再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：李文懷，該公司經(jīng)理。委托訴訟代理人：郭艷麗，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：郭俊良，河北世紀(jì)聯(lián)合律師事務(wù)所律師。被申請人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：雷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住石家莊市。委托訴訟代理人：王占偉，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：陳雅嫻，河北侯鳳梅律師事務(wù)所律師。一審被告、二審被上訴人：石家莊市正元家具發(fā)展總公司。住所地：石家莊市新華區(qū)九中街**號。法定代表人：梁路森，該公司董事長。

鑫達(dá)公司申請?jiān)賹彿Q，一、本案申請人交房與被申請人付清房款有嚴(yán)格的先后順序，原審判決認(rèn)定申請人構(gòu)成違約，缺乏證據(jù)證明。雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》明確約定，剩余房款交房日前付清，即：只有在被申請人按時(shí)辦理貸款并按約定履行交付房款義務(wù)的情況下，申請人才負(fù)有交房的義務(wù)。而本案的事實(shí)是，在被申請人未結(jié)清房款的情況下，申請人卻將房產(chǎn)交付給了被申請人，顯然申請人沒有違約行為，相反被申請人違約在先。對于交房時(shí)間，原判決已查明，2004年5月31日本案訴爭建筑物完成了竣工驗(yàn)收，2004年10月7日申請人向被申請人交鑰匙，被申請人實(shí)際占有和控制了房產(chǎn)，而法院認(rèn)定申請人交房時(shí)間為2005年8月15日沒有任何有效證據(jù)支持。申請人于2004年10月7日將鑰匙交給了被申請人，而被申請人在2007年7月20日才向法院起訴，已經(jīng)超過了2年的訴訟時(shí)效。二、原審判決無視雙方對面積確認(rèn)的約定，屬于適用法律錯(cuò)誤。雙方合同第一條明確約定，“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”，這說明雙方對面積的確認(rèn)及誤差的解決方式是有明確約定的。而最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條是在雙方當(dāng)事人對面積誤差的處理方式?jīng)]有進(jìn)行約定或者約定不明確的，才可以適用該解釋第十四條。原審法院參照以上解釋第十八條規(guī)定，判決申請人向被申請人支付逾期辦證違約金，屬于適用法律錯(cuò)誤。雙方簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》未約定房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理的相關(guān)事宜，因此根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的義務(wù)人與責(zé)任人是房產(chǎn)的購買人，在本案是被申請人，申請人作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于買受人房產(chǎn)證的辦理只有協(xié)助義務(wù)。在本案中，當(dāng)申請人書面通知被申請人辦理產(chǎn)權(quán)證后，由于被申請人對于過戶方式有異議，而拒絕配合，申請人不應(yīng)為此承擔(dān)責(zé)任。另根據(jù)《石家莊市房屋登記條例》第十條第二款規(guī)定，申請人辦理了初始登記后，被申請人只要有證據(jù)證明已支付全部房款，即可單方申領(lǐng)房產(chǎn)證，但被申請人至今未付清房款，逾期辦證的責(zé)任不在申請人。雙方《商品房預(yù)購協(xié)議書》約定，只有當(dāng)被申請人支付購房款后，申請人才有交房義務(wù)，然后申請人才有協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，而被申請人至今未付清房款，申請人當(dāng)然不必協(xié)助辦理房產(chǎn)證書，申請人對此享有先履行抗辯權(quán)。三、原審法院判決被申請人不支付逾期付款違約金，違反了雙方的合同約定。雙方約定，被申請人應(yīng)當(dāng)在2004年10月27日之前付清房款，否則應(yīng)按照合同約定交付滯納金。自2004年10月28日起，以497155.94元為基數(shù)，按每日萬分之三的比例給付申請人逾期付款的違約金。請求：1.請求撤銷石家莊中院（2013）石民六終字第00202號民事判決，對本案提審或指令再審；2.依法改判駁回被申請人要求申請人支付延期交房違約金以及延遲辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書違約金的訴訟請求；3.依法改判被申請人支付申請人剩余購房款184218.33元及逾期付款滯納金510976.88元（暫計(jì)算至2014年3月16日）。被申請人雷某某辯稱，一、申請人提交的《購房付款協(xié)議》，明確約定了履行義務(wù)的先后順序，申請人應(yīng)當(dāng)先期履行辦證義務(wù)，辦理完畢后，被申請人才有義務(wù)支付剩余房款。