原告（反訴被告）：毛某某，男，生于1973年4月6日，漢族，湖北省丹江口市人，漢江集團水電公司職工，現(xiàn)住丹江口市。
委托訴訟代理人：王飛，湖北遇真律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：朱曉晶，湖北遇真律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告（反訴原告）：十堰天倫華商酒店管理有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**號。統(tǒng)一社會信用代碼：9142030055974748XD。
法定代表人：李析，男，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：易平，湖北三豐律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、反駁對方訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起反訴和上訴，代簽法律文書等。
被告：十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市人民北路**號。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人：尹新平，男，該公司董事長。
被告：李析，男，生于1957年4月29日，漢族，系十堰天倫華商酒店管理有限公司經(jīng)理（法定代表人）、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股東，現(xiàn)住湖北省丹江口市，戶籍所在地：湖北省十堰市張灣區(qū)。

原告毛某某訴被告十堰天倫華商酒店管理有限公司（以下簡稱天倫華商公司）、十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱佳和公司）、李析合同糾紛一案，本院于2018年1月22日立案后，被告天倫華商公司在提交答辯狀期間對原告毛某某提起反訴。本院依法適用普通程序，于2018年2月27日公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）毛某某及其委托訴訟代理人王飛、朱曉晶，被告（反訴原告）天倫華商公司的法定代表人李析（同為本案被告）及該公司委托訴訟代理人易平到庭參加了訴訟，被告佳和公司經(jīng)本院合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告毛某某向本院提出訴訟請求：1.要求判令被告天倫華商公司、佳和公司連帶支付拖欠原告毛某某的房屋收益金6820元、違約金25589元，并自2018年1月1日起以拖欠的收益金6820元為基數(shù)，每日按200%的標準支付滯納金至所欠的收益金全部付清之日止;2.要求判令被告李析在承諾抵押擔保財產(chǎn)范圍內(nèi)對拖欠原告毛某某的房屋收益金、違約金承擔連帶支付責任;3.本案的訴訟費由被告方承擔。事實和理由：2011年3月18日，原告與被告天倫華商公司、佳和公司簽訂了一份《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》以下簡稱《委托經(jīng)營合同》，合同約定，原告毛某某將購買的位于丹江口市××大道××號，房號為1411的房屋獨家全權(quán)委托給被告天倫華商公司經(jīng)營東方萊茵酒店，經(jīng)營管理期限為15年，其中2016年l1月26日至2021年11月25日期間，該房屋的委托收益金每月為1706元，收益金每月首十日內(nèi)支付一次，每年支付12次；被告天倫華商公司未經(jīng)原告毛某某同意中途退出的，承擔違約金總額為25589元；被告佳和公司為被告天倫華商公司履行合同15年期內(nèi)的擔保人。當被告天倫華商公司逾期30日未支付收益金時，原告毛某某有權(quán)要求被告佳和公司代為履行義務。合同簽訂后，原告毛某某將購買的房屋（位于丹江口市××大道××號房屋）交付給了被告天倫華商公司經(jīng)營的東方萊茵酒店使用。在2017年以前，被告天倫華商公司均按照合同履行了向原告毛某某支付房屋收益金的義務，但自2017年3月份開始，被告天倫華商公司開始拖欠原告毛某某收益金，原告毛某某多次找到被告天倫華商公司要求支付所欠的收益金，被告天倫華商公司卻一直予以推脫未付。2017年12月19日，被告李析向包括原告毛某某在內(nèi)的全體業(yè)主出具承諾書，承諾在2017年12月30日前付清包括原告毛某某在內(nèi)的全體業(yè)主2017年全年的委托收益金；若不能按時付清，被告李析自愿以其本人所有的鄂Ｃ×××××車輛以及水都花園21棟2單元302號房產(chǎn)作抵押。然而至原告毛某某起訴之日，被告天倫華商公司拖欠原告毛某某的收益金仍然未支付，且被告天倫華商公司經(jīng)營的東方萊茵酒店于2018年1月1日在未告知原告毛某某的情況下擅自停止營業(yè)，全體工作人員撤走。為了維護原告毛某某的合法權(quán)益，特依法向人民法院起訴，請求依法支持原告毛某某的訴訟請求。
