原告：武漢漢商人信置業(yè)有限公司，住所地：武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)。
法定代表人：張晴，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人：馬劍偉，湖北敏訥律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托代理人：周永東，特別授權(quán)代理。
被告：武漢萊奧餐飲管理有限公司，住所地：武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)人信漢商銀座DE座地上第二層。
委托代理人：李光輝、胡坤，特別授權(quán)代理。

原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司訴被告武漢萊奧餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法由審判員戴猛獨(dú)任審理，于2013年2月27日公開(kāi)開(kāi)庭審理后轉(zhuǎn)為普通程序，由審判員戴猛擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員王楚玉、黃娟曲組成合議庭，于同年10月23日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人馬劍偉、被告的法定代表人高麗及委托代理人胡坤到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司訴稱：原告作為房屋所有權(quán)人將位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)人信●漢商銀座DE座地上第二層532平方米的區(qū)域出租給被告使用，并于2011年1月18日簽訂《租賃合同》。被告于2011年6月4日開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)裝修，2012年4月18日起開(kāi)始營(yíng)業(yè)。被告從開(kāi)業(yè)至今從未向原告支付房屋租金，物業(yè)管理費(fèi)僅支付到2012年6月30日。截至2012年10月31日共欠付5個(gè)月租金199500元，4個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)31920元。被告拖欠租金和物業(yè)管理費(fèi)的行為，嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，給原告造成了極大的經(jīng)濟(jì)損失。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故起訴至法院請(qǐng)求：1、判令解除原、被告簽訂的《租賃合同》；2、判令被告向原告支付租金、物業(yè)費(fèi)及違約金合計(jì)人民幣506，115.54元（截至2012年12月31日，租金295，260元、物業(yè)費(fèi)39，900元、違約金170，955.54元）；3、判令被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
被告武漢萊奧餐飲管理有限公司辯稱：一、原告一再推遲被告開(kāi)業(yè)的行為和租賃房屋一再嚴(yán)重漏水問(wèn)題系原告方的嚴(yán)重違約行為，給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失?！蹲赓U合同》中約定，被告應(yīng)于2011年3月1日進(jìn)場(chǎng)裝修，并于2011年5月1日開(kāi)業(yè)。但由于原告的一拖再拖，使得被告營(yíng)業(yè)的時(shí)間一直延后。更有甚者，原告通知被告于2011年10月1日開(kāi)業(yè)，于是被告從2011年8月起就已開(kāi)始做好充分裝修和開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備，并聘請(qǐng)了員工之后，又被告知不能開(kāi)業(yè)。雙方在合同中約定的開(kāi)業(yè)時(shí)間是2011年5月1日，但直到2012年4月18日，被告才最終成功開(kāi)業(yè)，這個(gè)時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)近一年，早已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同中所約定的合理的延長(zhǎng)期限，是一種嚴(yán)重的違約行為。幾經(jīng)波折之后，被告餐廳的裝修工程最終于2012年元月18日全部結(jié)束，招聘了員工，并擬定于2012年2月份正式開(kāi)業(yè)。但在2012年元月30日，被告員工入場(chǎng)上班時(shí)發(fā)現(xiàn)，店面的卷簾門(mén)被人為嚴(yán)重?fù)p毀并且天花吊頂大面積滲水，局部地方甚至水如雨滴，嚴(yán)重的破壞了餐廳的整體裝修效果，使得被告不能開(kāi)業(yè)。被告在重新裝修之后，于2012年4月18日開(kāi)始正式營(yíng)業(yè)，但僅僅過(guò)了半個(gè)月左右，被告又于2012年5月7日遭遇漏水事故，使得店內(nèi)遭積水浸泡，線路短路及木質(zhì)裝飾毀損狀況嚴(yán)重。