申請人沒有按照約定期限和條件交付房屋。申請人出售的為商品房，但直到現(xiàn)在房屋手續(xù)仍不完善，土地使用性質(zhì)為工業(yè)用地。申請人通知領(lǐng)鑰匙時(shí)，房屋尚未驗(yàn)收合格，不具備交房條件。因此，申請人所謂的先付款后交房的觀點(diǎn)沒有任何事實(shí)依據(jù)。二、雙方按照協(xié)議約定了交付的具體時(shí)間和交付條件，未經(jīng)驗(yàn)收合格的房屋不得交付使用。石家莊市建設(shè)局出具的竣工驗(yàn)收證明載明竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日，具有法定的證明力，生效判決認(rèn)定交房時(shí)間為2005年8月15日符合事實(shí)和法律，申請人認(rèn)為給了鑰匙就是履行交房義務(wù)的觀點(diǎn)，與事實(shí)法律相悖，不能成立。三、申請人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從交鑰匙時(shí)起計(jì)算訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)不能成立。雙方當(dāng)事人一直就房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證辦理、房屋無法正常使用等問題進(jìn)行交涉，申請人對這些問題一直未予解決，被申請人從未放棄主張權(quán)利，申請人在2006年7月27日才取得備案證明，違約行為持續(xù)存在，被申請人主張違約責(zé)任并未超過訴訟時(shí)效。四、合同雖有約定“面積以房管局確認(rèn)為準(zhǔn)”的字樣，但并沒有明確“為準(zhǔn)”是作為計(jì)價(jià)結(jié)算的依據(jù)還是辦理房產(chǎn)證的依據(jù)。按照正常思維邏輯，合同中明確約定的面積和單價(jià)才是雙方計(jì)價(jià)結(jié)算的依據(jù)。生效判決判令申請人承擔(dān)面積超出合理誤差的責(zé)任符合法律規(guī)定。五、被申請人已按照合同約定支付了房款，申請人沒有先履行抗辯權(quán)，產(chǎn)權(quán)證無法辦理的根本原因既不是被申請人不配合，也不是申請人沒有辦理的義務(wù)，而是申請人無法完成初始登記造成的。六、土地使用權(quán)的性質(zhì)直接影響房屋的合法性、存續(xù)期限和價(jià)值，法院判決手續(xù)完善后支付剩余房款兼顧了交易穩(wěn)定、買賣雙方的經(jīng)濟(jì)利益，符合公平原則。被申請人在付款方面沒有違約，法院判決不承擔(dān)違約責(zé)任符合事實(shí)和法律。綜上，鑫達(dá)公司的再審申請缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，請求駁回其再審申請。雷某某向一審法院起訴請求：1.要求被告承擔(dān)交付房屋性質(zhì)不符合協(xié)議約定給原告造成的損失161511.5元；2.要求被告向原告支付逾期交房違約金109016.5元；3.要求被告立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的違約責(zé)任，立即向原告交付房產(chǎn)證和土地證，并按日萬分之二點(diǎn)一支付違約金（2004年6月18日至原告收到房產(chǎn)證之日止，至2007年6月30日止違約金數(shù)額為71635.2元），因遲延辦證造成稅費(fèi)增加由被告承擔(dān)；4.房屋實(shí)際面積與協(xié)議約定面積誤差超出3%部分，共計(jì)4.205平方米的房款11223.2元由被告承擔(dān)；5.訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。鑫達(dá)公司向一審法院反訴請求：1.判令雷某某立即支付所購房屋余款184218.33元，并承擔(dān)自2005年1月27日開始至付清之日的逾期付款滯納金（每日滯納金為134.09元，截止至2007年8月27日共計(jì)940天計(jì)算滯納金126044.6元）；2.本案訴訟費(fèi)用由雷某某承擔(dān)。一審法院查明：本案訴爭所涉及位于石家莊市新華區(qū)九中街79號院內(nèi)的居民住宅樓系被告鑫達(dá)公司與被告石家莊市正元家具發(fā)展總公司合作開發(fā)。被告鑫達(dá)公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售。2003年7月6日，原告雷某某與被告鑫達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)購協(xié)議書》，協(xié)議書中約定：一、原告雷某某購買被告鑫達(dá)公司開發(fā)建設(shè)的座落于新華區(qū)。面積為158.5平方米，每平方米單價(jià)為2669元、總價(jià)款共計(jì)423036.5元。另外雙方在備注中約定：1、房屋面積以石家莊市房產(chǎn)管理局確認(rèn)面積為準(zhǔn)。2、原告雷某某在簽訂協(xié)議前應(yīng)向被告鑫達(dá)公司交納購房定金10000元。二、付款方式：1、第一次付款自交納定金之日起7日內(nèi)，原告向被告交納總房款的40％，即159214.6元。