原告：田用，男，出生于1988年5月12日，土家族，戶籍地湖北省鶴峰縣，現(xiàn)住湖北省鶴峰縣，
委托訴訟代理人：廖煙波，湖北勇鑫律師事務(wù)所律師。
被告：恩某某金海灣實(shí)業(yè)投資有限公司，住所地恩施市航空路60號(hào)中大御城（中大國際501室），統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
法定代表人：鄭德厚，系該公司董事長。
委托訴訟代理人：何超群，湖北雄視律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李永琴，湖北雄視律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告田用與被告恩某某金海灣實(shí)業(yè)投資有限公司（以下簡稱金海灣公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2018年8月9日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告田用的委托訴訟代理人廖煙波，被告金海灣公司的委托訴訟代理人何超群、李永琴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法判決金海灣公司支付違約金16300.00元；2、訴訟費(fèi)用由金海灣公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：2016年3月3日，鶴峰縣容陽半島業(yè)主代表在業(yè)委會(huì)及住建局、規(guī)劃局、城管執(zhí)法大隊(duì)、國土資源局的參與下與被告簽訂了《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》。協(xié)議約定“1、辦證時(shí)間：2016年7月1日以前甲方應(yīng)取得房屋所有權(quán)總證；2、違約責(zé)任：若超期一天甲方承擔(dān)業(yè)主每戶100.00元天作為違約金支付給乙方”。協(xié)議簽訂后，被告于2016年12月12日才取得房屋所有權(quán)總證，被告已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，自2016年7月2日起至2016年12月11日止，共計(jì)163天，每天100.00元，違約金共計(jì)16300.00元。請(qǐng)求法院依法判決。
被告金海灣公司辯稱，一、2016年3月3日的《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對(duì)被告不具有約束力。1、“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”沒有備案，未依法成立，不是合法組織，無權(quán)代表業(yè)主簽訂任何協(xié)議。經(jīng)過備案的是“鶴峰縣容陽半島業(yè)主委員會(huì)”。2、該協(xié)議在乙方代表欄有六位業(yè)主簽字，該六位業(yè)主沒有得到全體業(yè)主的委托授權(quán)，也沒有經(jīng)過任何的推選程序，不能代表茶廠片區(qū)的全部業(yè)主。二、因《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對(duì)被告不具有約束力，雙方關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定應(yīng)按照《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》執(zhí)行。按照約定，產(chǎn)權(quán)登記的日期只能在二期完工，本項(xiàng)目綜合驗(yàn)收完畢并取得相關(guān)備案證之后，60日內(nèi)辦理權(quán)屬登記。根據(jù)上述約定，被告根本沒有違約。三、涉案房屋的總證遲遲沒有頒發(fā)系職能主管部門原因，答辯人無責(zé)任。因總證遲遲沒有頒發(fā)，容陽半島業(yè)主向鶴峰縣信訪局進(jìn)行了信訪，2016年9月28日信訪局長作出了批示，同日分管副縣長也作出了批示；2016年9月29日鶴峰縣信訪局給縣住建局發(fā)函，要求住建局按程序辦理。2017年2月10日，容陽半島業(yè)主龍文軒、龍淼、何翠佳、郭峰、艾臘梅向政府提交了《容陽半島業(yè)主房屋總證不能按期辦理的原因和情況反映》，該《情況反映》反映出了總證遲遲未能頒發(fā)的原因系職能部門的過錯(cuò)，并非答辯人過錯(cuò)。根據(jù)《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》中免責(zé)條款的約定，因職能部門因素導(dǎo)致總證不能按時(shí)辦理的，答辯人不承擔(dān)違約責(zé)任。四、即使《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》對(duì)答辯人有約束力，也沒有對(duì)被答辯人造成任何實(shí)際損失。被答辯人主張100元每天的違約金，沒有事實(shí)依據(jù)。答辯人未在約定期限內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，沒有給被答辯人造成任何實(shí)際損失。房屋各個(gè)方面都已驗(yàn)收合格，并早已交付給被答辯人使用，即使房屋產(chǎn)權(quán)證未按時(shí)辦理，也不影響被答辯人的居住生活。且合同違約責(zé)任是以填補(bǔ)被違約方所遭受的實(shí)際損失為原則，實(shí)際損失是指被違約方因違約方的違約行為使其已經(jīng)遭受的損失。在本案中，被答辯人沒有遭受損失。