被告天倫華商公司、李析針對原告毛某某提起的本訴辯稱：一、被告天倫華商公司拖欠原告毛某某房屋收益金的數(shù)額應依據(jù)公司財務記賬反映的數(shù)額為準，原告毛某某要求以拖欠的收益金為基數(shù)按每日200%的標準支付滯納金至收益金全部付清之日止，違反了法律規(guī)定。原告毛某某收取的實際是房屋租金，雙方簽訂的《委托經(jīng)營合同》雖然約定了違約責任，但該約定條款違反了法律規(guī)定，應屬于無效約定，依法應不予支持。二、被告天倫華商公司不存在違約行為，不應當向原告毛某某支付違約金。被告公司的經(jīng)營效益由于受市場影響有波動，仍在盡其所能維持經(jīng)營，但原告方卻不予理解，部分業(yè)主從2017年12月初開始，將被告經(jīng)營的酒店大門堵住，并在酒店前臺拉橫幅，后經(jīng)酒店與業(yè)主大會協(xié)商未能達成一致意見。在2017年12月30日部分業(yè)主又堵酒店大門，導致酒店無法正常營業(yè)，被迫停業(yè)。被告天倫華商公司退出酒店經(jīng)營后，部分業(yè)主從2018年2月11日開始組織自行經(jīng)營酒店，故被告天倫華商公司不存在違約行為，不應當向原告毛某某支付違約金。三、被告李析出具的承諾書不是其個人真實意愿表達。因為從2017年12月18日至當月20日，部分業(yè)主一直把被告李析本人關在酒店，被告李析曾經(jīng)先后兩次報警，后考慮到自己的身體原因，被告李析在部分業(yè)主的要求下，被迫寫了一份承諾書，表示愿意以個人所有的房屋和車輛作抵押擔保，并且承諾書中承諾抵押的房屋是被告李析與其前妻胡春梅婚姻關系存續(xù)期間的共有財產(chǎn)，被告李析個人無權(quán)處置夫妻共有財產(chǎn)，被告李析由于本案所涉經(jīng)營事宜，身體患病長期住院，無奈被迫與妻子離婚，亦無法經(jīng)營酒店。綜上所述，按照《最高人民法院關于適用
若干問題的解釋（二）》（以下簡稱合同法解釋二）第二十九條規(guī)定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及逾期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，作出裁決。本案中，被告天倫華商公司不存在違約，為此，請法院查明事實，依法駁回原告毛某某的該部分訴訟請求。
被告天倫華商公司向本院提出以下反訴請求：1.請求依法解除天倫華商公司與毛某某之間簽訂的《委托經(jīng)營合同》；2.判決毛某某從2017年12月8日起按照每日16467.4元標準賠償天倫華商公司經(jīng)營損失至酒店交給反訴原告恢復營業(yè)時止；3.本案的訴訟費用全部由毛某某承擔。事實與理由：天倫華商公司與毛某某簽訂的《委托經(jīng)營合同》約定，毛某某將其購買的位于丹江口市××大道××號的房屋委托給天倫華商公司作為酒店經(jīng)營（酒店名稱為丹江口東方萊茵國際酒店）。前期雙方一直正常履行合同，但在2017年受市場影響，酒店經(jīng)營一直處于虧損狀態(tài)，致使大部分業(yè)主的委托收益金不能夠及時支付，天倫華商公司一直在積極想辦法，努力提高酒店的經(jīng)營效益，向包括毛某某在內(nèi)的業(yè)主做好解釋工作，但從2017年12月8日開始，部分業(yè)主將酒店大門堵住，并在酒店前臺拉橫幅，導致酒店無法正常營業(yè)，為了解決此事，酒店曾在2017年12月18日召開業(yè)主大會，將酒店存在的經(jīng)營困難如實告知給了包括反訴被告在內(nèi)的所有業(yè)主，希望能得到業(yè)主們的諒解和支持，同時商量解決方案?？稍谡匍_業(yè)主大會時，雙方不僅未能達成一致意見，部分業(yè)主將公司法定代表人李析強行非法拘禁在酒店三樓會議室兩天兩夜不讓走，非要李析給出解決方案，并有部分業(yè)主企圖搶奪李析的房屋鑰匙和汽車鑰匙。李析已60多歲，卻被部分業(yè)主困在酒店三樓會議室不讓正常吃飯、睡覺，最終導致李析冠心病發(fā)作住院治療20多天；在李析住院治療期間，仍然有部分業(yè)主到李析的十堰家中鬧事，住在李析家中不走，導致李析全家有家不能回。后反訴原告天倫華商公司經(jīng)營的東方萊茵酒店從2018年2月11日起被部分業(yè)主強行霸占經(jīng)營。因此，天倫華商公司不存在違約，反而是毛某某違約導致雙方簽訂的《委托經(jīng)營合同》無法履行。綜上所述，天倫華商公司認為，由于毛某某的侵權(quán)行為導致反訴原告經(jīng)營的酒店無法營業(yè)。為此，特提起反訴，請依法支持天倫華商公司的反訴請求。
