上訴人（原審被告、反訴原告）：田某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址北京市通州區(qū)。
委托訴訟代理人：楊東學(xué)，河北張國慶律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：楊露，河北王洪波律師事務(wù)所律師。
原審第三人：三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地三河市燕郊京哈路北。
法定代表人：趙國杰,執(zhí)行董事。
原審第三人：中國建設(shè)銀行股份有限公司廊坊燕郊開發(fā)區(qū)支行，住所地三河市燕郊福成上上城公寓商貿(mào)樓福三3-5號。
法定代表人，謝永利，行長。

上訴人田某某因與被上訴人陳某及原審第三人三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國建設(shè)銀行股份有限公司廊坊燕郊開發(fā)區(qū)支行房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省三河市人民法院（2016）冀1082民初5807號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案。上訴人田某某及其委托訴訟代理人楊東學(xué)、被上訴人陳某及其委托訴訟代理人楊露到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
田某某上訴請求：撤銷原審判決，發(fā)回重審或查清事實(shí)后改判。事實(shí)和理由：1、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯誤，應(yīng)認(rèn)定被上訴人陳某違反合同約定導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、上訴人與被上訴人簽訂的《房屋買賣合同》因涉案房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而無法繼續(xù)履行。3、被上訴人的違約行為導(dǎo)致上訴人無法在北京市如期購買房屋，上訴人出售房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
陳某辯稱，上訴理由不成立，請求二審予以駁回，維持原判。
原審第三人三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國建設(shè)銀行股份有限公司廊坊燕郊開發(fā)區(qū)支行未到庭發(fā)表意見。
陳某向一審法院起訴請求：1、判令田某某繼續(xù)履行2014年12月12日簽訂的《房屋買賣合同》及相關(guān)合同；2、判令田某某賠償中介費(fèi)15225元；3、判令田某某返還陳某替其償還的銀行月供及罰息7441.84元；4、判令第三人三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將訴爭房屋產(chǎn)權(quán)辦理至陳某名下，田某某配合辦理相關(guān)手續(xù)；5、本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由田某某承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年12月12日在三河市順心置地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的撮合下，陳某與田某某簽訂了《房屋買賣合同》及《房屋買賣居間合同》，約定田某某將其購買的位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北的黃金花園小區(qū)第A1幢1單元19層1××3號房屋以總價(jià)445000元的價(jià)格出售給陳某。陳某以定金4萬元、首付款14萬元（含定金）、銀行按揭貸款的方式支付房款。合同簽訂后陳某如約向田某某支付了定金4萬元，后由于田某某無法按時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，雙方口頭協(xié)商將支付首付款的期限往后推延。陳某分別于2015年1月12日向田某某支付了4萬元、2015年6月18日支付了6萬元，田某某向其出具共計(jì)14萬元的首付款收據(jù)。陳某收房后對房屋進(jìn)行了裝修并入住至今。但田某某自收到全部首付款之后，拒絕繼續(xù)履行合同。此外，田某某因連續(xù)拖欠第三人中國建設(shè)銀行的按揭貸款，貸款銀行通過向訴爭房屋門上張貼律師函的方式向其發(fā)出催告還款通知。為保障購房目的實(shí)現(xiàn)，陳某替田某某償還了所欠的房貸月供本金及罰息?，F(xiàn)該房屋已具備辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的條件，但田某某為了達(dá)到拒不履行合同的目的至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，該違約行為，嚴(yán)重?fù)p害了陳某合法權(quán)益，請法院依法支持陳某的訴訟請求，另外，陳某愿意將約定由銀行按揭貸款付款的方式變?yōu)橐淮涡灾Ц叮以谔锬衬硲?yīng)還的房貸限額內(nèi)先行替其償還貸款，并請法院判決田某某及第三人三河市長城房地產(chǎn)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并過戶至陳某名下。
