上訴人（原審原告）潘某，宜昌人福藥業(yè)股份有限公司職工。
上訴人（原審原告）陳某。
法定代理人潘某（系陳某之母）。
委托代理人蘇彤，湖北至成律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）周天武，無(wú)固定職業(yè)。
委托代理人曾波，湖北西陵律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人潘某、陳某與上訴人周天武因排除妨害糾紛一案，不服宜昌市西陵區(qū)人民法院（2014）鄂西陵民初字第1503號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年1月28日受理后，依法組成由審判員楊昊擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧宜華、代理審判員王明兵參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：潘某與陳崢于1997年12月29日登記結(jié)婚，婚后育有一女陳某。2003年3月25日，陳崢與湖北省宜昌建筑總公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》1份，合同約定：陳崢購(gòu)買(mǎi)湖北省宜昌建筑總公司開(kāi)發(fā)的位于宜昌市城區(qū)常劉路39-1-206號(hào)（原門(mén)牌號(hào)為××）房屋，房屋建筑面積85.74平方米，房屋單價(jià)1290元／平方米，總房款110604元，房款支付方式：首付33604元，余款77000元在中國(guó)工商銀行股份有限公司三峽分行營(yíng)業(yè)部辦理按揭，借款期限為20年，抵押登記的他項(xiàng)權(quán)證號(hào)為0014911號(hào)，合同還對(duì)交房時(shí)間、辦證時(shí)間及相應(yīng)違約責(zé)任進(jìn)行了約定。2004年11月4日，陳崢取得上述房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為宜市房權(quán)證西陵字第××號(hào)，產(chǎn)權(quán)證登記面積為87.08平方米。2005年3月19日，陳崢與周天武簽訂《協(xié)議》1份，協(xié)議約定陳崢將其名下的上述常劉路房屋出售給周天武，周天武將陳崢已支付的首付款33604元、購(gòu)房所付費(fèi)用8641.30元以及已償還的銀行借款11707元3項(xiàng)合計(jì)53952.30元給付陳崢，剩余銀行借款由周天武繼續(xù)償還。合同簽訂后，陳崢將上述房屋實(shí)際交周天武占有，周天武同時(shí)收到陳崢交付的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、費(fèi)用單據(jù)、銀行還款存折等。周天武從2005年4月9日開(kāi)始代償銀行借款，截止2014年11月9日，周天武已代為償還銀行借款共計(jì)60738.45元。2012年12月26日，陳崢因患胰腺癌立下遺囑，表示其亡故后將其名下房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為宜市房權(quán)證西陵字第××號(hào)）交由其女兒陳某繼承，次年1月2日陳崢病故。現(xiàn)潘某、陳某為宜昌市城區(qū)常劉路39-1-206號(hào)房屋向原審法院提起訴訟：1、確認(rèn)陳崢與周天武簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2、周天武騰退位于宜昌市西陵區(qū)常劉路39-1-206號(hào)房屋；3、由周天武承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
原審法院另查明：陳崢的父親陳可孜、母親黃代秀均表示：已知曉陳崢?biāo)⑸鲜鲞z囑的內(nèi)容，對(duì)該遺囑無(wú)異議。
原審法院認(rèn)為：陳崢與潘某于夫妻關(guān)系存續(xù)期間所購(gòu)買(mǎi)的宜昌市常劉路39-1-206號(hào)房屋，當(dāng)時(shí)雖只登記于陳崢一人名下，但依我國(guó)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，該房屋的權(quán)屬仍應(yīng)認(rèn)定為二人共同共有。陳崢遺囑中表示將其名下的房屋（產(chǎn)權(quán)證號(hào)為宜市房權(quán)證西陵字第××號(hào)）交由女兒陳某繼承，依法應(yīng)解釋為是將其名下的房屋份額交由女兒陳某繼承，陳崢第一順位的其他繼承人對(duì)該遺囑意見(jiàn)并無(wú)異議，故宜昌市常劉路39-1-206號(hào)房屋的現(xiàn)在實(shí)際所有權(quán)應(yīng)為潘某、陳某共有，潘某、陳某主張權(quán)利，主體應(yīng)為適格。宜昌市常劉路39-1-206號(hào)房屋已先行于2003年4月8日抵押給了中國(guó)工商銀行股份有限公司三峽分行營(yíng)業(yè)部，陳崢生前又于2005年3月19日與周天武簽訂《協(xié)議》，將該常劉路房屋賣(mài)與周天武，關(guān)于房屋的價(jià)格符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，周天武按照合同約定支付了部分房款，并按合同約定支付銀行按揭款，實(shí)際占有了房屋，構(gòu)成善意第三人，且不損害其他權(quán)利人的利益。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！庇纱?，原審法院認(rèn)為陳崢與周天武的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。潘某、陳某稱(chēng)周天武系租賃訟爭(zhēng)房屋，沒(méi)有證據(jù)證實(shí)。在合同有效的基礎(chǔ)上，潘某、陳某的全部訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)，原審法院不予支持。周天武的抗辯意見(jiàn)成立，原審法院予以采信。案件經(jīng)原審法院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款，《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：駁回潘某、陳某全部訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)8484.10元（潘某、陳某已預(yù)交80元），由潘某、陳某承擔(dān)。
