原告：湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司（原巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司），住所地：巴東縣信陵鎮(zhèn)西壤坡社區(qū)沿江大道138號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91422823773935457P。
法定代表人：許國(guó)華，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：龔君寶，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：陳高峰，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，發(fā)東物業(yè)房管員，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：一般代理。
被告：李才某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，居民，戶(hù)籍所在地：湖北省巴東縣，經(jīng)常居住地：湖北省巴東縣。
委托訴訟代理人：向斌，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，教師，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：雷功理，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工商局職工，住湖北省巴東縣。代理權(quán)限：特別授權(quán)。

原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“發(fā)東物業(yè)”）與被告李才某合同糾紛一案，本院于2018年8月15日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。審理中，因案情復(fù)雜，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系不明確且爭(zhēng)議較大，本院裁定轉(zhuǎn)為普通程序并依法組成合議庭再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告發(fā)東物業(yè)的委托訴訟代理人龔君寶、陳高峰，被告李才某及其委托訴訟代理人向斌、雷功理到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告發(fā)東物業(yè)向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告給付2014年9月11日至2018年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)5261元；2、判令被告承擔(dān)本訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：被告系原告所管理的升輝商貿(mào)城11棟1單元1902室的業(yè)主，原告在接收物業(yè)時(shí)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，于2013年9月10日與被告簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，協(xié)議約定按建筑面積0.85元㎡月收取物業(yè)管理費(fèi)。協(xié)議簽訂后，被告繳納了2013年9月10日至2014年9月10日的物業(yè)管理費(fèi)，原告依照約定對(duì)其物業(yè)小區(qū)的安全、清潔及設(shè)施維護(hù)等進(jìn)行了系列的物業(yè)管理工作。原告為被告提供服務(wù)持續(xù)至今，被告從2014年9月11日起一直未交物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)原告工作人員多次催促未果，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及雙方約定，原告起訴到貴院，請(qǐng)求法院依法判決。
被告李才某辯稱(chēng)，1、李才某沒(méi)有與原告簽訂物業(yè)管理合同，簽訂合同程序不規(guī)范，沒(méi)有寫(xiě)明合同的起止時(shí)間，被告與原告產(chǎn)生糾紛是因?yàn)槲飿I(yè)管理出現(xiàn)質(zhì)和量的問(wèn)題，原告不能按照物業(yè)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，雙方約定原告對(duì)小區(qū)所有公共設(shè)施服務(wù)和保養(yǎng)，保證公共設(shè)施完好率達(dá)百分之九十五以上，而被告方育瀾小區(qū)八層、升輝小區(qū)二十一層每層均應(yīng)有完備的消防設(shè)施設(shè)備以及報(bào)警裝置，根據(jù)業(yè)主采集的照片證明每層均無(wú)完備設(shè)施；2、原告在合同中說(shuō)明維護(hù)交通秩序車(chē)輛有序停放，標(biāo)志清晰，目前二小區(qū)的狀況是沒(méi)有車(chē)位標(biāo)識(shí)，大車(chē)小車(chē)三輪車(chē)無(wú)區(qū)分停放，人行通道、殘疾人通道經(jīng)常被堵死，對(duì)小區(qū)業(yè)主出行帶來(lái)極大的不便；3、原告在合同中說(shuō)明長(zhǎng)年抓好小區(qū)的消防安全工作，結(jié)合二小區(qū)實(shí)際常住人口近千人，消防安全工作是重重之重，消防設(shè)施殘破不全，年久失修，原告自進(jìn)駐本小區(qū)以來(lái)并未召開(kāi)業(yè)主安全管理會(huì)，沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際的消防演練活動(dòng)以及普及消防安全知識(shí)；4、合同中說(shuō)明建立完善的管理制度，來(lái)人來(lái)訪(fǎng)登記、小區(qū)實(shí)行定崗值班以及定時(shí)巡邏，而小區(qū)出現(xiàn)晚上有陌生人敲門(mén)，小區(qū)業(yè)主多處財(cái)物被盜，至今沒(méi)有得到解決和任何解釋?zhuān)^(qū)各樓層到處粘貼小廣告、業(yè)主門(mén)縫塞壓廣告紙，由此可以說(shuō)明小區(qū)的安全隱患無(wú)處不在，