原告（執(zhí)行案外人）：王某某，女住承德市雙橋區(qū)。
委托訴訟代理人：武立斌，北京市乾源律師事務(wù)所律師。
被告（申請(qǐng)執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地承德市雙橋區(qū)新華路*號(hào)。
法定代表人：夏志廠，職務(wù)理事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬繼霞，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地承德市雙橋區(qū)美豐街77號(hào)。
法定代表人：徐巖，職務(wù)：總經(jīng)理。

原告王某某與被告承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡(jiǎn)稱郊區(qū)聯(lián)社）、第三人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱龍鄉(xiāng)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月22日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月19日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某及其委托訴訟代理人郭立斌，被告郊區(qū)聯(lián)社的委托訴訟代理人劉曉敏、馬繼霞，第三人龍鄉(xiāng)公司的法定代表人徐巖到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：一、判決不得執(zhí)行隆化縣康泰嘉園小區(qū)109號(hào)房屋（價(jià)值107.295萬(wàn)元），并解除對(duì)該底商的查封；二、判決確認(rèn)原告與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，并確認(rèn)隆化縣康泰嘉園小區(qū)109號(hào)房屋歸原告所有；三、被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
事實(shí)和理由：2017年11月15日，河北省隆化縣人民法院對(duì)被告承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社與第三人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱龍鄉(xiāng)公司）等借款合同糾紛一案，作出（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，特包括本案訴爭(zhēng)的109鋪底商在內(nèi)的康泰家園42套底商予以查封。
2017年12月6日，原告王某某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的康泰嘉園109鋪底商提出書(shū)面執(zhí)行異議，河北省隆化縣人民法院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回王某某異議。原告王某某對(duì)該裁定不服，因此提起訴訟。
一、原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效，原告是康泰嘉園108鋪底商的所有權(quán)人。
2014年12月1日，原告王某某與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買了由龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的康泰嘉園109鋪底商，房?jī)r(jià)款計(jì)1073295.00元。龍鄉(xiāng)公司在收取了王某某全額房款后出具了收款收據(jù)。2015年6月27日，原告辦理了該房產(chǎn)的入住手續(xù)。因龍鄉(xiāng)公司的原因，該房至今未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。
原告與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示。龍鄉(xiāng)公司具有康泰嘉園的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及土地使用證，并取得了商品房預(yù)售許可，其售房行為合法有據(jù)；原告依約全額支付了房?jī)r(jià)款，并已經(jīng)入住；該《商品房買賣合同》未損害國(guó)家、集體或第三人利益。因此，該《商品房買賣合同》是合法有效合同。原告通過(guò)買受取得成為康泰嘉園109鋪底商的所有權(quán)人。盡管該房產(chǎn)因龍鄉(xiāng)公司的原因未辦理產(chǎn)權(quán)證，但依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第15條規(guī)定“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。
二、（2018）冀0825執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。
第一、原告對(duì)涉案房產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于被告的抵押權(quán)。
最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋（2002）16號(hào)）中，在明確建筑工程承包人對(duì)在建工程的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的同時(shí)，明確承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已經(jīng)支付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的買受人。據(jù)此，本案中，原告作為已經(jīng)支付了全部房?jī)r(jià)款的買受人，其物權(quán)期待權(quán)依法優(yōu)先于被告的抵押權(quán)。法院裁定中關(guān)于“案外人（原告）雖已與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，且對(duì)涉案房產(chǎn)已實(shí)際占有，但案外人未取得物權(quán)，其權(quán)利不屬于依法可優(yōu)于抵押權(quán)的權(quán)利”的認(rèn)定違背了法律規(guī)定，系有法不依。因此，法院裁定依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”，顯然適用法律錯(cuò)誤。
第二、原告的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于被告的抵押權(quán)并應(yīng)予保護(hù)符合全國(guó)民事審判會(huì)議精神。
