上訴人(原審被告):湖北國(guó)興置業(yè)有限公司，住所地：浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路。組織機(jī)構(gòu)代碼：79591511-5。
法定代表人：汪中喜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：艾正朋，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
被上訴人(原審原告):胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北浠水人，務(wù)工，戶籍地:浠水縣，現(xiàn)住廣東省廣州市海珠區(qū)。
委托訴訟代理人：陶磊，湖北眾之聲律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào)：14211201110740946。

上訴人湖北國(guó)興置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)興公司”）因與被上訴人胡某某商品房銷售合同糾紛一案，不服湖北省浠水縣人民法院（2016）鄂1125民初473號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年6月6日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人國(guó)興公司的委托代理人艾正朋，被上訴人胡某某的委托代理人陶磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
國(guó)興公司上訴請(qǐng)求：追加徐小春、周威為原審被告，二審法院依據(jù)事實(shí)和理由進(jìn)行改判或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審判決購(gòu)房合同無(wú)效，退還購(gòu)房款，依法律規(guī)定計(jì)算應(yīng)得利息，上訴人對(duì)該部分無(wú)異議；二、一審認(rèn)為合同的主體是上訴人與被上訴人，顯屬不公。被上訴人所購(gòu)的房屋不是我公司房產(chǎn)，國(guó)興公司學(xué)堂小區(qū)實(shí)際是徐小春和周威投資建設(shè)及銷售，并享有全部利潤(rùn)；徐小春是我公司股東之一，但是學(xué)堂小區(qū)是他自己的開發(fā)項(xiàng)目,“湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部”的印章也是他自行刻制，另約定：承包經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。此事我公司知道并許可，與案外人徐小春、周威達(dá)成了一致意見，但是此章不能用于房產(chǎn)銷售，案外人與被上訴人的售房合同我公司不知情也未收到購(gòu)房款，所以我公司不是該售房合同的主體；三、被上訴人所遭遇的情形，我公司并沒(méi)有責(zé)任。銷售的電梯房是屬徐小春和周威個(gè)人行為,公司不知情，與公司無(wú)關(guān)。
胡某某辯稱，1.雙方簽訂的合同屬于無(wú)效合同，該合同約定的地點(diǎn)沒(méi)有取得任何手續(xù)；2.上訴人在一審中已經(jīng)承認(rèn)徐小春是公司內(nèi)部員工，不論該商品是否符合規(guī)定，徐小春的行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)當(dāng)由國(guó)興公司承擔(dān)，其公司內(nèi)部關(guān)于徐小春的委托權(quán)限，被上訴人是無(wú)法知情的。
胡某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令被告返還原告購(gòu)房款240000元，并向原告賠償損失96000元（按年息10%自2012年1月18日計(jì)算至2016年1月17日止）,后期按年利率10%順延；2.由被告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。在一審審理過(guò)程中，原告胡某某將訴訟請(qǐng)求變更為請(qǐng)求確認(rèn)商品房銷售合同無(wú)效，返還購(gòu)房款及賠償損失。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年1月14日，原告與被告國(guó)興公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部預(yù)約，購(gòu)買該公司開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)××路學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目房屋一套、車位一個(gè)，并于當(dāng)日向被告交付保證金20000元，后又于當(dāng)月17日交付購(gòu)房款、車位款220000元。2012年1月18日，雙方簽訂書面《商品房買賣合同》，約定買受人購(gòu)買的房屋位于學(xué)堂小區(qū)B幢A09號(hào)，建筑面積135.33平方米；該商品房單價(jià)為每平方米3450元，共計(jì)466888.00元。后被告公司開發(fā)的學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目遲遲沒(méi)有動(dòng)工，原告遂要求被告退還購(gòu)房款。2014年7月29日，被告負(fù)責(zé)開發(fā)該小區(qū)項(xiàng)目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動(dòng)工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計(jì)算）。但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項(xiàng)目既未動(dòng)工，亦未退還購(gòu)房款及支付利息。經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
一審法院認(rèn)為：一、關(guān)于合同效力問(wèn)題。商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)屬證明文件。本案中，被告國(guó)興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權(quán)，直至法庭辯論終結(jié)前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關(guān)權(quán)屬及取得商品房預(yù)售許可，其行為違反了《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。原告胡某某要求確認(rèn)其與被告國(guó)興公司之間訂立的合同無(wú)效的主張成立，本院予以支持；二、關(guān)于損失賠償問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案原告胡某某要求被告國(guó)興公司返還購(gòu)房款240000元的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計(jì)算至2016年1月17日止計(jì)算損失的請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國(guó)人民銀行公布的年利率6%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，自2012年1月19日起按已付購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)，計(jì)算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持；三、關(guān)于責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第五十三條的規(guī)定，涉案“湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部”系被告國(guó)興公司設(shè)立，并準(zhǔn)許使用該印鑒，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人徐小春以該分支機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外為民事行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的國(guó)興公司承擔(dān)。至于國(guó)興公司與被告徐小春之間系何法律關(guān)系，不屬本案審理范圍，被告國(guó)興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。對(duì)被告國(guó)興公司關(guān)于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。遂判決：一、原告胡某某與被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》無(wú)效；二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購(gòu)房款240000元；三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即：自2012年1月19日起以購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)按年利率6％的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付至本判決確定履行期限屆滿之日止；四、駁回原告胡某某的其余訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，國(guó)興公司圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了3份證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。被上訴人胡某某對(duì)該3份新證據(jù)發(fā)表了質(zhì)證意見，認(rèn)為其中的胡某某買賣房屋所在地材料不能達(dá)到上訴人的證明目的；認(rèn)為國(guó)興公司交易地點(diǎn)所在地是內(nèi)部材料，沒(méi)有證明力；認(rèn)為資質(zhì)證書不屬于法律規(guī)定的二審中新的證據(jù)。
本院認(rèn)為，國(guó)興公司提供的證據(jù)不具備新證據(jù)的特性，不屬于新證據(jù)的范疇，依法不予采信。
本院經(jīng)審理查明，上訴人國(guó)興公司與被上訴人胡某某對(duì)一審認(rèn)定合同無(wú)效均無(wú)異議。一審查明屬實(shí)。

