王某
劉暢（黑龍江匯文律師事務(wù)所）
彭鶴齡（黑龍江匯文律師事務(wù)所）
哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
衛(wèi)睿博（黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所）

原告王某，居民身份證號(hào)碼×××，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱月星國(guó)際家具經(jīng)理，住哈爾濱市香坊區(qū)。
委托代理人劉暢，黑龍江匯文律師事務(wù)所律師。
委托代理人彭鶴齡，黑龍江匯文律師事務(wù)所律師。
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市香坊區(qū)亞麻街24號(hào)。
法定代表人李錫江，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人衛(wèi)睿博，黑龍江國(guó)脈匯通律師事務(wù)所律師。
原告王某訴被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年4月28日受理后，依法組成合議庭，于2015年7月6日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某及其委托代理人劉暢與被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人衛(wèi)睿博到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，對(duì)證據(jù)一、證據(jù)二的真實(shí)性合法性沒(méi)有異議，但對(duì)原告證明問(wèn)題有異議，商品房買賣合同明確約定了被告應(yīng)當(dāng)于2012年12月31日前將房屋交付，并于商品房交付的540日內(nèi)到房屋產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)備案，原告提交的此份證據(jù)能夠證明被告違約的起始日期按照原告提供的合同應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起，按照民事訴訟法規(guī)定，原告的起訴期超出訴訟時(shí)效，法院應(yīng)當(dāng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。對(duì)證據(jù)三、證據(jù)四沒(méi)有異議。
被告為證明其反駁主張的事實(shí)成立，在舉證期限屆滿前向本院提供證據(jù)如下:
證據(jù)一、《哈爾濱市商品房買賣合同書(shū)》及補(bǔ)充協(xié)議各一份。證明原、被告之間的房屋買賣關(guān)系合法有效，按照合同約定被告給付違約金的期限應(yīng)當(dāng)自實(shí)際進(jìn)戶之日起的540日后計(jì)算至出賣人將辦理房屋所有權(quán)登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案之義務(wù)履行完畢時(shí)止。
證據(jù)二、業(yè)主入住手續(xù)一套，證明被告交付給原告商品房的時(shí)間為2012年10月30日。
證據(jù)三、申請(qǐng)法院調(diào)取證據(jù)的筆錄一份。證明被告取得《商品房銷售許可證》即證明其已經(jīng)完成了合同約定的“持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作”。購(gòu)買和開(kāi)具發(fā)票不屬于報(bào)備環(huán)節(jié)。
證據(jù)四、《商品房銷售許可證》一份。證明被告于2013年9月29日取得《商品房銷售許可證》，完成了合同約定的持辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案工作。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，因被告的違約一直持續(xù)進(jìn)行中直至2014年3月11日為原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記，因此原告訴求并未超過(guò)法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間，訴訟時(shí)效起算日期應(yīng)為2014年3月11日。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)異議，但要說(shuō)明該證據(jù)雖然能證明原告是2011年1月份入住，實(shí)際交房日期是由于等待被告的排號(hào)和通知的情況下才于2012年10月30日辦理的入戶手續(xù)，但違約金的起算時(shí)間應(yīng)從合同約定最晚交付日期起算。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于報(bào)備義務(wù)沒(méi)有明確約定，該合同系格式條款，通過(guò)對(duì)該合同的整體分析原、被告訂立該條款的目的是為了使原告在不需要借助被告力量的情況下仍然可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。且該工作人員，其不具有對(duì)合同條款進(jìn)行解釋的權(quán)利，故該證據(jù)不能證實(shí)被告取得了銷售許可證即完成了報(bào)備義務(wù)。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明問(wèn)題有異議，取得《商品房銷售許可證》即完成報(bào)備義務(wù)是被告的單方解釋，沒(méi)有法律規(guī)定，同時(shí)也違背了誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則。