田某某向一審法院提出反訴請求：一、依法確認(rèn)陳某與田某某于2014年12月12日簽訂的房屋買賣合同無效，陳某立即將位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北黃金花園小區(qū)A1-1-1××3號房屋返還；二、本案訴訟費(fèi)用由陳某承擔(dān)。事實(shí)與理由：田某某與陳某于2014年12月12日簽訂了房屋買賣合同及房屋買賣居間合同，合同約定田某某將其自三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買的位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北黃金花園小區(qū)A1-1-1××3號房屋出售給陳某，陳某于合同簽訂當(dāng)日向反訴人交付定金4萬元，自合同簽訂后10日內(nèi)交付首付款14萬元，剩余房款自陳某將首付款付清后，由陳某申請銀行貸款支付。合同簽訂后，陳某于當(dāng)時(shí)交付定金4萬元，但未按照合同約定在10內(nèi)向反訴人交付首付款14萬元。在田某某催要下，陳某于2015年6月18日交付了首付款10萬元，剩余4萬元至今未付。陳某作為先履行一方未按合同約定履行給付首付款的義務(wù)，則無權(quán)要求田某某繼續(xù)履行合同義務(wù)。其次該房屋一直未取得權(quán)屬證書，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，該條屬強(qiáng)制性法規(guī)，因陳某購買該房屋時(shí)尚未取得權(quán)屬證書，故應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
一審法院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：當(dāng)事人雙方對2014年12月12日所簽訂的房屋買賣合同及房屋買賣居間合同的真實(shí)性均認(rèn)可。本院對以下當(dāng)事人有爭議的事實(shí)的質(zhì)證情況，認(rèn)定如下：
一、房屋買賣合同的履行及支付首付款情況。陳某陳述在2014年12月12日合同簽訂并支付定金，但因田某某表示無法在約定時(shí)間內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，故雙方協(xié)商在取得產(chǎn)權(quán)證書后再支付款項(xiàng)，后協(xié)商于2015年1月12日陳某向田某某支付4萬元首付款。且田某某向陳某交付房屋并同意對房屋進(jìn)行裝修。陳某于2015年1月20日開始裝修。2015年6月18日裝修完畢，陳某找到田某某將剩余首付款支付。陳某提交田某某簽名的2014年12月12日定金4萬元的收條一張、2015年1月12日定金4萬元收條一張、2015年6月18日首付款14萬元的收條一張，證明陳某已按合同履行了向田某某支付首付款14萬元的義務(wù)。田某某當(dāng)庭表示對該三張收條的真實(shí)性認(rèn)可，但主張4萬元定金的性質(zhì)已經(jīng)變了，應(yīng)當(dāng)是首付款的一部分，目前其總共收到14萬元。對以上證據(jù)，一審法院認(rèn)為，原、被告在簽訂房屋買賣合同后，原告已履行支付定金和首付款共計(jì)14萬元的義務(wù)，被告當(dāng)庭認(rèn)可目前收到的是14萬元首付款。在合同中雙方約定付首付款的時(shí)間為簽訂合同后十日內(nèi)，之后雙方以實(shí)際行為將履行時(shí)間進(jìn)行了變更，且該行為仍產(chǎn)生履行買賣合同義務(wù)的效力。
二、合同具備繼續(xù)履行條件情況。陳某主張合同具備繼續(xù)履行條件，并提交證據(jù)如下：1、中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡綜合對賬單。證明陳某具備繼續(xù)履行合同的支付能力。2、物業(yè)收費(fèi)票據(jù)六張。2013年12月2日由田某某繳納水電費(fèi)共300元的票據(jù)兩張。2015年1月19日由陳某向物業(yè)繳納2014年8月31日至2015年8月30日的生活垃圾處置36元、砸墻清理費(fèi)200元、裝修管理清運(yùn)費(fèi)348元、2014年8月31日至2015年8月30日的物業(yè)費(fèi)1375元的票據(jù)共四張，證明田某某已向陳某交付房屋，現(xiàn)房屋在雙方去物業(yè)簽字確認(rèn)后，辦理了物業(yè)交割，陳某作為新業(yè)主進(jìn)行了裝修入住。田某某主張2014年12月12日將房屋鑰匙、水電卡交給陳某，但約定陳某只有保管和使用該鑰匙的權(quán)利，準(zhǔn)許可以隨時(shí)看房。因該小區(qū)管理比較混亂，只要有人交付裝修保證金、拿鑰匙、水電卡進(jìn)行繳費(fèi)就可以進(jìn)行裝修，其不知道陳某進(jìn)行裝修并入住，在對方起訴時(shí)才知道的。
田某某主張合同不能繼續(xù)履行，且簽訂合同時(shí)陳某對房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得的情況是清楚的，不能辦理房屋過戶的責(zé)任不在田某某。并提交證據(jù)如下：1、田某某與陳某自2016年6月7日至23日期間的短信記錄8條，證明雙方進(jìn)行了協(xié)商，陳某同意解除合同。陳某認(rèn)可短信溝通的事實(shí)，但主張是因催促田某某履行合同而進(jìn)行了溝通，未能解決后向法院起訴。2、房屋買賣合同，證明自2014年12月12日至今，該房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，該合同自始無效。陳某認(rèn)為《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，不導(dǎo)致合同無效。3、房屋買賣居間合同，證明陳某應(yīng)于2014年12月23日前向田某某交付首付款14萬元，但至今只交付首付款10萬元，合同約定4萬元定金是在總價(jià)款之外額外給付的，所以陳某支付的4萬元并不包括在首付款內(nèi)，其僅支付首付款10萬元，故陳某未按時(shí)付款構(gòu)成違約。陳某認(rèn)為定金在合同簽訂后轉(zhuǎn)為首付款，實(shí)際當(dāng)中符合二手房買賣交易習(xí)慣，定金包括在合同總價(jià)款之內(nèi)。