定金轉(zhuǎn)為房款；2、住宅主體結(jié)頂之日起七日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方交納總房款的50％，即211518.25元，(經(jīng)濟(jì)能力允許的情況下盡量多交)余款辦公積金貸款。三、按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，辦理房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)費(fèi)用及公共維修基金由乙方負(fù)擔(dān)。四、房屋竣工日期為2004年3月20日。五、如原告雷某某逾期繳納房款，每延期一天應(yīng)付總房款的萬分之三的滯納金。六、如被告鑫達(dá)公司延期交房，每延期一天，應(yīng)付總款額的萬分之三的滯納金。如原告雷某某逾期交納房款，每延期一天，應(yīng)付總款額萬分之三的滯納金(指竣工日期)。合同簽訂后，原告雷某某于2003年7月6日向被告鑫達(dá)公司交款160000元，于2004年2月28日向被告鑫達(dá)公司交款33000元，2004年10月7日交款115148.01元。已付購房款總額為308148.01元。后又陸續(xù)交納了各項(xiàng)配套費(fèi)用4789.6元。原告雷某某已向被告鑫達(dá)公司支付購房總款312937.61元。原告雷某某于2004年10月7日拿到鑰匙。2007年2月7日，被告石家莊市正元家具發(fā)展總公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，被告鑫達(dá)公司于2007年4月23日、月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同被告鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)，原告雷某某未去被告鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。2004年5月31日，由建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)單位聯(lián)合對爭議涉及的建筑物進(jìn)行了工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。2006年7月27日，石家莊市建設(shè)局出具了《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》，該證明書注明竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日。石家莊石房房產(chǎn)測繪所于2006年9月30日向被告石家莊市正元家具發(fā)展總公司出具了該爭議房屋的產(chǎn)權(quán)面積認(rèn)定書，認(rèn)定原告雷某某所購買韻2-3-402室實(shí)際房屋面積為167.46平方米，大于約定面積8.96平方米。本案訴爭房產(chǎn)座落的土地現(xiàn)仍為國有劃撥性質(zhì)的工業(yè)用地，被告鑫達(dá)公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質(zhì)和用途的變更。一審法院認(rèn)為：原告雷某某與被告鑫達(dá)公司、正元公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且協(xié)議的大部分內(nèi)容已實(shí)際履行。根據(jù)誠實(shí)信用原則，雙方均應(yīng)全面履行各自的義務(wù)。一、原告雷某某等作為買受人，應(yīng)對所購買樓盤的相關(guān)信息進(jìn)行了解、查詢，以確保交易安全。庭審中原告雷某某與被告鑫達(dá)公司、正元公司均認(rèn)可買賣協(xié)議的有效性，可以推定原告雷某某認(rèn)可了被告鑫達(dá)公司作為出賣人并未隱瞞事實(shí)，雙方的房屋買賣交易完全出于目愿，并且原告雷某某等已對房屋居住使用多年。原告雷某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的交易風(fēng)險(xiǎn)。因此其提出被告鑫達(dá)公司所售房屋用地不是住宅用地而是劃拔工業(yè)用地、所銷售的房屋是集資房不是商品房，并要求被告鑫達(dá)公司賠償損失的請求不予專持。二、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！币罁?jù)該規(guī)定，本案訴爭所涉及房屋的交付時(shí)間應(yīng)以訴爭房產(chǎn)驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，根據(jù)石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日；原告雷某某、被告鑫達(dá)公司雙方在協(xié)議中未約定違約金的交付期限，原告雷某某依法可隨時(shí)主張，被告鑫達(dá)公司以原告雷某某的訴訟請求超過訴訟時(shí)效為由抗辯，其理由不能反立，不予支持。被告鑫達(dá)公司承諾房屋竣工日為2004年3月20日，因此逾期交房違約金按合同約定的計(jì)算方法，自合同約定竣工之日起算至2005年8月15日止，按應(yīng)付總房款的日萬分之三計(jì)算。