原告:王文魁，男，生于1963年7月7日，漢族，重慶市萬州區(qū)人，農(nóng)民，群眾，戶籍地重慶市萬州區(qū)，現(xiàn)住重慶市萬州區(qū)，
委托訴訟代理人：牟方平，重慶正章律師事務(wù)所律師，一般代理。
委托訴訟代理人：周昌成，湖北領(lǐng)匯律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：馬某某，女，生于1958年8月3日，漢族，重慶市奉節(jié)縣人，居民，戶籍地重慶市奉節(jié)縣，現(xiàn)住重慶市江北區(qū)。
委托訴訟代理人：彭清照，湖北利佳律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

原告王文魁訴被告馬某某確認合同無效糾紛一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員鄭興才獨任審判，于2018年8月30日公開開庭進行了審理。原告王文魁及其委托訴訟代理人牟方平、周昌成，被告馬某某的委托代理人彭清照到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告王文魁向本院提出訴訟請求：依法確認原、被告2015年2月6日簽訂的二份《商品房認購協(xié)議》無效。事實和理由：2011年7月，原告以自然人的身份與利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂“蘇馬蕩新天地避暑山莊”開發(fā)協(xié)議，期間，原告向被告借款220萬元用于開發(fā)。原告因投資過大，未按時償還。2015年2月6日，被告為強迫原告償還，邀約多人到被告到原告辦公室對原告進行毆打，無奈之下，在原告在建房無《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》的情況下，原告將價值幾千萬元的“蘇馬蕩新天地避暑山莊”的房屋B1、B2、B3、B4、B11、A1－A11作抵押擔保，簽訂了二份名為房屋買賣，實為以房抵債的《商品房認購協(xié)議》。綜上，原告?zhèn)€人被迫于2015年2月6日與被告簽訂的《商品房認購協(xié)議》不是原告真實意思表示，同時也嚴重違反了國家法律的規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，為維護國家法律對房地產(chǎn)開發(fā)依法管理的嚴肅性，現(xiàn)向人民法院提起訴訟，請判如所求。
被告馬某某辯稱：1、原、被告于2015年2月6日簽訂的《商品房認購協(xié)議書》系從原來原、被告的借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化形成，在原告對被告的出借款不能償還的情況下，雙方協(xié)商一致，通過簽訂《商品房認購協(xié)議書》的形式來償還被告的借款。雙方經(jīng)過充分協(xié)商達成一致意見，是雙方的真實意思表示，雙方從借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房認購協(xié)議關(guān)系，也是符合相關(guān)法律規(guī)定，因此，應(yīng)屬有效行為；2、本案《商品房認購協(xié)議書》實質(zhì)是通過借貸合同關(guān)系轉(zhuǎn)化形成，其借貸合同關(guān)系經(jīng)過雙方的對賬結(jié)算，結(jié)算清楚明確，已通過上次的庭審以及判決。同時，即使按照本案原告所訴，該《商品房認購協(xié)議書》并不以原告是否取得預(yù)售許可證來判斷其合同效力；3、本案原告不具備完全的主體資格，在《商品房認購協(xié)議書》以及出具的收據(jù)中，均可反映從借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房認購關(guān)系中，主體是經(jīng)過利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開發(fā)公司認可方形成的，因此，原告王文魁在本案《商品房認購協(xié)議書》中不具備完全的主體資格。綜上，原、被告簽訂的《商品房認購協(xié)議書》應(yīng)屬合法有效，請法庭駁回原告訴訟請求。