3、協(xié)議書一份，證明2015年6月18日田某某與陳某再次達(dá)成協(xié)議，陳某當(dāng)天支付田某某14萬元，但其只付了10萬元，故其無權(quán)入住。陳某對協(xié)議書的真實(shí)性認(rèn)可，但認(rèn)為該協(xié)議書證明了田某某承諾陳某支付首付款后便可裝修入住，且該協(xié)議書落款時(shí)間與陳某提交的田某某于2015年6月18日收到首付款14萬元的收條時(shí)間是一致的，也證明了田某某收到的14萬元均系房屋首付款。4、田某某購買三河市長城房地產(chǎn)的商品房買賣合同、補(bǔ)差價(jià)收據(jù)、契稅公共維修費(fèi)、辦理產(chǎn)權(quán)證費(fèi)用收據(jù)、銀行按揭貸款收據(jù)，證明田某某曾積極履行辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，是三河市長城房地產(chǎn)的原因造成未取得房屋產(chǎn)權(quán)證。陳某對證據(jù)4的真實(shí)性認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可。對以上證據(jù)，一審法院認(rèn)為，陳某提交的2015年1月19日在物業(yè)辦理裝修等手續(xù)的票據(jù)，與田某某承認(rèn)將房屋鑰匙、水電卡都交給陳某及雙方于2015年6月18日簽訂協(xié)議書對關(guān)于首付款和裝修事宜進(jìn)行過協(xié)商的事實(shí)可以相印證，故可以認(rèn)定田某某已向陳某實(shí)際交付房屋，陳某進(jìn)行裝修入住已經(jīng)田某某認(rèn)可。而田某某表示向陳某交付鑰匙、水電卡只是為看房方便，且對陳某向物業(yè)繳納裝修等費(fèi)用完全不知情，對陳某進(jìn)行裝修入住亦不知情，明顯不符合常理和事實(shí)。田某某提交短信截圖僅證明雙方在合同履行過程中發(fā)生了糾紛并進(jìn)行了協(xié)商，但因該證據(jù)并非雙方協(xié)商過程的完全記載，且無其他相關(guān)證據(jù)佐證，故對該證據(jù)一審法院不予采信。對陳某已向田某某支付4萬元定金的性質(zhì)，因在交付首付款時(shí)將定金轉(zhuǎn)為首付款符合交易習(xí)慣，且在第一次庭審中田某某已當(dāng)庭對此進(jìn)行承認(rèn)，故可以認(rèn)定陳某已履行了向田某某支付首付款14萬元的義務(wù)。但根據(jù)田某某所提繳納契稅等票據(jù)的證據(jù)，可以認(rèn)定田某某已經(jīng)繳納了辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用，未能及時(shí)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的責(zé)任并非其主觀意志，屬客觀原因造成。且田某某雖未與陳某辦理過戶登記，但按約定交付了房屋，故不應(yīng)視為其存在在違約行為。現(xiàn)第三人三河市長城房地產(chǎn)當(dāng)庭陳述田某某已經(jīng)可以取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，另外，陳某提交了可一次性支付剩余房款的銀行記錄，故雙方的買賣合同具備繼續(xù)履行的條件。
另查明，陳某請求田某某返還銀行月供及罰息7441.84元，并提交第三人中國建設(shè)銀行的催款律師函及個人貸款還款憑證各一份。第三人中國建設(shè)銀行對前述證據(jù)及事實(shí)予以確認(rèn)。田某某對證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，但主張沒有與陳某約定替其還款。另，陳某當(dāng)庭表示愿意代為田某某清償在第三人中國建設(shè)銀行處的銀行抵押貸款，將抵押權(quán)消滅，陳某代為清償?shù)馁J款與所欠田某某的房款305000元折抵后，余款由陳某在房屋過戶當(dāng)日支付給田某某。
一審法院認(rèn)為，陳某與田某某于2014年12月12日經(jīng)三河市順心置地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹簽訂的《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，陳某向田某某支付房款共計(jì)140000元，且陳某已實(shí)際占有房屋并入住，田某某應(yīng)配合陳某辦理房屋過戶手續(xù)。陳某要求田某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助其辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求正當(dāng)合理，應(yīng)予支持。田某某以房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而不能出售，應(yīng)確認(rèn)合同無效的主張，因《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》不得轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，現(xiàn)本案中的房屋已由田某某繳納了相關(guān)費(fèi)用并申請了產(chǎn)權(quán)登記和證書辦理，故雙方的買賣行為合法有效，且已具備繼續(xù)履行的條件。另因田某某逾期未償還第三人中國建設(shè)銀行的房屋貸款可能造成陳某購買房屋的權(quán)益受到損失，且對田某某的權(quán)利亦有利處并無損害。故陳某主張?zhí)锬衬撤颠€7441.84元銀行月供及罰息的請求，本院予以維護(hù)。陳某主張由田某某承擔(dān)中介費(fèi)15225元的請求，因無事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。庭審中，陳某明確表示可以替田某某清償在第三人中國建設(shè)銀行處的銀行抵押貸款，不違反法律規(guī)定，亦不損害田某某的權(quán)益，且有利于交易順利進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)雙方的合同目的，一審法院予以準(zhǔn)予。陳某代為清償?shù)馁J款與所欠田某某的房款305000元折抵后，余款由陳某支付給田某某。對于田某某反訴的各項(xiàng)請求，因無事實(shí)依據(jù)，一審法院不予支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：
