王某某
饒彬（湖北名流律師事務所）
程建華（湖北名流律師事務所）
孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府
王惠峰（湖北書院律師事務所）
劉超（湖北書院律師事務所）

上訴人（原審原告）王某某。
委托代理人饒彬、程建華，湖北名流律師事務所律師。
代理權限為:代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴、上訴，申請執(zhí)行，領取處分執(zhí)行物，代收法律文書。
被上訴人（原審被告）孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府。
住所地:湖北省孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)長河開發(fā)區(qū)。
法定代表人張華，該鎮(zhèn)鎮(zhèn)長。
委托代理人王惠峰、劉超，湖北書院律師事務所律師。
代理權限:一般授權。
上訴人王某某因與被上訴人孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)人民政府（簡稱祝站鎮(zhèn)政府）土地使用權出讓合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決，向本院提起上訴。
本院依法組成合議庭，于2016年5月27日公開開庭審理了本案。
上訴人王某某及其委托代理人饒彬、程建華，被上訴人祝站鎮(zhèn)政府的委托代理人劉超到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結。
原審判決認定，2009年12月18日，王某某、祝站鎮(zhèn)政府簽訂了一份《土地出讓協(xié)議書》，約定祝站鎮(zhèn)政府將位于祝站鎮(zhèn)長河小區(qū)孝天路南祝閔路邊，宏興酒樓與姜窖小學之間的558平方米土地出讓給王某某，用于農民建房；王某某一次性向祝站鎮(zhèn)政府交納土地出讓金30萬元；王某某建房必須符合相關規(guī)劃，祝站鎮(zhèn)政府為王某某辦理農民建房相關手續(xù)。
合同簽訂當日，王某某向祝站鎮(zhèn)政府交納了土地出讓金30萬元。
之后，王某某在該土地上建成住宅樓，并向社會出售。
因售出的房屋不能辦理產權登記，王某某遂提起訴訟。
本院認為，祝站鎮(zhèn)政府與王某某簽訂土地出讓協(xié)議，將征用孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村所有的農村集體土地一部分出讓給王某某。
祝站鎮(zhèn)政府出讓該土地雖然得到了孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村村委會的書面認可，但祝站鎮(zhèn)政府并未辦理征用農村集體土地，轉為建設用地的審批手續(xù)。
王某某在該土地上建房，亦未辦理相關建房審批手續(xù)，未依法領取建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等。
因此，本案所涉的農村集體土地，未經依法批準為建設用地，也未經行政主管部門依法批準補辦征用手續(xù)轉為國有土地，王某某已經在該地塊進行非農業(yè)建設。
對該土地是否能夠補辦征地審批手續(xù)、該土地上的建筑物是否為違章建筑物的認定，需要相關行政主管部門的認定和處理，相關行政主管部門對本案當事人的行政違法行為的處理結果直接影響對本案土地出讓合同有效性的認定。
因此，王某某應先向相關行政主管部門申請?zhí)幚恚谛姓鞴懿块T對行政違法行為進行認定和處理前，王某某的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應不予支持，其上訴理由均不能成立。
由于本案涉及土地并非為宅基地，王某某也并非進行自用房屋建設，祝站鎮(zhèn)政府征用農村集體土地未辦理審批手續(xù)，且上述違法行為均未經相關行政主管部門認定和處理，原審法院適用土地管理法第六十二條、第六十三條直接認定土地出讓協(xié)議無效屬適用法律錯誤，應予以改判。
經合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決；
二、駁回原審原告王某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費各7270元，均由上訴人王某某負擔。
本判決為終審判決。

本院認為，祝站鎮(zhèn)政府與王某某簽訂土地出讓協(xié)議，將征用孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村所有的農村集體土地一部分出讓給王某某。
祝站鎮(zhèn)政府出讓該土地雖然得到了孝感市孝南區(qū)祝站鎮(zhèn)朋興村村委會的書面認可，但祝站鎮(zhèn)政府并未辦理征用農村集體土地，轉為建設用地的審批手續(xù)。
王某某在該土地上建房，亦未辦理相關建房審批手續(xù)，未依法領取建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證等。
因此，本案所涉的農村集體土地，未經依法批準為建設用地，也未經行政主管部門依法批準補辦征用手續(xù)轉為國有土地，王某某已經在該地塊進行非農業(yè)建設。
對該土地是否能夠補辦征地審批手續(xù)、該土地上的建筑物是否為違章建筑物的認定，需要相關行政主管部門的認定和處理，相關行政主管部門對本案當事人的行政違法行為的處理結果直接影響對本案土地出讓合同有效性的認定。
因此，王某某應先向相關行政主管部門申請?zhí)幚?，在行政主管部門對行政違法行為進行認定和處理前，王某某的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應不予支持，其上訴理由均不能成立。
由于本案涉及土地并非為宅基地，王某某也并非進行自用房屋建設，祝站鎮(zhèn)政府征用農村集體土地未辦理審批手續(xù)，且上述違法行為均未經相關行政主管部門認定和處理，原審法院適用土地管理法第六十二條、第六十三條直接認定土地出讓協(xié)議無效屬適用法律錯誤，應予以改判。

經合議庭評議，依照《中華人民共和國土地管理法》第五十九條 ?、《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項 ?、第一百七十五條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2015）鄂孝南民初字第00712號民事判決；
二、駁回原審原告王某某的訴訟請求。
一、二審案件受理費各7270元，均由上訴人王某某負擔。

審判長：毛峰
審判員：鮑龍
審判員：戴捷

書記員：劉彬