《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第39條：“取得了房屋預(yù)售許可或者銷售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以在建工程抵押取得銀行貨款后，又同買受人簽訂了房屋買賣合同，買受人依約支付了全部或大部分購(gòu)房款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能償還銀行貸款，抵押權(quán)人向人民法院請(qǐng)求行使抵押權(quán)的請(qǐng)求，不予支持；對(duì)于買受人向人民法院請(qǐng)求確認(rèn)其購(gòu)買房屋的權(quán)利優(yōu)先于銀行抵押權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持?！痹摃?huì)議紀(jì)要內(nèi)容對(duì)本案具有直接的針對(duì)性。法院裁定否定原告物權(quán)期待權(quán)優(yōu)于被告的抵押權(quán)違背了全國(guó)民事審判會(huì)議精神，有悖執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
第三、原告所購(gòu)商品房為商鋪，而非用于居住，法院裁定適用法律上“張冠李戴”，系適用法律錯(cuò)誤。

法院裁定認(rèn)為“本案的爭(zhēng)議房產(chǎn)用途系商業(yè)服務(wù)，并非用于居住故案外人的物權(quán)期待權(quán)也不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行，其異議請(qǐng)求不符合法律規(guī)定的，在執(zhí)行異議審查程序中應(yīng)予支持的情形”。法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條，即“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。該條文系針對(duì)買受人購(gòu)買的商品房用于居住而做出的專門規(guī)定。本案涉案房產(chǎn)系商業(yè)用房，顯然不能適用該條款的規(guī)定。
第四、原告的執(zhí)行異議符合司法解釋中應(yīng)予支持的情形，法院裁定系有法不依。
原告提出的執(zhí)行異議，完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺嗣穹ㄔ旱闹С?。該條款規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。
如前所述，原告與龍鄉(xiāng)公司于2015年12月1日簽訂的《商品房買賣合同》，該合同合法有效；法院于2017年11月15日予以查封，而原告此前已于2015年6月27日辦理了入住手續(xù)，合法占有了該不動(dòng)產(chǎn)；龍鄉(xiāng)公司在原告全額支付了房?jī)r(jià)款后為原告出具了收款收據(jù)；該房產(chǎn)至今未能辦理登記手續(xù)非原告自身原因。綜上，原告的執(zhí)行異議，完全符合該《規(guī)定》第二十八條，應(yīng)當(dāng)予以支持。而法院未能依據(jù)該條款進(jìn)行裁定系有法不依。
綜上所述，原告是涉案房產(chǎn)康泰嘉園109鋪底商的合法所有權(quán)人，享有優(yōu)于被告抵押權(quán)的權(quán)利，所提出的執(zhí)行異議具有法律依據(jù)，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。為此，特提起訴訟，請(qǐng)依法作出公正的判決。
被告郊區(qū)聯(lián)社辯稱：一、被告郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋擁有絕對(duì)合法的優(yōu)先受償權(quán)。2013年12月21日，銀闊公司在被告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬(wàn)元，龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國(guó)用（2013）第l53號(hào)土地使用權(quán)及位于隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的A、B、C三幢在建商住樓提供抵押擔(dān)保，徐景龍、徐巖、李小磊為連帶責(zé)任保證人，還款期限為2014年12月19日；承德市雙橋區(qū)人民法院依據(jù)（2015）雙橋民保字第133號(hào)裁定書(shū)，依法查封了龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)的隆化縣康泰嘉園A、B、C座全部車庫(kù)及商業(yè)用房。據(jù)此，被告郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋擁有絕對(duì)合法的優(yōu)先受償權(quán)。二、原告王某某要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)底商116號(hào)房屋，確認(rèn)原告為該房屋所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求應(yīng)依法予以駁回。1、原告王某某依據(jù)2015年6月16日與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》向貴院提起民事訴訟，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；（1）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。依據(jù)該法律規(guī)定，足以說(shuō)明本案龍鄉(xiāng)公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押給被告郊區(qū)聯(lián)社的事實(shí)，與原告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》因違反法律規(guī)定而被宣告無(wú)效、解除或被依法撤銷；故原告對(duì)該涉案房屋不享有權(quán)利，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到法院的支持。2、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予以支持：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（2）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。本案中，涉訴房屋系商鋪而非居民住宅，原告要求不得執(zhí)行康泰嘉園小區(qū)116號(hào)房屋，確認(rèn)原告為該房屋所有權(quán)人的訴訟請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。3、本案的爭(zhēng)議標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，則不發(fā)生法律效力。被告郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司簽訂了關(guān)于涉案房產(chǎn)的抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，已對(duì)該房產(chǎn)享有抵押權(quán)；原告雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，對(duì)涉案房產(chǎn)已實(shí)際占有，但原告未取得物權(quán)，其權(quán)利不屬于依法可優(yōu)先于抵押權(quán)的權(quán)利。綜上，請(qǐng)求法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