在被告就該事故尚未處理完畢之時(shí)，于2012年5月中旬，被告餐廳內(nèi)部靠近貝貝熊商戶區(qū)域的天花板又連發(fā)漏水現(xiàn)象，既使得該區(qū)域電路無(wú)法正常運(yùn)作，也對(duì)廚房的正常使用造成了嚴(yán)重不便。被告在遭受以上漏水事故之后，及時(shí)同漢商人信公司進(jìn)行多次交涉，但其除了口頭和開(kāi)會(huì)時(shí)承諾的以租金沖抵被告損失和同被告協(xié)商有關(guān)賠償問(wèn)題解決之外，就再未有任何對(duì)我方經(jīng)營(yíng)和裝修上損失補(bǔ)償?shù)姆桨?。原告在《租賃合同》第3條第2款中已明確約定由甲方（漢商人信公司）將達(dá)到條件的租賃區(qū)域交付給乙方（萊奧餐廳）用于裝修。但實(shí)際上，原告并未提供質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)的租賃房屋，其行為已然構(gòu)成了對(duì)于雙方約定的違反，是一種違約行為。原告一再推遲被告開(kāi)業(yè)的行為，讓被告無(wú)故的承受了額外支付的員工工資和其他各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失25萬(wàn)元左右。原告提供的存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題的房屋，其前兩次漏水問(wèn)題給被告造成經(jīng)濟(jì)損失達(dá)14萬(wàn)元左右，第三次漏水的損失3萬(wàn)余元。以上損失，雖經(jīng)被告同漢商人信公司多次交涉，但均未得到合理、適當(dāng)?shù)拇饛?fù)，租賃房屋的漏水問(wèn)題也未得到充分、妥善的解決。據(jù)此，在漢商人信公司完善的解決有關(guān)租賃物的修繕事宜及對(duì)被告的賠償問(wèn)題之前，基于其違約行為。被告是有正當(dāng)理由拒付租金的。具體房屋租金如何交付應(yīng)在雙方充分解決前述問(wèn)題之后再行協(xié)商解決。二、原告請(qǐng)求的物業(yè)管理費(fèi)用主體不適格。商場(chǎng)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的單位系漢商銀座商業(yè)管理有限公司，而非本案的原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司，被告已于2012年6月、11月和12月三次向漢商銀座商業(yè)管理有限公司支付過(guò)物業(yè)費(fèi)。因原告的主體不適格，其對(duì)物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求也不應(yīng)得到支持。三、原告有嚴(yán)重違約行為，而被告并未違約，原告違約金的請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。原告方先是違反合同約定，嚴(yán)重拖延交房期限，遠(yuǎn)超出應(yīng)有的合理交房期限。并一再在不具備開(kāi)業(yè)條件的情況下，通知我方開(kāi)業(yè)，使得我方開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備被迫反復(fù)進(jìn)行，損失不小。其次，原告方并未提供符合合同約定質(zhì)量的房屋，嚴(yán)重和反復(fù)出現(xiàn)的漏水問(wèn)題，給被告造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。再次，原告方無(wú)視合同的約定，拒不與被告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，且在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，連自己制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都不能達(dá)到，并在追討物業(yè)費(fèi)時(shí)，不以合同約定的方式，而是以侵權(quán)的方式來(lái)主張，也給被告造成了諸多不便和損失。在有以上種種違約和侵權(quán)行為的情況下，原告始終都未提出合理的解決方案，只是在開(kāi)會(huì)和同商戶及被告協(xié)商時(shí)承諾以租金沖抵被告的損失。而被告正是基于對(duì)原告的信任，才繼續(xù)同原告協(xié)商有關(guān)具體的沖抵事宜。但原告卻無(wú)視其違約和侵權(quán)的事實(shí)，不顧被告合理的協(xié)商請(qǐng)求，堅(jiān)持認(rèn)為被告未付租金的行為是違約行為，這顯然是不合法的。原告違約在先，被告拒付租金的行為正是行使抗辯權(quán)的表現(xiàn)，被告的行為既是合理的，也是合乎我國(guó)法律規(guī)定的，是維護(hù)自身合法權(quán)益的表現(xiàn)。因而，原告所主張的違約金既是不合理的，也是于法無(wú)據(jù)的。綜上所述，原告在既未按期提供符合合同約定質(zhì)量房屋，存在嚴(yán)重拖延租賃房屋交付的違約行為，又未提供合法充分，有據(jù)的物業(yè)服務(wù)的前提下，一味的主張房屋租金與物業(yè)費(fèi)，強(qiáng)調(diào)自己的權(quán)利，而回避自己的義務(wù)，這既不合理也不合法。原告應(yīng)當(dāng)充分確實(shí)的解決房屋質(zhì)量問(wèn)題和提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，在修繕問(wèn)題租賃物、簽訂物業(yè)服務(wù)合同并對(duì)被告的損失作出賠償之后，再主張自己收取租金與物業(yè)費(fèi)權(quán)利，才是一個(gè)負(fù)責(zé)任的公司所應(yīng)具有的基本素質(zhì)。故請(qǐng)求人民法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求，并由原告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司向本院提交下列證據(jù)：
