王文某
于會泳（黑龍江聞明律師事務所）
哈爾濱鈴某摩托車銷售有限公司
王頔（黑龍江法昕律師事務所）

上訴人（原審被告）王文某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江聞明律師事務所主任，住哈爾濱市南崗區(qū)。
委托代理人于會泳，黑龍江聞明律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）哈爾濱鈴某摩托車銷售有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)松北鎮(zhèn)紅光村。
法定代表人裴亞蘭，女，職務總經(jīng)理。
委托代理人王頔，女，黑龍江法昕律師事務所律師。
上訴人王文某因與被上訴人哈爾濱鈴某摩托車銷售有限公司（以下簡稱鈴某公司）合同糾紛一案，不服哈爾濱市南崗區(qū)人民法院（2013）南民三初字第327號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年6月23日受理后，依法組成合議庭，于2014年8月4日公開開庭進行了審理。上訴人王文某的委托代理人于會泳，被上訴人鈴某公司的委托代理人王頔到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鈴某公司在原審訴稱:鈴某公司、王文某于2011年9月7日簽訂了倉庫租賃合同（后于2011年9月29日簽訂了一份補充協(xié)議）。合同約定:甲方（王文某）將坐落于呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯所有的倉庫出租給乙方（鈴某公司）。乙方實租甲方庫房建筑面積2500平方米。甲方出租期限為五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，租金為240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金為300，000元。每次交租金的日期為當年的9月1日，乙方首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。合同簽訂后，鈴某公司交付了首次租金480，000元，合同履行過程中，呼蘭區(qū)國土資源局于2012年6月18日向王文某下發(fā)了呼國土行處罰字（2012）99號行政處罰決定書，該決定書限王文某在15日內(nèi)將違章建筑拆除。因王文某提供的倉庫已被政府認定為違章建筑，且王文某現(xiàn)已自行拆除建筑的大部分，致使鈴某公司與王文某簽訂的租賃合同現(xiàn)已無法繼續(xù)履行，合同無法履行的原因完全系王文某所為，鈴某公司遂找王文某協(xié)商此事，未果。故鈴某公司訴至法院，請求:1、判令解除鈴某公司、王文某簽訂的倉庫租賃合同及補充協(xié)議；2、判令王文某返還鈴某公司剩余倉庫租賃費307，327元，支付違約金480，000元并賠償鈴某公司損失134，370元，共計921，707元；3、訴訟費由王文某承擔。
王文某在原審辯稱:鈴某公司訴請與客觀事實嚴重不符，屬于為了此事而無故夸大其自己造成的自身損失，而且按合同規(guī)定，其已明知該房屋的狀態(tài)，而且出租房屋租金系哈爾濱市區(qū)內(nèi)同等結(jié)構(gòu)、高度、面積房屋房租的三分之一，租金極其廉價。且王文某應鈴某公司的要求，又為其鋪設水泥地面，花費20余萬元的工程費用，此費用是完全為了鈴某公司的利益，且應鈴某公司的要求所進行額外的施工?？傊诋敵鹾炗喓贤瑫r，王文某已明確告知該房屋只有土地證，而沒有房照，因此價廉。鈴某公司認可此事實，且規(guī)定了違約責任。而本案糾紛的責任不在王文某，且合同已履行完畢，不存在返還違約金和損失的問題，鈴某公司沒有充分的依據(jù)證實其訴訟理由成立，請求駁回鈴某公司訴請。
原審判決認定:2010年9月27日，王文某成立個人經(jīng)營的哈爾濱市呼蘭區(qū)愛心養(yǎng)殖場（以下簡稱哈爾濱愛心養(yǎng)殖場），辦理了個體工商戶營業(yè)執(zhí)照。2011年9月7日，鈴某公司、王文某簽訂倉庫租賃合同，并于2011年9月29日簽訂補充協(xié)議。合同及補充協(xié)議約定:王文某將其所有的坐落于呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯的2500平方米米倉庫（自標號東4、5、6號房屋）出租給鈴某公司做倉庫使用（附土地證件復印件及倉庫全景照片）。王文某出租期限為五年，自2011年10月1日至2016年9月30日。2011年10月1日—2014年9月30日每平方米每月8元，年租金為240，000元。