再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：河北鑫達房地產開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：李文懷，該公司總經理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀聯合律師事務所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀聯合律師事務所律師。被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住石家莊市。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務所律師。委托訴訟代理人：陳雅嫻，河北侯鳳梅律師事務所律師。一審被告、二審被上訴人：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：梁路森，該公司董事長。

鑫達公司申請再審稱，一、本案申請人交房與被申請人付清房款有嚴格的先后順序，原審判決認定申請人構成違約是錯誤的。雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議書》明確約定，交付房屋時付15-20萬元，即：只有在被申請人共付25-30萬元的情況下，申請人才負有交房的義務，而本案的事實是，在被申請人未付到25萬的情況下，申請人卻將房產交付給了被申請人，顯然申請人沒有任何違約行為，相反被申請人違約在先。對于交房時間，原判決已查明，2004年5月31日本案訴爭建筑物完成了竣工驗收，原判決認定申請人交鑰匙的時間為2004年10月6日，但一審中的證據顯示交鑰匙時間是2004年9月18日，這其實是一審判決的筆誤。被申請人2004年9月18日實際占有和控制了房產，而法院認定申請人交房時間為2005年8月15日沒有任何有效證據支持。申請人于2004年9月18日將鑰匙交給了被申請人，而被申請人在2007年7月20日后才向法院起訴，已經超過了2年的訴訟時效。二、原審判決無視雙方對面積確認的約定，屬于適用法律錯誤。雙方合同第一條明確約定，“房屋面積以石家莊市房管局確認面積為準”，這說明雙方對面積的確認及誤差的解決方式是有明確約定的。而最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條是在雙方當事人對面積誤差的處理方式沒有進行約定或者約定不明確的，才可以適用該解釋第十四條。原審法院參照以上解釋第十八條規(guī)定，判決申請人向被申請人支付逾期辦證違約金，屬于適用法律錯誤。雙方簽訂的《商品房預購協(xié)議書》未約定房屋產權證書辦理的相關事宜，因此根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定，辦理房屋產權證書的義務人與責任人是房產的購買人，在本案是被申請人，申請人作為房地產開發(fā)企業(yè)對于買受人房產證的辦理只有協(xié)助義務。在本案中，當申請人書面通知被申請人辦理產權證后，由于被申請人對于過戶方式有異議，而拒絕配合，申請人不應為此承擔責任。另根據《石家莊市房屋登記條例》第十條第二款規(guī)定，申請人辦理了初始登記后，被申請人只要有證據證明已支付全部房款，即可單方申領房產證，但被申請人至今未付清房款，逾期辦證的責任不在申請人。雙方《商品房預購協(xié)議書》約定，只有當被申請人支付25-30萬元購房款后，申請人才有交房義務，然后申請人才有協(xié)助辦理房屋產權證的義務，而被申請人至今未付清房款，申請人當然不必協(xié)助辦理房產證書，申請人對此享有先履行抗辯權。三、原審法院判決被申請人不支付逾期付款違約金，違反了雙方的合同約定。雙方約定交付房屋時付15-20萬元，申請人將房屋交付給被申請人的時間是2004年9月18日，所以被申請人應當于2004年9月18日前付25-30萬元房款，否則應按照合同約定交付滯納金。被申請人應于2004年9月19日起，以465272.90元為基數，按每日萬分之三的比例給付申請人逾期付款的違約金。請求：??請求撤銷本院（????）石民六終字第號民事判決，對本案提審或指令再審；??依法改判駁回被申請人要求申請人支付延期交房違約金以及延遲辦理房屋產權證書違約金的訴訟請求；??依法改判被申請人支付申請人剩余購房款元及逾期付款滯納金元（暫計算至????年?月??日）。被申請人吳某某辯稱，一、鑫達公司應當支付延期交房違約金。1.鑫達公司與購房人在《商品房預購協(xié)議書》約定，申請人承諾的交房日期是在2004年9月20日，鑫達公司應在竣工后交房，每延期一天，應承擔已交付房款額萬分之三的滯納金。2.鑫達公司雖然在房屋建造后交付了房屋，但所交付房屋既沒有通過政府相關部門的竣工驗收，也沒有水、電、煤氣等必要的設施，不具備交付條件，應當認定鑫達公司交付房屋違約。