證據(jù)一（組）、國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)、人民防空工程竣工備案表、武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證、湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)，證明原告出租給被告的房屋是原告因合法建造而享有物權(quán)的房屋，原告有權(quán)將其出租。
證據(jù)二、租賃合同，證明2011年1月18日，原、被告簽訂《租賃合同》，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。被告應(yīng)按照約定按時(shí)、足額向原告支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)。
證據(jù)三、交付確認(rèn)函，證明原告已于2011年6月4日將房屋交付給被告。
證據(jù)四、開(kāi)業(yè)時(shí)間統(tǒng)計(jì)，證明原告已按照《租賃合同》的約定履行了義務(wù)，將房屋交付給被告使用，被告也已正式開(kāi)始營(yíng)業(yè)，達(dá)到了租賃房屋的目的。
證據(jù)五、3份收據(jù)，證明被告至今只支付了3個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。
被告武漢萊奧餐飲管理有限公司向本院提交下列證據(jù)：
證據(jù)一、租賃合同，證明原告一再推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間和交付有質(zhì)量問(wèn)題的租賃房屋系違約行為。
證據(jù)二、2011年8月份工資表及有關(guān)租賃房屋的材料，證明被告在2011年8月為2011年10月的開(kāi)業(yè)做了充分的準(zhǔn)備，并支付了員工工資。
證據(jù)三、建設(shè)工程施工合同（增補(bǔ)），證明第一次漏水給被告造成的直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額。
證據(jù)四、清單報(bào)價(jià)表，證明第二次漏水給被告造成的直接經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額。
證據(jù)五、萊奧公司同漢商銀座商業(yè)管理有限公司的交涉函三份，證明漏水問(wèn)題由來(lái)已久，漢商人信公司明知問(wèn)題存在卻并未進(jìn)行過(guò)妥善處理，也未對(duì)被告的損失進(jìn)行賠償。
證據(jù)六、2012年3月、4月工資表，證明漏水導(dǎo)致停業(yè)維修期間以及被漢商人信公司強(qiáng)制停電、停水期間的員工費(fèi)用支出。
證據(jù)七、物業(yè)服務(wù)公約，證明違反租賃合同約定，系單方提出物業(yè)服務(wù)規(guī)約。
證據(jù)八、天然氣協(xié)議，證明其約定內(nèi)容即不合法也不合理。
證據(jù)九、眾商戶致武漢市漢商人信管理公司的一封信，證明物業(yè)服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重不合格。
證據(jù)十、照片六頁(yè)，證明淹水造成損害的情況以及停電、停水造成的惡劣影響。
證據(jù)十一、2012年6月、11月、12月物業(yè)管理費(fèi)收據(jù)，證明本案原告主體不適格。
證據(jù)十二、企業(yè)信息，證明本案原告主體不適格。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告提交的證據(jù)中，被告對(duì)證據(jù)一（組）以及證據(jù)二、三、四、五的真實(shí)性均無(wú)異議，本院對(duì)證據(jù)一（組）以及證據(jù)二、三、四、五的真實(shí)性予以認(rèn)定。
被告提交的證據(jù)中，原告對(duì)證據(jù)一、五、七、八、九、十一、十二的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)證據(jù)一、五、七、八、九、十一、十二的真實(shí)性予以認(rèn)定。原告對(duì)證據(jù)二、三、四、六、十的真實(shí)性有異議，證據(jù)二、六系被告制作的員工工資表及員工自己租房所付費(fèi)用，工資系對(duì)員工所付出勞動(dòng)的報(bào)酬，獲得多少勞動(dòng)即應(yīng)支付多少報(bào)酬，租用房屋支付房租系市場(chǎng)行為，證據(jù)二、六與本案沒(méi)有實(shí)質(zhì)關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。證據(jù)三、四系建設(shè)工程施工合同、報(bào)價(jià)、收據(jù)，經(jīng)核對(duì)原件并結(jié)合全案情況，本院對(duì)證據(jù)三、四中的建設(shè)工程施工合同、報(bào)價(jià)（2012年2月23日）、收據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)定，但并不能證明此系原告所提供房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題所造成，尚缺乏因果關(guān)系之證據(jù)。對(duì)2012年9月20日的報(bào)價(jià)表，因無(wú)相應(yīng)收據(jù)對(duì)應(yīng)，并不能證明已實(shí)施，本院不予采信。證據(jù)十系照片，結(jié)合證據(jù)三、四，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定。
