上訴人（原審被告）：王某某，男，****年**月**日出生，漢族，住湖北省漢川市。
被上訴人（原審原告）：
湖北漢唐物業(yè)管理服務有限公司。住所地：湖北省
漢川市仙女山街道辦事處文化路。
法定代表人：葉望龍，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李虎遠，該公司員工。
委托訴訟代理人：李戰(zhàn)雄，
湖北松竹梅律師事務所律師。
上訴人王某某因與被上訴人

湖北漢唐物業(yè)管理服務有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服湖北省漢川市人民法院（2018）鄂0984民初1022號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月16日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結。
王某某上訴請求：請求撤銷原審判決，依法改判上訴人按每月每平方米0.8元支付物業(yè)管理費，或者發(fā)回重審。事實和理由：1、《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。即開發(fā)商與前期物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時，內容必須與開發(fā)商與業(yè)主簽訂的買賣合同內容一致，否則無效。本案中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，明確載明前期物業(yè)服務費標準為每月每平方米0.8元，該約定是受法律保護的，有漢川市人民法院和孝感市中級人民法院民事判決予以支持。2、原審判決認定有80%業(yè)主按每月每平方米1.2元交納了物業(yè)管理費屬實錯誤。實際情況是物業(yè)服務公司采取停水停電的方式逼迫業(yè)主交納的，從2014年11月就有208戶業(yè)主向人民法院起訴，2017年孝感市中級人民法院終審判決認定，被上訴人應當退還多收0.2元物業(yè)管理費。經(jīng)漢川市人民法院執(zhí)行協(xié)調，被上訴人退款轉為后期物業(yè)管理費，又以每月每平方米1.2元向業(yè)主開出收據(jù)，作為亂收費的依據(jù)向法院提起訴訟。一審法院認定事實不清，導致判決錯誤。3、一審法院支持被上訴人按每月每平方米1.2元收取物業(yè)服務費錯誤。孝感市物價局關于物業(yè)收費限價的規(guī)定并不是案涉小區(qū)的物業(yè)費收費標準，且未經(jīng)過業(yè)主或者業(yè)主委員會的代表與物業(yè)企業(yè)簽訂合同進行約定。4、一審認定物業(yè)合同中約定未包含公攤水電費用，這是法律法規(guī)明確禁止收取的費用，一審法院予以支持明顯違法。5、一審法院將漢川市物價局的文件作為裁判依據(jù)屬于適用法律錯誤。其一，漢川市物價局無權不經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主授權的業(yè)主委員會同意擅自指定收費標準，其作出的物業(yè)收費最高限價文件違法；其二、漢川市物價局文件明顯違反法律程序和規(guī)定，不能作為定案依據(jù)。
物業(yè)公司辯稱，一、原審判決認定事實清楚。①2012年10月3日，開發(fā)商湖北達利地產公司與答辯人簽訂了《達利世紀新城一期前期物業(yè)服務合同》第七條就物業(yè)服務費進行明確約定：物業(yè)服務費按建筑面積計算（本收費標準不含公共水電分攤費），達利世紀新城一期物業(yè)服務費標準：高層住宅按1元/月/平方米，第一年按80%優(yōu)惠（即0.8元/月平方米），滿一年后優(yōu)惠取消。按照法律規(guī)定，該約定對全體業(yè)主具有約束力。上訴人以不知情、不認可該協(xié)議為由否定該協(xié)議沒有法律依據(jù)。②答辯人不存在擅自定價、亂收服務費行為。答辯人在前期物業(yè)服務合同約定的一年期滿后的2013年11月，按照合同約定取消優(yōu)惠，恢復到每月每平方米1元標準收取物業(yè)服務費。自2014年11月起，答辯人根據(jù)孝感市物價局“一價清”文件，向漢川市物價局申請服務費收費標準，漢川市物價局依法進行了批復。答辯人按照物價局的批復將物業(yè)綜合服務管理費定為每月每平方米1.2元，同時將批復文件在小區(qū)內予以公布。二、原審判決客觀公正。①漢川市人民法院作出的（2016）鄂0984民初1339號民事判決與孝感市中級人民法院（2017）鄂09民終1039號民事判決與本案無關聯(lián)性，答辯人向業(yè)主退還的0.2元物業(yè)服務費與本案無關；②答辯人服務的達利世紀新城小區(qū)連續(xù)幾年被評為優(yōu)秀住宅小區(qū)，足以證明答辯人的服務能力和水平是與高檔層次相匹配的。雖然小區(qū)至今沒有成立業(yè)主委員會，但并不是上訴人單方能夠實現(xiàn)的。上訴人單方請求長期按照每月每平方米0.8元標準繳納物業(yè)服務費，違反了法律規(guī)定的公平原則，否則損害的將是全體公眾合法權益。請求駁回上訴，維持原判。
