上訴人（原審原告）：田珂，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，委托訴訟代理人：李光福、馬俊軍，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。上訴人（原審被告）：蘇某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)，委托訴訟代理人：趙小美、李霏，湖北天明律師事務(wù)所律師。

田珂的上訴請求：一、撤銷一審判決中“蘇某賠償經(jīng)濟損失150000元、駁回田珂其他訴訟請求”的判項或?qū)⒈景赴l(fā)回重審；二、依法改判蘇某賠償田珂經(jīng)濟損失1166147元及裝飾裝修殘值損失，并返還田珂2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元；三、蘇某承擔本案一、二審的全部訴訟費用。事實與理由：一、一審對雙方當事人的違約責任適用的處罰原則，與合同約定不符。二、僅按違約金計算方式無法彌補田珂的經(jīng)濟損失，蘇某除按合同約定的違約金計算方式賠償損失外，還應(yīng)賠償田珂裝飾裝修殘值損失。三、依據(jù)合同法的公平原則，蘇某應(yīng)返還田珂2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元。四、一審審理程序違法。蘇某針對田珂的上訴請求答辯稱：田珂的上訴請求無事實與法律依據(jù)，應(yīng)依法改判駁回田珂的全部訴訟請求。蘇某的上訴請求：一、撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或查清事實后改判駁回田珂的訴訟請求；二、一、二審訴訟費用由田珂承擔。事實與理由：一、一審認定事實有誤，本案系田珂違約而非蘇某違約，蘇某不應(yīng)承擔任何責任。二、一審判決遺漏查明案件事實，且審理程序有誤。由于另案即（2015）鄂洪山民商初00700號案件受理在先，審理在前，在該案未判決之前，應(yīng)將本案中止審理，而一審卻將本案先行判決，審理程序違法。田珂針對蘇某的上訴請求答辯稱：其同意將本案發(fā)回重審，但其不同意蘇某陳述的上訴理由，一審認定事實基本清楚，審理程序合法，對于蘇某陳述上訴理由中提及的田珂違法將涉案房屋水電線路改造產(chǎn)生水電費欠費及滯納金一節(jié)事實，應(yīng)在本案發(fā)回重審以后予以查明。田珂向一審法院提出訴訟請求：一、判令蘇某賠償田珂經(jīng)濟損失1166147元；二、判令蘇某賠償田珂裝飾裝修殘值損失；三、判令蘇某退還田珂保證金100000元；四、判令蘇某返還田珂2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元及預交的2015年7月的租金25000元。一審法院經(jīng)審理認定事實如下：2009年5月1日，田珂與蘇某簽訂房屋租賃合同，約定蘇某將位于武漢市洪山區(qū)雄楚大道436號濱湖文泉商務(wù)大廈臨街第一層商鋪建筑面積249.73平方米，第二層商鋪建筑面積510.14平方米，總建筑面積759.87平方米租賃給田珂經(jīng)營，經(jīng)營期限自2009年5月1日起至2017年4月30日止，年租金600000元（含物業(yè)管理費），租金交付方式為每半年提前一個月支付一次，如單方違約導致合同解除，違約方需另交納三個月租金給守約方作為違約金。合同簽訂后，雙方依約履行，田珂向蘇某交納了100000元的保證金及半年房屋租金，蘇某也向田珂交付了房屋，田珂對租賃房屋進行了裝飾裝修。2013年9月起，雄楚大道開始修建高架橋至今，由于修路影響經(jīng)營，田珂從2013年12月起改為一次預交一個月的租金。2015年6月25日，蘇某以田珂有轉(zhuǎn)租、多次逾期交納房租、拖欠水電費為由致函田珂要求解除合同，田珂收到解除通知函后仍繼續(xù)經(jīng)營，并向蘇某銀行卡轉(zhuǎn)賬25000元，作為預交7月的房屋租金。同月29日，蘇某強行將店鋪前后門鎖住，致使田珂不能營業(yè)。為此，特向一審法院提起訴訟，要求如訴請。本案在審理過程中，一審法院委托有關(guān)單位對田珂的裝修殘值進行鑒定評估，因雙方當事人未提供實物資產(chǎn)原始憑證，且雙方對清查數(shù)據(jù)也不認可，鑒定評估被退回。