經(jīng)庭審質(zhì)證查明以下事實(shí)：位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道與鸚鵡大道交匯處東南角地塊于2009年元月20日辦理國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)人為原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司，用途為住宅、商服用地，使用權(quán)類型為出讓。2009年3月20日辦理《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2011年元月27日辦理《武漢市燃?xì)鉄崃こ炭⒐を?yàn)收備案證》。2011年6月24日人民防空工程竣工驗(yàn)收合格。2011年10月27日E座及D、E座裙房建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格。2011年11月18日辦理E座（5-19層）及D、E座（1-4層商業(yè)裙房）的《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。2011年12月26日辦理D、E座《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)》。
2011年1月18日，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《租賃合同》，雙方約定：一、甲方作為出租房屋所有權(quán)人與乙方建立租賃關(guān)系，甲方將位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)漢陽(yáng)大道139號(hào)人信●漢商銀座DE地上二層部分區(qū)域出租給乙方使用。二、租賃區(qū)域位于人信●漢商銀座DE地上第二層，建筑面積共計(jì)532平方米。乙方將在租賃場(chǎng)所以“萊奧時(shí)尚餐廳”名稱、品牌對(duì)外營(yíng)業(yè)，從事中西餐餐飲經(jīng)營(yíng)。甲方委托武漢漢商人信商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)本合同項(xiàng)下人信●漢商銀座運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，并負(fù)責(zé)制訂其運(yùn)營(yíng)管理制度和物業(yè)管理規(guī)定。乙方接受管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理，遵守商業(yè)管理公司制訂的運(yùn)營(yíng)管理制度和物業(yè)管理規(guī)定。三、租賃期限為五個(gè)租約年，自租金計(jì)算開(kāi)始日（即計(jì)租日）起開(kāi)始計(jì)算，每12個(gè)月為一個(gè)租賃年度。本合同的租期為2011年5月1日至2016年4月30日。雙方約定2011年3月1日或之前甲方將達(dá)到條件的租賃區(qū)域交付乙方用于裝修。雙方書(shū)面簽字確認(rèn)日期為交付日（乙方應(yīng)在收到甲方的交付通知后5日內(nèi)給予書(shū)面確認(rèn)）。如交付日順延，則免租裝修期和合同期相應(yīng)順延。自租賃區(qū)域交付乙方之日起貳個(gè)月內(nèi)為免租裝修期。在該免租裝修期內(nèi)，乙方無(wú)須支付租金和物業(yè)管理費(fèi)，但須承擔(dān)免租裝修期內(nèi)租賃區(qū)域發(fā)生的水、電等各項(xiàng)能源費(fèi)及向管理公司交納裝修保證金、垃圾處理費(fèi)等。免租裝修期屆滿后的次日為計(jì)租起始日。乙方應(yīng)在2011年5月1日前正式對(duì)外開(kāi)業(yè)，否則每延遲一日，應(yīng)向管理公司支付相當(dāng)于本合同期租金總額1%的違約金。四、租金：第一個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月人民幣75元，月租金合計(jì)為人民幣39，900元；第二個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月人民幣85元，月租金合計(jì)為人民幣45，220元；第三個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月人民幣95元，月租金合計(jì)為人民幣50，540元；第四個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月人民幣105元，月租金合計(jì)為人民幣55，860元；第五個(gè)租約年租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每月人民幣115元，月租金合計(jì)為人民幣61，180元；為扶持乙方經(jīng)營(yíng)，甲方同意從乙方計(jì)租起始日起，免收壹個(gè)月租金；以上租金均不含物業(yè)管理費(fèi)、水電能源費(fèi)。