原告：武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：武漢市新洲區(qū)邾城街南安大道一棟1-1號(hào)。
法定代表人：余建斌，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡象穩(wěn)，湖北卓力律師事務(wù)所律師。
被告：湖北秦某置業(yè)有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)南湖花園城內(nèi)東方萊茵三期17棟16層10室。
法定代表人：辛敏，該公司負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：秦濤，該公司股東。

原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱百隆房地產(chǎn)公司）與被告湖北秦某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱秦某置業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告百隆房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人胡象穩(wěn)、被告秦某置業(yè)公司的委托訴訟代理人秦濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告百隆房地產(chǎn)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令解除原被告于2014年1月23日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告于《房屋租賃合同》解除后15日內(nèi)將租賃房屋交付給原告；3、判令被告支付原告房屋租金（暫計(jì)算至2017年11月30日為1267000元）；4、判令被告支付原告違約金264000元；5、本案相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告于2014年1月23日簽訂《房屋租賃合同》，將其武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)濱湖分場(chǎng)百隆東方城7號(hào)樓三層共計(jì)5500㎡的房屋出租給被告使用。合同約定租金的標(biāo)準(zhǔn)：2014年10月1日-2016年9月30日租金為每月88000元；2016年10月1日-2018年9月30日每月租金為93500元。至2017年11月30日共計(jì)租金為2365000元。合同約定每季度付款。原告多次下書面通知要求被告支付租金，被告除部分支付外，下欠1267000元租金未付。根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，被告的行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)原告有權(quán)單方解除合同。2017年11月15日，原告向被告下達(dá)《解除租賃合同通知書》，明確雙方租賃合同已經(jīng)解除，并要求被告騰退房屋、付清欠款和承擔(dān)違約責(zé)任，但被告未履行義務(wù)。
被告秦某置業(yè)公司辯稱，我方是和王建中簽訂的租賃合同，用途是開辦酒店。合同中約定提供廣告位給我方，但沒有提供，導(dǎo)致酒店停擺一年多，沒有交納租金。我方交了50萬元保證金，差租金30多萬元（不含物業(yè)費(fèi)）。
原告百隆房地產(chǎn)公司、被告秦某置業(yè)公司針對(duì)其訴訟主張?zhí)峤涣讼嚓P(guān)證據(jù)。根據(jù)證據(jù)的“合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性”原則，本院對(duì)原告百隆房地產(chǎn)公司、被告秦某置業(yè)公司提交的證據(jù)予以確認(rèn)，并根據(jù)被確認(rèn)的證據(jù)認(rèn)定如下事實(shí)：
一、2014年1月23日，被告秦某置業(yè)公司（乙方）與王建中（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，由甲方將武漢市黃陂區(qū)武湖農(nóng)場(chǎng)濱湖分場(chǎng)百隆東方城7號(hào)樓3層共計(jì)5500㎡的房屋及土地使用權(quán)、還包括建筑物中與房屋使用有關(guān)的附屬通道、設(shè)施設(shè)備、廣告位、商業(yè)招牌位等出租給乙方使用。合同約定：租賃期限為15年，從2014年4月1日起至2028年3月31日止。其中，2014年4月1日至2015年9月30日為免租期，十八個(gè)月免租期以實(shí)際交房日起計(jì)算，若因甲方原因逾期交房，則所有期限相應(yīng)順延。租金的標(biāo)準(zhǔn)：2013年4月1日—2014年9月30日，租金為0元；2014年10月1日—2016年9月30日，月租金88000元；2016年10月1日—2018年9月30日，月租金為93500元；……。采用季付方式，第一季度（2014年9月1日—2014年11月30日）租金同保證金一起支付給甲方，以后每季度租金需提前15天向甲方支付。乙方應(yīng)于簽訂合同之時(shí)向甲方支付房屋租賃保證金50萬元。保證金作為乙方忠實(shí)履行合同的保證，乙方不得要求用此保證金來沖抵及其他乙方應(yīng)付之費(fèi)用。租賃期滿后，若乙方無任何違約行為且已清繳其全部費(fèi)用，向甲方返還所承租房屋并全面履行其按合同書所承擔(dān)責(zé)任及義務(wù)的情況下，甲方須于七日內(nèi)將保證金如數(shù)無息歸還乙方。本合同項(xiàng)下的房屋應(yīng)當(dāng)在2014年3月1日前由甲方交付乙方。合同還約定違約及賠償責(zé)任：乙方未按合同約定支付租金，應(yīng)向甲方每天按月租金的5%交納滯納金，延遲達(dá)30日的，甲方有權(quán)解除合同，并賠償甲方的經(jīng)濟(jì)損失；承租期內(nèi)，乙方有權(quán)將承租的租賃物業(yè)分租給第三方使用，但在權(quán)利義務(wù)上甲方只對(duì)乙方。乙方保證作為承租人繼續(xù)履行本合同項(xiàng)下的義務(wù)，并保證甲方不因該乙方和第三方分租行為或者聯(lián)營(yíng)行為而使本合同項(xiàng)下的利益受到影響，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方支付相當(dāng)于三個(gè)月租賃費(fèi)用的違約金，若造成甲方或第三方經(jīng)濟(jì)損失，乙方還應(yīng)另行實(shí)施賠償。
2014年1月24日向王建中轉(zhuǎn)賬支付租賃保證金500000元、支付一個(gè)季度的租金264000元，王建中即將案涉房屋交被告秦某置業(yè)公司租賃經(jīng)營(yíng)。2014年4月1日至2015年9月31日，十八個(gè)月免租期屆滿后，從2015年10月1日至2016年9月31日，被告秦某置業(yè)公司應(yīng)付租金1056000元（88000元月×12月），2016年10月1日至2017年11月15日，被告秦某置業(yè)公司應(yīng)付租金1262250元（93500元月×13.5月），合計(jì)2318250元。被告秦某置業(yè)在2017年3月3日至2017年10月10日間，累計(jì)支付租金1098000元，下欠租金956250元（2318250元-264000元-1098000元）
二、2013年11月7日，百隆房地產(chǎn)公司與王建中簽訂《武漢市商品房買賣合同》，由王建中購(gòu)買了百隆房地產(chǎn)公司開發(fā)的上述案涉房屋。后王建中因經(jīng)濟(jì)原因，與百隆房地產(chǎn)公司協(xié)商解除合同。2017年4月19日，經(jīng)武漢市仲裁委員會(huì)裁決解除了雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》。2017年5月17日，案涉房屋登記至原告百隆房地產(chǎn)公司名下。
三、2017年1月3日，王建中向秦某置業(yè)公司致“催款函”，稱“根據(jù)貴司與我方簽訂的《房屋租賃合同》中雙方約定的時(shí)間內(nèi)交付房屋租金，請(qǐng)貴司本著友好、誠(chéng)信、互惠互利的原則盡快交付已欠房屋租金，望貴司在2017年1月15日前支付。如到期未付，我方將根據(jù)合同中相關(guān)約定，有權(quán)終止合同并保留對(duì)貴司追究法律責(zé)任的權(quán)利”。
四、2017年11月15日，原告百隆房地產(chǎn)公司向被告秦某置業(yè)公司致“解除租賃合同通知書”，稱“貴方與我方于2014年1月23日簽訂了武湖百隆東方城7號(hào)樓《房屋租賃合同》，但貴方在合同履行過程中存在如下違約行為（長(zhǎng)期未按時(shí)交付租金，并長(zhǎng)期拖欠租金），根據(jù)《房屋租賃合同》中第8條8.1，我方可解除武湖百隆東方城7號(hào)樓《房屋租賃合同》?，F(xiàn)我方?jīng)Q定自即日起解除雙方的租賃合同，請(qǐng)貴方根據(jù)合同約定，在接收到本通知后3日內(nèi)騰退房屋、付清費(fèi)用，并根據(jù)《房屋租賃合同》第11條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任”。被告秦某置業(yè)公司的代表人秦濤在該通知書上簽署“同意和平解決租賃合同”。
因原告百隆房地產(chǎn)公司與被告秦某置業(yè)公司沒有就所爭(zhēng)議的問題達(dá)成一致意見而引發(fā)本案訴訟。
上述事實(shí)，有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證、仲裁裁決書、《房屋租賃合同》、支付租金明細(xì)表、催款函、通知書、銀行對(duì)賬單等證據(jù)證實(shí)。