一審法院認為，本案系因田珂與蘇某簽訂房屋租賃合同后，在租賃期內(nèi)，雙方因合同履行發(fā)生爭議而引起的房屋租賃合同糾紛。田珂與蘇某所簽訂的房屋租賃合同是雙方當事人真實意思的表示，合同沒有違反國家法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應(yīng)嚴格遵守并切實履行。蘇某在合同有效履行期間，向田珂發(fā)出解除合同通知，田珂在收到解除通知后未提出異議，該合同自田珂收到該解除通知后解除。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，合同解除后，依合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予以返還。田珂應(yīng)將租賃的房屋返還給蘇某，蘇某應(yīng)將收取田珂的100000元保證金及田珂在合同解除后支付的25000元租金返還田珂。田珂要求蘇某賠償經(jīng)濟損失及裝修殘值的訴請，根據(jù)法律規(guī)定，合同被解除后，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。在合同履行期間，田珂雖變更了合同履行狀況，將一次性交納半年租金改為一月一交，田珂的行為未影響蘇某合同目的的實現(xiàn)，不構(gòu)成根本性違約。蘇某擅自解除合同并將租賃房屋鎖住，導致田珂不能正常經(jīng)營，蘇某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)賠償田珂所遭受的經(jīng)濟損失。因雙方在合同中約定了違約金的計算方式，且田珂在訴訟過程中未能提交相應(yīng)的證據(jù)證明其損失程度，一審法院按違約金的計算方式作為田珂的經(jīng)濟損失，即三個月的房屋租金50000元×3。田珂要求蘇某賠償裝修殘值的訴請，因無鑒定評估結(jié)論，田珂的該項訴請，一審法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條的規(guī)定，判決：蘇某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還田珂保證金100000元及田珂在合同解除后支付的25000元租金，并賠償經(jīng)濟損失150000元（三個月的租金150000）；駁回蘇某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案因適用簡易程序，案件受理費減半收取8098元，由田珂、蘇某各負擔一半。本院二審期間，蘇某向本院提交了涉案房屋所在小區(qū)物業(yè)公司出具書面證明兩份，擬證明田珂欠繳水電費；田珂對此質(zhì)證認為簽名是打印的，與本案無直接關(guān)聯(lián)，不予質(zhì)證。本院認為，另案已對此作實體處理，蘇某提交的證據(jù)與本案無關(guān)，不予采信。一審認定的事實屬實，本院予以確認。二審另查明，雙方在涉案的《房屋租賃合同》第七條違約責任中約定：1、承租期間，因甲方（蘇某）違約，致使乙方（田珂）不能經(jīng)營而提前解除合同時，甲方應(yīng)按合同剩余期間應(yīng)承擔的租金計算賠償乙方損失。5、雙方在履行合同過程中發(fā)生合同中尚未約定的問題需進行協(xié)商時，均以書面形式，任何一方在收到對方書函后，應(yīng)在15日內(nèi)書面答復，在15日內(nèi)不給予答復的，則視為同意對方的函告事項及所述內(nèi)容及提出的要求，因此造成對方損失的，違約方應(yīng)承擔對方經(jīng)濟損失。2015年6月，蘇某向田珂、方坤發(fā)出《解除房屋租賃合同通知書》載明：現(xiàn)因您有轉(zhuǎn)租、多次逾期交納房租的行為，且至今還拖欠房租、水費等有關(guān)費用未交納。本人雖已多次向您催收，您仍拖延不履行上述義務(wù)，您的行為已嚴重違反《房屋租賃合同》第六條之約定，已構(gòu)成違約。