雙方約定，每叁個(gè)月為一個(gè)計(jì)租期。乙方應(yīng)在每個(gè)計(jì)租期屆滿15日前向甲方支付下期租金。其中首期租金乙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂時(shí)間向甲方支付。支付方式：乙方可以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬支票或者銀行匯款的方式向甲方支付租金，乙方以現(xiàn)金方式支付租金的，則以甲方收到現(xiàn)金之日為付款日；乙方以銀行轉(zhuǎn)賬支票或銀行匯款方式支付租金的，則以甲方銀行實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日。原告并于該《租賃合同》中約定了用于被告交納租金的銀行賬戶賬號(hào)。五、乙方保證遵守管理公司對(duì)人信●漢商銀座的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理制度。乙方應(yīng)向甲方或管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)為每平方米每月人民幣15元，合計(jì)每月7，980元。自開(kāi)業(yè)日起乙方開(kāi)始繳納。本物業(yè)管理費(fèi)包括該商鋪應(yīng)分?jǐn)偟娜诵拧駶h商銀座夏天空調(diào)制冷費(fèi)和公共區(qū)域的水、電等能源費(fèi)、公共建筑維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)以及人信●漢商銀座所有公共區(qū)域的保安、保潔、綠化的費(fèi)用。物業(yè)管理費(fèi)以每一個(gè)月為一個(gè)計(jì)費(fèi)期。首期物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)與第一個(gè)計(jì)租期租金同時(shí)支付；除首期物業(yè)管理費(fèi)外，乙方應(yīng)在每個(gè)計(jì)費(fèi)期結(jié)束前15日內(nèi)向管理公司交納下一個(gè)計(jì)費(fèi)期的物業(yè)管理費(fèi)。六、保證金：乙方應(yīng)交納租金保證金共計(jì)79，800元；物業(yè)管理費(fèi)保證金共計(jì)15，960元。如乙方未能如約交納租金或物業(yè)管理費(fèi)，甲方或管理公司有權(quán)從租金保證金或物業(yè)費(fèi)保證金中直接予以扣抵或扣罰，不足部分仍有權(quán)向乙方追索。乙方應(yīng)當(dāng)在接到甲方或管理公司書(shū)面通知后的7日內(nèi)補(bǔ)足租金保證金或物業(yè)管理費(fèi)保證金；逾期未予補(bǔ)足的，應(yīng)按本合同第七條約定承擔(dān)違約責(zé)任。七、乙方延期向甲方或管理公司交納其應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用，則甲方或管理公司有權(quán)向乙方收取遲延履行違約金，該違約金以遲延應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用金額每日千分之三計(jì)算，從應(yīng)付之日至實(shí)際全額付清之日。八、乙方裝修施工須事先取得甲方的同意及政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)并在相關(guān)手續(xù)辦理完畢后方可進(jìn)行，并將全套施工圖報(bào)甲方存檔。九、因任何原因?qū)е卤緟f(xié)議終止后15日內(nèi)，乙方應(yīng)將商鋪交還給甲方，甲方有權(quán)要求乙方無(wú)條件保留店鋪內(nèi)所有裝修，或者要求乙方應(yīng)將商鋪恢復(fù)至接收商鋪時(shí)的狀態(tài)（正常使用及時(shí)間因素的耗損除外）。十、甲方與乙方按照法律法規(guī)和相關(guān)部門(mén)規(guī)定各自承擔(dān)并繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。十一、因乙方違約導(dǎo)致合同解除的，甲方有權(quán)不返還95，760元租金保證金、物業(yè)費(fèi)保證金及乙方已交納的其它款項(xiàng)，并有權(quán)要求乙方賠償不低于相當(dāng)于三個(gè)月租金的經(jīng)濟(jì)損失。乙方應(yīng)在合同解除后10日內(nèi)向甲方支付該違約金，如乙方未能按時(shí)支付該違約金，甲方有權(quán)按本合同第六條約定向乙方收取遲延履行違約金。因甲方違約導(dǎo)致合同解除的，租金按實(shí)際發(fā)生租期結(jié)算，物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等，據(jù)實(shí)結(jié)算，乙方有權(quán)要求甲方賠償不低于相當(dāng)于三個(gè)月租金的經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)在合同解除后10日內(nèi)向乙方支付該違約金。乙方有下列情形之一的，視為乙方嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方應(yīng)按照本條第4項(xiàng)約定承擔(dān)違約責(zé)任。