本院認(rèn)為，原、被告于2010年3月5日簽訂的《商品房買賣合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。合同簽訂后原告通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1558814元，被告于2012年10月30日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)及銀行抵押登記辦理完畢。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月25日至2014年3月11日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金97426元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于違約金的截止日期問(wèn)題，因原告已于2014年3月11月取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，對(duì)于違約金的截止日期應(yīng)計(jì)算至原告取得房屋產(chǎn)權(quán)登記書(shū)時(shí)止，即計(jì)算至2014年3月10日。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2014年3月10日止（共計(jì)624天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為97269.99元（1558814元×1／10000×624天）。關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于被告辯稱原告的訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，被告在合同約定的時(shí)間內(nèi)并未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，被告于2014年3月11日才為原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，違約行為一直在持續(xù)，故本院認(rèn)為被告的該項(xiàng)主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告王某違約金97269.99元；
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣2236元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告王某。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，原、被告于2010年3月5日簽訂的《商品房買賣合同書(shū)》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告應(yīng)當(dāng)按照合同的約定各自履行合同義務(wù)。合同簽訂后原告通過(guò)銀行按揭貸款的方式向被告交付了全部購(gòu)房款1558814元，被告于2012年10月30日為原告辦理了進(jìn)戶手續(xù)，實(shí)際向原告交付了房屋。按照合同的約定，被告應(yīng)當(dāng)自2011年1月1日起540日內(nèi)將房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)及銀行抵押登記辦理完畢。關(guān)于原告訴請(qǐng)的要求被告給付2012年6月25日至2014年3月11日期間逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金97426元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)原、被告簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第一條第四款第二項(xiàng)的約定，違約金的起算日期應(yīng)按合同約定的房屋交付時(shí)間2010年12月31日的次日起計(jì)算540日，即被告應(yīng)自2011年1月1日起的540日內(nèi)按合同約定為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記和銀行抵押登記，故本案中違約金的起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)為2012年6月25日。關(guān)于被告辯稱應(yīng)當(dāng)按實(shí)際入戶時(shí)間計(jì)算違約金起始時(shí)間的訴訟主張，本院認(rèn)為原、被告在合同中約定的房屋最晚交付時(shí)間為2010年12月31日，況且原告已經(jīng)交付了全額的購(gòu)房款，延遲進(jìn)戶的責(zé)任不應(yīng)當(dāng)由原告承擔(dān)，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于違約金的截止日期問(wèn)題，因原告已于2014年3月11月取得房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，對(duì)于違約金的截止日期應(yīng)計(jì)算至原告取得房屋產(chǎn)權(quán)登記書(shū)時(shí)止，即計(jì)算至2014年3月10日。綜上，原告訴請(qǐng)的違約金應(yīng)當(dāng)自2012年6月25日起按總房款的日萬(wàn)分之一的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至2014年3月10日止（共計(jì)624天），故被告應(yīng)當(dāng)給付原告違約金為97269.99元（1558814元×1／10000×624天）。關(guān)于被告辯稱因原告未能提供實(shí)際損失的證據(jù)，故要求適當(dāng)降低違約金的訴訟主張，本院認(rèn)為違約金的標(biāo)準(zhǔn)系原、被告在補(bǔ)充協(xié)議中明確約定的，且系雙方真實(shí)意思表示，被告按照約定承擔(dān)違約責(zé)任并無(wú)不當(dāng)，該違約金的約定并未違反法律的禁止性規(guī)定，且被告對(duì)于違約金過(guò)高的主張亦未提供相關(guān)的證據(jù)予以證明，故本院對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予支持。關(guān)于被告辯稱原告的訴請(qǐng)超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題，被告在合同約定的時(shí)間內(nèi)并未為原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，被告于2014年3月11日才為原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，違約行為一直在持續(xù)，故本院認(rèn)為被告的該項(xiàng)主張依據(jù)理由證據(jù)不足，對(duì)被告的該項(xiàng)訴訟主張不予采納。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?第一款 ?第（一）項(xiàng) ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)給付原告王某違約金97269.99元；
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣2236元（原告已預(yù)交），由被告哈爾濱亞麻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上款一并給付原告王某。

審判長(zhǎng)：王超
審判員：熊依麗
審判員：王春艷

書(shū)記員：李朦