原告（反訴被告）：河北神池房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：平山縣溫塘鎮(zhèn)溫塘村。法定代表人：何紅建，執(zhí)行董事。組織機(jī)構(gòu)代碼：xxxx。委托訴訟代理人：崔自強(qiáng)，該公司法律顧問(wèn)。被告（反訴原告）：蓋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住平山縣。委托訴訟代理人：安書(shū)平，河北興凱律師事務(wù)所律師。

神池公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：判決確認(rèn)神池公司、蓋某某簽署的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無(wú)效；責(zé)令蓋某某搬出玉帶園小區(qū)1號(hào)樓3單元601室房屋。事實(shí)與理由，2013年7月21日，神池公司與蓋某某簽署了《神池·玉帶園預(yù)定合同》，就蓋某某購(gòu)買(mǎi)神池公司開(kāi)發(fā)的神池·玉帶園項(xiàng)目1號(hào)樓3單元601號(hào)房屋的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了約定。房屋建成后，神池公司將房屋交付蓋某某，但由于種種原因，房屋所在項(xiàng)目的預(yù)售許可證至今未能取得，蓋某某亦拒不足額向神池公司支付房款。神池公司認(rèn)為，雙方訂立的《神池·玉帶園預(yù)定合同》系商品房預(yù)售合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，神池公司作為出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與蓋某某作為買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。故為妥善處理雙方的爭(zhēng)議，向貴院起訴，懇請(qǐng)判如所求。蓋某某辯稱(chēng)：一、蓋某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是預(yù)約合同，并非神池公司訴稱(chēng)的商品房預(yù)售合同。2013年7月21日，雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》，從封面形式上看，顯示的是預(yù)定合同；從內(nèi)容上看，體現(xiàn)的也是預(yù)定合同，具體體現(xiàn)在是該合同第四條、第六條第五項(xiàng)。第四條約定神池公司具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同條件后，雙方才正式簽訂；第六條第五項(xiàng)約定該房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)及面積等以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。這些合同內(nèi)容足以說(shuō)明雙方簽訂的是預(yù)約合同，并非神池公司訴稱(chēng)商品房預(yù)售合同。再者，雙方簽訂的合同內(nèi)容根本未涉及到房屋平面圖、房屋結(jié)構(gòu)、地上地下樓層數(shù)、陽(yáng)臺(tái)是否封閉、共有面積分?jǐn)?、套?nèi)面積誤差的處理、房屋交付使用條件、裝飾及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、通信和道路及綠化等配套設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾、公共配套設(shè)施建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)事宜等?；陔p方合同主要條款內(nèi)容的缺失，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定雙方簽訂的合同不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同，換句話來(lái)說(shuō)，不是商品房預(yù)售合同。另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，完全說(shuō)明了本案紛爭(zhēng)的合同實(shí)屬預(yù)約合同。二、蓋某某與神池公司簽訂的合同合法有效，并非神池公司訴稱(chēng)的合同無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)全面履行。既然雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是預(yù)約合同，那么根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，蓋某某請(qǐng)求法院依法認(rèn)定該預(yù)約合同合法有效。三、神池公司訴稱(chēng)答辯人拒絕交付剩余房款，純屬無(wú)稽之談。神池公司至今不與答辯人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，導(dǎo)致該預(yù)約合同的房貸無(wú)法落實(shí)。無(wú)房產(chǎn)抵押手續(xù)銀行不予放款，蓋某某亦無(wú)現(xiàn)金支付能力?？梢?jiàn)，責(zé)任完全在神池公司。蓋某某向本院提出反訴請(qǐng)求：一、確認(rèn)蓋某某與神池公司簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》是合法有效的預(yù)約合同，并判令神池公司條件成就時(shí)與蓋某某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同；二、判令神池公司承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，支付蓋某某違約金共計(jì)1497元。事實(shí)與理由，2013年7月21日，蓋某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，雙方簽訂的合同符合《合同法》的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效的預(yù)約合同。該合同生效后，神池公司未按約定在2013年12月30日交付房屋，直至2014年6月6日才簡(jiǎn)單交付。根據(jù)《神池·玉帶園預(yù)定合同》第一條及第五條的規(guī)定，若神池公司不能如期交房，則按實(shí)際交付房款總額，自本合同約定交房之日起，至實(shí)際交付之日止，按日萬(wàn)分之一的比例向蓋某某支付違約金，共計(jì)1947元整?？紤]到該預(yù)約合同的合法性，加之蓋某某已合法占有該房屋，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，盡管蓋某某占有的房屋未依法辦理所有權(quán)登記，但可以依法認(rèn)定為《物權(quán)法》第六章所稱(chēng)的業(yè)主。神池公司針對(duì)反訴辯稱(chēng)，涉案合同并不是對(duì)如何簽訂商品預(yù)售合同進(jìn)行的預(yù)約，因此不符合合同法解釋三關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的司法解釋第2條的規(guī)定。李立波認(rèn)為涉案合同為預(yù)約合同，沒(méi)有法律依據(jù)。