抗訴機關(guān)：河北省人民檢察院。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：王某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住張家口市橋西區(qū)。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：王某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住張家口市橋西區(qū)。
申訴人（一審被告、二審上訴人）：王婷，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住張家口市橋東區(qū)。
以上三申訴人委托訴訟代理人：周魯格，河北隆業(yè)律師事務(wù)所律師。
被申訴人（一審原告、二審被上訴人）：張家口市電器開關(guān)廠。住所地：張家口市橋西區(qū)光中路1號樓4單元202室。
法定代表人：王志勇，該廠廠長。

申訴人王某某、王某、王婷與被申訴人張家口市電器開關(guān)廠租賃合同糾紛一案，不服本院（2011）張商終字第154號民事判決,向河北省人民檢察院申訴。河北省人民檢察院作出冀檢民監(jiān)［2015］351號民事抗訴書，向河北省高級人民法院提出抗訴。河北省高級人民法院作出（2016）冀民抗62號民事裁定，指令本院再審本案。本院依法另行組成合議庭，開庭審理了本案。張家口市人民檢察院指派檢察員趙瑞倉、張立坤出庭。申訴人王某某、王某及申訴人王某某、王某、王婷的委托訴訟代理人周魯格到庭參加訴訟，被申訴人張家口市電器開關(guān)廠法定代表人王志勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
河北省人民檢察院抗訴認為，張家口市中級人民法院(2011)張商終字笫154號民事判決認定案件的基本事實缺乏證據(jù)證明。1995年5月王正義（王某某的丈夫）與張家口市電器開關(guān)廠簽訂租賃協(xié)議，2000年6月雙方又簽訂《補充協(xié)議》。因張家口市政府規(guī)劃需要占有涉案土地，雙方均同意解除合同并對承租人在涉案土地上自建房屋進行補償。為查明案情，一審法院邀請雙方當事人進行現(xiàn)場勘查并制作了筆錄，此后雙方對于補償價款存在爭議，電器開關(guān)廠申請司法鑒定。一審法院委托張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司進行價格評估。張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》在“特別事項說明”載明：“由于評估受到限制我們無法進入該廠廠區(qū)進行實地勘察及測量，只能以張家口市橋西區(qū)人民法院民事審判庭提供的勘查筆錄及房屋建筑物平面圖，經(jīng)評估人員在該廠周圍勘查后進行評估”。一審判決認定“經(jīng)張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司評估，確定總價為424105元，但其中棚房評估面積與實際勘察相差4.37平方米”，表明一審法院已經(jīng)發(fā)現(xiàn)評估機構(gòu)出現(xiàn)的瑕疵，也能注意到評估機構(gòu)沒有親歷現(xiàn)場并對被評估房屋的結(jié)構(gòu)、材質(zhì)、使用年限等情況進行勘查，涉案《資產(chǎn)評估報告書》作為民事訴訟證據(jù)存有缺陷，不足以單獨證明涉案房屋的損失情況，原審法院在張家口市電器開關(guān)廠沒有提供其他證據(jù)佐證的情況下，僅以涉案《資產(chǎn)評估報告書》作為認定案件事實的依據(jù)作出裁判，終審判決予以維持，理據(jù)不足。綜上所述，張家口市中級人民法院(2011)張商終字第154號民事判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明，依據(jù)《中華入民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項和第二百零八條第一款規(guī)定，特提出抗訴，請依法再審。
申訴人王某某、王某、王婷申訴稱，一、申訴人與被申訴人履行租賃合同過程中沒有發(fā)生糾紛，是因案外人張家口市南海房地產(chǎn)有限公司拆遷承租人的房屋引起的拆遷補償糾紛，因此將本案定性為租賃合同糾紛是不正確的，應(yīng)定性為房屋拆遷補償糾紛，應(yīng)當適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定解決。在合同履行過程中，雙方均無違約，是情勢變更導(dǎo)致合同不能履行，應(yīng)當由房屋拆遷人進行補償；二、以王正義、牛喜和為代表的木工組，承包涉案土地的目的是進行生產(chǎn)活動，為此出租方被申訴人可以預(yù)見到承租人要進行建設(shè)活動，也認可他們的建設(shè)活動，故申訴人建房是經(jīng)過被申訴人允許，所以才有協(xié)議第四條對違約后的處理辦法；三、張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司出具的報告書程序違法，評估人員不負責任，評估結(jié)果明顯偏低，嚴重損害了被拆遷人的合法權(quán)益，不能作為補償?shù)囊罁?jù)。另，原審法院沒有履行告知申訴人可以重新評估的義務(wù)，不應(yīng)視為申訴人放棄重新評估的權(quán)益。綜上，申訴人主張的各項損失共計為3283446元。