經(jīng)審理查明，原審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：本案雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)一是訴爭(zhēng)房屋初次登記的權(quán)利歸屬問(wèn)題；二是陳崢與周天武簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議效力問(wèn)題。1、根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》關(guān)于夫妻財(cái)產(chǎn)制度的相關(guān)規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)一般認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非法律明確規(guī)定屬夫妻一方財(cái)產(chǎn)或者夫妻雙方明確約定夫妻財(cái)產(chǎn)分別制等。本案中，陳崢在與潘某夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)的位于宜昌市常劉路39-1-206號(hào)房屋，雖然登記在陳崢名下，但一般應(yīng)屬夫妻二人共同財(cái)產(chǎn)。但其雙方是否有明確約定，本院不予評(píng)判。周天武主張?jiān)V爭(zhēng)房屋系陳崢一人單獨(dú)所有并未提供充分證據(jù)加以證明，本院不予采信。2、本院認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的登記公示及公信原則，登記權(quán)利人處分該不動(dòng)產(chǎn)，第三人有理由相信登記權(quán)利人就是不動(dòng)產(chǎn)之所有人，第三人的信賴(lài)?yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。本案中的訴爭(zhēng)房屋登記在陳崢一人名下，周天武有理由相信訴爭(zhēng)房屋系陳崢一人所有。結(jié)合陳崢與周天武簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后周天武依約支付部分房款，陳崢將房屋鑰匙、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、費(fèi)用單據(jù)以及銀行還款存折等原始資料交付周天武，周天武實(shí)際償還房貸、裝修房屋并長(zhǎng)期居住等事實(shí)，足以認(rèn)定周天武系有償支付合理對(duì)價(jià)的善意第三人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)婚姻法》第十七條關(guān)于“夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”以及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)婚姻法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑邨l第（二）項(xiàng)關(guān)于“夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人”的相關(guān)規(guī)定，本院認(rèn)為，潘某在長(zhǎng)達(dá)近十年的時(shí)間里未償還房屋貸款亦未對(duì)周天武償還房貸、裝修居住的事實(shí)提出異議，應(yīng)當(dāng)視為其作為共有人知曉并同意陳崢出售房屋的行為，其主張雙方系租賃關(guān)系并要求周天武騰退房屋的理由不能成立，本院不予采信。本案訴爭(zhēng)房屋的初次登記與買(mǎi)賣(mài)均發(fā)生在我國(guó)物權(quán)法頒發(fā)施行之前，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行﹤中華人民共和國(guó)民法通則﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條的規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！北景冈V爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)行為不違反合同法關(guān)于無(wú)效合同以及法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，故該房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議應(yīng)屬有效合同，并已實(shí)際履行。關(guān)于潘某、陳某主張的陳某因遺囑繼承獲得房屋共有權(quán)，本院認(rèn)為該遺囑發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)合同生效之后，不得對(duì)抗買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的法律效力，故陳某并非本案適格主體。綜上，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律雖有不妥，但實(shí)體處理得當(dāng)。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8564元，由上訴人潘某、陳某負(fù)擔(dān)80元，上訴人周天武負(fù)擔(dān)8484元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊　昊 審　判　員　　鄧宜華 代理審判員　　王明兵

書(shū)記員：袁昌芹