原告：石某某萬達(dá)廣場投資有限公司，住所地石某某裕華區(qū)槐中路306號。
法定代表人：齊界，董事長。
委托代理人：米柱、張彥金，河北冀石律師事務(wù)所律師。
被告：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)羈押于石某某。
委托代理人：陳力銘,男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住石某某市裕華區(qū)（系被告劉某某之子）。
第三人：興業(yè)銀行股份有限公司石某某分行，住所地石某某市橋西區(qū)維明南大街1號。
法定代表人：郝超，該行行長。
委托代理人：王璟琳、任衛(wèi)華，該公司員工。

原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司（以下簡稱石某某萬達(dá)公司）與被告劉某某、第三人興業(yè)銀行股份有限公司石某某分行（以下簡稱興業(yè)銀行石某某分行）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年8月14日立案后，依法適用普通程序，于2017年9月21日公開開庭進(jìn)行了審理。原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司的委托代理人米柱和張彥金、被告劉某某、第三人興業(yè)銀行股份有限公司石某某分行的委托代理人王璟琳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
石某某萬達(dá)廣場投資有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令解除原告與被告簽訂的編號為xxxx5的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，要求被告協(xié)助原告辦理撤銷該合同的備案手續(xù)。2、判令被告返還原告石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506房屋并償還原告代替其支付的款項(xiàng)496732．3元（從被告購房款中先予扣除）。3、判令被告向原告支付違約金272049．4元（從被告購房款中先予扣除）。4、本案訴訟費(fèi)用、保全費(fèi)用均由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告與被告于2012年9月20日簽訂了《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》：被告購買了原告幵發(fā)的石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506房屋，購房總價款為1360247元，被告已交首付款690247元，其余670000元從第三人處按揭貸款交納，被告與第三人簽訂了《借款合同》，原告對被告貸款負(fù)有連帶擔(dān)保責(zé)任。從2016年8月16日起被告開始逾期不還第三人貸款，故第三人于2017年2月28日從原告處扣除了該房屋的全部剩余貸款本息496732．3元。被告的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約，故訴至法院，望判如所請。
被告劉某某辯稱，我不同意解除合同。1、被告在第三人處貸款1000萬元，已經(jīng)還款5年，大約500多萬，已有兩戶全部還清，從2016年8月開始陸續(xù)有欠款；2、對原告起訴的基本事實(shí)認(rèn)可，買房時原告答應(yīng)交房，但房本一直到2015年也沒收到，被告在桃園房產(chǎn)投資，因資金緊張，未及時還款；3、認(rèn)可第三人出具的扣劃證明;4、違約金約定過高。
第三人興業(yè)銀行石某某分行述稱，對原告的起訴認(rèn)可，無異議。
經(jīng)審理查明，2012年9月20日，原、被告簽訂合同編號為xxxx5的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。合同約定被告向原告購買坐落于石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506的房屋一套，建筑面積138.86平方米，單價每平方米9795.82元，總房款為1360247元。合同約定付款方式為：首付款為人民幣690247元整，剩余房款為人民幣670000元由買受人申請按揭貸款支付。雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第二條第1款B約定：乙方（被告）應(yīng)于本合同簽訂同時向甲方（原告）支付購房款690247元整，其余購房款人民幣670000元由乙方向甲方認(rèn)可的銀行申請按揭貸款。補(bǔ)充協(xié)議第二條第5款約定:因甲方為乙方提供階段性按揭貸款擔(dān)保（即甲方在該房屋他項(xiàng)權(quán)證辦妥并送達(dá)按揭銀行前為乙方償還房款貸款提供擔(dān)保），則：（1）乙方未能按期向按揭銀行償還到期貸款本息，導(dǎo)致甲方承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，乙方應(yīng)在甲方向其送達(dá)告知函之日起3日內(nèi)，將甲方代其向按揭銀行償還的全部款項(xiàng)（包括但不限于貸款本金、利息、罰息、賠償金等）及甲方因此遭受的全部損失（包括但不限于訴訟或者仲裁費(fèi)用、律師費(fèi)等損失）支付給甲方……（2）乙方因任何原因逾期償還銀行到期貸款本息累計(jì)達(dá)三次以上（含三次）或者因逾期還款導(dǎo)致按揭銀行終止借款合同的，甲方有權(quán)選擇解除本合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，要求乙方按照本補(bǔ)充協(xié)議的約定承擔(dān)違約責(zé)任，且乙方同意甲方將應(yīng)退房款優(yōu)先并直接支付給貸款銀行以清償乙方的銀行貸款、滯納金、違約金等費(fèi)用。補(bǔ)充協(xié)議第二條第6款約定：如該房屋或購房款因乙方原因被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)查封、預(yù)查封、扣押、劃撥的，甲方有權(quán)選擇解除本合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，將房屋收回另行出售。補(bǔ)充協(xié)議第十三條第2款約定：如因乙方原因?qū)е卤竞贤氨狙a(bǔ)充協(xié)議解除的，雙方按以下方式處理（1）乙方應(yīng)向甲方支付購房款總額20%的違約金。甲方因簽署本合同及本補(bǔ)充協(xié)議而承擔(dān)的全部稅、費(fèi)（包括所得稅、營業(yè)稅、城市建設(shè)附加費(fèi)、教育附加費(fèi)、印花稅以及交易手續(xù)費(fèi)等）、銷售傭金、簽約律師費(fèi)以及因此發(fā)生的其他費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。甲方有權(quán)在退還乙方購房款（無息）前將違約金和上述稅、費(fèi)先行予以扣除。乙方購房款不足以抵扣違約金和前述稅費(fèi)的，甲方有權(quán)繼續(xù)向乙方追償。如乙方選擇按揭貸款方式付款……甲方有權(quán)將乙方已付的房款扣除并支付給貸款銀行以清償乙方的銀行貸款。（2）如合同解除后需辦理合同備案或預(yù)告登記撤銷手續(xù)，乙方應(yīng)在甲方發(fā)出合同解除通知之日起10日內(nèi)，配合甲方辦理相關(guān)撤銷手續(xù)。
另查明，被告劉某某已向原告石某某萬達(dá)公司交付首付款690247元，剩余購房款670000元從第三人興業(yè)銀行石某某分行按揭貸款交納。自2016年8月16日起被告開始逾期不還第三人貸款，原告已于2017年2月28日代被告向第三人興業(yè)銀行石某某分行償還剩余貸款本金及利息共計(jì)496732.3元。該涉案房屋已被訴前財(cái)產(chǎn)保全，原告實(shí)際支付保險(xiǎn)費(fèi)4080.74元。
再查明，涉案房屋于2012年11月21日辦理預(yù)售商品房合同備案，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。被告劉某某至今未償還原告石某某萬達(dá)公司為其墊付的款項(xiàng)。
以上事實(shí)有原、被告簽訂的《商品房買賣合同》《補(bǔ)充協(xié)議》、興業(yè)銀行個人貸款結(jié)清證明、興業(yè)銀行個人貸款還款憑證、履行保證責(zé)任證明書、保險(xiǎn)費(fèi)付款憑證、專項(xiàng)委托服務(wù)合同、律師費(fèi)付款證明、代償款利息損失以及庭審筆錄在卷為憑。
本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，符合法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，合法有效，本院予以確認(rèn)。經(jīng)查明，被告未能依約向按揭銀行歸還貸款本息，亦未按合同約定向原告履行墊付款還款義務(wù)，按照原、被告雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第二條第5款、第6款約定，原告有權(quán)解除合同，本院對此予以支持。雙方簽訂的《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》解除后，原告應(yīng)當(dāng)將被告支付的購房款1360247元予以返還；被告劉某某應(yīng)當(dāng)將位于石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506房屋返還給原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司；被告亦應(yīng)當(dāng)向原告支付原告代其償還的貸款本息496732.3元，該貸款本息按照合同約定可由原告向被告返還的購房款中先予扣除。
對于違約金的支付問題，按照《補(bǔ)充協(xié)議》第十三條第2款約定，如因被告原因?qū)е逻`約，被告應(yīng)當(dāng)按照總購房款20%的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金，現(xiàn)被告未能依約支付按揭貸款，導(dǎo)致原告代為清償該按揭貸款本息，被告行為明顯違約，其應(yīng)當(dāng)按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱違約金約定過高，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，對于原、被告約定的違約金予以調(diào)整，原告主張因被告違約行為已造成原告代償款項(xiàng)利息損失12135.92元（截止至2017年9月21日），律師費(fèi)損失為76409元，財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)4080.74元，損失合計(jì)為92625.66元（12135.92元+76409元+4080.74元），結(jié)合本案實(shí)際情況，本院酌情將違約金數(shù)額降低為實(shí)際損失的1.3倍，則被告應(yīng)當(dāng)向原告支付違約金120413.358元（92625.66元×1.3），按照合同約定違約金可由原告向被告返還的購房款中先予扣除。

