本合同為意向性合同，甲、乙雙方正式簽訂租賃合同后，本合同發(fā)生法律效力。”本案爭(zhēng)議的意向性合同為附生效條件的合同，雙方明確約定了本案爭(zhēng)議的意向性合同的所附生效條件為雙方正式簽訂租賃合同，即以正式簽訂租賃合同為生效條件。雙方簽訂該意向性合同后，至今雙方未正式簽訂租賃合同，因此，本案爭(zhēng)議的意向性合同所附生效條件未成就，合同沒(méi)有生效。文脈公司請(qǐng)求確認(rèn)該意向性租賃合同生效，以及江夏公路局認(rèn)可該意向性租賃合同生效均無(wú)事實(shí)依據(jù)，不予支持。本案爭(zhēng)議的意向性租賃合同未生效，文脈公司請(qǐng)求繼續(xù)履行，江夏公路局請(qǐng)求解除合同，均沒(méi)有合同依據(jù)以及法律依據(jù)，均不予支持。文脈公司請(qǐng)求確認(rèn)2016年12月30日為租賃房屋供電完全交付日，即電力施工單位（湖北昊意電力工程有限公司）、武漢國(guó)通物業(yè)管理有限公司、文脈公司三方確認(rèn)的《供電工程竣工驗(yàn)收表》簽字的次日，并計(jì)算《租賃合同》約定的免租裝修期，因?yàn)楹贤瓷?，不存在合同履行的?wèn)題，亦不存在房屋正式交付及免租期問(wèn)題，故其該項(xiàng)請(qǐng)求，沒(méi)有生效的合同依據(jù)，不予支持。因?yàn)橐庀蛐宰赓U合同未生效，江夏公路局向文脈公司所發(fā)律師函解除合同亦無(wú)合同解除之效力，文脈公司請(qǐng)求確認(rèn)江夏公路局在2017年4月16日《租金催款函》中解除合同的意思表示無(wú)效，予以支持。因?yàn)橐庀蛐宰赓U合同未生效，江夏公路局亦不存在合同約定的交付義務(wù)，文脈公司也不存在依據(jù)合同約定支付租金的義務(wù)，但是文脈公司實(shí)際進(jìn)入江夏公路局的房屋進(jìn)行了裝修并招商對(duì)外出租了部分房屋，文脈公司對(duì)江夏公路局的房屋實(shí)際進(jìn)行了占有使用，則文脈公司應(yīng)當(dāng)按照占有使用的時(shí)間支付占有使用費(fèi)。由于雙方均沒(méi)有提供證據(jù)證實(shí)文脈公司實(shí)際進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，根據(jù)文脈公司提供的其與陳坤簽訂的《經(jīng)營(yíng)合同書(shū)》來(lái)看，在2016年4月20日其已經(jīng)與第三方簽訂合同，將訴爭(zhēng)房屋部分轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營(yíng)，并且給予第三方裝修期。如果文脈公司未占有房屋則無(wú)法將房屋轉(zhuǎn)租給他人經(jīng)營(yíng)使用，該份合同也從側(cè)面證明了文脈公司在實(shí)際使用該房屋，結(jié)合文脈公司提交的通話(huà)錄音證據(jù)，應(yīng)將2016年4月20日視為房屋占有使用日。因?yàn)橐庀蛐宰赓U合同未生效，則無(wú)合同解除之日，只有結(jié)束占有使用之日，因此，文脈公司從房屋占有使用之日起至其結(jié)束占有使用房屋之日止，應(yīng)當(dāng)向江夏公路局支付房屋占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，參照雙方意向性租賃合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)，即年266.64萬(wàn)元。江夏公路局雖然沒(méi)有請(qǐng)求占有使用費(fèi)，但是其請(qǐng)求文脈公司支付租金，按照舉重以明輕的要義，房屋租金是占有使用房屋應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)，占有使用費(fèi)也是占有使用房屋支付的對(duì)價(jià)，在性質(zhì)上具有相同的屬性。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第四十五條第一款之規(guī)定,判決：一、武漢市江夏區(qū)公路管理局在2017年4月16日《租金催款函》中解除合同的意思表示無(wú)效；二、由武漢文脈科技有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向武漢市江夏區(qū)公路管理局支付房屋占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)從2016年4月20日起至武漢文脈科技有限責(zé)任公司結(jié)束占有使用之日止，按照年266.64萬(wàn)元計(jì)算；三、駁回武漢文脈科技有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求；四、駁回武漢市江夏區(qū)公路管理局的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件本訴受理費(fèi)2,000元，由武漢文脈科技有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)1,500元，由武漢市江夏區(qū)公路管理局負(fù)擔(dān)500元；案件反訴受理費(fèi)28,632元，減半收取14,316元，由武漢文脈科技有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)14,066元，由武漢市江夏區(qū)公路管理局負(fù)擔(dān)250元。經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