原告毛某某針對被告天倫華商公司提出的反訴辯稱：一、不同意解除合同。原、被告簽訂的《委托經(jīng)營合同》是雙方在協(xié)商一致的基礎上簽訂的，依法應當受到法律保護。原告毛某某在合同簽訂之日就將所購買的房屋交由被告天倫華商公司經(jīng)營管理，而且原告毛某某在購買涉案商品房時的價格遠遠高于當時同等地段的房屋價格，當時支付的購房價款可以在丹江口市他處購買兩套住宅房還有結(jié)余。就是因為當時天倫華商公司及佳和公司、李析承諾會有15年的收益后原告才購買房屋。目前，天倫華商公司僅經(jīng)營了5年左右時間就要解除委托經(jīng)營合同，明顯存在欺詐。二、天倫華商公司要求解除雙方簽訂的《委托經(jīng)營合同》不符合雙方約定或法定解除合同的條件，請求法院查明事實，依法駁回天倫華商公司的反訴請求。根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱合同法）第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同”。合同法第九十三條第二款亦規(guī)定，“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同”。反訴被告與反訴原告所簽訂的合同中并沒有約定解除合同的條件。其次，依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，“因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；三租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的”。根據(jù)合同法第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。天倫華商公司并不存在法定解除合同的事由。三、天倫華商公司惡意拖欠原告的委托收益金，已先行違約，原告在本案中無需承擔違約責任。本案中，委托經(jīng)營合同約定了十五年的租賃經(jīng)營期限，截止目前原告購買的房屋仍在天倫華商公司掌控管理中。天倫華商公司反訴稱部分業(yè)主堵大門、拉橫幅導致酒店被迫停業(yè)與事實不符。從被告佳和公司逾期不能給各位業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書、被告天倫華商公司從2017年3月開始以各種理由拖欠業(yè)主收益金等方面可以看出，天倫華商公司自身管理混亂、經(jīng)營不善才是造成酒店虧損停業(yè)的主要原因。天倫華商公司反訴要求業(yè)主“按照每日16467.4元標準賠償其經(jīng)營損失”，如果天倫華商公司經(jīng)營酒店期間每天有如此高的盈利卻仍拖欠業(yè)主收益金，只能說明天倫華商公司是惡意拖欠原告租賃費用，已構(gòu)成先行違約，原告無需承擔違約責任。四、天倫華商公司提出的反訴請求自相矛盾，該公司既要求解除合同，又要求將酒店交給該公司恢復營業(yè)。其反訴請求根本無法并存，加之反訴被告的房屋自始至終都在反訴原告天倫華商公司的掌控下進行經(jīng)營，且本案案由確定為房屋租賃合同糾紛，天倫華商公司提出的第二項反訴請求與本案不具有關聯(lián)性，本案中不應對天倫華商公司提出的第二項反訴請求進行合并審理，天倫華商公司提出的反訴請求亦不能成立。五、如法院判決解除雙方簽訂的委托經(jīng)營合同，根據(jù)《合同法》第九十七條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失”。被告天倫華商公司除應當向原告支付違約金外，還應當賠償原告損失，并且根據(jù)雙方簽訂的《委托經(jīng)營合同》第十三條以及雙方簽訂的《明珠.新天地酒店公寓房屋回購協(xié)議》（以下簡稱《房屋回購協(xié)議》）的約定，天倫華商公司應當按照約定對原告所購買的房屋進行回購。因此，天倫華商公司根本沒有解除合同的權(quán)利。六、天倫華商公司要求原告承擔本案訴訟費用，也沒有事實和法律依據(jù)。
