原告：河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：李棟，經(jīng)理。
組織機構代碼：69346143-1。
住所地：平山縣橋西正義路路南。
委托訴訟代理人：韓文杰，該公司法律顧問。
被告：蓋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住平山縣。
委托訴訟代理人：程明剛，河北英匯律師事務所律師。

原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告蓋某某商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托訴訟代理人韓文杰，被告蓋某某及其委托訴訟代理人程明剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向本院提出訴訟請求：判決解除原、被告于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房內部認購協(xié)議書。事實與理由，2013年1月27日被告購買了原告開發(fā)的位于平山縣孟賢壁衛(wèi)生院西側康某家園1號樓2單元502室的房產(chǎn)，單價為每平米2523.2元，總房價為305308元，雙方簽訂了康某家園商品房內部認購協(xié)議書，協(xié)議簽訂后，被告分期交付原告購房款185308元。2016年6月26日原告將上述房產(chǎn)交付被告，被告為原告出具了欠付120000元的憑證，同時注明2016年12月31日前還清。期限屆滿，被告以各種理由遲遲不能給付原告，經(jīng)原告多次催要，無濟于事。原告后申請變更訴訟請求，變更為，依法確認原被告于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房內部認購協(xié)議書無效。
被告蓋某某辯稱：認購協(xié)議書約定的付款方式是銀行按揭,因原告不能按時辦理貸款，雙方才重新協(xié)商，2016年底被告支付剩余款120000元，原告具有過錯；2016年5月交付房屋時，接通暖氣管道是原告應負義務，而在2016年10月進入供暖期，原告仍不能及時接通暖氣，違反了法律規(guī)定先履行義務，被告作為履行一方，有權中止自己的給付；內部認購協(xié)議是由原告提供的格式條款，根據(jù)商品房買賣合同司法解釋，商品房認購、訂購、預定等協(xié)議具備商品房管理辦法規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。被告在購房時，原告告知被告房屋證件齊全能按期辦理房產(chǎn)證和貸款；原告變更訴求，應依照證據(jù)規(guī)則在舉證期限內提出，且原告變更訴求內容與起訴時請求有本質變化，被告已經(jīng)向法庭提交訴求審理的書面材料；被告已經(jīng)按照雙方簽訂的認購協(xié)議支付原告定金首付款等各項費用履行完畢協(xié)議約定的其他義務。應當駁回原告的訴訟請求。
本院經(jīng)審理認定事實如下：1、2013年1月17日被告蓋某某與原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂購房協(xié)議書一份，約定，乙方（蓋某某）購買甲方（河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）在平山縣孟賢壁信用社對面開發(fā)建設商品房一套，建筑面積為121平方米，單價為2523.2元，總房款305308元，乙方確定按照銀行按揭方式交付款項，首付款為115308元，剩余款項180000元辦理銀行按揭，貸款為10年。因該項目至今尚未辦理土地使用手續(xù)，無法辦理貸款，經(jīng)雙方協(xié)商，被告蓋某某同意在2016年12月31日前付清剩余房款120000元，并于2016年6月26日出具了欠款條，載明，今欠河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（康某家園）購房款120000元整，2016年12月31日前付清.被告蓋某某已經(jīng)交納包括房款、地下室、裝修押金、物業(yè)垃圾清運、維修基金、計量費、面積差等在內的費用共計235779元。原告交付訴爭房產(chǎn)后，被告已經(jīng)對該房產(chǎn)進行了裝修，經(jīng)原告申請我院委托河北永鑫工程項目管理有限公司對訴爭房屋內裝修進行了評估，經(jīng)評估室內裝修造價為98373.67元，雙方對該價格無異議。評估費8000元由原告公司支付。另，河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的河北康某家園房地產(chǎn)項目至今未能辦理土地使用證、預售許可證。

本院認為：對于購房合同效力，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！北桓嬖诖疝q時對此予以認可，亦認為雙方所簽訂《認購協(xié)議書》具備了商品房買賣合同的要件，原告康某房產(chǎn)公司在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)中，在未取得商品房預售許可證的情況下，通過內部認購協(xié)議的方式與原告簽訂了內部認購協(xié)議書，該協(xié)議約定了具體房號、面積、價款等內容，但當時房屋尚未建成，應認定為商品房買賣合同，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”原告康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司至今未取得康某家園房地產(chǎn)項目預售許可證，原、被告所簽訂的該內部認購協(xié)議書因被告未取得商品房預售許可證而導致該協(xié)議無效。雖訴爭房屋已經(jīng)交付，但因該小區(qū)未取得任何建房手續(xù)情況下，法院亦不宜確定該合同的有效性，故在該協(xié)議無效的情況下，原、被告雙方簽訂的認購協(xié)議無效后，原告應當將所收取的房款、其他費用及裝修費用予以退還，并按同期貸款基準利率給付利息。對于裝修評估費，因該評估只是對室內裝飾材料及工價進行了評估造價，并不包括被告誤工費等費用在內，雖被告應對評估費進行部分承擔，可用其誤工費等費用抵頂，故該費用8000元由原告負擔。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告蓋某某于2013年1月27日簽訂的康某家園商品房內部認購協(xié)議書無效；原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內返還被告蓋某某購房款及其他費用計235779元及利息（按中國人民銀行同期、同類貸款基準利率計算利息至本判決生效之日止，10000元自2013年1月28日開始計息，25308元自2013年2月4日開始計息，40000元自2013年8月16日開始計息，20000元，自2013年9月3日開始計息，20000元自2013年10月15日開始計息，10000元自2013年11月10日開始計息，18850元自2014年4月27日開始計息，60000元自2015年6月25日開始計息，1000元自2016年6月28日開始計息，1944元自2016年6月28日開始計息，15002元自2016年6月28日開始計息，13675元自2016年6月28日開始計息），并支付裝修費用98373.67元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費40元，由原告河北康某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔已交納。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級人民法院。

審判員 李曉輝

書記員： 茹倩玉