原告（案外人）：王某某，男，住圍場滿族蒙古族自治縣。
委托訴訟代理人：徐若童，河北君興律師事務所律師。
被告（申請執(zhí)行人）：承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社，住所地承德市雙橋區(qū)新華路*號。
法定代表人：夏志廠，職務：理事長。
委托訴訟代理人：劉曉敏，北京市雨仁（承德）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：馬繼霞，女，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：承德銀闊商貿(mào)有限公司，住所地承德市雙橋區(qū)南營子大街裕華路北方醫(yī)院二樓。
法定代表人：劉文權，職務：總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：寇麗莎，河北驥騰律師事務所律師。
第三人（被執(zhí)行人）：承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地承德市雙橋區(qū)美豐街77號。
法定代表人：徐巖，職務：總經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：隆化縣宇豪建筑材料有限公司，住所地承德市隆化縣八達營鄉(xiāng)八達營村。
法定代表人：王某某，職務：總經(jīng)理。
第三人（被執(zhí)行人）：徐巖，男，住承德市雙橋區(qū)。
第三人（被執(zhí)行人）：李小磊，女，住承德市雙橋區(qū)。

原告王某某與被告承德市郊區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社（以下簡稱郊區(qū)聯(lián)社）、第三人承德銀闊商貿(mào)有限公司（以下簡稱銀闊公司）、承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱龍鄉(xiāng)公司）、隆化縣宇豪建筑材料有限公司（以下簡稱宇豪公司）、徐巖、李小磊案外人執(zhí)行異議之訴一案，本院于2018年2月9日立案后，依法適用普通程序，于2018年4月20日公開開庭進行了審理。原告王某某的委托訴訟代理人徐若童，被告郊區(qū)聯(lián)社的委托訴訟代理人劉曉敏、馬繼霞，第三人銀闊公司的委托訴訟代理人寇麗莎到庭參加訴訟，第三人龍鄉(xiāng)公司、宇豪公司、徐巖、李小磊經(jīng)本院合法傳喚未到庭，亦未委托訴訟代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王某某向本院提出訴訟請求：1、判決撤銷隆化縣人民法院（2018）冀0825執(zhí)異2號執(zhí)行裁定書；2、判決不得執(zhí)行隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A幢12單元106號商鋪；3、確認隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A幢12單元106號商鋪為原告所有（房價款1064030元）；4、由被告承擔本案訴訟費用。
事實和理由：原告于2014年12月8日與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》，購買第三人龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的位于隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A幢12單元106號商鋪，面積126.26平米，價款1064030元，原告全額支付房款。并在隆化縣房管局備案。
原告簽訂合同給付對價款合同備案，取得了康泰嘉園小區(qū)A幢12單元底商106號商鋪的所有權，原告享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
第三人銀闊公司作為債務人應當償還借款；龍鄉(xiāng)公司、徐巖、李小磊作為擔保人應當承擔保證還款義務。
隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)底商A幢12單元106號商鋪可以出售，收款人龍鄉(xiāng)公司應當保留出售價款，如債務人不能清償債務，擔保人龍鄉(xiāng)公司應以出售房款代為清償。原告已就康泰嘉園小區(qū)底商106號商鋪給付對價。法律不支持一房兩賣兩次獲利。請人民法院確認康泰嘉園小區(qū)底商A幢12單元106號商鋪為原告所有。
綜上所述，請人民法院支持原告的訴訟請求。
被告郊區(qū)聯(lián)社辯稱：
一、被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權；
2013年12月21日，銀闊公司在被告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第l53號土地使用權及位于隆化鎮(zhèn)建設西街的A、B、C三幢在建商住樓提供抵押擔保，徐景龍、徐巖、李小磊為連帶責任保證人，還款期限為2014年12月19日；承德市雙橋區(qū)人民法院依據(jù)（2015）雙橋民保字第133號裁定書，依法查封了龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的隆化鎮(zhèn)康泰嘉園A、B、C座全部車庫及商業(yè)用房。據(jù)此，被告郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋擁有絕對合法的優(yōu)先受償權。
