王某某
徐學武（河北匯林律師事務所）
灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司
陳建洋（河北普寧律師事務所）

原告王某某。
委托代理人徐學武，河北匯林律師事務所律師。
被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司。
法定代表人郝鐵男，經(jīng)理。
委托代理人陳建洋，河北普寧律師事務所律師。
原告王某某與被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱被告勝龍公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2012年12月5日作出（2012）雙灤民初字第1737號民事判決書，已經(jīng)發(fā)生法律效力。被告勝龍公司不服，向河北省承德市中級人民法院申請再審。河北省承德市中級人民法院于2014年4月8日作出（2014）承民申字第32號民事裁定，提審本案。河北省承德市中級人民法院經(jīng)過再審于2014年11月12日作出（2014）承民再終字第58號民事裁定，撤銷本院（2012）雙灤民初字第1737號民事判決書，將本案發(fā)回本院重審。本院受理該案后，另行組成合議庭，于2015年6月10日公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人徐學武，被告勝龍公司委托代理人陳建洋到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
又查明，被告于2004年11月25日為該樓房建設項目辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》，其中，4號住宅綜合樓規(guī)劃面積為7800平方米。該樓建設工程竣工驗收報告記載:開工日期為2003年6月6日，竣工日期為:2004年11月15日，層數(shù):六層，建筑面積:7800平方米。4號住宅綜合樓實際建造七層，包括負一層地下室。地上一至六層建筑面積共計7559.24平方米，該部分房屋已于2008年辦理了房屋所有權初始登記。4號住宅綜合樓負一層（地下室）部分經(jīng)后期測量，建筑面積為656.14平方米，4號住宅綜合樓一至六層和負一層（地下室）總建筑面積已超出該樓《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積。2013年10月25日，承德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局雙灤分局出具了《關于廣通小區(qū)2、3、4號樓建筑面積的情況說明》，說明“根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB50180-93（2002年版）》，該項目陽臺建筑面積按一半計算，同時檔案內含有部分地下室”。2013年11月27日，被告對3號、4號住宅綜合樓負一層房屋所有權提出初始登記申請。2013年12月19日，被告項目負責人屈海文領取了3號樓、4號樓負一層（地下室）房屋所有權證。
本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》和《協(xié)議書》合法有效。廣通小區(qū)4號住宅綜合樓實際建筑面積超過該樓房《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積，致使該樓房負一層（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同時辦理房屋初始登記，造成原、被告未能及時辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，原告未能在約定的期限內取得房屋所有權證書，應認定被告存在違約行為，被告應當按照合同和協(xié)議的約定承擔違約責任，被告應當繼續(xù)履行合同，提供相關資料，協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，并按照約定的違約金支付標準向原告支付違約金。因中國人民銀行貸款利率低于中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的計算標準，故原告要求按照同期中國人民銀行貸款利率支付違約金，本院予以準許。原、被告在簽訂《商品房買賣合同》時，未約定辦理房屋權屬登記的時間以及違約責任，雙方在《協(xié)議書》中對因長時間沒有辦證給原告造成的損失約定由被告補償原告損失1000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十九條 ?的規(guī)定，綜合考慮本案合同的履行情況、被告的過錯程度以及原告實際損失情況等因素，按照公平原則予以衡量，原、被告在協(xié)議書中約定按照同期人民銀行貸款利率乘以房款總額支付自2005年4月1日至辦證日的違約金已過分高于原告實際損失，應對違約金數(shù)額予以適當調整，2005年4月1日至2010年9月15日期間的違約金不宜再行支付。原、被告簽訂協(xié)議書至原告提起訴訟時止，時間未超過兩年，故原告起訴未超過訴訟時效。依照《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、確認原告王某某購買的位于承德市雙灤區(qū)灤河鎮(zhèn)廣通小區(qū)4號樓負一層（地下室）為原告王某某所有。
二、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告王某某辦理廣通小區(qū)4號樓負一層（地下室）房屋所有權轉移登記手續(xù)。
三、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期間的違約金人民幣228150.73元（按照房價款總額850000.00元，參照同期中國人民銀行一年期貸款利率計算）。
四、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于原告負一層房屋所有權轉移登記手續(xù)辦理完畢之日起十日內向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有權轉移登記之日止期間的違約金（按照負一層房價款總額259200.00元和參照中國人民銀行同期貸款利率計算）。
五、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費20000.00元，由被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。

本院認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》和《協(xié)議書》合法有效。廣通小區(qū)4號住宅綜合樓實際建筑面積超過該樓房《建設工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的規(guī)劃面積，致使該樓房負一層（地下室）建筑部分和地上建筑部分不能同時辦理房屋初始登記，造成原、被告未能及時辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，原告未能在約定的期限內取得房屋所有權證書，應認定被告存在違約行為，被告應當按照合同和協(xié)議的約定承擔違約責任，被告應當繼續(xù)履行合同，提供相關資料，協(xié)助辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)，并按照約定的違約金支付標準向原告支付違約金。因中國人民銀行貸款利率低于中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的計算標準，故原告要求按照同期中國人民銀行貸款利率支付違約金，本院予以準許。原、被告在簽訂《商品房買賣合同》時，未約定辦理房屋權屬登記的時間以及違約責任，雙方在《協(xié)議書》中對因長時間沒有辦證給原告造成的損失約定由被告補償原告損失1000元。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?第二款 ?、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》（二）第二十九條 ?的規(guī)定，綜合考慮本案合同的履行情況、被告的過錯程度以及原告實際損失情況等因素，按照公平原則予以衡量，原、被告在協(xié)議書中約定按照同期人民銀行貸款利率乘以房款總額支付自2005年4月1日至辦證日的違約金已過分高于原告實際損失，應對違約金數(shù)額予以適當調整，2005年4月1日至2010年9月15日期間的違約金不宜再行支付。原、被告簽訂協(xié)議書至原告提起訴訟時止，時間未超過兩年，故原告起訴未超過訴訟時效。依照《中華人民共和國物權法》第十五條 ?、《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第一百三十條 ?、第一百三十五條 ?，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條 ?、第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、確認原告王某某購買的位于承德市雙灤區(qū)灤河鎮(zhèn)廣通小區(qū)4號樓負一層（地下室）為原告王某某所有。
二、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內協(xié)助原告王某某辦理廣通小區(qū)4號樓負一層（地下室）房屋所有權轉移登記手續(xù)。
三、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效之日起十日內向原告王某某支付自2010年9月16日起至2015年2月3日止期間的違約金人民幣228150.73元（按照房價款總額850000.00元，參照同期中國人民銀行一年期貸款利率計算）。
四、被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于原告負一層房屋所有權轉移登記手續(xù)辦理完畢之日起十日內向原告王某某支付自2015年2月4日起至房屋所有權轉移登記之日止期間的違約金（按照負一層房價款總額259200.00元和參照中國人民銀行同期貸款利率計算）。
五、駁回原告王某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費20000.00元，由被告灤平縣勝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司承擔。

審判長：胡寶信
審判員：張惠鍇
審判員：趙巖

書記員：客文博