合同解除后，如果乙方不按本合同第八條約定歸還商鋪，則甲方有權(quán)采取措施，包括但不限于封鋪、將乙方在該商鋪內(nèi)的財(cái)物強(qiáng)制搬出等，因此導(dǎo)致的損失和責(zé)任由乙方自行承擔(dān)。（1）乙方無(wú)法定或約定理由單方解除合同的；（2）遲延支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用超過(guò)15日的；（3）未能在開(kāi)業(yè)日正式營(yíng)業(yè)；或未經(jīng)甲方和管理公司書(shū)面同意，在經(jīng)營(yíng)期間整體或50%以上租賃區(qū)域以任何借口在一個(gè)月內(nèi)擅自歇業(yè)、關(guān)門(mén)累計(jì)兩天，或一季度內(nèi)擅自歇業(yè)、關(guān)門(mén)累計(jì)三天；整體或50%以上租賃區(qū)域晚開(kāi)門(mén)或早開(kāi)門(mén)一個(gè)月十小明的；或擅自撤場(chǎng)的；……十二、因不可抗力因素導(dǎo)致該租賃區(qū)域不能正常使用或不能繼續(xù)使用時(shí)，甲、乙雙方互不承擔(dān)對(duì)方責(zé)任或損失……等條款。合同簽訂當(dāng)天，原告收取被告租金保證金人民幣79，800元以及物業(yè)管理費(fèi)保證金人民幣15，960元。
2011年6月4日，原告將房屋交付給被告，被告方簽署了交付確認(rèn)函，被告進(jìn)場(chǎng)裝修。裝修后，被告經(jīng)營(yíng)中西餐餐飲業(yè)務(wù)。2012年4月18日，被告正式開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。被告交納了2012年6月、11月、12月的物業(yè)費(fèi)共計(jì)人民幣23，940元。被告未向原告交納租金。2011年8月24日，原、被告簽訂天然氣協(xié)議，對(duì)天然氣報(bào)裝費(fèi)用、天然氣設(shè)施使用費(fèi)用等進(jìn)行了約定。
2012年2月3日，被告向漢商銀座商業(yè)管理有限公司致函一封，主題為關(guān)于餐廳裝修現(xiàn)場(chǎng)天花吊頂滲水及相關(guān)問(wèn)題，其主要內(nèi)容為：被告的裝修工程于2012年1月18日基本結(jié)束，擬定于2012年2月份正式開(kāi)業(yè)。2012年1月30日，被告員工發(fā)現(xiàn)消防卷簾門(mén)被人為嚴(yán)重?fù)p毀并發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)天花吊頂大面積滲水，局部地方水如雨滴，嚴(yán)重破壞了餐廳的整體裝修效果，造成餐廳后期工作無(wú)法進(jìn)行和正常開(kāi)業(yè)。滲水造成餐廳門(mén)頭、天花吊頂、墻面等受到不同程度的損壞，需返工重做，還有局部區(qū)域滲滴水現(xiàn)象仍在繼續(xù)，無(wú)法估計(jì)損失。在發(fā)現(xiàn)以上現(xiàn)象時(shí)，被告及時(shí)將情況反映給物業(yè)辦公室的陳經(jīng)理及邰女士，他們及時(shí)來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)查看了情況，發(fā)現(xiàn)水源是由三樓滲下來(lái)，自發(fā)現(xiàn)以來(lái)滴漏從未間斷，已持續(xù)一周?，F(xiàn)將上述情況反映給貴公司，請(qǐng)急速解決問(wèn)題，以便正常開(kāi)業(yè)。2012年7月6日、7月10日，被告又兩次向漢商銀座管理有限公司致函，反映上述滲水問(wèn)題及大樓伸縮縫防水問(wèn)題，要求予以解決。
2012年7月6日，武漢漢商人信商業(yè)管理有限公司頒布物業(yè)服務(wù)公約，對(duì)照明、電梯、空調(diào)、排煙、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、地下停車場(chǎng)等制定了使用、服務(wù)制度。
2012年10月23日，被告及其他數(shù)家商戶共同向武漢漢商人信商業(yè)管理有限公司發(fā)函一封，對(duì)商戶的經(jīng)營(yíng)困境及商場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題進(jìn)行了反映，其中提到場(chǎng)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)，電梯、廁所、停車、衛(wèi)生、保安等存在嚴(yán)重問(wèn)題，顧客滿意度極低，綜合樓反復(fù)漏水給商戶制造了很多正常經(jīng)營(yíng)以外的困難，并對(duì)管理公司斷水?dāng)嚯姷耐{行為提出抗議，要求管理公司積極解決上述問(wèn)題。

本案在審理過(guò)程中，被告就所租房屋漏水一事申請(qǐng)鑒定，要求對(duì)樓層間隔板防水性能以及漏水原因、責(zé)任主體進(jìn)行鑒定。經(jīng)搖號(hào)確定湖北省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)測(cè)試中心為鑒定機(jī)構(gòu)，該檢驗(yàn)測(cè)試中心致函本院稱：“因漏水部位已裝修修復(fù)，鑒定現(xiàn)場(chǎng)已不存在，無(wú)法進(jìn)行鑒定。鑒于以上原因，我中心對(duì)該委托事宜進(jìn)行退案處理?！?br/>本案經(jīng)人民法院主持調(diào)解，原、被告各持已見(jiàn)，未能達(dá)成一致協(xié)議。