經(jīng)審理查明：原告王文魁于2011年7月至2014年期間，向被告馬某某借款220萬元。2015年2月6日，被告馬某某向原告王文魁催要借款，原告王文魁無錢支付，即以個人名義與被告馬某某達成以房抵債協(xié)議，并于當日與被告馬某某簽訂了《商品房認購協(xié)議書》，約定1、原告王文魁將其位于利川市謀道鎮(zhèn)藥材村一組（蘇馬蕩新天地避暑山莊）的房屋B1、B2、B3、B4、B11、A1、A2、A3、A4、A5、A6、A7、A8、A9、A10、A11以3298240.00元的價格出賣給被告馬某某，最終價格以實際面積結(jié)算；2、本協(xié)議為甲乙雙方意向性認購，在簽訂前甲方已明確告訴乙方暫未取得商品房預(yù)售許可證（辦理中），乙方充分了解基本情況并同意購買該房屋，待甲方取得預(yù)售房許可證后再簽訂正式《商品房買賣合同》；3、甲方在取得預(yù)售許可證后及時告知乙方簽訂《商品房買賣合同》，簽訂時間以甲方電話或書面通知為準；4、本協(xié)議書在甲乙雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動失效，本協(xié)議未盡事宜，均以正式簽訂的《商品房買賣合同》為準。2015年7月13日，雙方對借款本息再次進行結(jié)算，原告王文魁以“借款轉(zhuǎn)付”的形式向被告馬某某開具了購房收款《收據(jù)》，上述16套房屋應(yīng)收房款3342240.00元，雙方互抵后，被告馬某某應(yīng)向原告王文魁補交房款58240.00元，原告王文魁的財務(wù)人員在8951781號《收據(jù)》上進行了批注。隨后，被告馬某某即對上述房屋進行了占有并裝修。2017年7月6日，被告馬某某向本院提起訴訟，要求判令原告王文魁協(xié)助辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。本院以上述房屋未取得商品房預(yù)售許可證為由，于2017年8月15日作出（2017）鄂2802民初2627號民事判決，駁回了被告馬某某的訴訟請求。
另查明，2011年7月5日，原告王文魁以自然人身份與利川市創(chuàng)格爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱創(chuàng)格爾公司）就合作開發(fā)“新天地避暑山莊”項目事宜簽訂了《房地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書》，約定王文魁負責辦理項目前期的土地出讓、圖紙設(shè)計、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔相關(guān)費用；創(chuàng)格爾公司負責監(jiān)督審核，王文魁在此基礎(chǔ)上支付給創(chuàng)格爾公司人民幣每平方米20元，總計費用不低于50萬元，超過面積按實際發(fā)生面積計算總價，作為創(chuàng)格爾公司為該項目處理相關(guān)事務(wù)的收益和費用；王文魁負責項目的開發(fā)建設(shè)與房屋銷售，承擔相關(guān)費用，并獨立享有項目銷售的全部收益?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書》簽訂后，原告創(chuàng)格爾公司即協(xié)助王文魁辦理“新天地避暑山莊”項目前期的土地出讓、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，但目前只取得了該項目的《國有土地使用證》，該建設(shè)本項目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)手續(xù)至今未取得。
上述事實，有經(jīng)庭審質(zhì)證的《商品房認購協(xié)議書》、《收據(jù)》、（2017）鄂2802民初2627號民事判決書及原、被告的陳述等證據(jù)材料在卷佐證，足以認定。

