湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司
閆劍平（湖北陳守邦律師事務(wù)所）
當(dāng)陽華美物業(yè)管理有限責(zé)任公司
曹鵬飛（湖北弘發(fā)律師事務(wù)所）
閆紅兵（湖北弘發(fā)律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司。住所地:宜昌市東山大道116號。
法定代表人杜曉宜，該公司經(jīng)理。
委托代理人閆劍平，湖北陳守邦律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）當(dāng)陽華美物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所地:當(dāng)陽市子龍路31號。
法定代表人張毅，該公司經(jīng)理。
委托代理人曹鵬飛，湖北弘發(fā)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
委托代理人閆紅兵，湖北弘發(fā)律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司（以下簡稱雅斯公司）因與被上訴人當(dāng)陽華美物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱華美物業(yè)）租賃合同糾紛一案，不服當(dāng)陽市人民法院（2013）鄂當(dāng)陽民初字第00518號民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年12月30日立案受理后，依法組成由審判員張曉燕擔(dān)任審判長，審判員李建敏、胡建華參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認(rèn)定，2008年11月19日，當(dāng)陽新時(shí)代文化廣場投資有限公司（以下簡稱新時(shí)代公司）（甲方）與雅斯公司（乙方）簽訂房屋租賃合同，合同主要約定:甲方將位于當(dāng)陽市玉陽辦事處子龍路的新時(shí)代文化廣場C棟二、三樓及C棟二、三樓分別與AB棟的連廊，建筑面積約6700平方的房屋出租給乙方經(jīng)營商業(yè)服務(wù)，租賃期限為15年，自2009年11月1日至2024年10月31日止（不包括免租金裝修期和試營業(yè)期）；甲方應(yīng)在2009年6月30日前將房屋交付給乙方裝修，自交付之日起甲方給予乙方4個(gè)月的免租金裝修期和試營業(yè)期，若因甲方特殊原因需推遲交付房屋，則乙方的起租時(shí)間相應(yīng)順延。雙方約定本合同租金標(biāo)準(zhǔn)為自2009年11月1日至2012年10月31日，每月為18元／平方米，自2012年11月1日至2015年10月31日，每月為18.9元／平方米。租金支付方式為承租方按先交租金后使用的原則，每三個(gè)月為一付款周期。合同還對違約責(zé)任，雙方的權(quán)利、義務(wù)作了相應(yīng)約定。同日，雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定將第一年到第三年的租金標(biāo)準(zhǔn)由每月18.9元／平方米調(diào)整為16元／平方米，第四年到第六年的租金標(biāo)準(zhǔn)由每月18.9／平方米調(diào)整為19.9元／平方米。2008年11月21日，雅斯公司向新時(shí)代公司支付保證金300000元，2010年4月2日支付預(yù)付租金500000元，當(dāng)年雅斯商業(yè)公司用購物卡抵房租30000元，在履行房屋租賃合同過程中，新時(shí)代公司將上述房屋租賃合同權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了華美物業(yè)，雅斯公司于2011年1月21日向華美物業(yè)支付房租456400元，并于同年3月3日、5月19日、8月26日、11月9日陸續(xù)向華美物業(yè)分別支付房租322800元、321600元、321600元、321600元。2012年2月20日，雅斯公司向華美物業(yè)支付房租321600元，后雅斯公司與華美物業(yè)因租金數(shù)額等發(fā)生爭議。同時(shí)認(rèn)定，新時(shí)代公司與雅斯公司簽訂房屋租賃合同后，陸續(xù)將上述租賃房屋分別出售，各位業(yè)主在與新時(shí)代公司簽訂商品房買賣合同時(shí)，均與華美物業(yè)簽訂了《委托租賃經(jīng)營管理協(xié)議》，授權(quán)華美物業(yè)對租賃房屋進(jìn)行管理、對外租賃，行使業(yè)主的各項(xiàng)權(quán)利。原審另認(rèn)定，新時(shí)代公司在出售房屋時(shí)與華美物業(yè)達(dá)成協(xié)議，將包括雅斯公司租賃房屋在內(nèi)的所有房屋租賃協(xié)議所確定的權(quán)利義務(wù)全部整體轉(zhuǎn)移給華美物業(yè)。2012年1月12日，新時(shí)代公司經(jīng)當(dāng)陽市工商局核準(zhǔn)注銷。另關(guān)于訟爭租金數(shù)額，依據(jù)《房屋租賃合同》對租金的標(biāo)準(zhǔn)及起止期限計(jì)算，截止到華美物業(yè)主張的2013年4月9日，租金總額為4565849元，沖減后雙方認(rèn)可雅斯公司已付的2894400元，雅斯公司尚欠租金數(shù)額為1671449元。本案訟爭的租金，除華美物業(yè)向雅斯公司主張過權(quán)利外，再無任何第三方向其主張租金權(quán)利。
