武漢錦萬佳置業(yè)有限公司
余佳奇（湖北忠三律師事務(wù)所）
王藝（湖北忠三律師事務(wù)所）
華潤蘇果超市（湖北）有限公司
張巍
丁劍

原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司，住所地:武漢市新華路218號(hào)浦發(fā)銀行大廈22層。
法定代表人彭況，該公司董事長。
委托代理人余佳奇、王藝，湖北忠三律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)）。
被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司，住所地:武漢市江岸區(qū)百步亭花園路203號(hào)。
法定代表人馬嘉樑，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張巍、丁劍，該公司員工（特別授權(quán)）。
原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司（以下簡稱錦萬佳公司）訴被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司（以下簡稱華潤公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法組成由審判員王飛擔(dān)任審判長，人民陪審員劉義鎖、任麗君參加的合議庭，于2015年9月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告錦萬佳公司的委托代理人王藝，被告華潤公司委托代理人張巍、丁劍均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為:原告錦萬佳公司與被告華潤公司簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依照約定履行各自義務(wù)。合同簽訂時(shí)，華潤公司對(duì)租賃房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、供配電、給排水、暖通、管道燃?xì)?、通信智能、消防系統(tǒng)等方面提出具體要求，其在時(shí)隔兩年多以后單方面以消防不合格提出解除合同。事實(shí)上，在其發(fā)函要求解除合同時(shí)租賃房屋的消防已驗(yàn)收合格；且此時(shí)尚未到雙方約定的交房時(shí)間，解除合同理由不能成立，其單方解除合同行為存在明顯的主觀過錯(cuò)，構(gòu)成根本違約。錦萬佳公司此后及時(shí)發(fā)函就此問題進(jìn)行說明，并督促對(duì)方依約履行合同，但華潤公司均未理會(huì)；到了合同約定的交房時(shí)間，錦萬佳公司再次向?qū)Ψ桨l(fā)函就合同履行進(jìn)行協(xié)商，華潤公司仍然消極對(duì)待?？v觀整個(gè)合同的履行情況，錦萬佳公司盡到了勤勉、謹(jǐn)慎、誠實(shí)守信的義務(wù)，而華潤公司單方違約在先，其后又不積極協(xié)商處理后續(xù)事宜，主觀過錯(cuò)明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。庭審中，雙方一致確認(rèn)合同已于2014年12月30日解除；結(jié)合雙方的履行情況，可以確定合同已解除，故對(duì)原告確認(rèn)合同解除的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于被告所交納的120萬元保證金的性質(zhì)認(rèn)定問題，雙方在合同的違約條款中明確約定:如承租方違約，保證金不予退還；如出租方違約，則雙倍返還保證金。根據(jù)法律規(guī)定，該約定符合定金罰則的特征和屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方約定的定金條款，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。被告單方違約解除合同，明確表示不履行合同，守約方有權(quán)不予返還其交納的定金。故對(duì)原告請(qǐng)求不予返還120萬元保證金的主張，本院予以支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告依約履行合同義務(wù)，被告無故單方解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償因此給守約方造成的損失，該損失包括已產(chǎn)生的實(shí)際損失及合理的預(yù)期收益。原告以其空鋪的期間計(jì)算租金主張損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。其依照與華潤公司合同約定的免租期及后來與其他承租人合同約定的免租期差額時(shí)間計(jì)算租金，并以此作為損失的依據(jù)；因免租期原本就是雙方基于合同履行所給予的優(yōu)惠條件，不具有必然性及可預(yù)期性，以此計(jì)算損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告為履行合同積極進(jìn)行準(zhǔn)備，根據(jù)被告的各項(xiàng)具體要求進(jìn)行建設(shè)施工；租賃商鋪面積較大，租期時(shí)間較長；被告單方解除合同必然會(huì)導(dǎo)致原告再次招租的困難，同時(shí)為其專門建設(shè)的房屋結(jié)構(gòu)布局與新租戶對(duì)房屋結(jié)構(gòu)布局的需求必將存在差異，或者會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的改建費(fèi)，或者在租賃關(guān)系中出租方做出利益讓步與補(bǔ)償。在被告單方違約解除合同的情況下，原告為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，重新進(jìn)行招商活動(dòng)；但基于以上因素影響，其在租金確定上與原租賃合同的租金差額應(yīng)當(dāng)視為合理預(yù)期收益損失，且該預(yù)期收益是本案原、被告簽訂合同時(shí)明知的，具有確定性、可預(yù)見性等客觀特征，違約方在解除合同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)意識(shí)到該損失的客觀性。在守約方采取了必要減損行為后，仍然存在租金差額的預(yù)期收益損失，該損失應(yīng)當(dāng)視為合同解除給守約方造成的損失，由違約方予以賠償，故原告主張以3年的租金差額6266592元計(jì)算其損失的計(jì)算方式合理，對(duì)于該損失請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認(rèn)原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司與被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司簽訂的《房屋租賃合同書》已經(jīng)解除；
二、原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司已收取被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司保證金（定金）1200000元不予返還；