物業(yè)的安保人員形同擺設(shè)；5、原告并未履行合同義務(wù)，升輝樓2002室業(yè)主屋頂漏水多年，并造成屋內(nèi)大面積家具受損，育瀾小區(qū)墻面漆脫落以及隔熱層風(fēng)化起層，琉璃瓦大面積破碎，樓頂雜物垃圾成堆長(zhǎng)年無(wú)人清掃，諸多問(wèn)題原告并未解決；6、原告物業(yè)公司存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，物業(yè)收費(fèi)沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不相符；7、原告身份不明確，賬目不清，基礎(chǔ)設(shè)施不全，原告違約在先，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)；8、發(fā)東物業(yè)公司進(jìn)駐方式受質(zhì)疑，原告是否以招投標(biāo)的方式以及主管部門(mén)的批準(zhǔn)，原告從未有向其起訴的兩小區(qū)的被告出示過(guò)其身份信息及資質(zhì)；9、服務(wù)質(zhì)量引起公憤；10、原、被告簽訂的《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》中有明文規(guī)定，約定超過(guò)三個(gè)月未繳納物業(yè)管理費(fèi)的，業(yè)主拒繳的，由發(fā)東物業(yè)公司通過(guò)法院訴訟解決，現(xiàn)原告訴被告時(shí)效已過(guò)期，即已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)追訴期。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。雙方無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。雙方有異議的證據(jù)，本院綜合認(rèn)定如下：原告提交的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、準(zhǔn)予變更登記通知書(shū)復(fù)印件，資質(zhì)證書(shū)原件系有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的書(shū)證，具有客觀(guān)真實(shí)性，本院予以采信；原告提交的電梯維保合同復(fù)印件、水電費(fèi)賬目憑證復(fù)印件、費(fèi)用支出憑證復(fù)印件與本案有關(guān)聯(lián)，能夠相互印證一致，本院予以采信；原告提交的《前期物業(yè)管理委托合同》、巴東縣乾峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出具的情況說(shuō)明原件與本案無(wú)關(guān)聯(lián)，本院不予采信。被告提交的育瀾小區(qū)、升輝小區(qū)對(duì)發(fā)東物業(yè)管理公司管理不善的業(yè)主聯(lián)名信，不符合證據(jù)的法定形式要件，本院不予采信；被告提交的小區(qū)樓道失火、安全通道堵塞、小區(qū)衛(wèi)生臟亂的照片，與本案有關(guān)聯(lián)，能夠相互印證一致，本院予以采信。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司于2016年3月28日更名為湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司，其經(jīng)營(yíng)范圍包括物業(yè)管理、環(huán)衛(wèi)保潔、環(huán)衛(wèi)垃圾清掃、清運(yùn)、處置、處理、停車(chē)場(chǎng)管理等。2013年9月10日，巴東縣發(fā)東物業(yè)管理有限公司（乙方）與被告李才某（甲方）簽訂《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，約定乙方受開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)甲方所在的小區(qū)11棟一單元十九層1902號(hào)產(chǎn)權(quán)面積為135.51㎡的房屋實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按甲方房屋房產(chǎn)證面積0.85元㎡月（高層住宅電梯房）收取，二次供水加壓費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用由各戶(hù)均攤，業(yè)主已購(gòu)置的空置房按物業(yè)管理費(fèi)70%收取，空置房最長(zhǎng)期限不超過(guò)一年，一年后物業(yè)管理費(fèi)將全額收取。同時(shí)，還就委托管理事項(xiàng)、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容作了明確約定。協(xié)議簽訂當(dāng)日，李才某按照空置房標(biāo)準(zhǔn)135.51㎡×0.85㎡月×12月×70%，交納了一年（2013年9月10日至2014年9月10日）的物業(yè)管理費(fèi)968元，2014年9月11日之后的物業(yè)管理費(fèi)一直未交納。原告于2018年8月15日向本院起訴，要求判如所請(qǐng)。

本院認(rèn)為，本案系物業(yè)服務(wù)合同糾紛。原告與被告簽訂《物業(yè)服務(wù)管理協(xié)議》，系合同雙方真實(shí)意思表示，且合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，原、被告均應(yīng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。被告李才某以沒(méi)有與原告簽訂物業(yè)管理合同，簽訂合同程序不規(guī)范，沒(méi)有寫(xiě)明合同的起止時(shí)間為由抗辯，但被告不僅沒(méi)有提供相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)合同并非其本人所簽，且在合同簽訂當(dāng)日按照合同約定交納了第一年度的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，足以證明被告認(rèn)可該合同對(duì)權(quán)利義務(wù)約定的內(nèi)容。