對于協(xié)助辦理撤銷合同備案的問題，按照《補(bǔ)充協(xié)議》第十三條第2款（2）約定，如合同解除，被告應(yīng)當(dāng)配合原告辦理合同備案或預(yù)告登記撤銷手續(xù)?，F(xiàn)本院已經(jīng)確認(rèn)本案所涉商品房買賣合同解除，故被告應(yīng)當(dāng)配合原告辦理本案所涉房屋的合同備案撤銷手續(xù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司與被告劉某某于2012年9月20日簽訂的合同編號為xxxx5的《商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》。
二、原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還被告劉某某購房款1360247元。
三、被告劉某某于本判決生效后十日內(nèi)將位于石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506房屋返還給原告并給付原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司代還款項(xiàng)496732.3元、違約金120413.358元（上述款項(xiàng)自原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司應(yīng)返還被告劉某某1360247元購房款中先予扣除）。
四、被告劉某某于本判決生效后十日內(nèi)配合原告石某某萬達(dá)廣場投資有限公司辦理撤銷本案所涉位于石某某市裕華區(qū)綜合寫字樓01單元1506房屋的合同備案手續(xù)。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。。
案件受理費(fèi)11488元，保全費(fèi)5000元，由被告劉某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省石某某市中級人民法院，并于7日內(nèi)到河北銀行交納上訴費(fèi)。收款單位名稱：河北省石某某市中級人民法院；開戶銀行：河北銀行華興支行；銀行賬戶：62×××47。逾期不繳納，視為放棄上訴。

審判長 安建軍
審判員 孔麗華
審判員 張巧蓮

書記員： 吳紅燁