上訴人（原審被告）：滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人，張立順，公司董事長。
委托代理人：姜永建，河北經(jīng)航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：王某某。
委托代理人：蔡志勇、趙顯穎，河北滄獅律師事務(wù)所律師。

上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因商品房預售合同糾紛一案，不服河北省滄州市運河區(qū)人民法院（2014）運民初字第2227號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2009年10月23日，原、被告簽訂了商品房買賣合同一份，雙方約定被告恒順房地產(chǎn)公司將恒順時代廣場2單元2502號房出售給原告，總房款為507456元。該合同第八條約定：出賣人應(yīng)當在2011年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗收合格的商品房交付給買受人使用。還約定如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或合同變更外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的；2、因有關(guān)政策、法規(guī)的變更或政府部門有關(guān)機構(gòu)的行為，導致出賣人逾期交房的。合同第九條同時約定，除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按合同規(guī)定的期限將商品房交付買受人使用，逾期不超過90日的，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交房價款萬分之一的違約金。合同第十五條還約定，出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：1、買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起Χ日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的Χ%賠償買受人損失。2、買受人不退房，出賣人按已付房價款的Χ%向買受人支付違約金。3、雙方協(xié)商解決。合同簽訂后，原告王某某按照合同的約定向被告支付了全部購房款507456元。2011年7月28日，被告以國家公安部和滄州市政府下文要求對建筑外保溫材料采用燃燒性能為A級的材料，需對原圖紙設(shè)計采用燃燒新能為B級的外保溫材料改為燃燒性能為A級的材料為由，向恒順時代廣場客戶張貼出通知，將交房時間順延129天。2012年6月5日，被告在滄州晚報刊登通知，通知購房戶于2012年6月5日至2012年6月20日，攜帶相關(guān)手續(xù)到被告處辦理入戶手續(xù)。原告王某某于2012年6月10日辦理了入戶手續(xù)。原告要求被告賠償延期交房違約金和逾期辦證違約金，雙方為此發(fā)生爭議，故原告王某某訴至本院。以上查明的事實，有雙方當事人的當庭陳述、認證、質(zhì)證加以證實。
原審認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，未違反國家禁止性規(guī)定，合法有效，本院予以確認。原告已按照雙方合同的約定履行了交付房款的義務(wù)，被告未能按照合同約定的時間向原告交付樓房和將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，屬于違約行為。對延期交房的違約行為，應(yīng)按照雙方合同的約定向原告支付延期交房期間的違約金。對被告所稱的因整改返工、組織材料、天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)影響等原因延期交房應(yīng)順延166天的抗辯理由，由于該天數(shù)系被告單方出具，其中涉及的天氣、停電停工、高考、雜技節(jié)等原因，屬于被告在計算交房期限時可預見范疇，本院不予支持。另被告根據(jù)國家政策對原圖紙設(shè)計的建筑處保溫材料進行了整改，雖符合雙方簽訂合同第八條“因有關(guān)政策、法規(guī)的變更或政府部門有關(guān)機構(gòu)的行為，導致出賣人逾期交房的，出賣人可據(jù)實予以延期”的約定，被告并公開張貼了通知，但被告未能就據(jù)實延期期限進行舉證，其主張延期時間過長，對原告顯失公平，故被告主張扣除延期交房129天的主張本院不予采信。本院認為，應(yīng)在一個合理期限為宜，綜合本案實際，本院酌情認定延期交房的合理時間為30天。另被告稱原告主張的延期交房違約金的訴訟請求已經(jīng)超過訴訟時效，因原告提供的兩位證人，能夠證明本案原告及其他業(yè)主，曾經(jīng)于2012年12月份去滄州市信訪局、滄州市運河區(qū)信訪局反映被告逾期交房違約金的時間，滄州市信訪局也出具證明印證此事，以上證據(jù)能夠相互印證，形成證據(jù)鏈條，故本院予以確認。原告于2014年10月起訴要求被告支付延期交房的違約金并未超過訴訟時效。為此，原告主張的延期交房違約金計算應(yīng)為約定交房日的第二日2012年1月1日至2012年6月10日，共計161天，減去因國家政策調(diào)整延期30天，共計違約131天。被告應(yīng)按日向原告支付雙方合同約定的總價款507456元萬分之一的違約金共計6647.67元。對于原告所主張的逾期辦證的違約金，被告所稱其無法完成備案致原告無法辦理產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)協(xié)商解決，屬于雙方的特殊約定，協(xié)商是本合同約定的必需要件的抗辯，本院認為該約定不符合最高院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋第十八條有關(guān)當事人特殊約定的情形，故對被告該主張本院不予支持。另由于本案商品房買賣合同的雙方是原告和被告，與湖北遠大建設(shè)集團公司無任何關(guān)系，故本院對于被告申請追加湖北遠大建設(shè)集團公司為第三人的請求不予支持。因原、被告雙方在購房合同中沒有約定違約金的計算方式，根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十八條第二款規(guī)定，關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責任，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款的總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。因此，原告主張的逾期辦證違約金的天數(shù)為實際交房日第二日2012年6月11日至2014年9月30日止（原告訴訟截止時間），扣除180天，被告共違約662天。逾期辦證違約金數(shù)額的計算應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息為標準。本案經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：一、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告王某某逾期交房違約金6647.67元。二、被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付原告王某某逾期辦證違約金為按總房款507456元×違約天數(shù)662天×利率，利率按照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。以上判決內(nèi)容，限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。案件受理費1843元，由被告恒順房地產(chǎn)公司承擔。
原審判后，原審被告滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不服，其上訴理由是：1、原審法院不顧已過訴訟時效的事實，強判上訴人承擔逾期交房違約金是嚴重的枉法行為。2、原審審判程序違法。3、原審法院對雙方的《商品房買賣合同》的約定不予支持是明顯錯誤的。4、原審法院曲解了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》。綜上所述：原審法院對事實的認定存在著嚴重錯誤，因此判決結(jié)果有失公允。請求二審撤銷原審判決，駁回被上訴人的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》第十五條約定“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第3項處理：……3、雙方協(xié)商解決”。上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在一審庭審中述稱“被告無法完成備案是由于第三人原因，即湖北遠大建設(shè)集團公司就施工資料惡意不向被告及相關(guān)機關(guān)提供造成的，遠大公司與本案應(yīng)有利害關(guān)系，被告現(xiàn)申請將該公司追加為第三人。”二審中上訴人恒順公司主張在2012年12月9日將所有施工資料及應(yīng)提交的審批手續(xù)報住建局檔案審查委員會備案，對此其提供一份《河北省建設(shè)工程檔案專項驗收認可書》，但未能證明其提供的資料中包含完整的辦理權(quán)屬登記需要的相關(guān)材料。另查明，滄州市住建局××滄州市信訪局分別出具證明各一份，滄州市住建局2013年11月4日出具的證明內(nèi)容是：“恒順時代廣場至今未在市住建局辦理竣工驗收備案手續(xù)”。滄州市信訪局2014年11月14日出具的證明內(nèi)容是：“恒順時代廣場部分業(yè)主曾于2012年12月5日到滄州市信訪局反映與恒順時代廣場開發(fā)商的違約金糾紛問題，按照《信訪條例》規(guī)定，當時告知信訪人到運河區(qū)信訪局反映該問題，請運河區(qū)信訪局協(xié)調(diào)有關(guān)部門對信訪人反映問題進行協(xié)調(diào)”。二審查明其他事實與一審法院查明事實相一致。