三、原告雷某某與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》中對何時(shí)辦理房產(chǎn)證的時(shí)間雖有明確約定，但原告雷某某在收到被告鑫達(dá)公司要求其到被告鑫這公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及辦理銀行抵押借款并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書應(yīng)是在雙方當(dāng)事人相互配合的基礎(chǔ)上方能辦理，因原告雷某某拒絕配合被告鑫達(dá)公司辦理相關(guān)手續(xù)的行為而導(dǎo)致未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書及造成稅費(fèi)增加的責(zé)任應(yīng)由原告雷某某個(gè)人承擔(dān)，故對原告雷某某要求被告鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費(fèi)的訴請，不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90日內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，根據(jù)前述，本案訴爭房屋的交付時(shí)間應(yīng)以2005年8月15日為準(zhǔn)，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在2005年11月13日前為原告雷某某辦理房產(chǎn)證，因此被告鑫達(dá)公司承擔(dān)自2005年11月14日起至被告鑫達(dá)公司通知原告雷某某辦理房產(chǎn)證即2007年4月29日止的逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，關(guān)于違約金的計(jì)算方法，因合同未約定，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。四、原告雷某某與被告鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定：“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。上述約定屬于約定不明，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，合同約定的面積為158.5平方米，最終確認(rèn)實(shí)際面積為l67.46平方米，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積，面積誤差比為5.6%，大于約定面積3%部分房款12691元由原告雷某某補(bǔ)交，其余超出3%面積的房款應(yīng)由被告鑫達(dá)公司負(fù)擔(dān)。五、原告雷某某尚欠的房款理應(yīng)支付，但本案訴爭房產(chǎn)座落的土地現(xiàn)仍為國有劃撥性質(zhì)的工業(yè)用地，被告鑫達(dá)公司、正元公司表示可以積極辦理土地性質(zhì)和用途的變更，因此，按照公平原則，余款理應(yīng)在辦理土地變更手續(xù)后支付，原告雷某某不應(yīng)承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。一審法院判決：一、限被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)雷某某支付逾期交房的違約金(自2004年3月21日起至2005年8月15日止512天，以應(yīng)付購房總款435727.6元為基數(shù)，按照日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)66927.8元，被告石家莊市正元家具發(fā)展總公司對上述款項(xiàng)的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；二、限被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)雷某某支付逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金(自2005年11月14日起至2007年4月29日止，以已付購房款總額308148.01元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算)36020.26元，并由被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給原告(反訴被告)雷某某辦理房屋權(quán)屬證書，原告(反訴被告)雷某某有配合的義務(wù)，被告石家莊市正元家具發(fā)展總公司對上述款項(xiàng)的支付承擔(dān)連帶責(zé)任；三、原告(反訴被告)雷某某在被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、石家莊市正元家具發(fā)展總公司辦理完本案所涉及的土地使用性質(zhì)變更手續(xù)后十日內(nèi)向被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余房款127579.6元；四、駁回原告(反訴被告)雷某某的其他訴訟請求；五、駁回被告(反訴原告)河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。