被告佳和公司經(jīng)本院送達起訴狀副本后，在法定期限內(nèi)未提交答辯意見，亦未向法庭提交任何證據(jù)材料。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對雙方當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。本院經(jīng)審理認定如下事實：
2011年3月18日，原告毛某某與被告佳和公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：原告毛某某購買被告佳和公司開發(fā)的位于丹江口市××大道××號明珠·新天地1幢2單元1411號房屋，建筑面積為51.22㎡，商品房單價為4996元㎡，房款總價為255886元，約定的交房時間為2011年11月26日前，原告毛某某已向被告佳和公司交清了全部購房款，被告佳和公司亦向原告毛某某交付了房屋。
原告毛某某與被告佳和公司簽訂《商品房買賣合同》后，原告毛某某（甲方，委托方）與被告天倫華商公司（乙方，受托方）以及被告佳和公司（丙方，擔保方）簽訂了一份《委托經(jīng)營合同》，合同載明的主要內(nèi)容為：甲方保證全權(quán)委托給乙方經(jīng)營管理的物業(yè)符合國家有關規(guī)定，甲方獨家全權(quán)委托給乙方經(jīng)營管理的房屋位于丹江口市××大道××號，房號為1411，房屋建筑面積共51.22平方米；甲方應提供房產(chǎn)證或具有商品房屋買賣合同、身份證明營業(yè)執(zhí)照等文件，經(jīng)三方驗證后，以上文件的復印件作為本合同附件；房屋委托經(jīng)營管理期為15年（從2O11年11月26日至2026年11月25日），甲方承諾不限制乙方對房屋的使用方式，并保證乙方在受托期內(nèi)對房屋有完全的使用權(quán)；委托期內(nèi)自2011年11月26日至2016年11月25日，房屋的委托收益金每月為1493元，每年共計為17912元大寫壹萬柒仟玖佰壹拾貳元，自2016年11月26日至2021年11月25日，房屋的委托收益金每月為1706元，每年共計為20471元大寫貳萬零肆佰柒拾壹元整，自2021年11月26日至2026年11月25日，房屋委托收益金每月為1919元，每年共計為23030元大寫貳萬叁仟零叁拾元整；房屋委托收益金支付方式為每月首十日內(nèi)支付一次，每年支付十二次，委托期內(nèi)甲方每年享有十二天的免費居住權(quán)；委托期間乙方承擔相關的物業(yè)費、水電費、通訊費、收視費及乙方依法所應承擔的稅金，甲方須依法承擔委托收益金收入所產(chǎn)生的稅費并自行納稅；在委托期內(nèi)，該房屋及所屬設施的維修責任由乙方負責；甲方應保證委托的房屋符合開發(fā)商交付的設計標準并處于正常使用狀態(tài)；合同簽訂后，若甲方違反本合同約定，致使乙方無法實現(xiàn)受托經(jīng)營管理，甲方承擔違約金的總額為25589元，及由此對乙方造成的超出違約金以外的相關損失；若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，則乙方須按日收益金的200%支付滯納金；在委托期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意，中途退出的，乙方應承擔違約金總額為25589元；丙方為乙方在履行本合同的擔保人，當乙方逾期30日未支付甲方應得的委托收益金，甲方有權(quán)直接要求丙方代為履行乙方義務，丙方代為履行乙方支付義務后，有權(quán)向乙方進行追索；丙方從自留15%的房產(chǎn)收益中為甲方收益作為補充擔保；若乙方逾期3個月未支付甲方委托收益金，甲方隨時有權(quán)要求丙方提前原價回購；因不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行或造成的損失，或因國家政策需要拆遷或改造已委托的房屋，使甲、乙、丙三方造成損失的，互不承擔責任，因上述原因而終止合同的，委托收益金按照實際使用時間計算，不足整月的按天數(shù)計算，多退少補，本合同自三方簽章字并由甲方全額付清物業(yè)購置款項之日起生效，三方各對其他相關事項亦進行了約定，合同尾部落款處由本案甲、乙、丙三方簽字蓋章。