3.申請人自稱2004年5月31日完成了竣工驗收，但無證據支持。申請人提供的《單位工程質量竣工驗收記錄》是申請人自行組織建設單位、監(jiān)理單位進行驗收活動的記錄，該記錄對外不具備法律效力，該記錄載明的時間與《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收證明》中載明的驗收時間不同，該驗收證明載明竣工驗收日期為2005年8月15日，該證明系政府主管部門依法頒發(fā)，在竣工驗收方面具有法定的證明力，生效判決綜合分析各方面證據，采信該證明載明的竣工驗收日期，并認定交房時間為2005年8月15日符合事實和法律，沒有錯誤。4.本案系商品房預售合同糾紛，雙方當事人一直就房屋性質、產權證辦理、房屋無法正常使用等問題進行交涉，申請人對這些問題一直沒有解決，從主張的角度看，答辯人從未放棄；從違約狀態(tài)看，申請人在2006年7月27日才取得備案證明，違約行為持續(xù)存在，答辯人2007年7月向申請人主張違約責任沒有超過兩年的訴訟時效。二、申請人強調合同約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認面積”，故即使超出3%合理誤差，也不承擔違約責任的觀點不能成立。1.當事人之間簽訂的合同對房屋面積均有明確約定，精確到小數點后一位，該約定清楚明確具體，是確定房屋面積和結算房價的依據，申請人把“房屋面積以石家莊市房管局確認面積”，為準解釋為面積誤差解決方式牽強附會。2.從司法解釋看，它強調的就是合同約定面積與最終由房管部門確認面積必須在合理誤差范圍內，合同中約定的面積和單價才是雙方計價結算的依據，故生效判決判令申請人承擔面積超出合理誤差的責任完全符合司法解釋的規(guī)定。三、鑫達公司應當承擔逾期辦證的違約賠償責任。1.根據雙方簽訂的合同，明確約定“竣工90天內，交房產證”，而且申請人收取了答辯人辦理房產證所需要繳納的稅費，說明申請人為答辯人辦理產權證書是其承諾的義務，因此生效判決根據雙方當事人約定，認定申請人違約有充分的證據和理由。2.申請人依據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條的規(guī)定，認為辦理產權證的義務人是答辯人，是對法律規(guī)定偷換概念的曲解，申請人把履行民事合同時辦理產權證書的具體行為，偷換為買賣雙方各自應當分擔的義務是推卸自己在合同中應當履行的義務。3.《石家莊市房屋登記條例》xxxx年xx月xx日出生效，2007年本案進入訴訟程序，答辯人在進入訴訟程序前不能依此條例單方申領房產證，即使可以，答辯人單方申領產權證書，也不能免除申請人的違約責任。4.申請人沒有先履行抗辯權。答辯人已按照合同約定支付了部分房款，產權證無法辦理的根本原因既不是答辯人不配合，也不是所謂的“法律規(guī)定”申請人沒有辦理義務，而是申請人無法完成初始登記造成的。生效判決適用法律沒有錯誤。四、答辯人在付款方面沒有違約，法院判決不承擔違約責任符合事實和法律。1.申請人認為土地性質不影響使用的觀點不能成立，土地使用權的性質直接影響房屋的合法性、存續(xù)期限和價值，土地手續(xù)完善后支付剩余房款體現了公平原則。2.雙方合同約定“余款在交房產證及房屋各種手續(xù)時一次付清”，該約定明確了履行義務的先后順序，答辯人按合同約定的期限和數額支付了房款，不存在答辯人欠交房款的問題，生效判決判令答辯人不承擔違約責任符合事實和法律。綜上，申請人的申訴理由沒有新的事實和依據，請法院審查后依法駁回。吳某某向一審法院起訴請求：要求被告承擔交付房屋性質不符合協(xié)議約定的違約責任，賠償損失元；??要求被告承擔逾期交房的違約責任，支付違約金元；??要求被告立即辦理房屋產權證書，承擔逾期辦理房屋產權證的違約責任，立即向原告交付房產證、土地證，并按日萬分之二點一支付違約金（????年月日至原告收到房產證之日止，至????年?月??日止違約金數額為元），因遲延辦證造成稅費增加由被告承擔；??房屋實際面積與協(xié)議約定面積誤差超出??部分，共計?????平方米的房款元由被告承擔；??訴訟費由被告承擔。鑫達公司向一審法院反訴請求：判令吳某某立即支付所欠購房屋余款元，并承擔自????年月日開始至付清之日的逾期付款滯納金（每日滯納金為元，截止到年月日按???天計算滯納金為?????元）；??本案訴訟等費用由被反訴人承擔。一審法院查明：本案訴爭所涉及位于石家莊市新華區(qū)九中街79號院內居民住宅樓系被告鑫達公司與被告正元公司合作開發(fā)，鑫達公司負責建設、銷售。2004年8月16日，原告吳某某與被告鑫達公司簽訂了《商品房預購協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、原告吳某某購買被告鑫達公司開發(fā)建設的座落于新華區(qū)。