被申訴人張家口市電器開關(guān)廠辯稱，本案雙方是租賃合同糾紛問題，原審法院已經(jīng)解決?，F(xiàn)處于企業(yè)改制過程中，且被申訴人不是申訴人所稱的房屋開發(fā)受益者，申訴人要求我單位給予這份賠償無任何道理。
2010年1月30日，原告張家口市電器開關(guān)廠訴稱，1995年6月，原告與王正義（已死亡，其權(quán)利義務(wù)由被告王某某、王倫、王某、王婷繼承）簽訂了廠房及土地使用權(quán)租賃合同，租賃期限20年。合同履行過程中，因被告所租廠房及土地已被張家口市橋西區(qū)政府列為張家口市城市建設(shè)重點工程拆遷安置房用地，且該重點工程安置房交付使用日期為2009年6月30日，無法繼續(xù)履行合同。為此請求人民法院解除雙方簽訂的廠房、場地租賃協(xié)議及補充協(xié)議。
被告王某某、王倫、王某、王婷辯稱，原告所訴部分事實及理由不符合事實。拆遷用地重點工程沒有依據(jù)，關(guān)于租賃費我們沒有拖欠，而是找不到原告無法繳納，原告也沒有上門收取。對租賃協(xié)議的解除我們同意，但應(yīng)當按照地上建筑物的規(guī)定補償。住房359平方米，每平方米3000元，計107700元；廠房、車間244平方米，每平方米2500元，計610000元；棚房55平方米，每平方米1600元，計88000元；圍墻38平方米，每平方米600元，計22800元；大門4.5平方米，每平方米2000元，計9000元；水電設(shè)施工料100000元；搬遷費100000元；提前五年終止合同，損失1250000元。另外，原告今年四月份采取措施致使產(chǎn)品運不出去，材料運不進來，損失20000元。2004年6月，原告曾通知拆房，我們外租房租金100000元。原告如同意賠償上述損失，我方同意拆除。
張家口市橋西區(qū)人民法院一審查明，1995年5月，原告與王某某丈夫王正義及另一人牛喜和簽訂租賃協(xié)議，雙方約定，開關(guān)廠將本廠院內(nèi)西圍墻內(nèi)1500平方米土地、13平方米房屋租給王正義、牛喜和二人代表的木工組，年租金4000元，租賃期間為1995年6月1日至2015年5月31日止，期限20年。開關(guān)廠提供用電、用水設(shè)施，木工組自費安裝電表付費。如一方違約必須賠償另一方全部經(jīng)濟損失，木工組所建房屋按有關(guān)權(quán)威機關(guān)評估折價計算。此后，開關(guān)廠將13平方米房屋另租他人。1999年12月，牛喜和與王正義達成協(xié)議，由王正義自己獨立經(jīng)營，將署名牛喜和的營業(yè)執(zhí)照交由王正義使用，所需一切費用（包括租賃費）由王正義負擔。2000年6月，開關(guān)廠與王正義再簽補充協(xié)議：乙方（王正義）未經(jīng)甲方（電器開關(guān)）同意在承租期內(nèi)改善、增設(shè)建筑物及設(shè)施，合同終止時，甲方不予賠償；合同期內(nèi)，乙方承租的地上物未經(jīng)甲方同意不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。在合同履行期間，開關(guān)廠將該地塊中約30平方米土地租給聯(lián)通公司建房，為被告每年減少租金1000元。王正義一家一直從事木工作業(yè)，先后建起大小平米不等的房屋十六間，共約285.71平方米；廠房、車間169.16平方米；棚房38平方米，建圍墻172米，大門一個。上述建筑無相關(guān)審批、產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2008年4月王正義去世，其妻王某某、兒子王某、女兒王婷居住?，F(xiàn)被告方同意解除租賃協(xié)議，但要求補償直接損失和間接損失3289800元。2008年3月，原、被告租賃地被列為張家口市重點工程拆遷建設(shè)回遷安置用房所在地并交由張家口市南海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)。另外，2004年，原告曾通知被告方終止合同，但事后未予實際終止。就被告在租賃地自建房屋及其它建筑設(shè)施的現(xiàn)市場價格，經(jīng)張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司評估，確定總價為424115元，但其中棚房評估面積與實際勘查相差4.37平方米，依評估標準，棚房評估凈值應(yīng)為14060元，相應(yīng)總價為405722元。