原審認(rèn)為:本案爭議的焦點(diǎn)在于華美物業(yè)是否享有出租方的權(quán)利?！斗课葑赓U合同》第四條第四款約定，在合同期內(nèi)若房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生改變，本合同繼續(xù)有效履行。新時(shí)代公司與雅斯公司簽訂《房屋租賃合同》后，將《房屋租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給了華美物業(yè)，并補(bǔ)簽了協(xié)議。該《房屋租賃合同》后來一直由雅斯公司、華美物業(yè)實(shí)際履行，租賃房屋的管理權(quán)一直由華美物業(yè)行使，雅斯公司也一直向華美物業(yè)交納租金，從未提出異議，結(jié)合2012年6月12日雅斯公司向華美物業(yè)出具的告知函，證明雅斯公司知道華美物業(yè)享有《房屋租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)，且雅斯公司所租賃的房屋是各位業(yè)主共同委托華美物業(yè)經(jīng)營、管理，華美物業(yè)作為代表有權(quán)向雅斯公司行使《房屋租賃合同》所規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)，該《房屋租賃合同》對雙方具有合同效力。關(guān)于《房屋租賃合同》的起始時(shí)間，《房屋租賃合同》約定甲方應(yīng)在2009年6月30日前將房屋交給乙方裝修，自交付之日起甲方給予乙方四個(gè)月的免租金裝修期和試營業(yè)期，租賃期限為15年，自2009年11月1日至2024年10月31日止（不包括免租金裝修期和試營業(yè)期）。雅斯公司辯稱租金交付時(shí)間應(yīng)從2010年2月21日開始計(jì)算，但未向本院提交證明租賃期限具體起始時(shí)間的證據(jù)，雅斯公司應(yīng)承擔(dān)合同變更的舉證責(zé)任，即租金交付時(shí)間不是《房屋租賃合同》約定的時(shí)間。關(guān)于鑒定的問題，雅斯公司要求鑒定當(dāng)陽市新時(shí)代文化廣場投資有限公司與華美物業(yè)簽訂的《協(xié)議書》中當(dāng)陽新時(shí)代文化廣場投資有限公司印章的真實(shí)性和印章加蓋時(shí)間，因原審對新時(shí)代公司股東的兩份調(diào)查筆錄已經(jīng)證明上述《協(xié)議書》的真實(shí)性，且本案事實(shí)上是雅斯公司、華美物業(yè)在履行《房屋租賃合同》中的權(quán)利義務(wù)，華美物業(yè)已實(shí)際取得《房屋租賃合同》的相關(guān)權(quán)利與義務(wù)，故鑒定已無必要。對雅斯公司要求鑒定的申請，本院不予準(zhǔn)許。關(guān)于債務(wù)利息損失，因雅斯公司未按《房屋租賃合同》的約定給付租金，給華美物業(yè)造成了損失，依照法律規(guī)定，雅斯公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。華美物業(yè)主張的利息損失，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)并不違反法律規(guī)定，原審予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第八十八條 ?，第一百零七條 ?、第二百二十六條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?、第五條 ?之規(guī)定，判決湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司在本判決生效后十五日內(nèi)給付所欠當(dāng)陽華美物業(yè)管理有限責(zé)任公司2013年4月9日前的房屋租金1671449元及利息損失（從2013年4月9日起至原審法院確定租金給付之日止按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算），并決定案件受理費(fèi)19830元（當(dāng)陽華美物業(yè)管理有限責(zé)任公司已預(yù)交），減半收取9915元，由湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司承擔(dān)。
