上訴人（原審被告）湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司。住所地：宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)深圳二路18-7號(hào)。
法定代表人李俊，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人楊敏。一般授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）王某。
被上訴人（原審被告）陳某某。
委托代理人彭靜，湖北誠(chéng)昌律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
原審被告湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。住所地：武漢市江夏區(qū)五里界錦繡北一號(hào)。
法定代表人易浩，該公司總經(jīng)理。
委托代理人張樹(shù)林，湖北竟成律師事務(wù)所律師。一般授權(quán)代理。

上訴人湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司因與上訴人王某、陳某某、原審被告湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司相鄰關(guān)系糾紛一案，不服宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2014）鄂三峽民初字第00598號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月28日立案受理后，依法組成由審判員朱紅洲擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員鄧愛(ài)民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定，王某與陳某某分別購(gòu)買(mǎi)了湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的位于宜昌市城東大道38號(hào)畔山林語(yǔ)小區(qū)的房屋一套，陳某某購(gòu)買(mǎi)的房屋系頂層，王某所購(gòu)房屋位于陳某某購(gòu)買(mǎi)的房屋下一層。2004年4月30日，湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將房屋分別交付王某、陳某某。2005年王某將房屋裝修后入住，2012年王某向宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司反映房屋漏水的情況，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司告知王某房屋漏水需要?jiǎng)佑镁S修資金，并交付王某維修資金表，要求王某申請(qǐng)維修資金，2012年1月13日該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向王某回函，該回函載明：“畔山林語(yǔ)小區(qū)10-304室業(yè)主王某女士，您提交的關(guān)于申請(qǐng)動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修外墻滲水的書(shū)面意見(jiàn)小區(qū)業(yè)委會(huì)已收到。小區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)會(huì)議討論并同意貴室的申請(qǐng)，請(qǐng)您按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第三章第二十二條規(guī)定程序向小區(qū)業(yè)委會(huì)提交維修方案。特此回復(fù)！附：《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》”。王某因程序復(fù)雜，未辦理相關(guān)手續(xù)。
2013年2月5日，陳某某因自家房屋滲水造成的損失與湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議書(shū)，協(xié)議約定，湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司補(bǔ)償陳某某六萬(wàn)元，并代為繳納2012年12月前的物業(yè)管理費(fèi)；陳某某房屋滲水維修、室內(nèi)裝飾恢復(fù)等均自行負(fù)責(zé)，費(fèi)用自理；由湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司修好墻體，如兩年內(nèi)該墻體再次發(fā)生滲漏，由湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司承擔(dān)維修及財(cái)產(chǎn)損失……。協(xié)議簽訂后，由湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司對(duì)外墻進(jìn)行了維修。外墻維修后，王某家及陳某某家未再發(fā)生漏水現(xiàn)象。
根據(jù)王某的申請(qǐng)，法院委托有關(guān)單位對(duì)王某家的漏水原因及漏水造成的房屋裝修、家具家電損失進(jìn)行鑒定，因漏水部位已經(jīng)修復(fù)，需鑒定的現(xiàn)場(chǎng)已不存在，漏水原因無(wú)法鑒定。經(jīng)鑒定，漏水造成王某的房屋裝修、家具家電損失為5043元，王某支付鑒定費(fèi)2000元。王某向法院起訴，請(qǐng)求人民法院依法判令：陳某某、湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司、湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司檢修房產(chǎn)，徹底排除對(duì)王某房屋的漏水妨害；賠償王某因漏水造成的房屋裝璜、家具、家電損失50000元；賠償王某漏水期間租房費(fèi)、誤工費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)、交通費(fèi)5000元；4、案件受理費(fèi)由陳某某、湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司、湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)。
原審判決同時(shí)認(rèn)定，2011年10月16日，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與畔山林語(yǔ)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定畔山林語(yǔ)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)畔山林語(yǔ)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司提供服務(wù)的受益人為小區(qū)全體業(yè)主和物業(yè)使用人，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，公用部位包括：公共屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、公共庭院。
原審法院據(jù)以認(rèn)定上述事實(shí)的主要證據(jù)有：房屋買(mǎi)賣(mài)合同、照片、協(xié)議書(shū)、回函、評(píng)估報(bào)告、鑒定費(fèi)單據(jù)、物業(yè)服務(wù)合同以及雙方當(dāng)事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認(rèn)為，從陳某某因自家房屋滲水造成的損失與湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司簽訂協(xié)議書(shū)可以認(rèn)定，陳某某家漏水系外墻漏水所致，湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司將外墻修復(fù)后，王某及陳某某家均不再漏水，可以推斷王某家中漏水系外墻漏水所致。王某并未舉證證明家住漏水與陳某某有關(guān)。宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司提交的一份“小區(qū)工程質(zhì)量遺留問(wèn)題處理跟蹤記錄表”記載，關(guān)閉自來(lái)水總閥門(mén)，王某家中滴水量明顯減少，開(kāi)啟自來(lái)水總閥門(mén)后王某家中滴水速度明顯加快，以此證明王某家中漏水是陳某某家水管漏水造成，但陳某某否認(rèn)參與了該次跟蹤記錄活動(dòng)，否認(rèn)自家水管有漏水情況，該“跟蹤記錄表”僅有宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司工作人員楊敏、龍學(xué)懷簽名及王某的簽名，沒(méi)有陳某某的簽名，社區(qū)網(wǎng)格員李芳雖然在此表上簽名，但李芳注明“現(xiàn)場(chǎng)查看，二樓書(shū)房滲水嚴(yán)重?！保吮聿⒉荒芊从忱罘紖⑴c了跟蹤記錄。因此，此表內(nèi)容的真實(shí)性難以確認(rèn)，僅以此“跟蹤記錄表”不能證實(shí)王某家中漏水系陳某某家水管漏水所致。2012年1月13日該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)向王某回函載明：“畔山林語(yǔ)小區(qū)10-304室業(yè)主王某女士，您提交的關(guān)于申請(qǐng)動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修外墻滲水的書(shū)面意見(jiàn)小區(qū)業(yè)委會(huì)已收到。小區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)會(huì)議討論并同意貴室的申請(qǐng)，請(qǐng)您按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第三章第二十二條規(guī)定程序向小區(qū)業(yè)委會(huì)提交維修方案。”，從該回函的內(nèi)容分析，王某家中漏水的原因也是外墻漏水，并非陳某某家水管漏水所致，因此王某主張陳某某承擔(dān)漏水賠償責(zé)任的請(qǐng)求，不應(yīng)予以支持，陳某某的觀(guān)點(diǎn)應(yīng)予以采納。湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司已在2004年4月30日將房屋交付王某，2012年王某才將房屋漏水情況向宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司反映，根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，在正常使用條件下，房屋外墻面防滲漏的保修期為5年，而本案所涉房屋外墻滲漏距交付使用近8年時(shí)間，超過(guò)了合理的質(zhì)量保修期，且王某并未舉證證明房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，因此湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司與畔山林語(yǔ)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同第五條約定，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司應(yīng)負(fù)責(zé)房屋建筑外墻面的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，王某向宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司反映房屋漏水，且業(yè)主委員會(huì)已同意動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修外墻滲水，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條規(guī)定，需要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；根據(jù)此管理辦法，應(yīng)當(dāng)由宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司根據(jù)維修項(xiàng)目提出使用建議；但宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司沒(méi)有提出維修項(xiàng)目使用建議，怠于行使職責(zé)，致使長(zhǎng)期漏水而致王某損失不斷擴(kuò)大，應(yīng)當(dāng)對(duì)王某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，但鑒于建筑外墻漏水系墻體自身年久逐漸形成而并非宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司的過(guò)錯(cuò)造成，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司責(zé)任，對(duì)王某的損失，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司承擔(dān)80%，王某自擔(dān)20%，王某的房屋裝修、家具家電損失為5043元，王某支付鑒定費(fèi)2000元，王某的損失合計(jì)7043元，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司承擔(dān)80%即5634.40元。2013年2月湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司修復(fù)外墻后，王某家中漏水已停止，王某主張檢修房產(chǎn)，排除漏水妨害的請(qǐng)求已無(wú)實(shí)際意義；訴訟時(shí)效應(yīng)從2013年2月開(kāi)始計(jì)算2年，因此本案并未超過(guò)訴訟時(shí)效，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司認(rèn)為已超過(guò)訴訟時(shí)效的觀(guān)點(diǎn)不成立。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償王某各項(xiàng)損失5634.40元。二、駁回王某的其他訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明，原審認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。
同時(shí)查明，2014年8月27日，宜昌安某物業(yè)管理有限責(zé)任公司經(jīng)宜昌市工商局開(kāi)發(fā)區(qū)分局辦理變更登記，名稱(chēng)變更為湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司。