物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.判令王某某支付物業(yè)服務費4420元（1.2元/平米×111.78平米×33個月）；2、判令王某某支付物業(yè)服務費滯納金6922.42元；3、本案訴訟費用由王文支承擔。
一審法院認定事實：2012年10月3日，開發(fā)商達利公司（以下稱甲方）與物業(yè)公司（以下稱乙方）簽訂了《達利世紀新城一期前期物業(yè)服務合同》，約定：第二條、前期物業(yè)服務合同期限自2012年10月1日起至業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務有限公司簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同終止。第七條、物業(yè)服務費的標準和收取辦法，（一）收費標準，1、本合同的計費方式為包干制，按照本物業(yè)所在地市、縣級政府價格主管部門會同同級房地產主管部門公布的《孝感市物業(yè)服務等級標準》的一級物業(yè)服務標準；2、物業(yè)服務費按建筑面積計算（本收費標準不含公共水電分攤費），達利世紀新城一期物業(yè)服務費標準：高層住宅按1元/月/平方米，第一年按80%優(yōu)惠（即0.8元/月平方米），滿一年后優(yōu)惠取消。（二）物業(yè)服務費構成包括物業(yè)服務成本（由人員費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用組成）、法定稅費和合理利潤。（三）收費起始時間，業(yè)主應于每年1月1日和7月1日前支付物業(yè)服務費。（四）第2條本合同履行期間，物業(yè)服務成本因政策性因素或服務項目和內容發(fā)生較大變動時，如果調整收費標準，應在本物業(yè)的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示，并經(jīng)過過半業(yè)主同意，由乙方（即物業(yè)公司）與業(yè)主在公布的指導價范圍內協(xié)商重新約定具體收費標準。第7條達利公司因前期與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務費為0.8元/月/平方米，達利公司同意補貼物業(yè)公司物業(yè)服務費0.1元/月/平方米，補貼期限一年整。第十四條、違約責任，（四）乙方違反本合同第七條、第八條約定，擅自提高收費標準的，對超出標準部分，業(yè)主有權拒絕支付。甲方、業(yè)主違反本合同第七條、第八條約定，經(jīng)乙方書面催收，未能按時足額支付物業(yè)服務費，應當按照超一天加收萬分之五的標準向乙方支付違約金。并且對其他方面進行了約定。該小區(qū)于2015、2016、2017年連續(xù)三年被漢川市住房保障和房屋管理局評為“優(yōu)秀住宅小區(qū)”。2014年8月11日川房[2014]03號漢川市物價局文件《關于達利世紀新城物業(yè)管理服務費的批復》明確，達利世紀新城物業(yè)服務費標準1.05元/平方米/月，你公司可根據(jù)物業(yè)服務質量、硬件配套設施、物業(yè)服務成本和業(yè)主的承受能力等因素，按照費用與服務水平相適應的原則，物業(yè)服務費標準可在上浮15%，下浮不限的范圍內加強與業(yè)主之間的協(xié)調等等。按此文件精神，物業(yè)公司將以前未列入物業(yè)管理費的公攤水電費計入物業(yè)費中，收費標準定為1.2元/月/平方米。將此收費標準變動情況于2014年8月18日在小區(qū)內宣傳欄等位置進行了公示。該小區(qū)共有1630戶業(yè)主，已有約80%戶業(yè)主按此標準繳納了相應物業(yè)綜合管理服務費。物業(yè)公司為達利世紀新城第一期小區(qū)的物業(yè)，王某某系該小區(qū)的業(yè)主。達利世紀新城第一期至今未成立業(yè)主委員會。根據(jù)本合同約定，物業(yè)管理服務費收取標準第一年有優(yōu)惠價，以后不再享受此優(yōu)惠價；結合王某某房屋產權的建筑面積111.78平方米，王某某的物業(yè)管理服務費用為1608元/年，每次繳納日期為當年1月1日或7月1日。王某某自2015年4月至2017年12月（共計33個月）期間的相關物業(yè)服務費未予繳納。物業(yè)公司為維護自己的合法權益，訴至法院。
一審法院認為，本案案由為物業(yè)服務合同糾紛。因本案中所涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會，依照《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持”之規(guī)定，本案物業(yè)公司與達利公司簽訂的《達利世紀新城第一期前期物業(yè)服務合同》是雙方當事人真實意思表示，不違反法律、法規(guī)等規(guī)定，合法有效；對該小區(qū)的業(yè)主均具有約束力。因該合同中對物業(yè)費的約定未包含公攤水電費用，原物業(yè)管理費定為1元/月/平方米，業(yè)主從交接鑰匙之日起享有一年的優(yōu)惠價0.8元/月/平方米。