原告：王某某，湖北省恩施州巴東縣工商行政管理局退休干部。
委托代理人：楊起龍，湖北建盛律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
原告：劉某文，湖北省恩施州建始縣總工會(huì)退休干部。
委托代理人：楊起龍，湖北建盛律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被告：吳娟。
被告：陳某某。
第三人：中國民生銀行股份有限公司武漢分行，住所地：武漢市江漢區(qū)新華路396號民生銀行大廈。
負(fù)責(zé)人：吳江濤，該行行長。
委托代理人：張磊，一般授權(quán)代理。
委托代理人：肖禮軍，一般授權(quán)代理。

原告王某某、劉某文與被告吳娟、陳某某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年1月6日立案受理后，因案件的處理結(jié)果與中國民生銀行股份有限公司武漢分行有法律上的利害關(guān)系，本院通知中國民生銀行股份有限公司武漢分行作為本案第三人參加訴訟，并適用普通程序，由審判員黃俞海擔(dān)任審判長，與人民陪審員榮志華、顧龍燕組成合議庭，于2013年5月23日公開開庭進(jìn)行了審理，原告王某某、劉某文及其共同委托代理人楊起龍、第三人中國民生銀行股份有限公司武漢分行的委托代理人張磊、肖禮軍到庭參加訴訟，被告吳娟、陳某某經(jīng)本院公告送達(dá)傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本院依法進(jìn)行缺席審理。后因本案的審理需等待另案處理結(jié)果，本院于2013年5月29日裁定中止訴訟；中止情形消除后，本院于2014年4月1日恢復(fù)訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：原告王某某、劉某文為夫妻關(guān)系，被告吳娟、陳某某原為夫妻，后于2008年11月3日離婚，涉案房屋武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道938號洪福家園2棟2001號房屋于2007年4月19日登記在被告吳娟名下。
2011年8月30日，原告王某某、劉某文與被告吳娟、陳某某簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定：被告將坐落在雄楚大道938號洪福家園2棟2001號住宅一套（房屋所有權(quán)證號：200702749，土地使用權(quán)證號：商2007第3874號）出售給原告；出售價(jià)格為1030000元，付款方式為：1.8月28日口頭協(xié)議達(dá)成一致后原告向被告交購房款10000元，2.正式協(xié)議簽訂后，原告向被告交購房款300000元，3.協(xié)議簽訂后一個(gè)月，被告將房屋完整交原告，原告于交鑰匙當(dāng)日付給被告購房款320000元，4.2012年5月1日前，雙方共同向房產(chǎn)管理部門遞件申請過戶，原告在取得房產(chǎn)管理部門同意過戶受理文件后，付給被告300000元，5.余下100000元，原告在領(lǐng)取已過戶房產(chǎn)證、土地證后第二天向被告付清；被告銀行按揭和利用此房作抵押和其他人發(fā)生的經(jīng)濟(jì)問題在房屋向原告過戶前必須還清，原告對此概不負(fù)責(zé)。該協(xié)議中還對違約責(zé)任作了約定：若因賣方原因造成未能在2012年5月1日前完成過戶手續(xù)，原告有權(quán)要求被告除返還原告購房所產(chǎn)生的全部費(fèi)用外，再按全部購房款金額的兩倍向原告賠償。
協(xié)議簽訂后，原告依約定分別于2011年8月30日、31日、9月1日和10日向被告共計(jì)支付了購房款630000元，被告于2011年9月9日向原告交付了房屋（雄楚大道938號洪福家園2棟2001號），原告并在該房屋居住至今。2011年10月27日，原告收到武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院的執(zhí)行裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，要求提取被告的房屋買賣收入400000元。原告經(jīng)查詢得知，所購房屋已被武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院和武漢市公安局江岸分局分別查封，并在2007年4月6日向中國民生銀行股份有限公司武漢分行進(jìn)行了抵押。原告遂于2012年2月18日書面通知被告，要求被告按照《房屋買賣協(xié)議》的約定解決抵押和查封等問題并辦理過戶手續(xù)，但被告不予回復(fù)。原告遂訴至本院請求解決。
另查明，被告吳娟曾于2007年4月12日與第三人中國民生銀行股份有限公司武漢分行簽訂了《個(gè)人購房借款合同》，向第三人借款390000元用于購買涉案房屋，并以涉案房屋進(jìn)行抵押，辦理了他項(xiàng)權(quán)登記，期限為二十年；被告陳某某以房屋共有人身份在《個(gè)人購房借款合同》和抵押物清單上簽字確認(rèn)。至原告提起訴訟時(shí)，被告尚拖欠第三人貸款376216.95元未還。
在本案中止訴訟期間，武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院和武漢市公安局江岸分局對涉案房屋的查封先后因期間屆滿而消除；原告則代替被告向第三人償還了貸款余額及本息共計(jì)387401.07元，截止本案恢復(fù)訴訟之日，被告所欠第三人的貸款已全部清償完畢。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！北景钢?，被告轉(zhuǎn)讓涉案房屋的行為，雖未經(jīng)抵押權(quán)人（即第三人）的同意，但原告作為受讓人已代為清償債務(wù)消滅了抵押權(quán)，故該轉(zhuǎn)讓行為有效，被告應(yīng)當(dāng)按照《房屋買賣協(xié)議》的約定，為原告辦理過戶手續(xù)；因被告逾期未能辦理過戶手續(xù)，已構(gòu)成違約并給原告造成重大損失，故被告應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金，雙方雖在《房屋買賣協(xié)議》中約定了違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但原告在訴請中自行調(diào)低標(biāo)準(zhǔn)，要求按1030000元計(jì)算，該調(diào)整屬于原告自行放棄自己的部分權(quán)利，且被告未到庭主張對違約金進(jìn)行調(diào)整，是對自己訴訟權(quán)利的放棄，故本院對原告自行調(diào)低違約金的標(biāo)準(zhǔn)予以準(zhǔn)許。原告訴請確認(rèn)涉案房屋的所有權(quán)歸其所有，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”，涉案房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，原告現(xiàn)尚未辦理登記手續(xù)，故對涉案房屋不享有所有權(quán)，對原告的此項(xiàng)訴訟請求本院不予支持。被告經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，是對自己訴訟權(quán)利的放棄，不影響本院在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上依法判決。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百九十一條第二款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一．原告王某某、劉某文與被告吳娟、陳某某于2011年8月30日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效；
二．被告吳娟、陳某某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將武漢市東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)雄楚大道938號洪福家園2棟2001號房屋的所有權(quán)過戶到原告王某某、劉某文名下；
三．被告吳娟、陳某某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)向原告王某某、劉某文支付違約金1030000元；
四．駁回原告王某某、劉某文的其他訴訟請求。
未按判決書指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息；未按判決書指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，支付遲延履行金。
案件受理費(fèi)7035元（原告已預(yù)繳）由被告吳娟、陳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院，收款單位全稱：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶市中院訴訟費(fèi)分戶；賬號：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　　黃俞海 人民陪審員　　榮志華 人民陪審員　　顧龍燕

書記員：劉明