從這一點(diǎn)來看，被答辯人的主張沒有事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)得到支持。綜上所述，被答辯人的起訴，既無事實(shí)依據(jù)，也無法律依據(jù)，請(qǐng)求人民法院依法駁回其訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定本案事實(shí)如下：金海灣公司系鶴峰縣容陽半島小區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商。2011年6月1日，原、被告簽訂了《商品房買賣合同》，合同主要內(nèi)容為原告購買被告建設(shè)的容陽半島B幢1202號(hào)房；關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定為“因本項(xiàng)目分期開發(fā)，情況特殊，產(chǎn)權(quán)登記日期只能在二期完工，本項(xiàng)目綜合驗(yàn)收完畢并取得相關(guān)備案證之后，60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記，需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”。該合同還對(duì)逾期交房、逾期付款、交接等相關(guān)事宜作了詳細(xì)約定。合同簽訂后，原告依約支付了購房款，被告已將房屋交付給原告使用。
2015年容陽半島二期完工。因容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主所購商品房一直未辦理產(chǎn)權(quán)證以及地下車位、物業(yè)用房等問題與金海灣公司產(chǎn)生糾紛。2016年3月3日，在鶴峰縣住建局、規(guī)劃局、國土資源局、城管執(zhí)法大隊(duì)等相關(guān)部門的主持下，召集金海灣公司與部分業(yè)主代表協(xié)商，金海灣公司與業(yè)主代表就相關(guān)事項(xiàng)達(dá)成一致意見，并以金海灣公司為甲方，以容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主為乙方簽訂了《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》。該協(xié)議對(duì)金海灣公司辦理房屋所有權(quán)總證約定如下：辦證時(shí)間為2016年7月1日以前甲方應(yīng)取得房屋所有權(quán)總證（因職能部門因素除外，但甲方必須提供相關(guān)證據(jù)）；違約責(zé)任，若超期一天甲方承擔(dān)業(yè)主每戶100.00元天作為違約金支付給乙方；此協(xié)議一式六份，經(jīng)甲、乙（業(yè)主簽字見附件）雙方及見證單位負(fù)責(zé)人簽字生效，金海灣公司在甲方欄簽章，魏萍、張秀蘭等六人在乙方代表欄簽字，田進(jìn)、張蕾等四人在見證單位負(fù)責(zé)人處簽字，該協(xié)議上鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在乙方欄加蓋公章?！度蓐柊雿u茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》約定的辦理房屋所有權(quán)總證的期限屆滿，被告未取得房屋所有權(quán)總證。2016年9月28日，部分業(yè)主上訪到信訪局，要求協(xié)助解決辦證事項(xiàng)，相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了簽批。2016年12月12日，金海灣公司取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。從簽訂《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》至今，A棟負(fù)一樓停車位、原售樓部均由被告經(jīng)營管理。
另查明，2015年9月21日，容陽半島業(yè)主委員會(huì)向鶴峰縣公安局遞交《容陽半島業(yè)主委員會(huì)辦理公章的請(qǐng)示》，申請(qǐng)辦理業(yè)主委員會(huì)公章（明確公章名稱為鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)）。2015年10月12日，鶴峰縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局給鶴峰縣公安局治安大隊(duì)出具了一份備案證明，內(nèi)容為“按照選舉法的規(guī)定，鶴峰縣容陽半島業(yè)主委員會(huì)在縣住建局和容美鎮(zhèn)中壩社區(qū)的組織下已于2015年8月31日選舉產(chǎn)生，并公示無異議。選舉結(jié)果合法有效，我局同意備案”。同日，鶴峰縣容美鎮(zhèn)中壩路社區(qū)居民委員會(huì)在業(yè)主委員會(huì)的《請(qǐng)示》上簽署“選舉合法有效，準(zhǔn)予辦理”并加蓋公章，鶴峰縣公安局治安大隊(duì)負(fù)責(zé)人在該《請(qǐng)示》上簽署“同意”并簽名和加蓋公章。容陽半島現(xiàn)在僅存在一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)外的公章為“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)為2016年3月3日的《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》是否是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，對(duì)雙方當(dāng)事人是否有約束力？雙方當(dāng)事人對(duì)爭議焦點(diǎn)沒有異議。