上訴人武漢文脈科技有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文脈公司）因與被上訴人武漢市江夏區(qū)公路管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江夏公路局）租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市江夏區(qū)人民法院（2017）鄂0115民初3189號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年2月7日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有三。第一、關(guān)于江夏公路局與文脈公司于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》的效力問(wèn)題。第二、關(guān)于江夏公路局在2017年4月16日發(fā)出《租金催款函》中要求解除合同的問(wèn)題。第三、關(guān)于江夏公路局與文脈公司計(jì)租日期如何計(jì)算的問(wèn)題。關(guān)于焦點(diǎn)一。江夏公路局與文脈公司于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》，雙方雖表述為意向性或附條件的合同，但是，該合同符合我國(guó)合同法規(guī)定的所有的形式和實(shí)質(zhì)要件。合同實(shí)際履行的過(guò)程中，文脈公司已經(jīng)實(shí)際占有、使用了該房屋，并將部分房屋招商、出租，且有部分商戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)外經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，江夏公路局不僅未提出任何異議，而且還在2016年12月14日出具《證明》，同意文脈公司進(jìn)行轉(zhuǎn)租，其行為更進(jìn)一步表明了江夏公路局認(rèn)可該合同的有效性，故該合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反有關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法、有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行各自的義務(wù)。關(guān)于焦點(diǎn)二。第一、2017年4月26日，江夏公路局向文脈公司出具律師函，要求其在收到函件后7日內(nèi)對(duì)雙方于2015年8月12日簽訂的《租賃合同》不明確的地方進(jìn)行明確。該律師函的實(shí)質(zhì)是對(duì)《租金催款函》中要求解除合同問(wèn)題的否定；第二、雙方對(duì)《租金催款函》沒(méi)有約定具體的異議期限，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙臈l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷(xiāo)雖有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷(xiāo)通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。文脈公司在三個(gè)月內(nèi)（即2017年6月20日）已向人民法院提起了訴訟主張權(quán)利，故江夏公路局《租金催款函》中要求解除合同的部分，沒(méi)有法律效力。關(guān)于焦點(diǎn)三。在雙方簽訂的《租賃合同》有效的前提下，根據(jù)雙方合同的約定，水、電報(bào)裝應(yīng)該是出租方江夏公路局負(fù)責(zé)也是其應(yīng)盡的義務(wù)。所以雙方計(jì)租的時(shí)間應(yīng)為：2016年12月29日，湖北昊意電力工程有限公司、文脈公司與武漢國(guó)通物業(yè)管理有限公司三方簽訂《路橋勘測(cè)設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)中心綜合寫(xiě)字樓項(xiàng)目供電工程竣工驗(yàn)收表》通電后次日之后的六個(gè)月進(jìn)行計(jì)算。因此，雙方計(jì)租日期的時(shí)間應(yīng)確定為2017年6月30日。鑒于本案中才明確雙方的計(jì)租日期，客觀上造成了江夏公路局一定經(jīng)濟(jì)損失的事實(shí)，根據(jù)公平原則，文脈公司應(yīng)以其向江夏公路局支付的房屋租金數(shù)額為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)一并支付相應(yīng)的利息。綜上所述，文脈公司的上訴請(qǐng)求及理由成立，本院予以支持。一審判決雖認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律及實(shí)體處理錯(cuò)誤,應(yīng)予以改判。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)湖北省武漢市江夏區(qū)人民法院（2017）鄂0115民初3189號(hào)民事判決。二、2015年8月12日，武漢市江夏區(qū)公路管理局與武漢文脈科技有限公司簽訂的《租賃合同》合法、有效，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。三、武漢文脈科技有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向武漢市江夏區(qū)公路管理局支付自2017年6月30日至實(shí)際支付該款項(xiàng)之日止的房屋租金及利息損失（計(jì)算方式為：1、租金標(biāo)準(zhǔn)按照雙方合同約定的年266.64萬(wàn)元計(jì)算；2、以266.64元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率的標(biāo)準(zhǔn)，自2017年6月30日起至實(shí)際支付該款項(xiàng)之日止）。武漢文脈科技有限責(zé)任公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。四、駁回武漢市江夏區(qū)公路管理局的反訴請(qǐng)求。一審案件本訴、反訴受理費(fèi)共計(jì)16,316元，由武漢文脈科技有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)9,789.6元；由武漢市江夏區(qū)公路管理局負(fù)擔(dān)6,526.4元。二審案件受理費(fèi)30,632元，由武漢文脈科技有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)18,379.2元；由武漢市江夏區(qū)公路管理局負(fù)擔(dān)12,252.8元。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　王　陽(yáng)
審判員　張立新
審判員　陳繼紅

書(shū)記員：余文婷