原告（反訴被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住蘄春縣。委托訴訟代理人：劉文雄，湖北太圣律師事務(wù)所律師。被告（反訴原告）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住蘄春縣。委托訴訟代理人：胡立新，蘄春縣蘄州法律服務(wù)所法律工作者。被告：駱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住蘄春縣。委托訴訟代理人：駱金光，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，出住蘄春縣，系駱某某之父。

王某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)王某某與胡某某2013年10月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2、由胡某某返還購(gòu)房款90000元并按中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率支付自2014年1月15日至款項(xiàng)付清之日的利息。事實(shí)與理由：2013年10月1日，王某某與胡某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定王某某購(gòu)買(mǎi)駱某某個(gè)人開(kāi)發(fā)的位于蘄春縣漕河鎮(zhèn)××組房屋一套，房屋總價(jià)250000元，協(xié)議書(shū)約定了結(jié)算方式等。王某某付款90000元。因該房屋屬違法開(kāi)發(fā)和轉(zhuǎn)讓，雙方所簽合同為無(wú)效合同，訴請(qǐng)法院依法支持上述請(qǐng)求。胡某某辯稱，王某某與胡某某2013年10月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不違背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行；王某某應(yīng)承擔(dān)逾期付款的民事責(zé)任。駱某某辯稱，該房屋土地證、城建規(guī)劃證齊全，房屋開(kāi)發(fā)是合法的，駱某某按協(xié)議約定將該房屋折抵工程款給胡某某，胡某某再出賣(mài)給王某某與駱某某無(wú)關(guān)，駱某某不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。胡某某向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求:1、請(qǐng)求確認(rèn)王某某與胡某某2013年10月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效；2、由王某某支付所欠購(gòu)房款169072元并承擔(dān)逾期付款損失45675.36元。事實(shí)與理由：2013年10月1日，王某某與胡某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，約定王某某購(gòu)買(mǎi)胡某某位于蘄春縣漕河鎮(zhèn)××組房屋一套，房屋總價(jià)250000元，協(xié)議書(shū)約定了結(jié)算方式等。王某某付款90000元后，以各種借口不履行付款義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。王某某辯稱，房屋買(mǎi)賣(mài)是對(duì)物權(quán)的處分，反訴原告至今未取得房屋的所有權(quán)，也不可能取得房屋的所有權(quán)，反訴原告與反訴被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，反訴原告要求繼續(xù)履行合同的請(qǐng)求沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。對(duì)有異議的證據(jù)和事實(shí)，本院認(rèn)定如下：關(guān)于胡某某提供的證據(jù)。證據(jù)一，被告胡某某與被告駱某某簽訂的協(xié)議書(shū)一份，該證據(jù)只能證明二被告就訟爭(zhēng)的房屋達(dá)成轉(zhuǎn)讓的合意，并不能證明房屋的所有權(quán)已轉(zhuǎn)移給胡某某；證據(jù)二，土地使用權(quán)人為駱某某的國(guó)有土地使用證一份，該證據(jù)只能證明駱某某建造私房土地使用合法。房屋實(shí)際占地超出審批面積，應(yīng)由土地行政主管部門(mén)依法處理。關(guān)于駱某某提交的證據(jù)。證據(jù)一，蘄春縣漕河鎮(zhèn)危房改建用地紅線圖一份，擬證明訟爭(zhēng)的房屋在建造前，已經(jīng)城建規(guī)劃部門(mén)審批。經(jīng)本院向城建規(guī)劃部門(mén)咨詢，紅線圖的取得只是辦理城市房屋建設(shè)規(guī)劃許可證的前置程序，因此不能認(rèn)定駱科任已取得房屋建設(shè)規(guī)劃許可證。本院依據(jù)胡某某的申請(qǐng)委托蘄春縣房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)對(duì)訟爭(zhēng)房屋進(jìn)行測(cè)量，測(cè)量面積為112.64平方米，本院予以確認(rèn)。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：2011年10月10日，駱某某購(gòu)買(mǎi)所有權(quán)人為董超、曹小軍的位于蘄春縣漕河鎮(zhèn)××社區(qū)××組私有房屋一棟，準(zhǔn)備整體拆除后新建四層樓房。