潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司
王程
徐海波
潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司
徐宗江（湖北章華律師事務所）
雷某某
林某

原告:潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司。
住所地潛江市章華中路12號。
法定代表人:陳春平，行長。
委托訴訟代理人:王程，該行職員。
委托訴訟代理人:徐海波，該行職員。
被告:潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司。
住所地潛江市澤口開發(fā)區(qū)。
法定代表人:雷某某，經理。
被告:雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司經理，住潛江市城南小區(qū)。
被告:林某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省潛江市人，自由職業(yè)，住潛江市城南小區(qū)。
上列三被告委托訴訟代理人:徐宗江，湖北章華律師事務所律師。
原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某金融借款合同糾紛一案，本院于2016年3月17日立案后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理。
原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司的法定代表人陳春平及委托訴訟代理人徐海波，被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某的委托訴訟代理人徐宗江到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司向本院提出訴訟請求:1、判令被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司償還貸款本金3183298.42元，并按合同約定支付相應的正常貸款利息、復利及罰息（計至全部欠款還清之日）；2、判令被告雷某某、林某對上述訴訟請求承擔連帶責任，并按擔保合同約定承擔原告為實現(xiàn)債權和擔保權益而發(fā)生的費用；3、判令被告雷某某、林某以其名下位于漢陽區(qū)鸚鵡大道長江廣場A棟13層04室（房權證號:武房權證市字第200105426號、土地證號:陽國用商2002第281號、房屋他項權證號:武房他證陽字第2012003308號）的房地產履行抵押擔保責任，原告對上述財產依法行使抵押權并優(yōu)先受償；判令被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司以其名下位于潛江市高石碑鎮(zhèn)義新村（房權證號:潛江市房權證高石碑字第019626號、土地證號:潛國用2004第2785號、房屋他項權證號:潛江市房他證高石碑字第20121238號、土地證他項權證號:潛他項2012第374號）的房地產履行抵押擔保責任，原告對上述財產依法行使抵押權并優(yōu)先受償。
事實和理由:2012年12月12日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司簽訂了《綜合授信合同》（編號:2012授010601603030070），約定原告給予被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司5000000元的授信額度。
同日，原告與被告雷某某、林某分別簽訂了《最高額保證合同》（合同編號:2012授0106016030070-3、2012授0106016030070-4），約定被告雷某某、林某分別對上述《綜合授信合同》及該合同下的全部具體業(yè)務合同（借款合同）下的原告全部債權（最高本金余額5000000元）承擔最高額連帶保證擔保責任。
同日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某分別簽訂了《最高額抵押合同》（合同編號:2012授0106016030070-1、2012授0106016030070-2），約定被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司以其名下位于潛江市高石碑鎮(zhèn)義新村（房權證號:潛江市房權證高石碑字第019626號、土地證號:潛國用2004第2785號、房屋他項權證號:潛江市房他證高石碑字第20121238號、土地證他項權證號:潛他項2012第374號）的房地產提供最高額抵押擔保；約定被告雷某某、林某以其名下位于漢陽區(qū)鸚鵡大道長江廣場A棟13層04室（房權證號:武房權證市字第200105426號、土地證號:陽國用商2002第281號、房屋他項權證號:武房他證陽字第2012003308號）的房地產提供最高額抵押擔保。
2012年12月12日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司依據上述《綜合授信合同》簽訂了《借款合同》（編號:2012L0106016030277）。
2012年12月21日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司簽訂借款借據，約定本次借款金額為3300000元，用于購買原材料，還款方式為按頻率付息，百分比本金還款，合同利率11%，擬放款日2012年12月24日，擬到期日2014年1月12日，原告于2012年12月24日如約發(fā)放貸款3300000元。
被告潛江源鑫紡織實業(yè)有限公司在2013年10月24日開始未能按約定償還當期應還本金利息，多次發(fā)生逾期。
為此，原告于2015年7月9日向被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某發(fā)出《全部收貸通知書》，宣布未到期的全部貸款本息提前到期，要求全額清償，但截至起訴之日被告仍末償還。
被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某承認原告在本案中所主張的事實，但認為1、潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司與原告簽定的合同屬實，但是對超出正常的復利和罰息，被告認為是不應該承擔責任的；2、要求雷某某和林某承擔連帶責任是不符合法律規(guī)定的，首先潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司向原告借款提供了土地抵押，并且辦理了土地他項權證，所以只有土地的抵押額度不足部分，雷某某和林某才承擔連帶責任；3、林某也對該借款提供了房屋抵押，而且辦理了房屋他項權證，所以林某的連帶責任應該在土地和房屋享有優(yōu)先受償權之后的額度以后，林某才對不足的部分承擔連帶責任。
該筆借款是用土地和房產作為抵押，當時達到了最高抵押額；潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司和兩被告對該筆貸款的抵押物一直是認可的，到期未還時，一直配合處置，銀行的復利和罰息的問題，請法庭予以考慮。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據，本院組織當事人進行了質證。
對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。
本院認定如下事實:2012年12月12日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司簽訂了《綜合授信合同》，約定原告給予被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司5000000元的授信額度。
同日，原告與被告雷某某、林某分別簽訂了《最高額保證合同》，約定被告雷某某、林某分別對上述《綜合授信合同》及該合同下的全部具體業(yè)務合同（借款合同）下的原告全部債權（最高本金余額5000000元）承擔最高額連帶保證擔保責任。
同日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某分別簽訂了《最高額抵押合同》，約定被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司以其名下位于潛江市高石碑鎮(zhèn)義新村（房權證號:潛江市房權證高石碑字第019626號、土地證號:潛國用2004第2785號、房屋他項權證號:潛江市房他證高石碑字第20121238號、土地證他項權證號:潛他項2012第374號）的房地產提供最高額抵押擔保。
2012年12月12日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司依據上述《綜合授信合同》簽訂了《借款合同》。
2012年12月21日，原告與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司簽訂借款借據，約定本次提款金額為3300000元，用于購買原材料，還款方式為按頻率付息，百分比本金還款，合同利率11%，借款期限為2012年12月24日，到期日2014年1月12日，逾期貸款利率為合同利率的1.5倍，原告于2012年12月24日如約發(fā)放貸款3300000元。
截止2014年2月24日止被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司開始未償還本金、利息，尚欠原告本金3183298.42元，利息結算至2014年2月24日。
2016年3月17日，原告訴至本院，要求判如所請。
本院認為:原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某簽訂的綜合授信合同、借款合同、最高額抵押合同、最高額保證合同是兩方當事人的自愿表示且未違反法律、法規(guī)相關規(guī)定，應認定為有效合同。
原告按合同約定履行借款義務后，被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司應當按照合同的約定履行還本付息的義務。
借款合同到期后，被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司只償還了原告部分本金及利息，其行為違反了合同約定，應承擔違約的民事責任；被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司在借款合同未完全履行的情況下，被告雷某某、林某應根據保證合同和抵押合同的約定承擔相應的保證責任。
原告要求被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某償還本金及利息、罰息的訴訟請求應予以支持；原告要求被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司支付復利的訴訟請求，因原、被告在合同中沒有約定本院依法不予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百零五條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第十八條 ?、第二十一條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司返還原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司借款本金3183298.42元，借款利率從2014年2月24日起至本判決指定的履行期內的實際給付之日止按年利率11%計算，罰息從2014年3月24日起至本判決指定的履行期內的實際給付之日止按借款年利率的11%加罰50%（年利率16.5%）計算；于本判決生效后十日內履行。
被告雷某某、林某對上述借款本金、利息、罰息承擔連帶保證責任；
原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司在上述款項范圍內對被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司位于潛江市高石碑鎮(zhèn)義新村的房屋（房權證號:潛江市房權證高石碑字第019626號、土地證號:潛國用2004第2785號、房屋他項權證號:潛江市房他證高石碑字第20121238號、土地證他項權證號:潛他項2012第374號）和被告雷某某、林某名下位于漢陽區(qū)鸚鵡大道長江廣場A棟13層04室（房權證號:武房權證市字第200105426號、土地證號:陽國用商2002第281號、房屋他項權證號:武房他證陽字第2012003308號）的房地產享有抵押權，并對上述房產的處置款項享有優(yōu)先受償權。
駁回原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期限間的債務利息。
案件受理費32266元，由被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省漢江中級人民法院（上訴人應在提交上訴狀時，根據不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（一）項 ?的規(guī)定，預繳上訴受理費，匯款至湖北省漢江中級人民法院:開戶銀行:農行湖北省仙桃市支行復州分理處；戶名:湖北省漢江中級人民法院；賬號:17—313501040000019。
上訴人在上訴期滿后七日內仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理）。