本院認為，關(guān)于本案是否已超過訴訟時效的問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、第一百四十條分別規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外”?！霸V訟時效期間從知道或者應(yīng)當知道權(quán)利被侵害時起計算?！?；“訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間繼續(xù)計算”。本案合同約定的商品房交付期限為2011年10月31日前。被上訴人請求上訴人承擔逾期交房違約責任的2年訴訟時效期間應(yīng)自2011年11月1日起計算2年?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“權(quán)利人向人民調(diào)解委員會以及其他依法有權(quán)解決相關(guān)民事糾紛的國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體等社會組織提出保護相應(yīng)民事權(quán)利的請求，訴訟時效從提出請求之日起中斷?！睖嬷菔行旁L局出具的證明證實恒順時代廣場部分業(yè)主曾于2012年12月份到滄州市信訪局反應(yīng)違約金糾紛問題。恒順時代廣場的部分業(yè)主前往信訪部門反映和請求解決相關(guān)問題，應(yīng)看做是代表全體業(yè)主表達訴求的行為。被上訴人在意識到權(quán)利受到侵害后，自己或者通過他人向信訪機關(guān)提出保護民事權(quán)利的請求，積極主張權(quán)利。認定以上信訪行為構(gòu)成訴訟時效中斷的理由，符合上述司法解釋的規(guī)定，也符合訴訟時效的制度目的。故此，王某某于2014年10月向原審法院起訴請求恒順公司支付逾期交房違約金，并未超過訴訟時效期間。關(guān)于原審程序是否違法的問題。恒順公司在一審庭審中提出了追加湖北遠大建設(shè)集團公司作為第三人參加訴訟的申請，一審判決對此所作表述并無不當。關(guān)于《商品房買賣合同》中“雙方協(xié)商解決”的約定是否有效應(yīng)否支持的問題。民事訴訟訴權(quán)，是指當事人基于民事糾紛的發(fā)生，請求法院行使審判權(quán)解決民事糾紛或保護民事權(quán)益的權(quán)利。它是法律賦予當事人的一項基本權(quán)利?！皡f(xié)商解決”是雙方關(guān)于解決爭議的方法的約定。在因合同履行產(chǎn)生糾紛后，合同當事人可以選擇協(xié)商或者其他方式解決糾紛?！半p方協(xié)商解決”不應(yīng)成為雙方解決糾紛的唯一方式，協(xié)商不成也并非法律規(guī)定的合同雙方當事人依法行使訴權(quán)的前置條件。上訴人提出的被上訴人應(yīng)通過協(xié)商解決糾紛而不能提起訴訟的抗辯意見，沒有任何依據(jù)。被上訴人在向信訪部門反應(yīng)和請求解決問題未果的情況下，向人民法院提起訴訟，并不違反合同約定和法律規(guī)定。關(guān)于原審判決適用法律是否正確的問題。2008年7月1日施行的《房屋登記辦法》第三十條規(guī)定：“因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當提交下列材料：……（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。”因上訴人恒順公司未能完成相關(guān)資料的備案，根據(jù)上述規(guī)定無法辦理相應(yīng)的房屋權(quán)屬登記，上訴人恒順公司提出被上訴人未提供證據(jù)證明其無法從辦證機關(guān)取得房地產(chǎn)證書的主張不能成立。上訴人恒順公司在實際交付被上訴人房屋次日內(nèi)未能完成相關(guān)資料的報備，致被上訴人無法辦理房屋權(quán)屬證書，上訴人應(yīng)當承擔違約責任。綜上，一審法院依據(jù)法律規(guī)定和查明的事實作出的該民事判決并無不當。關(guān)于滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的上訴主張，理由不足，本院對此不予支持。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費1843元，由上訴人滄州恒順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　范秉華 審判員　　高　娜 審判員　　李宗哲 審判員　　于振東 審判員　　余志剛

書記員：孫偉