本院認為：本案的爭議焦點有以下三個方面：1、本案由民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同是否合法有效；2、原告出賣房屋是否具有主體資格；3、雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》是否有效。
一、關(guān)于本案由民間借貸轉(zhuǎn)化為房屋買賣合同是否合法有效的問題。原、被告對2011年至2014年期間原告向被告借款未還的事實均無異議，本院予以確認。2015年，被告向原告王文魁催要借款時，原告王文魁在無力償還借款的情況下，遂與被告進行結(jié)算，達成以房款抵債的協(xié)議，并簽訂了《商品房認購協(xié)議書》，且向被告開具收款《收據(jù)》，在《收據(jù)》上注明“借款轉(zhuǎn)付”的字樣予以說明，借款與房款相互抵消后，被告還應(yīng)向原告王文魁補交房款58240.00元。至此，雙方的民間借貸關(guān)系終結(jié)，重新設(shè)立了房屋認購關(guān)系。該《商品房認購協(xié)議書》不是建立在為了向被告借款而設(shè)立的擔?；A(chǔ)之上，而是因已欠債，為償還借款而重新設(shè)立的房屋認購合同關(guān)系，用以抵消債務(wù)，是雙方當事人的真實意思表示，是合同自由原則的應(yīng)有之意。故，被告與原告王文魁之間簽訂的《商品房認購協(xié)議書》，不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款規(guī)定的范圍，雙方重新建立商品房認購合同的行為應(yīng)當合法有效。
二、關(guān)于原告王文魁出賣房屋是否具有主體資格的問題。原告王文魁以自然人身份與創(chuàng)格爾公司就合作開發(fā)“新天地避暑山莊”項目事宜簽訂了《房地產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書》，雙方約定王文魁負責辦理項目前期的土地出讓、圖紙設(shè)計、規(guī)劃審批、施工許可等相關(guān)手續(xù)，并承擔相關(guān)費用；創(chuàng)格爾公司負責監(jiān)督審核，王文魁在此基礎(chǔ)上支付給創(chuàng)格爾公司人民幣每平方米20元，總計費用不低于伍50萬元，超過面積按實際發(fā)生面積計算總價，作為創(chuàng)格爾公司為該項目處理相關(guān)事務(wù)的收益和費用；王文魁負責項目的開發(fā)建設(shè)與房屋銷售，承擔相關(guān)費用，并獨立享有項目銷售的全部收益?，F(xiàn)原告王文魁以個人名義就其個人開發(fā)的項目與被告簽訂《商品房認購協(xié)議書》，向被告出賣房屋，雖然沒有讓原告創(chuàng)格爾公司知曉，但沒有侵害原告創(chuàng)格爾公司的權(quán)益，其行為并無不妥。因原告王文魁獨立享有項目銷售的全部收益，故，原告具備獨立出賣涉案房屋、主張權(quán)利的主體資格。
三、雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》是否有效的問題。商品房認購協(xié)議書，是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認。本案雙方當事人簽訂的《商品房認購協(xié)議書》對所出售的商品房的坐落、面積、單價、總價款等商品房買賣核心條款作出約定，符合商品房買賣合同的基本特征。但因該《商品房認購協(xié)議書》是在具備簽訂認購書的條件，但尚不具備預(yù)售條件，尚未取得《商品房預(yù)售許可證》的前提下，對商品房銷售核心條款作出的約定，同時又明確約定在出賣人取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)另行簽訂商品房買賣合同，且進一步約定雙方簽訂《商品房買賣合同》后《商品房認購協(xié)議書》自動失效，本協(xié)議未盡事宜，均以正式簽訂的《商品房買賣合同》為準，到目前為止，原告仍未取得《商品房預(yù)售許可證》，未與被告簽訂正式商品房買賣合同，故雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》尚未失效，且《商品房認購協(xié)議書》約定內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定相比有不少欠缺，故應(yīng)當認定《商品房認購協(xié)議書》系雙方當事人為將來簽訂商品房買賣合同而事先達成的合意，本案《商品房認購協(xié)議書》應(yīng)當為商品房買賣預(yù)約合同，系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。應(yīng)當認定為有效。
原告訴稱本《商品房認購協(xié)議書》是在遭到原告邀約多人對其進行毆打，無奈之下簽訂的，但未向本院提交相關(guān)證據(jù)予以佐證，本院依法不予采信。
綜上，原告請求確認雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議書》無效，無事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條，《商品房銷售管理辦法》第十六條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

原告王文魁與被告馬某某于2015年2月6日簽訂的二份《商品房認購協(xié)議書》有效。
案件受理費80元，減半收取40元，由原告王文魁負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號17×××044（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。

審判員 鄭興才

書記員： 瞿佳