2013年8月23日，駱某某與胡某某簽訂承建協(xié)議，將該房屋交由胡某某承建，并約定將新建房屋西邊第二層一套房按每平方米1900元的價(jià)格折抵工程款抵償給胡某某。2013年10月1日，胡某某與王某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，將該套房屋又出售給王某某，雙方約定房屋面積約130平米米，價(jià)格為每平方米2300元，結(jié)算方式為先定付1萬(wàn)，二層封頂付30%，整房封頂再付40%，交房付至25萬(wàn)元，剩余款在2014年12月30日付清。并約定“房屋是原房產(chǎn)證，如需過(guò)戶自辦理，房款交25萬(wàn)元進(jìn)戶交房產(chǎn)證”等內(nèi)容。2014年1月15日，王某某支付被告購(gòu)房款9萬(wàn)元，胡某某出具收條一張。而后，王某某要求解除合同，雙方協(xié)商無(wú)果。另查明，駱某某購(gòu)買(mǎi)所有權(quán)人為董超、曹小軍的房屋后，于2014年7月20日重新辦理了土地使用權(quán)人為駱某某的國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)面積為98.47平方米，于2014年8月11日辦理了危房改建用地紅線圖，紅線圖標(biāo)明建筑屋為三層，其面積為不大于277.2平方米，但未領(lǐng)取城建規(guī)劃許可證，未辦理商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)。新建房屋共四層，底層為車(chē)庫(kù)，二至四層為三套房屋，整棟房屋超出紅線圖規(guī)劃一層，超出面積亦較多，未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記。本案訟爭(zhēng)房屋位于二層，經(jīng)蘄春縣房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)測(cè)量其面積為112.64平方米。
原告王某某因與被告胡某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年8月27日作出（2015）鄂蘄春民一初字第01118號(hào)民事判決，原告王某某不服提起上訴，黃岡中級(jí)人民法院認(rèn)為原審遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人，裁定撤銷(xiāo)本院判決，發(fā)回重審。本院在重審過(guò)程中，依法追加駱某某為被告參加訴訟，并另行組成合議庭于2017年4月18日、2017年5月11日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。被告胡某某提起反訴，本院予以合并審理，原告（反訴被告）王某某及其委托訴訟代理人劉文雄，被告（反訴原告）胡某某及委托訴訟代理人胡立新，被告駱某某的委托訴訟代理人駱金光到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是胡某某與王某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效？首先，本案訟爭(zhēng)房屋是被告駱某某在未獲得城建規(guī)劃許可證的前提下將房屋建成，房屋建筑面積、樓層也超出紅線圖的劃定，該房屋屬違法建筑。其次，駱某某辦理的是建造自住房屋審批手續(xù)，不是商品房開(kāi)發(fā)手續(xù)，房屋建成后應(yīng)用于自住，不能作為商品房出售，本案中駱某某以抵工程款的方式將房屋抵償給胡某某，胡某某再賣(mài)給王某某，屬于變相開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)法律規(guī)定。第三，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，截止于案件一審辯論終結(jié)訟爭(zhēng)房屋仍未進(jìn)行權(quán)屬登記，該房屋不得轉(zhuǎn)讓。綜上，胡某某與王某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議違反了法律禁止性規(guī)定，該房屋王某某也未實(shí)際占有，應(yīng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，胡某某收取的購(gòu)房款應(yīng)予返還。由于王某某在房屋交易過(guò)程中亦有一定的過(guò)錯(cuò)，因此其要求胡某某承擔(dān)利息損失的請(qǐng)求本院不予支持。依據(jù)合同的相對(duì)性，駱某某不承擔(dān)本案的民事責(zé)任。胡某某反訴請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

王某某與胡某某2013年10月1日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；由胡某某于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還王某某購(gòu)房款90000元；駁回原告王某某其他訴訟請(qǐng)求；駁回反訴原告胡某某的反訴訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行金錢(qián)給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)2050元，由原告（反訴被告）王某某負(fù)擔(dān)1025元，被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)1025元；反訴案件受理費(fèi)1130元，由被告（反訴原告）胡某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。