面積為161.17平方米，每平方米單價為2460元，總價共計396478.2元；維修基金、稅15859.13元；煤氣集資2800元；電卡、有線電視536元；地下室8000元；太陽能及管道1453.6元。另外，雙方在備注中約定1.房屋面積以石家莊市房產管理局確認面積為準；2.原告吳某某在簽訂協(xié)議前應向被告鑫達公司交納購房定金1000元。二、付款方式：第一次付款：自交納定金之日起三日內，原告吳某某向被告鑫達公司交納房款100000元，定金轉為房款；其余房款交付房屋時付15-20萬元，余款在交房產證及房屋各種手續(xù)時一次付清。三、房屋竣工日期為2004年9月20日。四、如原告吳某某逾期交納房款，每延期一天應付總房款萬分之三的滯納金。如被告鑫達公司延期交房，每延期一天，應付總款額萬分之三滯納金（指竣工日）。合同簽訂后，原告吳某某于2004年8月8日向被告鑫達公司交付定金1000元，2004年8月15日向被告鑫達公司交款100000元，于2004年9月18日向被告鑫達公司交款139000元，2004年10月6日交款10000元。已付購房款總額為250000元。原告吳某某于2004年10月6日拿到鑰匙。2007年2月7日，被告正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產權證書。整棟房屋產權證書辦理完畢后，被告鑫達公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同被告鑫達公司簽訂正式合同并辦理相關手續(xù)的，原告吳某某未去被告鑫達公司處辦理相關手續(xù)，原告吳某某認為辦理房屋產權證書的“新協(xié)議”與原《商品房預購協(xié)議書》內容嚴重不符，拒絕簽署有悖于原協(xié)議的任何文件。另查，2004年5月31日，由建設、監(jiān)理、施工、設計單位聯合對爭議涉及的建筑物進行了工程質量竣工驗收。2006年7月27日，石家莊市建設局出具了《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》，該證明書注明竣工驗收日期為2005年8月15日。石家莊石房房產測繪所于2006年9月30日向正元公司出具了該爭議房屋的產權面積認定書，認定原告吳某某所購買的2-1-602室實際房屋面積為170.17平方米。再查，本案訴爭房產座落的土地現仍為國有劃撥性質的工業(yè)用地，被告鑫達公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質和用途的變更。一審法院認為：原告吳某某與被告鑫達公司、正元公司簽訂的《商品房預購協(xié)議書》是當事人的真實意思表示，且協(xié)議的大部分內容已實際履行。根據誠實信用原則，雙方均應全面履行各自的義務。一、原告吳某某作為買受人，應對所購買樓盤的相關信息進行了解、查詢，以確保交易安全。庭審中原告吳某某與被告鑫達公司均認可買賣協(xié)議的有效性，可以推定原告吳某某認可了被告鑫達公司作出出賣人并未隱瞞事實，雙方的房屋買賣交易完全出于自愿，并且原告吳某某已對房屋居住、使用多年。原告吳某某應當承擔相應的交易風險。因此其提出被告鑫達公司所售房屋用地不是住宅用地而是劃撥工業(yè)用地、所銷售的房屋是集資房不是商品房，并要求被告鑫達公司賠償損失的請求不予支持。二、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。本案中石家莊市建設局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期為2005年8月15日，本院認可該日期為訴爭所涉及房屋的交付時間。原告吳某某、被告鑫達公司雙方在協(xié)議中未約定違約金的支付期限，原告吳某某依法可隨時主張，被告鑫達公司以原告吳某某的訴訟請求超過訴訟時效為由抗辯，其理由不能成立，不予支持。被告鑫達公司承諾房屋竣工日為2004年9月20日，因此逾期交房違約金應自合同約定竣工日起算至2005年8月15日止，按應付總房款的日萬分之三計算。三、原告吳某某與被告鑫達公司簽訂的《商品房預購協(xié)議書》中對何時辦理房產證的時間雖有明確約定，但原告吳某某在收到被告鑫達公司要求其到被告鑫達公司辦理房屋產權證書及辦理銀行抵押借款并簽署有關手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產權證書應是在雙方當事人相互配合的基礎上方能辦理，因原告吳某某拒絕配合被告鑫達公司辦理相關手續(xù)的行為而導致未能辦理房屋產權證書及造成稅費增加的責任應由原告吳某某個人承擔，故對原告吳某某要求被告鑫達公司承擔逾期辦理房屋產權證書增加稅費的訴請，不予支持。