從2014年11月起物業(yè)公司依據(jù)漢川市物價局第（2014）03號文件，將公攤的水電費用納入物業(yè)綜合服務管理費之列，將物業(yè)綜合服務管理費定價為1.2元/月/平方米，并在小區(qū)相應地方進行了公示，約80%業(yè)主對此予以認可并按照該標準繳納了相關物業(yè)綜合服務管理費用。王某某雖未與物業(yè)公司訂立書面物業(yè)管理服務協(xié)議，但雙方之間存在事實上的物業(yè)管理服務關系；王某某享受了物業(yè)公司的物業(yè)服務后，應依相關規(guī)定及時繳納物業(yè)管理費。王某某以未在物業(yè)合同上簽字為由進行抗辯，依法不予支持。物業(yè)公司訴請要求判令王某某按1.2元/月/平方米支付2015年4月至2017年12月期間共計33個月的物業(yè)綜合服務管理費用4420元，于法有據(jù)，予以支持。物業(yè)公司要求王某某上述給付內容，逾期支付的，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費50元，由王某某負擔。
二審中，王某某向本院提交了如下證據(jù)。
證據(jù)一、上訴人與開發(fā)商達利公司簽訂的《商品房買賣合同》，擬證明物業(yè)服務費收費標準為每月每平方米0.8元；
證據(jù)二、孝感市中級人民法院（2017）鄂09民終1039號民事判決，擬證明雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)合同，也沒有成立業(yè)主委員會，雙方應當按照購房合同約定履行，物業(yè)服務費收費標準為每月每平方米0.8元。
物業(yè)公司質證認為，1、對購房合同真實性無異議，對證明目的有異議。該合同明確約定第一年物業(yè)費按照優(yōu)惠價每月每平方米0.8元標準繳納，一年以后取消了優(yōu)惠；2、對證據(jù)二質證意見已作答辯，是否成立業(yè)主委員會與本案無關。
二審中，物業(yè)公司向本院提交了三份物價局文件，擬證明其收取物業(yè)服務費標準是合法合規(guī)的。
王某某質證認為，不認可物價局的文件。

本院認為，王某某提交的證據(jù)一、證據(jù)二屬實，但是與本案無關聯(lián)性，依法不能作為定案依據(jù)。物業(yè)公司提交的三份文件是國家機關頒布的文件，依法予以采信。
經(jīng)二審審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，本案二審爭議的焦點是：涉案小區(qū)的業(yè)主王某某沒有與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理服務合同，沒有明確約定物業(yè)管理服務費價格標準，物業(yè)公司從2014年11月起依據(jù)漢川市物價局指導價向王某某收取物業(yè)服務費是否合法。
本院認為，依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第（二）項規(guī)定，當事人就價款或者報酬約定不明的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。湖北省人民政府規(guī)定，在湖北省范圍內，物業(yè)服務費價格標準適用政府指導價。本案中，漢川市物價局是人民政府法定物價管理職能部門，依法有權對物業(yè)公司的服務費價格標準進行指導和管理。2014年8月11日，漢川市物價局作出了川價房[2014]03號《關于達利.世紀新城物業(yè)管理服務費的批復》。該批復規(guī)定：“達利.世紀新城物業(yè)管理服務費標準：1.05元/平方米/月，物業(yè)公司可以根據(jù)服務質量、配套設施、服務成本等綜合因素，物業(yè)服務費標準可以在上浮15%，下浮不限的范圍內與業(yè)主簽訂相關協(xié)議，履行規(guī)定的權利和義務。收費標準自文件收到之日起執(zhí)行”。因案涉小區(qū)“達利.世紀新城”沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)公司收到該文件后，將物業(yè)綜合服務管理費收取標準定為1.2元/月/平方米，并在小區(qū)相應地方對全體業(yè)主進行了公示。上述事實表明，物業(yè)公司按照物價部門批復，結合案涉小區(qū)的實際情況，從2014年11月起，按1.2元/月/平方米向案涉小區(qū)的業(yè)主（包括王某某）收取物業(yè)綜合服務管理費行為沒有違反法律強制性規(guī)定，應當合法有效。本院作出的（2017）鄂09民終1039號民事判決書認定：物業(yè)公司在2014年11月前要按照0.8元/月/平方米標準收取物業(yè)服務費，但沒有認定物業(yè)公司從2014年11月起按照政府指導價收取物業(yè)費的行為違法。王某某要求始終按照0.8元/月/平方米標準交納物業(yè)服務費不符合市場交易習慣和法律規(guī)定的公平原則，依法不予支持。
綜上所述，王某某的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長 李雪飛
審判員 王政
審判員 陳偉

書記員： 蘇小燕