二、原告所有的訴訟請求應依法予以駁回。
1、原告依據(jù)2014年12月8日與第三人簽訂的《商品房買賣合同》向貴院提起民事訴訟，根據(jù)最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條之規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任；①故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；②故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；③故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。依據(jù)該法律規(guī)定，足以說明本案龍鄉(xiāng)公司故意隱瞞所售房屋已抵押給被告郊區(qū)聯(lián)社的事實與原告簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》會因違反法律規(guī)定而被宣告無效、解除或被依法撤銷；故原告對該涉案房屋不享有權利，其訴訟請求不應得到支持。
2、最高院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予以支持：①在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；②所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；③已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，涉訴房屋系商鋪而非居民住宅，原告的訴訟請求無事實和法律依據(jù)，不應得到支持。
3、本案的爭議標的物為不動產(chǎn)，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力。被告郊區(qū)聯(lián)社與龍鄉(xiāng)公司簽訂了關于涉案房產(chǎn)的抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)，已對該房產(chǎn)享有抵押權；原告雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了合同，對涉案房產(chǎn)已實際占有，但原告未取得物權，其權利不屬于依法可優(yōu)先于抵押權的權利。綜上，請法院依法駁回原告的訴訟請求。
第三人銀闊公司辯稱：
一、本案第三人龍鄉(xiāng)公司為被告設定的抵押權合法有效，被告對其抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權，有權對涉案房屋申請強制執(zhí)行。
《擔保法》第四十一條規(guī)定，當事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的、應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。本案中，第三人銀闊公司與被告郊區(qū)聯(lián)社簽訂的《借款合同》及被告與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《抵押合同》均為合法有效的合同，且本案被告郊區(qū)聯(lián)社與第三人龍鄉(xiāng)公司簽訂的《抵押合同》于2013年12月17日辦理了抵押物登記，抵押財產(chǎn)包括土地使用權及三幢17層面積為39294.23㎡的住宅樓和1-3幢面積為14193.00㎡的商業(yè)。也就是說，被告郊區(qū)聯(lián)社作為抵押權人，在雙方辦理上述抵押物登記后抵押合同生效，其享有對全部登記抵押財產(chǎn)的優(yōu)先受償權，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持。因此，被告作為抵押權人有權對抵押財產(chǎn)申請執(zhí)行并對所得價款優(yōu)先受償。
二、原告訴請確認其為涉案房屋的所有權人缺乏事實和法律依據(jù)。
1、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（1）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，不能證明原告履行了支付購房款義務，在原告未能提交支付購房款相關憑證的情況下，無法認定其履行了支付購房款義務。因此，原告并未取得房屋所有權。同時，涉案房屋系商鋪并非住宅，故其主張不屬上述法律規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。
2、《物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案原告所主張的涉案房屋未經(jīng)登記，不能產(chǎn)生物權變動的法律后果。綜上所述，被告郊區(qū)聯(lián)社作為抵押權人，有權對抵押物申請執(zhí)行，并在所得價款中優(yōu)先受償。原告并非涉案房屋的所有權人，無權對涉案房屋主張物權，對其訴訟請求依法應予駁回。