關于逾期辦理房產證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達公司應在房屋交付使用后90天內辦理完成相關產權手續(xù)，根據前述，本案訴爭房屋的交付時間應以2005年8月15日為準，被告鑫達公司應在2005年11月13日前為原告吳某某辦理房產證，因此被告鑫達公司承擔自2005年11月14日至被告鑫達公司通知原告吳某某辦理房產證即2007年4月29日止的逾期辦理房產證的違約金。關于違約金的計算方法，因合同未約定，應參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。四、原告吳某某與被告鑫達公司簽訂的《商品房預售協(xié)議書》中約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認面積為準”。上述約定屬于約定不明，應參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，合同約定的面積為161.17平方米，最終確認實際面積為170.17平方米，房屋實際面積大于合同約定面積，面積誤差比為5.58%，大于約定面積3%部分房款11697.3元由原告吳某某補交，其余超出3%面積的房款應由被告鑫達公司負擔。五、原告吳某某尚欠的房款理應支付，但本案訴爭房產座落的土地現仍為國有劃撥性質的工業(yè)用地，被告鑫達公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質和用途的變更，因此，按照公平原則，余款理應在辦理土地變更手續(xù)后支付，原告吳某某不應承擔逾期付款的違約責任。一審法院判決：一、限被告鑫達公司于本判決生效之日起十日內向原告吳某某支付逾期交房的違約金（自????年月??日起至????年?月??日止天，以應付購房總款元為基數，按照日萬分之三的標準計算）元，被告正元公司對上述款項的支付承擔連帶責任；二、限被告鑫達公司于本判決生效之日起十日內向原告吳某某支付逾期辦理房屋權屬證書的違約金（自????年??月??日起至????年?月??日止，以已付房款總額元為基數，按照中國人民銀行規(guī)定的同期金融機構計收逾期貸款利息的標準計算）元，并由被告鑫達公司給原告吳某某辦理房屋權屬證書，原告吳某某有配合的義務，被告正元公司對上述款項的支付承擔連帶責任；三、原告吳某某在被告鑫達公司、正元公司辦理完本案所涉及的土地使用性質變更手續(xù)后十日內向被告鑫達公司支付剩余房款????????元和配套費用（維修基金、稅15859.13元；煤氣集資2800元；電卡、有線電視536元；地下室8000元；太陽能及管道1453.6元。）????????元，共計????????元；四、駁回原告吳某某的其他訴訟請求；五、駁回被告鑫達公司的其他訴訟請求。鑫達公司不服一審判決，上訴請求：1.撤銷原審判決，依法駁回被上訴人的訴訟請求，改判被上訴人吳某某支付剩余房款及滯納金。2.一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。吳某某不服一審判決，上訴請求：依法撤銷原審判決，依法改判支持上訴人的訴訟請求，駁回被上訴人的反訴請求。二審法院查明的事實與一審人民法院查明的事實一致。二審法院認為，上訴人吳某某與上訴人鑫達公司、被上訴人正元公司簽訂的《商品房預購協(xié)議書》是各方當事人的真實意思表示，且未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定合法有效。協(xié)議簽訂后各方當事人應自覺履行各自的義務。鑫達公司應當按照協(xié)議約定按時交付房屋并辦理產權證書，吳某某也應當按照協(xié)議約定按時交付房款并配合鑫達公司辦理產權證書。首先關于鑫達公司的訴求，鑫達公司訴稱吳某某于2004年10月6日拿到鑰匙并居住使用，應當認定該日完成了房屋交付。石家莊市建設局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期為2005年8月15日，一審法院認定該日期為訴爭所涉及房屋的交付時間，逾期交房違約金應自合同約定竣工日期起算至2005年8月15日止并無不妥，鑫達公司的此項主張不予支持。關于逾期辦理房產證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達公司應在房屋交付使用后90天內辦理完成相關產權手續(xù)。鑫達公司稱因吳某某應自己辦理產權證書。本院認為，吳某某沒有交齊剩余房款不是導致房產證不能辦理的原因。為業(yè)主辦理房屋產權證書是開發(fā)商應盡的義務，鑫達公司可以在辦理完畢房產證后以吳某某交齊房款為交付房產證的條件。而本案中，鑫達公司至今未能辦理房產證，因此一審法院判決其支付逾期辦證違約金并無不妥。關于房屋面積問題，本院認為，吳某某與鑫達公司簽訂的《商品房預售協(xié)議書》中約定“房屋面積以石家莊市房管局確認面積為準”。在商品房預售環(huán)節(jié)中，合同約定的房屋面積往往與實際交付的房屋面積出現誤差，房屋的面積最終是由房屋管理部門即所謂“房管局”來加以確認。