上訴人（原審原告）：田某某，個(gè)體工商戶。
委托訴訟代理人：萬(wàn)艷。
委托訴訟代理人：陳玉金，湖北同進(jìn)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：朱某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，退休職工，住荊門市東寶區(qū)泉口路37號(hào)。
被上訴人（原審被告）：高靜。
被上訴人（原審被告）：胡淼清。

上訴人田某某因與被上訴人朱某、高靜、胡淼清執(zhí)行異議之訴一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2016）鄂0802民初229號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2016年7月4日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人田某某及其委托訴訟代理人萬(wàn)艷、陳玉金，被上訴人朱某、胡淼清到庭參加訴訟，被上訴人高靜經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人田某某上訴請(qǐng)求：1、撤銷原審判決，改判不得執(zhí)行位于荊門市東寶區(qū)瀏河三組（三三0立交東南）A幢1單元1層1號(hào)的房屋（所有權(quán)證：荊門市房權(quán)證東寶區(qū)字第00044114－1／2號(hào)）；2、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、上訴人與案外人葉明舉、田傳香具有真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，上訴人已付清房款且實(shí)際占有使用涉案房屋。二、上訴人與葉明舉、田傳香簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效。三、上訴人對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，對(duì)涉案房屋應(yīng)不予執(zhí)行。
三被上訴人答辯稱，田某某上訴的事實(shí)和理由與其一審起訴的事實(shí)和理由實(shí)質(zhì)是相同的。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，未通知抵押權(quán)人亦未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
田某某向一審法院起訴請(qǐng)求：依法判決對(duì)位于荊門市東寶區(qū)瀏河三組（三三〇立交東南）A幢1單元1層1號(hào)的房屋（所有權(quán)證荊門市房權(quán)證東寶區(qū)字第00044114-1／2號(hào)）不予執(zhí)行，訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年3月25日，田傳香、葉明舉與中國(guó)工商銀行石化支行簽訂合同貸款60萬(wàn)元，并提供二人所有的位于荊門市東寶區(qū)瀏河三組（三三〇立交東南）A幢1單元1層1號(hào)的房屋（房屋所有權(quán)證荊門市房權(quán)證東寶區(qū)字第00044114-1／2號(hào)）及所在土地使用權(quán)（地號(hào)01021501224）作為抵押，分別于2009年6月15日（荊門市房他證東寶區(qū)字第31014072號(hào)）和同年4月24日（荊土他項(xiàng)抵第2009326號(hào)）辦理了抵押登記。2015年1月26日，田某某以該房屋為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所申請(qǐng)?jiān)O(shè)立個(gè)體工商戶。因朱某、高靜、胡淼清與葉明舉、田傳香民間借貸糾紛，一審法院于2015年6月8日作出（2015）鄂東寶執(zhí)字第00161-1號(hào)執(zhí)行裁定書，對(duì)葉明舉、田傳香位于荊門市東寶區(qū)瀏河三組（三三〇立交東南）A幢1單元1層1號(hào)的房屋予以查封。田某某對(duì)此提出異議，一審法院作出（2015）鄂東寶執(zhí)異字第00033號(hào)民事裁定書，駁回田某某的異議。
一審法院認(rèn)為，田某某在訴訟時(shí)，提交了《房屋買賣協(xié)議》和時(shí)間不一致的收條，未能提交實(shí)際付款的證據(jù)，不符合交易習(xí)慣，不能證明田某某與房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)存在房屋買賣合同；同時(shí)，即使田某某與房屋產(chǎn)權(quán)人之間存在房屋買賣合同，而房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)涉案房屋已設(shè)定抵押后簽訂的房屋買賣合同效力及是否發(fā)生物權(quán)變更的問(wèn)題，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。而本案中原告所述買賣合同的房屋產(chǎn)權(quán)人在未取得抵押權(quán)人同意也未消除抵押權(quán)的情況下，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，涉案房屋物權(quán)亦未變更。
關(guān)于田某某的異議能否成立，能否排除執(zhí)行行為的問(wèn)題。依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人（××）未通知抵押權(quán)人亦未告知受讓人（田某某）的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，且不能改變房屋的所有權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。因此，田某某就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，其提出的執(zhí)行異議不能成立。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥的解釋》第三百一十一條、第三百一十二條第（二）項(xiàng)、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款、第十四條、第一百九十一條之規(guī)定，判決：駁回原告田某某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)100元，由原告田某某負(fù)擔(dān)。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院另查明，葉明舉與田某某于2011年5月5日簽訂1份《房屋買賣協(xié)議》，約定葉明舉將位于泉口一路47號(hào)門面7-3出售給田某某，價(jià)款為38萬(wàn)元整。2012年5月15日，葉明舉出具收條1張“今收到田某某購(gòu)房款叁拾捌萬(wàn)元整（380000.00元），330橋下門面”。2015年1月26日，田某某以訴爭(zhēng)房屋為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所注冊(cè)為個(gè)體工商戶。因葉明舉在中國(guó)工商銀行石化支行的貸款未還清，涉案房屋抵押未解除，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意與他人簽訂的售房合同是否有效；二、田某某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、關(guān)于抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意與他人簽訂的售房合同是否有效的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響?！蹲罡呷嗣穹ㄔ恨k公廳關(guān)于印發(fā)〈全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要〉的通知》（2011年10月9日法辦（2011）442號(hào)）更是明確指出：“《物權(quán)法》第一百九十一條第二款并非針對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請(qǐng)求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，不應(yīng)予以支持”。抵押期間，抵押人并不喪失對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的行為，仍為抵押人處分自己的財(cái)產(chǎn)。葉明舉作為訴爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人出賣登記在自己名下的房產(chǎn)，并非因未經(jīng)抵押權(quán)人中國(guó)工商銀行石化支行同意而當(dāng)然無(wú)效。
二、關(guān)于田某某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問(wèn)題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”。
本案中，田某某與葉明舉所簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效。荊門市東寶區(qū)人民法院于2015年6月8日對(duì)訴爭(zhēng)房屋予以查封，田某某于2015年1月26日以該房屋為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所申請(qǐng)?jiān)O(shè)立個(gè)體工商戶，已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。葉明舉也給田某某出具了收到全部房款的收條。因葉明舉在中國(guó)工商銀行石化支行的貸款尚未還清，涉案房屋抵押未解除，故無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。從以上情形可以看出田某某所提執(zhí)行異議符合上述司法解釋的規(guī)定，其所提執(zhí)行異議理由成立。田某某享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，對(duì)此本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第二項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2016）鄂0802民初229號(hào)民事判決；
二、不得執(zhí)行位于荊門市東寶區(qū)瀏河三組（三三〇立交東南）A幢1單元1層1號(hào)的房屋（所有權(quán)證：荊門市房權(quán)證東寶區(qū)字第00044114-1／2號(hào)）。
一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，均由朱某、高靜、胡淼清負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　董菁菁 審判員　　向華波 審判員　　劉永清

書記員：吳文倩