鑫達(dá)公司不服一審判決，上訴請求：1、撤銷一審判決，改判雷某某立即支付剩余房款184218.33元，并按照總房款497155.94元的萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)按日承擔(dān)自2005年1月27日開始至付清之日的滯納金，并改判駁回雷某某的各項(xiàng)訴訟請求；2、訴訟費(fèi)用由雷某某承擔(dān)。雷某某不服一審判決，上訴請求：撤銷原審判決，改判支持上訴人的訴求，駁回鑫達(dá)公司的反訴請求。二審法院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。二審法院認(rèn)為，上訴人雷某某與上訴人鑫達(dá)公司、被上訴人正元公司簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》是各方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。協(xié)議簽訂后各方當(dāng)事人應(yīng)自覺履行各自的義務(wù)。鑫達(dá)公司應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時(shí)交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，雷某某也應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定按時(shí)交付房款并配合鑫達(dá)公司辦理產(chǎn)權(quán)證書。首先關(guān)于鑫達(dá)公司的訴求，鑫達(dá)公司訴稱雷某某于2004年10月7日拿到鑰匙并居住使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該日完成了房屋交付。石家莊市建設(shè)局出具的《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期為2005年8月15日，一審法院認(rèn)定該日期為訴爭房屋的交付時(shí)間，逾期交房違約金應(yīng)自合同約定竣工日起算至2005年8月15日止并無不妥，鑫達(dá)公司的此項(xiàng)主張不予支持。關(guān)于逾期辦理房產(chǎn)證違約金的問題，按雙方合同的約定，被告鑫達(dá)公司應(yīng)在房屋交付使用后90天內(nèi)辦理完成相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。鑫達(dá)公司稱雷某某應(yīng)自己辦理產(chǎn)權(quán)證書。本院認(rèn)為，雷某某沒有交齊剩余房款不是導(dǎo)致房產(chǎn)證不能辦理的原因。為業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書是開發(fā)商應(yīng)盡的義務(wù)，鑫達(dá)公司可以在辦理完畢房產(chǎn)證后以雷某某先交齊房款為交付房產(chǎn)證的條件。而本案中，鑫達(dá)公司至今未能辦理房產(chǎn)證，因此一審法院判決其支付逾期辦證違約金并無不妥。關(guān)于房屋面積問題，本院認(rèn)為，雷某某與鑫達(dá)公司簽訂的《商品房預(yù)售協(xié)議書》中約定“房屋面積以石家莊市房管局確認(rèn)面積為準(zhǔn)”。在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)中，合同約定的房屋面積往往與實(shí)際交付的房屋面積出現(xiàn)誤差。房屋的面積最終是由房屋管理部門即所謂的“房管局”來加以確認(rèn)。但“房管局”只負(fù)責(zé)確認(rèn)房屋面積并將房屋面積登記在房屋產(chǎn)權(quán)證書中。當(dāng)房屋的實(shí)際面積與約定面積出現(xiàn)誤差時(shí)，應(yīng)參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理，一審判決認(rèn)定大于約定面積3％以內(nèi)部分房款由雷某某補(bǔ)交，其余超出3％面積的房款應(yīng)由被告鑫達(dá)公司負(fù)擔(dān)并無不妥，其次關(guān)于雷某某的訴求，雷某某訴稱鑫達(dá)公司應(yīng)賠償房屋性質(zhì)不符合合同約定給其造成的損失。本院認(rèn)為，房屋性質(zhì)不影響雷某某居??；且鑫達(dá)公司正在辦理土地性質(zhì)變更手續(xù)，手續(xù)辦理完畢后會發(fā)放正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證書；同時(shí)涉案房屋并未出售，所謂的損失也未實(shí)際產(chǎn)生。因此，雷某某的此項(xiàng)主張不予支持。一審判決以《石家莊市房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明書》中顯示竣工驗(yàn)收日期2005年8月15日為訴爭所涉及房屋的交付時(shí)間并無不妥。雷某某訴稱應(yīng)以備案時(shí)間為房屋交付時(shí)間的主張不予支持。