但“房管局”只負責確認房屋面積并將房屋面積登記在房屋產權證書中。當房屋的實際面積與約定面積出現誤差時，應參照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，一審判決認定大于約定面積3%以內部分房款由吳某某補交，其余超出3%部分面積的房款應由被告鑫達公司負擔并無不妥。故上訴人鑫達公司的訴求本院不予支持。其次關于上訴人吳某某的訴求，吳某某訴稱鑫達公司應賠償房屋性質不符合合同約定給其造成的損失。本院認為，首先房屋性質不影響吳某某居??；其次，鑫達公司正在辦理土地性質變更手續(xù)，手續(xù)辦理完畢后會發(fā)放正規(guī)的產權證書；同時涉案房屋并未出售，所謂的損失也未實際產生。因此，吳某某的此項主張不予支持。一審判決以《石家莊市房屋建筑工程竣工驗收備案證明書》中顯示竣工驗收日期2005年8月15日為訴爭所涉及房屋的交付時間并無不妥，吳某某訴稱應以備案時間為房屋交付時間的主張不予支持。關于延期辦證違約金的起止時間問題，本院認為，房產證書需要業(yè)主配合才能辦理，一審判決認定延期辦證違約金自逾期之日起至鑫達公司通知吳某某辦證之日止并無不妥。吳某某訴稱支付逾期辦證違約金的終止時間為辦理完土地變性及出讓手續(xù)之日的主張不予支持。關于逾期辦證而增加稅費的問題，本院認為吳某某在收到鑫達公司要求其到辦理房屋產權證書并簽署有關手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產權證書需要雙方當事人相互配合才能辦理，吳某某拒絕配合辦理相關手續(xù)的行為導致房屋產權證書未能及時辦理并造成稅費增加的責任應由吳某某個人承擔，對吳某某要求鑫達公司承擔逾期辦理房屋產權證書增加稅費的主張不予支持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。本院再審查明的事實與石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實一致。另查明，吳某某所購地下室面積約10平方米，小計8000元。再審申請人鑫達公司向吳某某交鑰匙的時間為2004年9月18日。
再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫達公司）與被申請人吳某某，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡稱正元公司）商品房預售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第29號民事判決，三方當事人均不服，上訴于本院，本院于2010年12月2日作出（2009）石民二終字第00556號民事判決，撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第29號民事判決，本案發(fā)回石家莊市新華區(qū)人民法院重審。石家莊市新華區(qū)人民法院于2011年6月22日作出（2011）新民初字第18號民事判決。吳某某和鑫達公司不服，上訴于本院，本院于2013年10月17日作出（2013）石民六終字第00204號民事判決，已經發(fā)生法律效力。鑫達公司不服，向本院申請再審，本院于2016年12月26日作出（2015）石民申二字第00061號民事裁定，本案由本院再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人鑫達公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良，被申請人吳某某及其委托訴訟代理人王占偉、陳雅嫻到庭參加訴訟，一審被告、二審被上訴人正元公司經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現已審理終結。

本院再審認為，本案爭議的焦點問題有三個：一是再審申請人交房時間如何認定；二是房屋的面積如何確定；三是房屋的產權證書未能及時辦理的責任如何區(qū)分。關于第一個焦點問題，再審申請人與被申請人在《商品房預購協(xié)議書》第四條約定：房屋竣工日期為2004年9月20日。被申請人于2004年9月18日拿到鑰匙并居住使用，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。本案中，雙方對房屋的交付并無其他約定，因此應認定再審申請人自2004年9月18日完成了房屋交付，鑫達公司不存在延期交房的行為。且被申請人主張延期交房應自合同約定2004年9月20日起2年內向法院起訴要求鑫達公司承擔遲延交房滯納金，由于被申請人是在2007年向法院起訴主張權利，已經超過法律規(guī)定的2年訴訟時效，再審申請人的此項申請理由成立，本院予以支持。