2014年10月1日—2016年9月30日每平方米每月10元，租金為300，000元。每次交租金的日期為當年的9月1日，鈴某公司首次付二年房租，第二次付二年房租，第三次付一年房租。第六條約定:租期三年內(nèi)含三年，王文某庫房變化，造成鈴某公司不能繼續(xù)承租，王文某負責支付鈴某公司搬遷發(fā)生的運輸費用，但遇征地、拆遷或不可抗力除外。第十條約定:以上條款鈴某公司、王文某雙方認真遵守，任何一方不能隨意違約。若王文某違約賠償鈴某公司二年租金。若鈴某公司違約賠償王文某二年租金。同時，合同另附王文某提供的付款賬號、戶名及付款的銀行。王文某在與鈴某公司簽訂補充協(xié)議時，確認已收到350，000元租金。2011年10月9日，王文某指定的收款人于淑娟為鈴某公司出具收據(jù)，證實收到庫房租金130，000元。2012年6月l5日，哈爾濱市呼蘭區(qū)國土資源局作出呼國土行處罰字（2012）99號行政處罰決定書，被處罰單位為哈爾濱愛心養(yǎng)殖場，認定違法事實和證據(jù):經(jīng)衛(wèi)星遙感監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，哈爾濱愛心養(yǎng)殖場于2009年9月，經(jīng)該局同意辦理了《設施農(nóng)用地備案登記表》（呼土農(nóng)（2009）第14號），在呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村備戰(zhàn)路南側(cè)建設養(yǎng)殖場，經(jīng)營范圍為家禽養(yǎng)殖銷售?，F(xiàn)哈爾濱愛心養(yǎng)殖場內(nèi)磚混結(jié)構(gòu)自標號房屋東1號—東6號使用情況為對外出租存放家用電器、摩托車，未依法履行建設用地審批手續(xù)的情況下，擅自將農(nóng)用地改為建設用地，不符合土地利用總體規(guī)劃，限期15日內(nèi)拆除在呼蘭區(qū)利民街道辦事赴治水村備戰(zhàn)路南側(cè)哈爾濱愛心養(yǎng)殖場內(nèi)擅自改變土地使用用途的磚混結(jié)構(gòu)房屋4棟（即哈爾濱愛心養(yǎng)殖場內(nèi)自標號房屋東1號一棟6號），建筑物占地面積4847.56平方米，硬化道路（水泥）2677平方米，恢復土地原狀。2012年6月19日，鈴某公司委托哈爾濱安強貨物運輸有限公司將存放于哈爾濱市呼蘭區(qū)利民街道辦事處治水村小朱家屯出租倉庫內(nèi)的2986臺摩托車全部搬運到哈爾濱市道外區(qū)團結(jié)鎮(zhèn)黃家崴子路22號北河綠色養(yǎng)殖園李振琴出租的倉庫中，支付運費134，370元。現(xiàn)鈴某公司訴至法院，請求:1、判令解除鈴某公司、王文某簽訂的倉庫租賃合同及補充協(xié)議；2、判令王文某返還鈴某公司剩余倉庫租賃費307，327元，支付違約金480，000元并賠償鈴某公司損失134，370元，共計921，707元；3、訴訟費由王文某承擔。
原審判決認為:王文某在未取得建設工程規(guī)劃許可證的情況下建設自標號為東4、5、6號房屋，并將其出租給鈴某公司做倉庫存儲摩托車使用，故鈴某公司、王文某簽訂倉庫租賃合同及補充協(xié)議無效。雙方簽訂合同時，因出租房屋并未辦理房屋所有權(quán)證，王文某只向鈴某公司提供了出租房屋所占土地的設施農(nóng)業(yè)用地備案登記表，鈴某公司在訂立合同時知曉承租房屋的狀態(tài)，因王文某出租房屋占用土地不符合土地用途而被強令拆遷造成鈴某公司不能繼續(xù)承租房屋，鈴某公司應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費，王文某應退還多收取鈴某公司的租金，鈴某公司實際占有使用王文某房屋的期間為2011年10月1日至2012年6月19日，產(chǎn)生占有使用費172，493.15元，故王文某應退還多收取鈴某公司租金307，506.85元，現(xiàn)鈴某公司主張王文某退還租金307，327元并無不當，予以支持。簽訂合同時，雙方均明知自標號為東4、5、6號的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證、未辦理房屋所有權(quán)證，且王文某出租房屋占用土地不符合土地用途，故對房屋被強令拆遷造成鈴某公司不能繼續(xù)承租房屋的后果，雙方均有過錯，應當各自承擔相應的責任，對鈴某公司支出的搬運摩托車的費用，雙方應平均分擔，因鈴某公司實際支付運費134，370元，故王文某應賠償鈴某公司運費損失67，185元。因雙方簽訂的租賃合同自始無效，故約定的違約條款也自始無效，對鈴某公司要求王文某按照合同約定支付違約金的訴訟請求，不予以支持。