本院認為:原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司與被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某簽訂的綜合授信合同、借款合同、最高額抵押合同、最高額保證合同是兩方當事人的自愿表示且未違反法律、法規(guī)相關規(guī)定，應認定為有效合同。
原告按合同約定履行借款義務后，被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司應當按照合同的約定履行還本付息的義務。
借款合同到期后，被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司只償還了原告部分本金及利息，其行為違反了合同約定，應承擔違約的民事責任；被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司在借款合同未完全履行的情況下，被告雷某某、林某應根據保證合同和抵押合同的約定承擔相應的保證責任。
原告要求被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某償還本金及利息、罰息的訴訟請求應予以支持；原告要求被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司支付復利的訴訟請求，因原、被告在合同中沒有約定本院依法不予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百零五條 ?、第二百零七條 ?，《中華人民共和國擔保法》第十八條 ?、第二十一條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司返還原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司借款本金3183298.42元，借款利率從2014年2月24日起至本判決指定的履行期內的實際給付之日止按年利率11%計算，罰息從2014年3月24日起至本判決指定的履行期內的實際給付之日止按借款年利率的11%加罰50%（年利率16.5%）計算；于本判決生效后十日內履行。
被告雷某某、林某對上述借款本金、利息、罰息承擔連帶保證責任；
原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司在上述款項范圍內對被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司位于潛江市高石碑鎮(zhèn)義新村的房屋（房權證號:潛江市房權證高石碑字第019626號、土地證號:潛國用2004第2785號、房屋他項權證號:潛江市房他證高石碑字第20121238號、土地證他項權證號:潛他項2012第374號）和被告雷某某、林某名下位于漢陽區(qū)鸚鵡大道長江廣場A棟13層04室（房權證號:武房權證市字第200105426號、土地證號:陽國用商2002第281號、房屋他項權證號:武房他證陽字第2012003308號）的房地產享有抵押權，并對上述房產的處置款項享有優(yōu)先受償權。
駁回原告潛江中銀富某村鎮(zhèn)銀行有限公司其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期限間的債務利息。
案件受理費32266元，由被告潛江市源鑫紡織實業(yè)有限公司、雷某某、林某共同負擔。

審判長：李衛(wèi)成
審判員：彭先炳
審判員：肖玉芳

書記員：吳克文