第三人龍鄉(xiāng)公司、宇豪公司、徐巖、李小磊未出庭，亦未提交書面答辯狀進行答辯。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2013年12月16日，第三人銀闊公司在原告郊區(qū)聯(lián)社處借款2500萬元，借款期限為2013年12月16日起至2014年12月15日止，第三人龍鄉(xiāng)公司以其名下的隆國用（2013）第153號土地使用權證書（評估價8030.97萬元、抵押價1000萬元）及在該地塊上所建的位于隆化縣隆化鎮(zhèn)建設西街的A、B、C幢（即1、2、3幢）在建商住樓（評估價15133.09萬元、抵押價1500萬元）提供抵押擔保。
2013年12月16日，郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社做為抵押權人對龍鄉(xiāng)公司所抵押的土地、在建樓房申請他項權登記。2013年12月17日隆化縣住建局房產(chǎn)管理所給申請人郊區(qū)聯(lián)社水泉溝信用社辦理了隆房建字第××號房屋他項權利證、此證抵押范圍：隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰嘉園小區(qū)1、2、3幢及商業(yè)1、2、3幢，其中1幢面積14646.34㎡、2幢面積14740.13㎡、3幢面積9907.76㎡、商業(yè)1-3幢面積為14193㎡。2013年12月18日隆化縣國土資源局為郊區(qū)聯(lián)社辦理了隆他項（2013）第114號土地他項權利證，抵押擔保面積17720.26㎡，評估價8030.97萬元，擔保期1年，自2013年12月18日至2014年12月15日止。
2014年2月17日和2014年5月12日，隆化縣住建局為龍鄉(xiāng)公司核發(fā)了（隆）房預售證第2014002號和（?。┓款A售證第2014006號商品房預售許可證。準予龍鄉(xiāng)公司開發(fā)建設的上述B、C幢和A幢商住樓預售。
2014年11月24日，龍鄉(xiāng)公司與原告王某某簽訂商品房買賣合同，將康泰嘉園A座12單元106號商業(yè)房出售給原告，面積126.26㎡，價款1073210元。2014年12月8日，龍鄉(xiāng)公司為原告出具1張購房款收據(jù)，金額1064030元。該收據(jù)金額由兩部分組成：其中的90萬元為龍鄉(xiāng)公司欠原告等人（王某某25萬元、滿東風45萬元、陳希20萬元，計90萬元）借款，其余的164030元（2014年12月6日，龍鄉(xiāng)公司與王某某、滿東風、陳希簽訂抵頂協(xié)議，約定房屋面積為125.18㎡，單價8500元，價款1064032元）是原告的欠款，即原告現(xiàn)尚欠龍鄉(xiāng)公司購房款164030元未實際履行。至開庭日上述房屋由龍鄉(xiāng)公司實際管理。
因銀闊公司不能按期償還郊區(qū)聯(lián)社借款，2015年12月3日郊區(qū)聯(lián)社向承德市雙橋區(qū)人民法院提起訴前財產(chǎn)保全申請，同日，雙橋法院作出（2015）雙橋民保字第133號民事裁定：對被申請人（銀闊公司、龍鄉(xiāng)公司）銀行存款16000000元予以凍結(jié)或?qū)Φ阮~財產(chǎn)予以查封。并以此裁定向隆化縣住建局發(fā)出了協(xié)助執(zhí)行通知書：請協(xié)助查封龍鄉(xiāng)公司開發(fā)的坐落于隆化鎮(zhèn)康泰嘉園A、B、C、D、G座全部房產(chǎn)包括車庫及商業(yè)用房。
在郊區(qū)聯(lián)社提起保全后銀闊公司仍未履行還款義務的情況下，郊區(qū)聯(lián)社向雙橋法院起訴。承德市雙橋區(qū)法院于2016年6月23日作出（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書：一、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告（郊區(qū)聯(lián)社）借款本金10120000元及利息，利息以本金13620000元為基數(shù)自2013年12月20日至2015年5月25日止按照月利率9.9‰計算。自2015年5月26日以本金10120000元為基數(shù)按照月息9.9‰計算至給付之日止；二、被告承德銀闊商貿(mào)有限公司于2016年7月9日之前給付原告實現(xiàn)債權的費用302600元；三、被告承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、徐巖、李小磊對上述第一、二項承擔連帶償還責任。四、如被告隆化縣宇豪建筑材料有限公司按時償還3500000元欠款本息就不再對上述款項承擔連帶責任，如未按時償還，將對上述第一、二項承擔連帶責任；
上述調(diào)解書被告未履行義務，郊區(qū)聯(lián)社向雙橋法院申請執(zhí)行，雙橋區(qū)法院于2016年8月1日受理，受理案號：（2016）冀0802執(zhí)919號。2016年11月18日，承德市中級人民法院作出（2016）冀08執(zhí)216號執(zhí)行裁定：承德市雙橋區(qū)人民法院于2016年6月23日作出的（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書由隆化縣法院執(zhí)行。本院于2017年2月8日立案，案號（2017）冀0825執(zhí)241號。