上述《委托經(jīng)營合同》簽訂后，被告天倫華商公司前期按合同約定向本案原告毛某某履行了支付委托收益金的義務，但自2017年開始，因市場波動、經(jīng)營狀況惡化，被告天倫華商公司陸續(xù)出現(xiàn)對包括本案原告在內(nèi)大部分購房業(yè)主遲延或不能支付委托收益金的情況。經(jīng)雙方對賬，截止2017年12月，被告天倫華商公司共欠本案原告毛某某2個月（2017年3月、12月）3412元（1706元月×2個月）的委托收益金未支付。被告天倫華商公司拖欠包括本案原告在內(nèi)購房業(yè)主委托收益金的事實發(fā)生后，被告天倫華商公司曾組織召開業(yè)主大會，協(xié)商解決相應的解決方案，但未能達成一致意見。包括本案原告在內(nèi)的購房業(yè)主再次找被告天倫華商公司要求解決拖欠委托收益金的問題，被告天倫華商公司的法定代表人李析于2017年12月19日向包括本案原告在內(nèi)的購房業(yè)主出具了相應的承諾書，內(nèi)容為“十堰天倫華商酒店管理公司現(xiàn)酒店名稱：東方萊茵國際酒店欠委托方即甲方全體業(yè)主2017年剩余受益金1或6個月的受益金不等，承諾如下：按照《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》有關條款，2017年12月30日前，應付清全體業(yè)主2017年全年委托收益金，若不能按時付清全體業(yè)主的委托受益金，法定代表人李析以個人資產(chǎn)作抵押，即李析個人財產(chǎn)為:車輛鄂Ｃ×××××及水都花園21棟2單元302號房產(chǎn)作抵押，而且，欠受益金的業(yè)主有權(quán)封十堰天倫華商酒店管理公司現(xiàn)酒店名稱：東方萊茵國際酒店酒店大門以維護個人財產(chǎn)收益權(quán)。特此承諾”。被告李析在承諾書上簽名并注明了其本人的身份證號（）。后被告天倫華商公司及該公司法定代表人李析并沒有按合同約定以及作出的承諾向包括本案原告在內(nèi)購房業(yè)主兌付所拖欠的委托收益金，部分業(yè)主情緒激動，先后有部分人員在被告天倫華商公司經(jīng)營的東方萊茵酒店前臺拉橫幅，并臨時堵酒店大門。上述情況出現(xiàn)后，被告天倫華商公司于2017年12月30日決定停止經(jīng)營東方萊茵國際酒店，并已經(jīng)向公安機關及稅務機關出具了停業(yè)情況說明。此后，被告天倫華商公司單方向包括本案原告在內(nèi)的全體業(yè)主表達要求解除雙方簽訂的《委托經(jīng)營合同》的意思表示，先是在2018年2月23日前后，安排酒店員工向部分業(yè)主發(fā)了有關要求解除合同內(nèi)容的手機短信；后在2018年2月26日前后，又安排酒店員工在東方萊茵酒店大門及電梯入口處張貼了《解除委托經(jīng)營合同通知》，內(nèi)容為：“各位業(yè)主：十堰天倫華商酒店管理有限公司與各位業(yè)主簽訂委托經(jīng)營合同，由十堰天倫華商酒店管理有限公司經(jīng)營丹江口市東方萊茵國際酒店，因長期經(jīng)營虧損，收不抵支，更由于受市場經(jīng)濟下滑影響，旅游業(yè)受到?jīng)_擊，公司雖然做出了多方努力，采取多種營銷措施仍然無法改善經(jīng)營虧損狀態(tài)?，F(xiàn)公司己無力繼續(xù)履行與各位業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營合同，為避免給各位業(yè)主造成更大損失，公司特通知解除與各位業(yè)主簽訂的委托經(jīng)營合同，特此通知，請相互轉(zhuǎn)告”。但通知的落款時間為2018年2月11日。
另查明，本案原告毛某某、被告天倫華商公司及被告佳和公司所簽《委托經(jīng)營合同》項下由被告天倫華商公司經(jīng)營的酒店名稱為“十堰天倫華商酒店管理有限公司丹江口東方萊茵國際酒店”。被告天倫華商公司法定代表人李析承諾用于抵押擔保的財產(chǎn)包括鄂Ｃ×××××號汽車一輛（登記的所有人為被告李析）和位于丹江口市北京路與武當大道交匯處“水都花園”21棟2單元302號的房屋一套（所有權(quán)人登記為被告李析及其前妻胡春梅夫妻共同所有）均未在相關登記部門辦理他項權(quán)抵押登記。被告李析與其前妻胡春梅于2018年1月22日在民政部門辦理協(xié)議離婚手續(xù)，雙方簽訂的離婚協(xié)議約定，鄂Ｃ×××××號車輛歸被告李析所有，“水都花園”21棟2單元302號房產(chǎn)歸胡春梅所有。被告天倫華商公司在2017年12月30日決定停止東方萊茵國際酒店經(jīng)營后，有部分業(yè)主在2018年2月份前后自發(fā)組織利用部分房屋進行酒店經(jīng)營（酒店名稱仍沿用原東方萊茵國際酒店）。本案休庭后，反訴原告天倫華商公司自愿向本院申請，要求撤回“要求判決反訴被告從2017年12月8日開始按照每日16467.4元的標準賠償反訴原告經(jīng)營損失至酒店交給反訴原告恢復營業(yè)時止”的訴訟請求，本院已口頭裁定準許。