三、被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司損失6266592元；
四、駁回原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)99000元，由被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司負(fù)擔(dān)64300元，由原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)34700元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:原告錦萬佳公司與被告華潤公司簽訂的《房屋租賃合同書》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，雙方應(yīng)當(dāng)依照約定履行各自義務(wù)。合同簽訂時(shí)，華潤公司對(duì)租賃房屋的結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、供配電、給排水、暖通、管道燃?xì)?、通信智能、消防系統(tǒng)等方面提出具體要求，其在時(shí)隔兩年多以后單方面以消防不合格提出解除合同。事實(shí)上，在其發(fā)函要求解除合同時(shí)租賃房屋的消防已驗(yàn)收合格；且此時(shí)尚未到雙方約定的交房時(shí)間，解除合同理由不能成立，其單方解除合同行為存在明顯的主觀過錯(cuò)，構(gòu)成根本違約。錦萬佳公司此后及時(shí)發(fā)函就此問題進(jìn)行說明，并督促對(duì)方依約履行合同，但華潤公司均未理會(huì)；到了合同約定的交房時(shí)間，錦萬佳公司再次向?qū)Ψ桨l(fā)函就合同履行進(jìn)行協(xié)商，華潤公司仍然消極對(duì)待?？v觀整個(gè)合同的履行情況，錦萬佳公司盡到了勤勉、謹(jǐn)慎、誠實(shí)守信的義務(wù)，而華潤公司單方違約在先，其后又不積極協(xié)商處理后續(xù)事宜，主觀過錯(cuò)明顯，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。庭審中，雙方一致確認(rèn)合同已于2014年12月30日解除；結(jié)合雙方的履行情況，可以確定合同已解除，故對(duì)原告確認(rèn)合同解除的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。關(guān)于被告所交納的120萬元保證金的性質(zhì)認(rèn)定問題，雙方在合同的違約條款中明確約定:如承租方違約，保證金不予退還；如出租方違約，則雙倍返還保證金。根據(jù)法律規(guī)定，該約定符合定金罰則的特征和屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方約定的定金條款，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金。被告單方違約解除合同，明確表示不履行合同，守約方有權(quán)不予返還其交納的定金。故對(duì)原告請(qǐng)求不予返還120萬元保證金的主張，本院予以支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告依約履行合同義務(wù)，被告無故單方解除合同，應(yīng)當(dāng)賠償因此給守約方造成的損失，該損失包括已產(chǎn)生的實(shí)際損失及合理的預(yù)期收益。原告以其空鋪的期間計(jì)算租金主張損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。其依照與華潤公司合同約定的免租期及后來與其他承租人合同約定的免租期差額時(shí)間計(jì)算租金，并以此作為損失的依據(jù)；因免租期原本就是雙方基于合同履行所給予的優(yōu)惠條件，不具有必然性及可預(yù)期性，以此計(jì)算損失缺乏合理的事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。雙方簽訂的合同合法有效，原告為履行合同積極進(jìn)行準(zhǔn)備，根據(jù)被告的各項(xiàng)具體要求進(jìn)行建設(shè)施工；租賃商鋪面積較大，租期時(shí)間較長；被告單方解除合同必然會(huì)導(dǎo)致原告再次招租的困難，同時(shí)為其專門建設(shè)的房屋結(jié)構(gòu)布局與新租戶對(duì)房屋結(jié)構(gòu)布局的需求必將存在差異，或者會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的改建費(fèi)，或者在租賃關(guān)系中出租方做出利益讓步與補(bǔ)償。在被告單方違約解除合同的情況下，原告為避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，重新進(jìn)行招商活動(dòng)；但基于以上因素影響，其在租金確定上與原租賃合同的租金差額應(yīng)當(dāng)視為合理預(yù)期收益損失，且該預(yù)期收益是本案原、被告簽訂合同時(shí)明知的，具有確定性、可預(yù)見性等客觀特征，違約方在解除合同時(shí)亦應(yīng)當(dāng)意識(shí)到該損失的客觀性。在守約方采取了必要減損行為后，仍然存在租金差額的預(yù)期收益損失，該損失應(yīng)當(dāng)視為合同解除給守約方造成的損失，由違約方予以賠償，故原告主張以3年的租金差額6266592元計(jì)算其損失的計(jì)算方式合理，對(duì)于該損失請(qǐng)求，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第九十六條 ?、第九十七條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十五條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認(rèn)原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司與被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司簽訂的《房屋租賃合同書》已經(jīng)解除；
二、原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司已收取被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司保證金（定金）1200000元不予返還；
三、被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司損失6266592元；
四、駁回原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)99000元，由被告華潤蘇果超市（湖北）有限公司負(fù)擔(dān)64300元，由原告武漢錦萬佳置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)34700元。

審判長：王飛
審判員：劉義鎖
審判員：任麗君

書記員：劉暢