一、原告（反訴被告）陳某于本判決生效后七日內(nèi)代替被告（反訴原告）田某某向第三人中國建設(shè)銀行股份有限公司廊坊燕郊開發(fā)區(qū)支行償還三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北的黃金花園小區(qū)第A1幢1單元19層1××3號房屋的全部貸款本息,且被告（反訴原告）應(yīng)配合辦理該房屋的抵押登記注銷手續(xù)。
二、被告（反訴原告）田某某本判決生效后七日內(nèi)向第三人三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理取得三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北的黃金花園小區(qū)第A1幢1單元19層1××3號房屋產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)手續(xù)，并于取得房屋產(chǎn)權(quán)證書后七日內(nèi)協(xié)助原告（反訴被告）陳某辦理三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北的黃金花園小區(qū)第A1幢1單元19層1××3號房屋的過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)的相關(guān)費(fèi)用由原告（反訴被告）陳某自行承擔(dān)；
三、原告（反訴被告）陳某代替被告（反訴原告）田某某清償?shù)馁J款（數(shù)額以銀行出具的憑證為準(zhǔn)）抵作支付給被告（反訴原告）田某某的房款，與原告（反訴被告）陳某所欠被告（反訴原告）田某某的房款305000元折抵后，余款中扣除原告（反訴被告）陳某為被告（反訴原告）田某某支付的銀行逾期貸款及利息7441.84元后，由原告（反訴被告）陳某在三河市燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北的黃金花園小區(qū)第A1幢1單元19層1××3號房屋過戶當(dāng)日支付給被告（反訴原告）田某某。
四、駁回原告（反訴被告）陳某的其他訴訟請求。
五、駁回被告（反訴原告）田某某的全部訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)7975元，減半后收取即3988元，訴訟財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)2745元，反訴案件受理費(fèi)1550元，減半后收取即775元，均由被告（反訴原告）田某某負(fù)擔(dān)（于本判決生效后五日內(nèi)向本院繳納）
本院二審查明的事實(shí)與一審查明及認(rèn)定的相關(guān)事實(shí)相同。二審期間雙方均沒有提交新的證據(jù)。

本院認(rèn)為，陳某與田某某于2014年12月12日經(jīng)三河市順心置地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間介紹簽訂的《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。在房屋買賣合同及居間合同簽訂后，陳某已履行支付定金和首付款共計(jì)14萬元的義務(wù)，田某某在一審當(dāng)庭認(rèn)可目前收到的是14萬元首付款。雖然合同中雙方約定付首付款的時(shí)間為簽訂合同后十日內(nèi)，但之后雙方經(jīng)協(xié)商以實(shí)際行為將履行時(shí)間進(jìn)行了變更，該變更不應(yīng)對買賣合同的正當(dāng)履行產(chǎn)生不利影響。故田某某認(rèn)為陳某剩余4萬元未支付與事實(shí)不符，其主張陳某違約的上訴請求本院不予支持。2015年1月12日，田某某將鑰匙交給陳某，陳某實(shí)際占有房屋并裝修入住，辦理了物業(yè)交割手續(xù)，在此情況下，陳某要求田某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助其辦理涉訴房屋的過戶手續(xù)的訴訟請求正當(dāng)合理，應(yīng)予支持。因本案中的房屋已由田某某繳納了相關(guān)費(fèi)用并申請了產(chǎn)權(quán)登記和證書辦理，三河市長城重機(jī)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司當(dāng)庭陳述田某某已經(jīng)可以取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，陳某提交了可一次性支付剩余房款的銀行記錄，證明已具備繼續(xù)履行的條件，田某某仍以房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而不能出售，主張應(yīng)確認(rèn)合同無效的上訴請求，有違誠實(shí)信用原則，本院不予支持。因雙方合同合法有效且能夠繼續(xù)履行，合同履行過程中陳某又不存在違約情形，故原審對田某某的反訴請求予以駁回合法有據(jù)。
綜上所述，上訴人田某某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)和其他訴訟費(fèi)共計(jì)8750元，由上訴人田某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　黃汝端 審判員　　張　欣 審判員　　李成佳

書記員：董楠