根據(jù)當事人的訴、辯內(nèi)容，本案爭議焦點確定為：一、有關原告毛某某本訴請求支付所欠的委托收益金和違約金、滯納金的責任承擔以及被告李析作出的抵押擔保承諾是否有效問題；二、有關本案中雙方當事人所簽合同中約定的違約金、滯納金是否適當以及應當如何計算本案違約金、滯納金的問題；三、被天倫華商公司反訴要求解除與原告毛某某所簽訂的委托經(jīng)營管理合同應否予以支持的問題；四、本案案由應如何確定的問題。
針對上述焦點，評析如下：
一、關于原告本訴請求支付所欠的委托收益金和違約金、滯納金的責任承擔以及被告李析作出的抵押擔保承諾是否有效問題。原告毛某某與被告天倫華商公司、被告佳和公司簽訂的《委托經(jīng)營合同》系各方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。各方當事人應當按照合同約定履行各自的義務，原告毛某某已將委托經(jīng)營管理的房屋交付給了被告天倫華商公司使用，被告天倫華商公司應當按照合同約定向原告支付委托收益金，在未按期支付委托收益金和中途退出經(jīng)營的情況下，應當向原告支付相應的違約金。在三方簽訂的《委托經(jīng)營合同》中，約定被告佳和公司為被告天倫華商公司履行本案所涉合同義務的擔保人，但雙方對保證方式?jīng)]有約定，根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第十九條規(guī)定，當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。因此，本案中被告佳和公司作為擔保方應當對被告天倫華商公司所欠原告方的委托收益金以及相應的違約金承擔連帶擔保責任。被告佳和公司在承擔擔保責任后有權(quán)向被告天倫華商公司追償。被告李析作為被告天倫華商公司的法定代表人于2017年12月19日向包括本案原告在內(nèi)的業(yè)主出具承諾書，承諾對被告天倫華商公司拖欠包括原告在內(nèi)的全體業(yè)主2017年度的委托收益金，用其個人財產(chǎn)（鄂Ｃ×××××號車輛以及水都花園21棟2單元302號的房產(chǎn)）進行抵押擔保，雖然被告李析當庭辯稱“其是在受到部分業(yè)主拘禁脅迫的情況下出具的承諾書，承諾書的抵押擔保內(nèi)容并不是其個人真實意愿表達”，但被告李析未提供相應證據(jù)證實其出具承諾書時受到了相應的脅迫，也未向相應機關行使撤銷權(quán)，其出具的承諾書應視為其本人真實意思表示，合法有效。本院對被告李析提出的上述抗辯理由不予采納。被告李析承諾用于抵押擔保的財產(chǎn)（即車輛和房屋）未在相關登記部門辦理相應的他項權(quán)抵押登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條和第一百八十八條規(guī)定，以不動產(chǎn)進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立。以動產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此，被告李析出具的抵押擔保承諾書產(chǎn)生抵押擔保的合同效力，但針對不動產(chǎn)房屋的抵押權(quán)并未實際設立。并且經(jīng)庭審查明，被告李析承諾用于抵押擔保財產(chǎn)均系被告李析和其前妻胡春梅在婚姻關系存續(xù)期間的夫妻共同財產(chǎn)，后被告李析與前妻胡春梅協(xié)議離婚時，雙方已約定該房屋歸胡春梅所有，雖然尚未辦理過戶登記手續(xù)，但已實際發(fā)生了物權(quán)變動，故原告對此并不享有優(yōu)先受償權(quán)。在抵押未辦理登記的情況下，僅產(chǎn)生抵押權(quán)未有效設立的法律結(jié)果，但抵押合同（即被告李析出具的承諾書）仍然有效，原告毛某某作為債權(quán)人可以基于抵押合同向抵押人即被告李析要求在其承諾用于抵押擔保的財產(chǎn)價值范圍內(nèi)對所擔保的債務承擔連帶清償責任。故被告李析仍應在抵押擔保財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)對被告天倫華商公司拖欠原告2017年度的委托收益金承擔連帶清償責任。被告李析在承擔擔保責任后有權(quán)向被告天倫華商公司追償。