關(guān)于延期辦證違約金的起止時(shí)間問題，本院認(rèn)為，房產(chǎn)證書需要業(yè)主配合才能辦理，一審判決認(rèn)定延期辦證違約金自逾期之日起至鑫達(dá)公司通知雷某某辦證之日止并無不妥。雷某某訴稱支付逾期辦證違約金的終止時(shí)間應(yīng)為辦理完土地變性及出讓手續(xù)之日的主張不予支持。關(guān)于逾期辦證而增加稅費(fèi)的問題，本院認(rèn)為雷某某在收到鑫達(dá)公司要求其到辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書并簽署有關(guān)手續(xù)的通知后，表示拒絕簽署。房屋產(chǎn)權(quán)證書需要雙方當(dāng)事人相互配合和才能辦理，雷某某拒絕配合辦理相關(guān)手續(xù)的行為導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證書未能及時(shí)辦理并造成稅費(fèi)增加的責(zé)任應(yīng)由雷某某個(gè)人承擔(dān)，對雷某某要求鑫達(dá)公司承擔(dān)逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書增加稅費(fèi)的主張，不予支持。二審法院判決：駁回上訴，維持原判。本院再審查明的事實(shí)與石家莊市新華區(qū)人民法院一審和本院二審查明的事實(shí)一致。另查明，被申請人張聰所購房屋地下室面積16.45平方米，單價(jià)1000元。
再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫達(dá)公司）與被申請人雷某某，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司（以下簡稱正元公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，石家莊市新華區(qū)人民法院于2008年10月22日作出（2007）新建民初字第18號民事判決，三方當(dāng)事人均不服，上訴于本院，本院于2010年12月2日作出（2009）石民二終字第00560號民事裁定，撤銷石家莊市新華區(qū)人民法院（2007）新建民初字第18號民事判決，本案發(fā)回石家莊市新華區(qū)人民法院重審。石家莊市新華區(qū)人民法院于2011年6月22日作出（2011）新民初字第23號民事判決。雷某某和鑫達(dá)公司不服，上訴于本院，本院于2013年10月17日作出（2013）石民六終字第00202號民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力。鑫達(dá)公司不服，向本院申請?jiān)賹?，本院?016年12月26日作出（2015）石民申二字第00064號民事裁定，本案由本院再審。本院依法另行組成合議庭，公開開庭審理了本案。再審申請人鑫達(dá)公司的法定代表人李文懷及其委托訴訟代理人郭艷麗、郭俊良，被申請人雷某某及其委托訴訟代理人王占偉、陳雅嫻到庭參加訴訟，一審被告、二審被上訴人正元公司經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭，本案缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院再審認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題有三個(gè)：一是再審申請人交房時(shí)間如何認(rèn)定；二是房屋的面積如何確定；三是房屋的產(chǎn)權(quán)證書未能及時(shí)辦理的責(zé)任如何區(qū)分。關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問題，再審申請人與被申請人在《商品房預(yù)購協(xié)議書》第四條約定：房屋竣工日期為2004年3月20日。被申請人于2004年10月7日拿到鑰匙并居住使用，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，雙方對房屋的交付并無其他約定，因此應(yīng)認(rèn)定再審申請人自2004年10月7日完成了房屋交付，鑫達(dá)公司對被申請人遲延交房的侵權(quán)行為至此時(shí)終止。被申請人應(yīng)當(dāng)從此時(shí)起2年內(nèi)向法院起訴要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延交房滯納金，由于被申請人是在2007年向法院起訴主張權(quán)利，已經(jīng)超過法律規(guī)定的2年訴訟時(shí)效，再審申請人的此項(xiàng)申請理由成立，本院予以支持。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期交房違約金屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問題，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。雙方訂立的預(yù)購合同中已經(jīng)約定房屋面積以房管局實(shí)際測量為準(zhǔn)，因此，雙方在對房屋面積有爭議時(shí)，應(yīng)以房管局實(shí)際測量的面積作為房屋價(jià)款結(jié)算的依據(jù)。再審申請人的此項(xiàng)申請理由成立，本院予以支持。