本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、本案是否漏列被告。二、國(guó)興公司承擔(dān)胡某某退款及賠償損失是否有法律和事實(shí)依據(jù)。
關(guān)于本案原審是否漏列被告的問(wèn)題。按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第五十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第五十三條的規(guī)定，涉案“湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部”系由上訴人國(guó)興公司準(zhǔn)許設(shè)立并使用該印鑒，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人徐小春以該分支機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外為民事行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的國(guó)興公司承擔(dān)。至于國(guó)興公司與徐小春之間是否存在其他法律關(guān)系，不屬本案審理范圍，上訴人國(guó)興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。原審法院認(rèn)定國(guó)興公司是本案適格被告正確，未漏列被告。
關(guān)于國(guó)興公司承擔(dān)胡某某退款及賠償損失是否有法律和事實(shí)依據(jù)的問(wèn)題。本案中，國(guó)興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在簽訂購(gòu)房合同出售房屋時(shí)，未依法取得該出售房屋的土地使用權(quán)和相關(guān)權(quán)屬及取得商品房預(yù)售許可，其行為違反了《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該《商品房買賣合同》無(wú)效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定，基于該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；本案國(guó)興公司返還胡某某購(gòu)房款240000元，另參照中國(guó)人民銀行公布的年利率6%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，符合法律規(guī)定，本院予以支持；
綜上所述，湖北國(guó)興置業(yè)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6340元，由湖北國(guó)興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　管小華 審判員　　邱愛(ài)兵 審判員　　劉　丹

書記員：易圻