上訴人雅斯公司不服原審法院的上述判決，向本院提出上訴，請求依法改判，駁回華美公司起訴。理由如下:1、本案的《房屋租賃合同》為新時(shí)代公司與雅斯公司簽訂，雅斯公司從未知曉并同意合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，華美物業(yè)不是房屋出租人，沒有作為合同相對方訴權(quán)。2、華美公司提供的《協(xié)議書》涉嫌偽造，不應(yīng)作為認(rèn)定新文化公司向華美物業(yè)轉(zhuǎn)讓權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。3、原審據(jù)涉嫌偽造的《協(xié)議書》作出認(rèn)定違反了法定程序，陳國安、張毅的筆錄亦無客觀真實(shí)性，不應(yīng)被采信。
本院認(rèn)為:華美物業(yè)在原審中提交了其與新文化公司簽訂的協(xié)議書，作為其已取得新文化公司與雅斯公司所訂立的《房屋租賃合同》所載合同權(quán)利的證據(jù)。雅斯公司對該協(xié)議書的真實(shí)性提出異議，華美物業(yè)當(dāng)庭承認(rèn)該協(xié)議書并非為2009年3月9日簽訂，而是事后補(bǔ)簽，原審亦為此詢問了新文化公司與華美物業(yè)的法定代表人，雙方均表示該協(xié)議書意思表示真實(shí)，結(jié)合2012年6月14日雅斯公司向華美物業(yè)出具的《告知函》，可知雅斯公司與華美物業(yè)系依據(jù)新文化公司與雅斯公司簽訂的《房屋租賃合同》，行使各自權(quán)利，履行各自義務(wù)，雅斯公司自2011年1月21日起向華美物業(yè)繳納租金、且并無他人向雅斯公司主張?jiān)摍?quán)利的事實(shí)，可認(rèn)定新文化公司與華美物業(yè)于2011年1月21日前，就轉(zhuǎn)讓其與雅斯公司所訂立《房屋租賃合同》權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)達(dá)成口頭協(xié)議。雅斯公司上訴稱對華美物業(yè)與新文化公司轉(zhuǎn)讓合同并不知情，但雅斯公司已向華美物業(yè)支付數(shù)期租金，亦曾函告華美物業(yè)商議租金交付事宜，故本院對其上訴意見不予采納。因新文化公司已向華美物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下全部權(quán)利及義務(wù)，華美物業(yè)即為《房屋租賃合同》的合同相對方，雅斯公司應(yīng)向華美物業(yè)清償欠付租金。綜上，原審實(shí)體處理正確，應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)19830元（湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司已預(yù)交），由湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為:華美物業(yè)在原審中提交了其與新文化公司簽訂的協(xié)議書，作為其已取得新文化公司與雅斯公司所訂立的《房屋租賃合同》所載合同權(quán)利的證據(jù)。雅斯公司對該協(xié)議書的真實(shí)性提出異議，華美物業(yè)當(dāng)庭承認(rèn)該協(xié)議書并非為2009年3月9日簽訂，而是事后補(bǔ)簽，原審亦為此詢問了新文化公司與華美物業(yè)的法定代表人，雙方均表示該協(xié)議書意思表示真實(shí)，結(jié)合2012年6月14日雅斯公司向華美物業(yè)出具的《告知函》，可知雅斯公司與華美物業(yè)系依據(jù)新文化公司與雅斯公司簽訂的《房屋租賃合同》，行使各自權(quán)利，履行各自義務(wù)，雅斯公司自2011年1月21日起向華美物業(yè)繳納租金、且并無他人向雅斯公司主張?jiān)摍?quán)利的事實(shí)，可認(rèn)定新文化公司與華美物業(yè)于2011年1月21日前，就轉(zhuǎn)讓其與雅斯公司所訂立《房屋租賃合同》權(quán)利義務(wù)事項(xiàng)達(dá)成口頭協(xié)議。雅斯公司上訴稱對華美物業(yè)與新文化公司轉(zhuǎn)讓合同并不知情，但雅斯公司已向華美物業(yè)支付數(shù)期租金，亦曾函告華美物業(yè)商議租金交付事宜，故本院對其上訴意見不予采納。因新文化公司已向華美物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同項(xiàng)下全部權(quán)利及義務(wù)，華美物業(yè)即為《房屋租賃合同》的合同相對方，雅斯公司應(yīng)向華美物業(yè)清償欠付租金。綜上，原審實(shí)體處理正確，應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百七十條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費(fèi)19830元（湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司已預(yù)交），由湖北雅斯連鎖商業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：張曉燕
審判員：李建敏
審判員：胡建華

書記員：張鵬煒