蓋某某反訴要求神池公司向其支付延期交付房屋的違約金，應(yīng)當(dāng)建立在其所依據(jù)的合同有效的基礎(chǔ)上。現(xiàn)涉案合同因自始無(wú)效，蓋某某再據(jù)此無(wú)效合同主張違約責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)也沒(méi)有法律依據(jù)。所以蓋某某的反訴請(qǐng)求不能成立。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年6月30日，蓋某某預(yù)定神池公司開(kāi)發(fā)的位于平山縣城玉帶園小區(qū)1-3-601房產(chǎn)，并向神池公司交納定金10000元。2013年7月21日，蓋某某與神池公司簽訂《神池·玉帶園預(yù)定合同》，約定：“第一條乙方所預(yù)定商品房的基本情況乙方所預(yù)定的商品房位于平山縣“神池·玉帶園”項(xiàng)目1號(hào)樓3單元601號(hào)房。前述住宅建筑面積約109.87平方米，準(zhǔn)確面積以房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，屆時(shí)，購(gòu)房款據(jù)實(shí)結(jié)算，多退少補(bǔ)。該房屋交付使用時(shí)間為2013年12月30日。甲方保證乙方所購(gòu)房屋不存在任何形式的權(quán)利瑕疵，對(duì)因甲方與第三方之間的權(quán)屬糾紛而致乙方遭受的經(jīng)濟(jì)損失概由甲方承擔(dān)。第二條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款甲乙雙方約定按建筑面積計(jì)算，單價(jià)2821.52元/每平米，本合同第一條所約定的房屋總價(jià)款共計(jì)人民幣￥310000元。第三條付款方式、期限在簽訂本預(yù)定合同時(shí)，乙方選擇按下列第叁種方式如期付款：1、……2、……3、銀行按揭乙方選擇銀行按揭付款方式交納預(yù)定款，首付款計(jì)人民幣￥124000元（大寫(xiě)壹拾貳萬(wàn)肆仟元整）（辦理按揭貸款過(guò)程中如遇銀行政策調(diào)整，乙方應(yīng)按銀行最新相關(guān)規(guī)定補(bǔ)足首付款）。余款計(jì)人民幣￥186000元（大寫(xiě)壹拾捌萬(wàn)陸仟元整）以銀行按揭形式向甲方支付。銀行按揭系乙方與銀行之間的借貸行為，甲方僅協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)，若因乙方自身信用、收入等問(wèn)題或政策調(diào)整等原因?qū)е乱曳綗o(wú)法獲得銀行按揭貸款，在甲方正式通知乙方30個(gè)工作日內(nèi)，乙方須一次性補(bǔ)足余款或轉(zhuǎn)為分期付款方式。第四條關(guān)于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的約定甲方在具備簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條件后將以書(shū)面（包括紙質(zhì)信件、電子郵件和手機(jī)短信中任一方式）或電話的形式通知乙方，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起15個(gè)工作日內(nèi)在甲方營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；逾期，乙方不再享受甲方所提供的一切優(yōu)惠政策，本預(yù)定合同自動(dòng)解除，甲方有權(quán)將該商品房自行處理，乙方要求甲方退還其已交房款的50%，其余房款自愿放棄，歸甲方所有。第五條違約責(zé)任甲方應(yīng)當(dāng)按期將該商品房交付乙方，如不能在約定的時(shí)間交付，甲方以乙方實(shí)際交款總額為基數(shù)，自本合同約定交房之日，至實(shí)際交房之日止，按照日萬(wàn)分之一的比例向乙方支付違約金；逾期180個(gè)工作日不能交房，乙方有權(quán)選擇退房，甲方應(yīng)在乙方提出退房申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)將乙方已付房款退還乙方，對(duì)乙方的各項(xiàng)損失及甲方應(yīng)付違約金按照其實(shí)付房款總額的1%一次性給付乙方。第六條……”。簽訂合同當(dāng)日，蓋某某向神池公司交納房款114000元，神池公司為其出具了收據(jù)。2014年6月6日，雙方對(duì)房屋進(jìn)行了交付。2016年6月14日，河北神池公司收取蓋某某天然氣接口費(fèi)2500元。2016年6月16日，神池公司收取暖氣接口費(fèi)7494元。另，神池公司所開(kāi)發(fā)的神池·玉帶園房地產(chǎn)項(xiàng)目至今也未能取得商品房預(yù)售許可證，蓋某某的按揭貸款至今也未辦理。
原告河北神池房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)神池公司）與被告蓋某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。神池公司的委托訴訟代理人崔自強(qiáng)，蓋某某及其委托訴訟代理人安書(shū)平到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：神池公司系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，神池·玉帶園系其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。雙方簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。在雙方簽訂合同時(shí)，房屋尚未建成，故雙方簽訂的合同屬商品房預(yù)售合同。蓋某某主張雙方簽訂的合同屬于預(yù)約合同的意見(jiàn)，本院不予采納。因神池公司至今未取得商品房預(yù)售許可證明，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無(wú)效。關(guān)于蓋某某向本院提出的反訴請(qǐng)求，請(qǐng)求神池公司承擔(dān)違約責(zé)任的主張，本院不予支持。關(guān)于合同無(wú)效后，神池公司應(yīng)當(dāng)向蓋某某承擔(dān)的民事責(zé)任，蓋某某沒(méi)有提出相關(guān)反訴請(qǐng)求主張，故對(duì)該問(wèn)題可另行解決，本案不予處理。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)河北神池房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與蓋某某于2013年7月21日簽訂的《神池·玉帶園預(yù)定合同》無(wú)效；二、蓋某某于本判決生效后三十日內(nèi)搬出平山縣玉帶園小區(qū)1-3-601號(hào)房產(chǎn)；三、駁回蓋某某的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)40元，由河北神池房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）；反訴費(fèi)25元，由蓋某某負(fù)擔(dān)（已交納）。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石家莊市中級(jí)人民法院。

審判員　　史增中

書(shū)記員：霍小麗