首先，該協(xié)議的序言部分明確本協(xié)議是在相關(guān)職能部門（住建局副局長彭清柏、規(guī)劃局局長申樹云、城管執(zhí)法大隊(duì)隊(duì)長田立軍、國土資源局股長劉志猛）主持下召集雙方當(dāng)事人達(dá)成的，且在協(xié)議尾部有甲方簽章、乙方代表的簽字以及相關(guān)職能部門人員簽字，應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議內(nèi)容是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示。
其次，該協(xié)議首部明確甲方為金海灣公司，乙方為容陽半島茶廠片區(qū)業(yè)主，且在尾部也注明乙方代表，由此可見，協(xié)議的雙方當(dāng)事人并沒有“鶴峰縣容陽半島林業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)”，因此該業(yè)主委員會(huì)是否合法成立并不影響該協(xié)議對(duì)協(xié)議當(dāng)事人的約束力。況且，該小區(qū)除了該業(yè)主委員會(huì)外，沒有其他的業(yè)主委員會(huì)，其公章經(jīng)過了職能部門的備案。
再次，六位業(yè)主代表雖然在形式上未取得全體業(yè)主的授權(quán)，構(gòu)成無權(quán)代理，但業(yè)主已經(jīng)以自己的行為對(duì)業(yè)主代表的行為進(jìn)行了追認(rèn)，且對(duì)協(xié)議約定的內(nèi)容雙方當(dāng)事人均已實(shí)際履行，所有業(yè)主對(duì)被告經(jīng)營使用A棟負(fù)一樓停車位、原售樓部均沒有提出異議，亦未進(jìn)行干涉，已經(jīng)全面履行了協(xié)議約定的義務(wù)，被告也已為業(yè)主辦理了房屋所有權(quán)總證，只是履行有瑕疵（遲延履行），因此，無論業(yè)主是否事前授權(quán)業(yè)主代表，是否在確認(rèn)表上簽字，協(xié)議雙方當(dāng)事人均已實(shí)際履行了協(xié)議。
最后，在被告未按照約定期限履行協(xié)議時(shí)，部分業(yè)主通過信訪途徑主張權(quán)利，請(qǐng)求政府解決，雖在信訪材料中有認(rèn)為是相關(guān)職能部門的原因超過約定期限未辦證的內(nèi)容，被告以此主張系職能部門的原因延期辦證，但未提交其他證據(jù)印證，是否系職能部門的原因?qū)е逻t延辦證，不適用當(dāng)事人自認(rèn)制度，被告對(duì)此應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。
綜上，《容陽半島茶廠片區(qū)辦理房屋產(chǎn)權(quán)證協(xié)議》雙方當(dāng)事人系被告與全體業(yè)主，協(xié)議內(nèi)容系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，協(xié)議對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力。無論原、被告在《商品房買賣合同》中對(duì)辦證以及辦證的違約責(zé)任如何約定，該協(xié)議是對(duì)《商品房買賣合同》中該部分內(nèi)容的變更，應(yīng)以該協(xié)議為準(zhǔn)履行。協(xié)議明確約定了辦證時(shí)間及遲延辦證的違約責(zé)任，被告未按照約定履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案當(dāng)事人約定了違約金數(shù)額，并不以實(shí)際造成了損失為要件，對(duì)被告認(rèn)為未給原告造成實(shí)際損失不需要承擔(dān)違約責(zé)任的辯稱意見，本院不予采納。原告請(qǐng)求被告支付違約金16300.00元，符合該協(xié)議的約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第三十七條、第四十四條第一款、第四十八條第一款、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第十二條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款第一項(xiàng)，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

被告恩某某金海灣實(shí)業(yè)投資有限公司在判決生效后十日內(nèi)支付原告田用違約金16300.00元。
如果未按本判決指定的期限履行金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)208.00元，減半收取104.00元，由被告恩某某金海灣實(shí)業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級(jí)人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號(hào)：17×××04（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費(fèi)，并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩某某中級(jí)人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員 熊斌

書記員： 陳玲