張家口市橋西區(qū)人民法院一審認為，原告與被告王某某丈夫王正義所簽訂的租賃協(xié)議，補充協(xié)議系雙方真實意思表示，合同合法有效。王正義死亡后，四被告繼續(xù)承租。現(xiàn)因政府規(guī)劃將市電器開關(guān)廠土地由張家口市南海房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)城市重點工程安置房，導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，原告要求解除，被告也表示同意，本院予以解除雙方租賃合同。對此造成被告的直接損失，即被告自建房屋及其他設(shè)施，可依據(jù)評估報告確定的價格予以補償。被告主張2004年曾因終止協(xié)議而導(dǎo)致租房損失，其主張損失的證據(jù)尚不足以證明被告已付租金，同時，合同本身也未實際終止，對其該項損失主張，不予支持。被告主張五年可得利益損失，因未能提供完稅憑證，可依據(jù)《張家口市城市房屋拆遷管理實施辦法》，按每平方米200元的標準，補償停業(yè)損失98574元。由于提前解除租賃關(guān)系，按照年租賃費的標準，補償被告合同未到期租賃費12500元（從2011年4月1日起至2015年5月31止），據(jù)此依照《中華人民共和固合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決，一、解除原、被告之間的租賃合同；二、原告張家口市電器開關(guān)廠于本判決生效后十五日內(nèi)補償被告王某某、王某、王婷、王倫的自建房屋及其他設(shè)施損失425722元，補償停業(yè)損失98574元，補償合同未到期租賃費12500元，共計536796元。同時，被告方將租賃原告的場地及所有房屋騰清交給原告。案件受理贊9167.96元，鑒定評估費14500元，由原告張家口市電器開關(guān)廠負擔。
本院再審查明的其他事實與原一、二審人民法院查明的事實一致。
本院再審認為，王正義與被申訴人簽訂的《租賃協(xié)議》、《補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，未違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。王正義去世后，申訴人作為與王正義生前共同居住的人，繼續(xù)按原租賃協(xié)議租賃涉案標的物，符合《中華人民共和國合同法》第二百三十四條的規(guī)定。雙方履行租賃協(xié)議期間，因涉案土地被政府規(guī)劃用于城市重點工程安置房，導(dǎo)致雙方租賃協(xié)議履行不能，被申訴人向張家口市橋西區(qū)人民法院提起了解除雙方租賃協(xié)議的訴訟。因此，雙方之間的糾紛為出租人與承租人之間的糾紛，屬于租賃合同糾紛的范疇，而不是申訴人所述的拆遷補償糾紛。
雙方協(xié)議解除后，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，及雙方《租賃協(xié)議》第四條“如一方違約，違約方都必須賠償另一方全部經(jīng)濟損失（承租人所建房屋按有關(guān)權(quán)威機關(guān)評估折價計算）”的約定，被申訴人應(yīng)對其提前解除協(xié)議給申訴人造成的損失進行賠償。對于給申訴人造成的損失，被申訴人同意賠償，并根據(jù)雙方協(xié)議第四條的約定，依法向一審人民法院申請了評估。張家口鑫正資產(chǎn)評估有限責任公司接受委托后，制作了張鑫評報字（2011）第6號資產(chǎn)評估報告書（以下簡稱報告書）。該報告書制作過程中，評估人員因客觀原因未能進入廠區(qū)實地勘查和測量，致使申訴人認為該報告書存在瑕疵不能作為本案證據(jù)使用，但由于（1）委托評估前，一審法院到涉案現(xiàn)場制作了勘查筆錄并制作了現(xiàn)場圖，對涉案建筑物的構(gòu)造、面積等做了詳細的記載，雙方當事人對一審法院制作的勘查筆錄和現(xiàn)場圖均無異議；（2）評估公司雖未能進入現(xiàn)場實地勘查，但其卻是依據(jù)一審法院制作的勘查筆錄、現(xiàn)場圖和廠區(qū)周圍勘查后制作的報告書；（3）涉案房屋現(xiàn)已被拆除，除一審法院制作的勘查筆錄和現(xiàn)場圖外，申訴人現(xiàn)無其他證據(jù)證明涉案房屋的相關(guān)狀況。且，申訴人要求重新鑒定的依據(jù)仍是一審法院制作的勘查筆錄和現(xiàn)場圖；（4）一審人民法院組織雙方當事人對報告書質(zhì)證后，申訴人未對該報告書申請補充鑒定或重新鑒定。