二、關于本案中雙方當事人所簽合同中約定的違約金、滯納金是否適當以及應當如何計算本案違約金、滯納金的問題。本案中原告毛某某要求被告天倫華商公司支付拖欠的2017年度2個月的委托收益金共計3410元，未超過庭審查明的數(shù)額3412元，亦有相應的法律依據(jù)，本院對此予以支持。原告毛某某與被告天倫華商公司、佳和公司所簽訂的《委托經(jīng)營合同》第十一條第二款約定，在委托期內(nèi)，乙方未經(jīng)甲方同意中途退出的，乙方應承擔違約金總額為25589元。結(jié)合本案庭審查明的事實，被告天倫華商公司是由于受市場因素影響經(jīng)營虧損而退出酒店經(jīng)營，并不是因為部分業(yè)主在酒店前臺拉橫幅、堵大門的短暫過激討債維權(quán)行為造成其無法經(jīng)營，并且被告天倫華商公司亦向相關部門出具了停業(yè)情況說明，另以發(fā)送手機短信、張貼公告等形式向部分業(yè)主表達了解除委托經(jīng)營合同的意思，在本案訴訟過程中亦提起反訴要求解除與原告簽訂的委托經(jīng)營合同，因此，被告天倫華商公司存在中途退出委托經(jīng)營的違約行為。原告起訴要求被告天倫華商公司支付中途退出委托經(jīng)營合同的違約金共計25589元，該違約金比例占原告所繳購房款的10%，兼顧雙方合同履行利益，本院認為該違約金約定比例適當，本院對原告毛某某要求支付所欠委托收益金3140元以及中途退出委托經(jīng)營合同的違約金25589元的訴訟請求予以支持。被告天倫華商公司提出“該公司沒有違約行為，不應向原告支付違約金”的抗辯理由與庭審查明的事實不符，本院不予采納。原告起訴要求被告天倫華商公司自2018年1月1日起以拖欠的收益金3410元為基數(shù)按每日200%的標準支付滯納金至被告方將所欠收益金全部付清之日止的訴訟請求，雖然《委托經(jīng)營合同》第十一條第一款約定有“若乙方逾期支付委托收益金，每逾期一日，則乙方須按日收益金的200%支付滯納金”的內(nèi)容，但根據(jù)合同法解釋（二）第二十九條第二款規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。結(jié)合本案實際，原告主張的中途退出委托經(jīng)營合同的違約金25589元（已繳購房款的10%）本院已予以支持，其要求以實際拖欠收益金（3410元）為基數(shù)按每日200%的標準支付滯納金（實際為違約金）過高，被告天倫華商公司、李析在庭審中亦提出了“合同中該項違約金的約定過高，違反了相關法律規(guī)定”的抗辯意見，結(jié)合本案實際，本院酌定原告請求的滯納金數(shù)額按照被告天倫華商公司實際拖欠原告收益金的數(shù)額（3410元）為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的標準從2018年1月1日（原告主張的起算時間）計算至被告天倫華商公司所欠原告的收益金全部付清之日；超出部分，本院不予支持。
三、關于天倫華商公司反訴要求解除與毛某某所簽訂的委托經(jīng)營管理合同應否予以支持的問題。被告天倫華商公司提起反訴要求解除與原告毛某某所簽訂的《委托經(jīng)營合同》，根據(jù)合同法第九十四條第一款規(guī)定，合同在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的等情形發(fā)生時，當事人可以解除合同。結(jié)合本案實際，天倫華商公司自2017年起就開始拖欠部分業(yè)主應得的委托收益金，并且在2017年12月30日停止經(jīng)營東方萊茵酒店，該事實表明天倫華商公司已以其實際行為表示不愿再繼續(xù)履行合同，致使包括毛某某在內(nèi)的全體業(yè)主訂立合同的目的不能實現(xiàn)。之后，原告毛某某于2018年1月22日向本院起訴，其起訴請求中包括了要求被告天倫華商公司支付中途退出委托經(jīng)營合同違約金25589元的訴訟主張，應視為原告毛某某認可了被告天倫華商公司中途退出經(jīng)營管理即解除委托經(jīng)營合同的意思表示，原告毛某某在本訴中選擇要求天倫華商公司支付因退出經(jīng)營管理的違約金25589元，本院對該項本訴請求予以支持，也是基于天倫華商公司中途退出經(jīng)營管理的違約行為而確定該公司負有向原告毛某某支付此項違約金的義務。原告毛某某起訴后，在本案審理過程中，被告天倫華商公司亦通過向部分業(yè)主發(fā)送手機短信、張貼書面公告、提起反訴等方式表達了要求解除委托經(jīng)營合同的意思表示。綜合考量本案實際，原、被告雙方均以各自的訴訟行為表明，雙方對天倫華商公司因虧損無法經(jīng)營酒店及不能履行支付收益金的合同義務的事實是明知的，且目前有部分業(yè)主自發(fā)組織參與酒店經(jīng)營管理，在不能實現(xiàn)合同目的情況下，解除雙方之間的委托經(jīng)營合同會產(chǎn)生更好的社會效果。