關(guān)于第三個(gè)焦點(diǎn)問題，原審查明，2007年2月7日，正元公司取得了該棟房屋的整棟樓房產(chǎn)權(quán)證書。整棟房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢后，鑫達(dá)公司于2007年4月23日、4月27日向全體業(yè)主發(fā)出通知，要求業(yè)主同鑫達(dá)公司簽訂正式合同并辦理相關(guān)手續(xù)，雷某某未去鑫達(dá)公司處辦理相關(guān)手續(xù)。被申請人雷某某對鑫達(dá)公司提供的《房地產(chǎn)買賣契約》不予認(rèn)可，但該文件在房管局備案是房管局辦理房產(chǎn)證的要求，且該文件不影響房屋私有權(quán)的性質(zhì)。被申請人應(yīng)當(dāng)配合再審申請人簽訂該契約并將契約在房管局備案，以保證房產(chǎn)證順利辦理，被申請人的不配合是導(dǎo)致房產(chǎn)證未能辦理的主要原因，被申請人要求鑫達(dá)公司承擔(dān)遲延辦證違約金的請求不應(yīng)支持，再審申請人的此項(xiàng)申請理由成立。二審法院判決再審申請人向被申請人支付逾期辦證違約金屬認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，依法應(yīng)予糾正。再審申請人鑫達(dá)公司與被申請人雷某某簽訂的《商品房預(yù)購協(xié)議書》合法有效，被申請人雷某某對訴爭房屋已經(jīng)交付部分房款，并占有使用多年，理應(yīng)及時(shí)支付剩余房款?，F(xiàn)被申請人雷某某已交納房款308148.01元，其他各項(xiàng)配套費(fèi)用款項(xiàng)4789.6元。按照房屋實(shí)測面積167.46平方米，單價(jià)2669元/平方米計(jì)算，小計(jì)為446950.74元；地下室面積16.45平方米，單價(jià)1000元，小計(jì)16450元，共計(jì)總房價(jià)為463400.74元，雷某某尚欠鑫達(dá)公司房款155252.73元。鑫達(dá)公司作為出賣方，在收到全部房款后，亦應(yīng)及時(shí)為被申請人辦理房屋權(quán)屬證書。由于正元公司在開發(fā)建設(shè)時(shí)，石家莊市國土資源局已在其持有的“國有土地使用證”上注明在正元公司轉(zhuǎn)制后再行完善土地出讓手續(xù)，且鑫達(dá)公司出售房屋時(shí)對土地出讓金負(fù)擔(dān)的問題并未予以約定，因此，正元公司所開發(fā)樓房項(xiàng)下的土地出讓金交納問題應(yīng)當(dāng)與購房人無關(guān)。綜上所述，再審申請人鑫達(dá)公司的再審理由依法有據(jù)，原一、二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)，依法應(yīng)予撤銷?；耍勒铡蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百零七條第二款之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷本院（2013）石民六終字第00202號民事判決和石家莊市新華區(qū)人民法院（2011）新民初字第23號民事判決；二、被申請人雷某某于本判決生效后30日內(nèi)，向再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付剩余款項(xiàng)155252.73元及稅費(fèi)（稅費(fèi)應(yīng)以政府主管部門要求為準(zhǔn)），逾期交付，雷某某向河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付逾期付款滯納金（每延期一天，按未付款項(xiàng)的萬分之三計(jì)算）；三、再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在收到被申請人雷某某交付的全部款項(xiàng)后，在政府規(guī)定的日期內(nèi)為雷某某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司承擔(dān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的連帶責(zé)任。逾期辦證，石家莊市正元家具發(fā)展總公司與河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同支付雷某某逾期辦證滯納金（每延期一天，按總房款的萬分之三計(jì)算）；四、維修基金等其他費(fèi)用由各方當(dāng)事人依合同約定履行；五、駁回再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求；六、駁回被申請人雷某某的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)6601元、反訴費(fèi)2977元，二審案件受理費(fèi)19156元，由再審申請人河北鑫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)9578元，被申請人雷某某負(fù)擔(dān)9578元，一審被告、二審被上訴人石家莊市正元家具發(fā)展總公司負(fù)擔(dān)9578元。本判決為終審判決。

代理審判員　　李會寧