本院認(rèn)為：1、根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二條第一款的規(guī)定“商品住宅、售后公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法”，由于本案涉及商品住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，因此該辦法適用于本案，對(duì)于湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司認(rèn)為該辦法僅適用于前期物業(yè)服務(wù)合同的主張，本院不予支持。2、對(duì)于王某家房屋漏水原因，因漏水部位已修復(fù)，需鑒定的現(xiàn)場(chǎng)已不存在，漏水原因無(wú)法通過(guò)鑒定確定，湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司和湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司亦未舉證證明王某家漏水的原因，但王某家因漏水所造成的損失已實(shí)際發(fā)生，對(duì)于該項(xiàng)事實(shí)各方當(dāng)事人均無(wú)異議，湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司已在庭審中承認(rèn)王某于2012年已向該物業(yè)公司反映了房屋漏水的事實(shí)，根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條的規(guī)定，湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司在明知損害事實(shí)存在的情況下，怠于行使職責(zé)，造成損失不斷擴(kuò)大的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)王某的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，原審法院對(duì)湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司的責(zé)任認(rèn)定并無(wú)不妥。3、王某家因房屋漏水造成損失后，王某一直在主張權(quán)利，直到2013年2月湖北大都地產(chǎn)集團(tuán)有限公司修復(fù)外墻后，王某家中漏水才停止，原審法院認(rèn)定本案訴訟時(shí)效應(yīng)從2013年2月開(kāi)始計(jì)算2年并無(wú)不妥。
綜上所述，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。經(jīng)合議庭評(píng)議決定，依照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元（湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司已預(yù)交），由湖北安某物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　朱紅洲 審　判　員　　鄧愛(ài)民 代理審判員　　聶麗華

書(shū)記員：張鵬煒