因此，對被告天倫華商公司要求解除委托經(jīng)營合同的反訴請求本院予以支持，本院確認被告天倫華商公司與原告毛某某所簽訂的《委托經(jīng)營合同》于2018年1月22日（原告毛某某起訴立案之日）起解除。原告毛某某提出“不同意解除合同”的抗辯理由，與其本人提出的訴訟主張相悖，本院不予采納。被告天倫華商公司在本案休庭后自愿向本院申請撤回“要求判決原告從2017年12月8日開始，按照每日16467.4元的標準賠償反訴原告經(jīng)營損失至交付酒店恢復營業(yè)時止”的反訴請求，屬于對其民事權(quán)利和訴訟權(quán)利的自愿處分，不違反法律規(guī)定，本院對此予以確認，并已口頭裁定準許天倫華商公司撤回該項反訴請求。
四、關于本案案由應如何確定的問題。經(jīng)庭審查明，本案中原告毛某某與被告天倫華商公司、佳和公司所簽訂的《委托經(jīng)營合同》屬于非典型合同，內(nèi)容涉及房屋買賣、委托經(jīng)營、房屋租賃以及擔保等法律關系，故根據(jù)當事人起訴的事實以及本案中的法律關系，本案案由應確定為合同糾紛為宜。
綜上所述，對原、被告雙方提出的抗辯理由，有事實和法律依據(jù)部分，本院予以采納，與庭審查明事實不符，且與法律規(guī)定相悖的部分本院不予采納。被告佳和公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為該公司放棄相應的抗辯權(quán)，由此產(chǎn)生的不利后果，由該公司自行承擔，本案可依法缺席判決。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十四條第一款第二項、第九十六條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條、第一百八十八條，《中華人民共和國擔保法》第十九條、第三十一條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條和《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條第二款、第六十四條第一款、第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、確認原告毛某某與被告十堰天倫華商酒店管理有限公司以及被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之間簽訂的《明珠?新天地物業(yè)委托經(jīng)營管理合同》已于2018年1月22日解除。
二、被告十堰天倫華商酒店管理有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)支付拖欠原告毛某某的委托收益金3410元和中途退出委托經(jīng)營管理合同違約金25589元，并從2018年1月1日起以所欠的委托收益金3410元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率的標準向原告毛某某支付逾期支付收益金的違約金至該3410元收益金全部付清之日止。
三、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對本判決確定的被告十堰天倫華商酒店管理有限公司應支付給原告毛某某的委托收益金、違約金承擔連帶清償責任。
四、被告李析在承諾抵押擔保財產(chǎn)（即鄂Ｃ×××××號汽車和位于湖北省丹江口市北京路與武當大道交匯處“水都花園”21棟2單元302號的房屋）的價值范圍內(nèi)對被告十堰天倫華商酒店管理有限公司拖欠原告毛某某的2017年度委托收益金共計3410元承擔連帶清償責任。
五、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告李析在承擔連帶清償責任后有權(quán)向被告十堰天倫華商酒店管理有限公司追償。
六、駁回原告毛某某的其他本訴請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本訴案件受理費610元，由原告毛某某負擔37元，被告十堰天倫華商酒店管理有限公司、被告十堰佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、被告李析共同負擔735元；反訴案件受理費50元，由原告毛某某負擔25元，被告十堰天倫華商酒店管理有限公司負擔25元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判長 張曉榮
審判員 沈文國
審判員 潘如文

書記員： 秦道江珠