本院認(rèn)為，王建中與被告秦某置業(yè)公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，本案中案涉的租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，由王建中變更為原告百隆房地產(chǎn)公司后，不影響《房屋租賃合同》的效力，王建中在該合同中的權(quán)利、義務(wù)由原告百隆房地產(chǎn)公司享有、承擔(dān)。因被告秦某置業(yè)公司未按照合同的約定履行支付租金的義務(wù)，原告百隆房地產(chǎn)公司有權(quán)依照合同的約定請(qǐng)求解除合同，并要求被告秦某置業(yè)有限公司支付下欠租金、承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
原告百隆房地產(chǎn)公司主張解除合同，并于2017年11月15日通知了被告秦某置業(yè)公司，故案涉《房屋租賃合同》于2017年11月15日解除。與此同時(shí)，被告秦某置業(yè)公司應(yīng)付租金亦應(yīng)計(jì)算至此時(shí)，即為2318250元，扣除已付租金，下欠956250元，對(duì)此被告秦某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)支付。對(duì)原告百隆房地產(chǎn)公司的相關(guān)訴訟請(qǐng)求，本院部分予以支持。原告百隆房地產(chǎn)公司要求被告秦某置業(yè)公司按照88000元月的標(biāo)準(zhǔn)支付三個(gè)月違約金264000元的訴訟請(qǐng)求符合合同約定，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，終止履行。因《房屋租賃合同》中約定“保證金作為乙方忠實(shí)履行合同的保證，乙方不得要求用此保證金來沖抵及其他乙方應(yīng)付之費(fèi)用”，故原告百隆房地產(chǎn)公司應(yīng)將500000萬元保證金退還給被告秦某置業(yè)公司。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百三十五條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告湖北秦某置業(yè)有限公司之間的《房屋租賃合同》于2017年11月15日解除。
二、被告湖北秦某置業(yè)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)將案涉租賃房屋返還給原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
三、被告湖北秦某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付租金956250元。
四、被告湖北秦某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付違約金264000元。
五、原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)向被告湖北秦某置業(yè)有限公司退還保證金500000元。
六、駁回原告武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)27689元，由被告湖北秦某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)15782元，武漢百隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)11907元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 鄭建華
人民陪審員 馮建軍
人民陪審員 張紅

書記員： 劉暢