第三人龍鄉(xiāng)公司法定代表人雖出庭，但未發(fā)表意見(jiàn)，表示服從法院判決。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年12月16日，第三人銀闊公司在原告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬(wàn)元，借款期限為2013年12月16日起至2014年12月15日止，雙方簽訂了《企業(yè)借款合同》。第三人龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國(guó)用（2013）第153號(hào)土地使用權(quán)及位于隆化縣隆化鎮(zhèn)建設(shè)西街的1、2、3棟（即A、B、C）在建住宅樓和商業(yè)樓提供抵押擔(dān)保，雙方簽訂了《抵押合同》。徐巖、李小磊為該款借款提供連帶責(zé)任保證。2013年12月16日，郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社作為抵押權(quán)人申請(qǐng)登記，隆化縣城建局于2013年12月17日頒發(fā)了隆房建字第××號(hào)他項(xiàng)權(quán)利證，權(quán)利范圍為隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)1、2、3幢及商業(yè)1、2、3幢。2013年12月18日隆化縣國(guó)土資源局為郊區(qū)聯(lián)社水泉村信用社辦理了隆他項(xiàng)（2013）第114號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證，權(quán)利范圍為隆國(guó)用（2013）第153號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)。2014年2月17日，隆化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局為龍鄉(xiāng)公司頒發(fā)了康泰嘉園B、C座住宅樓和綜合商業(yè)樓項(xiàng)目的（?。┓款A(yù)售證第2014002號(hào)商品房預(yù)售許可證。2014年5月12日，隆化縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局為龍鄉(xiāng)公司頒發(fā)了康泰嘉園A座住宅樓和綜合商業(yè)樓項(xiàng)目的（隆）房預(yù)售證第2014006號(hào)商品房預(yù)售許可證。龍鄉(xiāng)公司在辦理上述商品房預(yù)售許可手續(xù)時(shí)，提供的商品房預(yù)售方案中未申報(bào)土地使用權(quán)已抵押和在建工程已抵押的事實(shí)。2014年12月1日，龍鄉(xiāng)公司與原告王某某簽訂商品房買賣合同，將康泰嘉園小區(qū)109號(hào)房屋（面積126.27平方米），出售給原告王某某，價(jià)款為1073295。并在住建部門辦理了商品房銷售備案登記。庭審中原告認(rèn)可上述房屋價(jià)款未實(shí)際支付，系與龍鄉(xiāng)公司協(xié)商以房屋抵頂?shù)耐跄衬辰杩睢?015年6月27日，龍鄉(xiāng)公司將上述房屋交付給王某某。
2015年12月3日郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院提起訴前財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，同日，雙橋法院作出（2015）雙橋民保字第133號(hào)民事裁定書(shū)，并向隆化縣城建局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，請(qǐng)求協(xié)助查封龍鄉(xiāng)公司開(kāi)發(fā)的坐落于承德市隆化縣××、××、××、××、××座全部房產(chǎn)包括車庫(kù)及商業(yè)用房。2016年6月23日承德市雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)，其協(xié)議內(nèi)容為：“一、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告（郊區(qū)聯(lián)社）借款本金10120000.00元及利息，利息以本金13620000.00元為基數(shù)自2013年12月20日至2015年5月25日止按照月利率9.9‰計(jì)算。自2015年5月26日以本金10120000.00元為基數(shù)按照月息9.9‰計(jì)算至給付之日止；二、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用302600.00元；三、被告承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、徐巖、李小磊對(duì)上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。四、如被告隆化縣宇豪建筑材料有限公司按時(shí)償還3500000.00元欠款本息就不再對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任，如未按時(shí)償還，將對(duì)上述第一、二項(xiàng)承擔(dān)連帶責(zé)任”。
2016年8月1日，郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，同日，雙橋區(qū)人民法院作出（2016）冀0802執(zhí)919號(hào)執(zhí)行案件受理通知書(shū)，2016年11月18日，承德市中級(jí)人民法院作出（2016）冀08執(zhí)216號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定：承德市雙橋區(qū)人民法院于2016年6月23日作出的（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)由河北省隆化縣人民法院執(zhí)行。本院于2017年2月8日以（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)受理了執(zhí)行案件，2017年11月15日作出執(zhí)行裁定：“將被執(zhí)行人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司所有的座落于隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號(hào)及臨街底商地下室予以查封、評(píng)估作價(jià)后進(jìn)行拍賣”。裁定作出后，2018年1月16日原告王某某作為申請(qǐng)人提出執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)，本院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，駁回王某某的異議申請(qǐng)。為此，王某某于2018年2月22日提起本案之訴。