對于報告書中記載棚房面積相差4.37平方米的問題，一、二審人民法院已根據(jù)報告書的計算標準進行了糾正，即：申訴人自建房屋及其他設(shè)施損失為424105元+4.37平方米×（12443元÷33.63平方米）=425722元；（5）依照《最高人民法院<關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定>》第二十七條的規(guī)定，當事人對人民法院委托鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議申請重新鑒定，提出證據(jù)證明存在“鑒定機構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格、鑒定程序嚴重違法、鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足、經(jīng)過質(zhì)證認定不能作為證據(jù)使用”情形之一的，人民法院應(yīng)予準許。本案中，申訴人現(xiàn)無證據(jù)證明報告書存在上述情況。綜上，報告書雖然存在瑕疵，但由于雙方當事人對報告書的制作依據(jù)均無異議，且一、二審人民法院對于相差的棚房面積部分進行了糾正，使報告書存在的瑕疵未對判決結(jié)果造成影響。故，申訴人認為報告書不能作為本案證據(jù)使用的觀點不能成立，被申訴人對申訴人自建房屋及其他設(shè)施造成的損失應(yīng)為425722元。對于剩余期限內(nèi)的租賃費、停業(yè)損失，本院二審時認定數(shù)額合理，應(yīng)予以維持。對申訴人主張的外租房損失，因其提供證據(jù)不足以證明該損失的實際發(fā)生，不予支持；對于申訴人主張的停產(chǎn)等其他損失，因申訴人無證據(jù)證明，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款的規(guī)定，不予支持。對于申訴人稱評估結(jié)果明顯偏低，應(yīng)依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定對其賠償?shù)挠^點，因本案為租賃合同糾紛，雙方協(xié)議第四條對賠償計算標準進行了明確約定（承租人所建房屋按有關(guān)權(quán)威機關(guān)評估折價計算）。另，從2004年11月13日，王正義出具的“關(guān)于中止合同造成損失”也可以看出，王正義對被申訴人違約給其造成的損失應(yīng)折價計算是明知的，對相關(guān)“無審批手續(xù)、無產(chǎn)權(quán)證書”建筑物的折價賠償數(shù)額也是有預(yù)期估值的。故，申訴人主張以《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關(guān)規(guī)定向其賠償?shù)挠^點，無事實和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

綜上，本院作出的(2011)張商終字笫154號民事判決認定事實清楚，適用法律正確，申訴人的申訴請求不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第二百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

維持本院(2011)張商終字笫154號民事判決。
本判決為終審判決。

審　判　長　　韓建新 審　判　員　　耿淑君 代理審判員　　谷海豹

書記員：吳昊 附相關(guān)法律條文： 1、《中華人民共和國合同法》第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。 第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。 2、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定。 第二百零七條第一款人民法院按照審判監(jiān)督程序再審的案件，發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第一審法院作出的，按照第一審程序?qū)徖?，所作的判決、裁定、當事人可以上訴；發(fā)生法律效力的判決、裁定是由第二審法院作出的，按照第二審程序?qū)徖恚鞯呐袥Q、裁定，是發(fā)生法律效力的判決、裁定；上級人民法院按照審判監(jiān)督程序提審的，按照第二審程序?qū)徖?，所作的判決、裁定是發(fā)生法律效力的判決、裁定。 3、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條第二款在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。