本院認(rèn)為：原、被告之間簽訂的房屋租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定切實(shí)履行自己的義務(wù)。對(duì)于被告辯稱中提出的多項(xiàng)理由，本院認(rèn)為，首先，原告要求被告交納租金起算點(diǎn)為2012年4月18日，被告實(shí)際也于該日正式對(duì)外營(yíng)業(yè)，符合雙方簽訂的《租賃合同》中關(guān)于免租裝修期租金順延交納的約定；其次，對(duì)于被告稱因房屋漏水致被告產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)損失的理由，被告未能就此提交充分證據(jù)證實(shí)該漏水證實(shí)確系因原告提供的房屋質(zhì)量問(wèn)題所致，且該漏水情形并未持續(xù)、不可控；第三，被告辯稱原告未向其提供物業(yè)服務(wù)，原告要求物業(yè)管理費(fèi)系主體不適格；依《租賃合同》第5.2條的約定，被告應(yīng)向原告或管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)，原告有權(quán)要求被告支付物業(yè)管理費(fèi)。綜上，對(duì)于被告提出的上述辯稱理由，本院不予采信。被告未按照合同約定支付房租和物業(yè)費(fèi)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。依照原、被告簽訂的《租賃合同》第十一條：“被告遲延支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)等應(yīng)付款項(xiàng)或費(fèi)用超過(guò)15日的，視為嚴(yán)重違約，原告有權(quán)單方解除本合同”的約定，被告從2012年4月18日開(kāi)業(yè)至今未交納房屋租金，故對(duì)于原告要求解除雙方簽訂的租賃合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原告交付房屋的時(shí)間為2011年6月4日，并有2個(gè)月的免租裝修期，被告于2012年4月18日開(kāi)業(yè)，原告根據(jù)被告開(kāi)業(yè)的實(shí)際情況及《租賃合同》第4.1條之免收1個(gè)月租金的約定，要求被告從2012年5月18日開(kāi)始支付租金、從2012年4月18日開(kāi)始支付物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。從2012年5月18日至2012年12月31日，被告所欠原告的租金為人民幣295，260元。從2012年4月18日至2012年12月31日，被告已交納了三個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，被告尚欠原告物業(yè)費(fèi)為人民幣39，900元。原、被告約定的交房時(shí)間為2011年3月1日，而實(shí)際交付房屋的時(shí)間為2011年6月，且原告交付給被告的房屋曾發(fā)生漏水現(xiàn)象，現(xiàn)雖已停漏，但確曾給被告的經(jīng)營(yíng)造成一定的影響，故原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求本院不予支持。因被告已向原告交納租金保證金人民幣79，800元、物業(yè)管理費(fèi)保證金人民幣15，960元，依合同約定，此款可分別沖抵租金、物業(yè)管理費(fèi)，故沖抵后，被告還應(yīng)向原告支付租金人民幣215，460元、物業(yè)管理費(fèi)人民幣23，940元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第二百二十六條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司與被告武漢萊奧餐飲管理有限公司于2011年1月18日簽訂的《租賃合同》；
二、被告武漢萊奧餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司支付租金人民幣215，460元、物業(yè)費(fèi)人民幣23，940元；
三、駁回原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費(fèi)人民幣6，567元（原告已預(yù)交），由被告武漢萊奧餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)，被告武漢萊奧餐飲管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)將所負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)直接支付給原告武漢漢商人信置業(yè)有限公司。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。（上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××45；開(kāi)戶行：農(nóng)行武漢直屬支行830178；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審判長(zhǎng) 戴猛
人民陪審員 王楚玉
人民陪審員 黃娟曲

書(shū)記員： 王朝陽(yáng)