上述事實(shí)有原、被告及第三人當(dāng)庭訴辯陳述及原告向法庭出示的證據(jù)：（2018）冀0825執(zhí)異10號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、商品房買賣合同、購(gòu)房款收據(jù)（2015年3月26日）、入住手冊(cè)、交房手續(xù)、物業(yè)收據(jù)、租賃合同、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表、抵賬協(xié)議、結(jié)婚證、承德市中級(jí)人民法院（2017）冀08民初字第71號(hào)民事判決書(shū)等證據(jù)，被告郊區(qū)聯(lián)社出示的證據(jù)：借款合同、抵押合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、（2016）冀0802民初1974號(hào)民事調(diào)解書(shū)、（2017）冀0825執(zhí)241號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、隆房建字第××號(hào)他項(xiàng)權(quán)利證、隆他項(xiàng)（2013）第114號(hào)土地他項(xiàng)權(quán)利證等證據(jù)在卷予以佐證。上述證據(jù)客觀、真實(shí)，與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社于涉案房屋是否享有抵押權(quán)。其是否通過(guò)訴訟或特別程序主張抵押權(quán)優(yōu)先。2、原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之前，其對(duì)涉案房屋是否取得物權(quán)，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對(duì)房屋強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔(dān)保，并將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程及國(guó)有土地使用權(quán)抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條一款（五）項(xiàng)：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對(duì)涉案房屋享有抵押權(quán)。
王某某、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買賣合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權(quán)的約束。原告主張出賣所涉房屋已經(jīng)聯(lián)社同意出售。因龍鄉(xiāng)公司取得了住建部門的預(yù)售許可，應(yīng)視為放棄抵押權(quán)的主張。在原告申請(qǐng)本院調(diào)取的住建部門商品房預(yù)售許可審批檔案中未有郊區(qū)聯(lián)社同意銷售抵押樓房的書(shū)面意見(jiàn)，且龍鄉(xiāng)公司在辦理預(yù)售許可手續(xù)時(shí)，未申報(bào)在建工程及土地使用權(quán)抵押的情況。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”。第二百零二條“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債務(wù)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)利；未行使的，人民法院不予保護(hù)”。本案中，未經(jīng)郊區(qū)聯(lián)社同意，龍鄉(xiāng)公司不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張?jiān)搨鶛?quán)即向雙橋法院起訴并達(dá)成調(diào)解協(xié)議時(shí)，并未就該抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償主張權(quán)利，而是達(dá)成龍鄉(xiāng)公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權(quán)但未行使，故本院對(duì)郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權(quán)優(yōu)先的主張本院不予支持。
本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權(quán)，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，并實(shí)際占有房屋的行為能否排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告王某某雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買賣合同》，對(duì)涉案房屋已實(shí)際占有，但未取得物權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對(duì)登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，該涉案房屋登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用借款抵頂?shù)亩嗵咨唐贩肯瞪虡I(yè)用途，非用于居住，根據(jù)該規(guī)定，王某某的物權(quán)期待權(quán)不能對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)的執(zhí)行。關(guān)于本案是否適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定問(wèn)題，因本案原告支付的房屋價(jià)款，系借款形成不是實(shí)際支付買房?jī)r(jià)款，現(xiàn)王某某提供的證據(jù)無(wú)法證明其已實(shí)際全部支付房屋價(jià)款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告王某某提出的異議請(qǐng)求申請(qǐng)不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)判決駁回其訴訟請(qǐng)求。綜上，本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條第一款（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回原告王某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)14466元，由原告王某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 黃愛(ài)湘
人民陪審員 叢培龍
人民陪審員 趙允才

書(shū)記員： 王靜