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期交房違約金屬認定事實錯誤，依法應予糾正。關于第二個焦點問題，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預購合同中已經約定房屋面積以房管局實際測量為準，因此，雙方在對房屋面積有爭議時，應以房管局實際測量的面積作為房屋價款結算的依據。再審申請人的此項申請理由成立，本院予以支持。關于第三個焦點問題，原審查明，2007年2月7日，正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產權證書。整棟房屋產權證書辦理完畢后，鑫達公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達公司簽訂正式合同并辦理相關手續(xù)，被申請人吳某某未去鑫達公司處辦理相關手續(xù)。吳某某對鑫達公司提供的《房地產買賣契約》不予認可，但該文件在房管局備案是房管局辦理房產證的要求，且該文件不影響房屋私有權的性質。被申請人應當配合再審申請人簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產證順利辦理，被申請人的不配合是導致房產證未能辦理的主要原因，被申請人要求鑫達公司承擔遲延辦證違約金的請求不應支持，再審申請人的此項申請理由成立。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期辦證違約金屬認定事實錯誤，依法應予糾正。再審申請人鑫達公司與被申請人簽訂的《商品房預購協(xié)議書》合法有效，被申請人對訴爭房屋已經交付部分房款，并占有使用多年，理應及時支付剩余房款?，F被申請人已經支付購房款250000元，按照房屋的實測面積170.17平方米，雙方約定的單價為2460元計算，小計為418618.2元；地下室金額8000元，共計總房價為426618.2元，被申請人吳某某尚欠鑫達公司房款176618.2元。鑫達公司作為出賣方，應及時為被申請人辦理房屋權屬證書。由于正元公司在開發(fā)建設時，石家莊市國土資源局已在其持有的“國有土地使用證”上注明在正元公司轉制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達公司出售房屋時對土地出讓金負擔的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項下的土地出讓金交納問題應當與購房人無關。綜上所述，再審申請人鑫達公司的再審理由依法有據，本院二審判決認定事實清楚，但適用法律不當，依法應予撤銷。基此，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百零七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2013）石民六終字第00204號民事判決和石家莊市新華區(qū)人民法院（2011）新民初字第18號民事判決；二、被申請人吳某某于本判決生效后30日內，向再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司支付剩余款項176618.2元及稅費（稅費以政府主管部門要求為準），逾期交付，被申請人吳某某向再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司支付逾期付款滯納金（每延期一天，按未付款項的萬分之三計算）；三、再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司在收到被申請人吳某某交付的全部款項后，在政府規(guī)定的日期內為吳某某辦理房屋產權證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司承擔辦理房屋產權證的連帶責任。逾期辦證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司與河北鑫達房地產開發(fā)有限公司共同支付吳某某逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計算）；四、維修基金等其他費用由各方當事人依合同約定履行；五、駁回再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；六、駁回被申請人吳某某的其他訴訟請求。一審案件受理費5430元、反訴費2366.5元，二審案件受理費15593元，由再審申請人河北鑫達房地產開發(fā)有限公司負擔7796.5元，被申請人吳某某負擔7796.5元，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司負擔7796.5元。本判決為終審判決。

代理審判員　　安軍民
代理審判員　　李會寧