作為物業(yè)服務(wù)的雙方，原告發(fā)東物業(yè)應(yīng)依約為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)依約及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條之規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間屆滿(mǎn)的，義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。被告李才某自2014年9月11日起一直未交納物業(yè)費(fèi)，但原告發(fā)東物業(yè)未提供證據(jù)證實(shí)其向業(yè)主進(jìn)行了催收，也未在自知道權(quán)利受到損害之日起三年內(nèi)向法院提起訴訟，現(xiàn)被告李才某以訴訟時(shí)效期限屆滿(mǎn)為由，提出不履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)抗辯，本院認(rèn)為原告發(fā)東物業(yè)所主張的2014年9月11日至2015年8月14日（共計(jì)11個(gè)月零4天）的物業(yè)管理費(fèi)1281.88元（135.51㎡×0.85㎡月×11月+135.51㎡×0.85㎡月÷31天×4天）確已超過(guò)訴訟時(shí)效期限，被告的抗辯理由成立，對(duì)該部分物業(yè)管理費(fèi)本院不予支持。
本案中，原告發(fā)東物業(yè)履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)時(shí)確實(shí)存在清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)巡邏、秩序維護(hù)不到位等方面的瑕疵，被告李才某在特定空間和時(shí)間內(nèi)未能享受到發(fā)東物業(yè)相應(yīng)質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，原告也不能予以彌補(bǔ)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十條的規(guī)定，現(xiàn)原告要求按0.85元㎡月的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)有失公允。因已逝的時(shí)間不再，發(fā)東物業(yè)事實(shí)上已不能履行，也已不具備在特定的時(shí)間和空間內(nèi)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施的基礎(chǔ)，為解決當(dāng)事人雙方的糾紛，化解矛盾，本院結(jié)合原告履行物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況酌情減除業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的10%，故對(duì)原告主張的訴訟時(shí)效內(nèi)（2015年8月15日至2018年6月30日）的物業(yè)費(fèi)3979.41元（135.51㎡×0.85㎡月÷31天×17天+135.51㎡×0.85㎡月×34月），本院酌情按90%（3979.41元×90%﹦3581.47元）予以支持，其余部分不予支持。
對(duì)于被告提出小區(qū)消防存在安全隱患，屋頂漏水多年并造成屋內(nèi)大面積家具受損，墻面漆脫落以及隔熱層風(fēng)化起層，琉璃瓦大面積破碎但發(fā)東物業(yè)不及時(shí)維修的情況，鑒于被告李才某所在小區(qū)并未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，也未履行交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)務(wù)，所以無(wú)法享有和行使業(yè)主大會(huì)應(yīng)有的權(quán)利，無(wú)法對(duì)物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備動(dòng)用維修資金進(jìn)行維修和更新、改造。對(duì)于小區(qū)自身缺陷等客觀(guān)原因?qū)е碌膯?wèn)題及造成的損失，不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，為了充分保障業(yè)主的相關(guān)權(quán)益，本院建議小區(qū)業(yè)主盡快成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。
綜上，本案經(jīng)合議庭及法官專(zhuān)業(yè)委員會(huì)討論，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條、第一百九十五條，《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條、第七條、第十條、第十一條、第三十四條、第三十五條、第五十三條、六十五條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、被告李才某在本判決發(fā)生效力之日起30日內(nèi)向原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司支付2015年8月15日至2018年6月30日止物業(yè)管理費(fèi)3581.47元；
二、駁回原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，由原告湖北發(fā)東物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)10元，由被告李才某負(fù)擔(dān)40元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行恩施開(kāi)發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話(huà)提交本院或郵寄至恩施州中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿(mǎn)后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人可在判決確定之義務(wù)的履行期限屆滿(mǎn)之日起兩年內(nèi)向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

審判長(zhǎng) 宋驍宇
審判員 覃友平
審判員 田文艷

書(shū)記員： 向捷