2017年11月15日本院作出（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定：將被執(zhí)行人承德龍鄉(xiāng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所有的座落于隆化縣隆化鎮(zhèn)康泰家園小區(qū)底商A01、A02、A03、A04、A05、A06、101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118、119、120、121、122、123、124、125、126、A401、A301、A302、A303、BC301、BC302、BC303、BC401、BC402、BC403號及臨街底商地下室予以查封、評估作價后進行拍賣。
上述裁定作出后，原告王某某提出執(zhí)行異議，本院于2018年1月28日作出（2018）冀0825執(zhí)異2號執(zhí)行裁定：駁回王某某的異議申請。王某某不服，于2018年2月12日向本院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
上述事實有原、被告及第三人當庭訴辯陳述及原告向法庭出示的證據(jù)：（2018）冀0825執(zhí)異2號執(zhí)行裁定書、商品房買賣合同1份、購房款收據(jù)，被告郊區(qū)聯(lián)社出示的證據(jù)：借款合同、抵押合同、隆房建字第××號他項權利證、隆他項（2013）第114號土地他項權利證、（2016）冀0802民初1974號民事調(diào)解書、（2017）冀0825執(zhí)241號執(zhí)行裁定等證據(jù)在卷予以佐證。

本院認為，本案爭議的焦點是：1、被告郊區(qū)聯(lián)社于涉案房屋是否享有抵押權。其是否通過訴訟或特別程序主張抵押權優(yōu)先。2、原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》在法院查封之前，其對涉案房屋是否享有物權，是否享有足以排除郊區(qū)聯(lián)社對房屋強制執(zhí)行的權益。
首先，2013年12月16日龍鄉(xiāng)公司為銀闊公司向郊區(qū)聯(lián)社下屬水泉溝分社貸款提供擔保，并將包括涉案房屋在內(nèi)的在建工程及國有土地使用權抵押給郊區(qū)聯(lián)社，并辦理了抵押登記，該抵押行為符合《中華人民共和國物權法》第一百八十條一款（五）項：“債務人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以抵押：正在建筑的建筑物、航空器”的規(guī)定，應認定為有效，郊區(qū)聯(lián)社對涉案房屋享有抵押權。
王某某、龍鄉(xiāng)公司簽訂的商品房買賣合同的履行受郊區(qū)聯(lián)社抵押權的約束。但郊區(qū)聯(lián)社在向法院主張該債權即向雙橋法院起訴并達成調(diào)解協(xié)議時，并未就該抵押財產(chǎn)的優(yōu)先受償主張權利，而是達成龍鄉(xiāng)公司承擔連帶還款責任的協(xié)議，故效區(qū)聯(lián)社雖享有抵押權但未行使，故本院對郊區(qū)聯(lián)社主張的抵押權優(yōu)先的主張本院不予支持。
第二、本案中，如郊區(qū)聯(lián)社在執(zhí)行中不享有抵押優(yōu)先權，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂《商品房買賣合同》行為能否排除對執(zhí)行標的強制執(zhí)行?！吨腥A人民共和國物權法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。原告王某某雖與龍鄉(xiāng)公司簽訂了《商品房買賣合同》但未取得物權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定“金錢債權執(zhí)行中，對登記在被執(zhí)行人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下未有其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，該涉案房屋登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下，原告王某某與龍鄉(xiāng)公司簽訂的《商品房買賣合同》雖在雙橋法院、本院查封之前，但其用借款抵頂?shù)纳唐贩肯瞪虡I(yè)用途，非用于居住，根據(jù)該規(guī)定，王某某的物權期待權不能對抗申請執(zhí)行人債權的執(zhí)行。關于本案是否適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八規(guī)定問題，因本案原告支付的房屋價款，系借款形成不是實際支付買房價款，現(xiàn)王某某提供的證據(jù)無法證明其已實際大部分支付房屋價款，故本案不適用二十八條的規(guī)定。本案原告王某某提出的異議請求申請不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，應判決駁回其訴訟請求。
綜上，依照《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款（二）項之規(guī)定，經(jīng)本院審判委員會討論決定，缺席判決如下：

駁回原告王某某的訴訟請求。
案件受理費14377元，由原告王某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省承德市中級人民法院。

審判長 段云龍
人民陪審員 叢培龍
人民陪審員 趙允才

書記員： 孫明蕾