二審還查明，2015年7月，蘇某作為原告，以田珂、方坤為被告向一審法院提起訴訟，請求判令：一、依法解除雙方之間的《房屋租賃合同》，田珂、方坤限期騰退租賃房屋并將租賃房屋恢復原狀，因恢復原狀所產(chǎn)生的費用由田珂、方坤承擔；二、田珂、方坤向蘇某支付租金人民幣53045元（為2015年7月1日至2015年7月31日的租金，實際租金計算至田珂、方坤騰退房屋之日止），同時向蘇某支付違約金159135元；三、田珂、方坤向蘇某支付直至付清之日的逾期付款滯納金人民幣49331.85元（計算方式為：53045元×31天×0.03=49331.85元，從2015年7月1日暫算至2015年7月31日，實際滯納金計算至田珂、方坤清償之日止）；四、田珂、方坤向蘇某支付其欠付的物業(yè)管理費21276.36元（即759.87平方米×4元每平方米×7個月，為2015年1月1日至2015年7月31日7個月的物業(yè)管理費，實際物業(yè)管理費計算至田珂、方坤騰退房屋之日止）、水費28923.45元，因逾期交納水費產(chǎn)生的滯納金27230.90元；五、本案的全部訴訟費用由田珂、方坤承擔。該案經(jīng)一審法院審理后，作出（2015）鄂洪山民商初00700號民事判決書，判決：駁回蘇某的全部訴訟請求。判后，蘇某不服該判決，向本院提起上訴，本院作出（2018）鄂01民終3488號民事判決書，判決：一、撤銷湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2015）鄂洪山民商初00700號民事判決；二、田珂、方坤于本判決生效之日起十日內(nèi)向蘇某支付欠付的物業(yè)管理費6072元及水費28923.45元；三、駁回蘇某的其他訴訟請求。該終審判決同時認定：田珂、方坤雖變更了合同履行狀況，將一次性交納半年租金改為一月一交，但已交清了2015年6月30日之前的租金，蘇某亦無證據(jù)證明其在發(fā)函解除前，向田珂、方坤提出了異議或進行過催告，一審認定田珂、方坤不構(gòu)成根本性違約，并無不當。
上訴人田珂因與上訴人蘇某房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2015）鄂洪山民商初00730號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月16日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，田珂與蘇某就涉案房屋所簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實意思的表示，未違反國家法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應(yīng)嚴格遵守并切實履行。經(jīng)發(fā)生法律效力的民事判決已經(jīng)認定田珂、方坤雖變更了合同履行狀況，將一次性交納半年租金改為一月一交，不構(gòu)成根本性違約。雖然雙方在涉案的租賃合同約定：承租期間，因甲方（蘇某）違約，致使乙方（田珂）不能經(jīng)營而提前解除合同時，甲方應(yīng)按合同剩余期間應(yīng)承擔的租金計算賠償乙方損失。蘇某擅自解除合同并將租賃房屋鎖住，導致田珂不能正常經(jīng)營，蘇某的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)賠償田珂所遭受的經(jīng)濟損失。因雙方在涉案合同中同時約定了違約金的計算方式，且田珂在訴訟過程中未能提交相應(yīng)的證據(jù)證明其損失程度，一審結(jié)合本案的實際情況并依據(jù)公平原則參照違約金的計算方式計算田珂的經(jīng)濟損失，即三個月的房屋租金150000元并無不當。田珂要求蘇某賠償裝修殘值的訴請，因無鑒定評估結(jié)論，無量化的標準，一審對田珂的該項訴請不予支持正確。對田珂要求蘇某返還2015年6月29日至2015年6月30日租金3533元的訴訟請求，因田珂當時還有經(jīng)營設(shè)施、設(shè)備占用涉案房屋，一審對該項訴訟請求不予支持正確。一審對兩案是否需要中止審理其中的一件，也是根據(jù)案件審理的實際情況予以考量，一審審理程序合法。綜上，田珂與蘇某的上訴理由均不能成立，本院不予支持，其上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費15086.56元，由田珂承擔6988.56元，蘇某承擔8098元。本判決為終審判決。

審判長　　張立新
審判員　　王　陽
審判員　　陳繼紅

書記員：何瑛