原審法院依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四條第三款、第四十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條（五）項、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款、第二條、第五條之規(guī)定判決:一、王文某于本判決生效十日內(nèi)返還鈴某公司倉庫租賃費307，327元；二、王文某于本判決生效十日內(nèi)賠償鈴某公司運費損失67，185元；三、駁回鈴某公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費13，017元，由鈴某公司負擔6，099無，由王文某負擔6，918元。
宣判后，王文某不服，向本院提起上訴稱:1、王文某是家庭經(jīng)營，原審判決認定王文某系個人經(jīng)營屬認定事實錯誤；2、原審判決在未審查鈴某公司的進貨、銷貨情況及庫存數(shù)量即認定鈴某公司現(xiàn)庫存數(shù)量并根據(jù)運輸公司開具的票據(jù)認定鈴某公司運輸費用不準確。
鈴某公司辯稱:王文某的上訴請求無事實和法律依據(jù)。王文某與鈴某公司簽訂的合同是合法有效的，原審判決只確認合同部分有效、部分無效，因此沒有支持鈴某公司違約金是不合理的。運費部分，原審判決僅支持一半運費，無法律依據(jù)，因在原審中鈴某公司提交了證據(jù)證實鈴某公司的實際產(chǎn)生的損失，應全部由王文某負擔。
二審中，王文某、鈴某公司均未向本院提交新的證據(jù)。
二審查明的事實與原審判決認定的事實相同。
本院認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。而王文某在原審法庭辯論終結(jié)前也未取得建設工程規(guī)劃許可證和主管部門批準建設，原審法院認定王文某與鈴某公司簽訂的租賃合同無效正確，本院予以確認。
關(guān)于王文某上訴稱哈爾濱愛心養(yǎng)殖場的組成形式為家庭經(jīng)營，原審判決認定哈爾濱愛心養(yǎng)殖場系個人經(jīng)營錯誤的問題。本院認為，王文某在原審中提交的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照載明經(jīng)營者姓名王文某，組成形式為個人經(jīng)營。原審法院據(jù)此確認哈爾濱愛心養(yǎng)殖場為個人經(jīng)營正確，王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于王文某稱原審判決未對鈴某公司的進貨、銷貨情況及庫存數(shù)量予以核實即認定鈴某公司現(xiàn)庫存數(shù)量并根據(jù)運輸公司開具的票據(jù)確定鈴某公司運輸費用不準確問題，本院認為，鈴某公司在原審提交的運輸合同及運輸正式有效票據(jù)予以證實鈴某公司實際支出的費用，原審判決據(jù)此確認鈴某公司實際支出的費用正確。王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6，918元，由上訴人王文某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”。而王文某在原審法庭辯論終結(jié)前也未取得建設工程規(guī)劃許可證和主管部門批準建設，原審法院認定王文某與鈴某公司簽訂的租賃合同無效正確，本院予以確認。
關(guān)于王文某上訴稱哈爾濱愛心養(yǎng)殖場的組成形式為家庭經(jīng)營，原審判決認定哈爾濱愛心養(yǎng)殖場系個人經(jīng)營錯誤的問題。本院認為，王文某在原審中提交的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照載明經(jīng)營者姓名王文某，組成形式為個人經(jīng)營。原審法院據(jù)此確認哈爾濱愛心養(yǎng)殖場為個人經(jīng)營正確，王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
關(guān)于王文某稱原審判決未對鈴某公司的進貨、銷貨情況及庫存數(shù)量予以核實即認定鈴某公司現(xiàn)庫存數(shù)量并根據(jù)運輸公司開具的票據(jù)確定鈴某公司運輸費用不準確問題，本院認為，鈴某公司在原審提交的運輸合同及運輸正式有效票據(jù)予以證實鈴某公司實際支出的費用，原審判決據(jù)此確認鈴某公司實際支出的費用正確。王文某該上訴主張不成立，本院不予支持。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費6，918元，由上訴人王文某負擔。

審判長：許靜
審判員：趙國良
審判員：趙峻峰

書記員：齊躍王曉航