秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
劉長存
樊霞（河北海立律師事務(wù)所）
劉淑云
郭悅（河北港城律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地:秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人:崔月明，該公司董事長。
委托訴訟代理人:劉長存，該公司法務(wù)部經(jīng)理。
委托訴訟代理人:樊霞，河北海立律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:劉淑云，女，1949年12月3日出生，漢族，現(xiàn)住遼寧省康平縣。
委托訴訟代理人郭悅，河北港城律師事務(wù)所律師。
上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海洋置業(yè)公司）因與被上訴人劉淑云房屋買賣合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第3756號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月21日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。
上訴人海洋置業(yè)公司訴訟代理人劉長存、樊霞、被上訴人劉淑云訴訟代理人郭悅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
海洋置業(yè)公司上訴請求:1、請求二審法院依法撤銷（2015）海民初字第3756號(hào)民事判決，發(fā)回重審或予以改判；2、一、二審訴訟費(fèi)用全部由劉淑云承擔(dān)。
事實(shí)和理由:一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
由于政府部門的工作拖延，導(dǎo)致海洋置業(yè)公司無法取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，造成其無法開展辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的其他工作。
二、關(guān)于本案的法律適用問題。
房屋買賣合同中約定，只有因海洋置業(yè)公司的原因造成劉淑云不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書，海洋置業(yè)公司才按約定方式承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中提供初始登記資料的合同義務(wù)，其實(shí)現(xiàn)并非僅靠合同一方當(dāng)事人即海洋置業(yè)公司一方的努力就能達(dá)成，其會(huì)受到政府行政主管部門的直接影響，這也是合同雙方根本無法控制的不可抗力，將此類原因完全歸由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任是極不公平的。
劉淑云辯稱，1、雙方有商品房買賣合同，應(yīng)該在360日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，如果沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書海洋置業(yè)公司應(yīng)支付違約金；2、海洋置業(yè)公司說的不可抗力不成立，不可抗力就是合同訂立的時(shí)候不能避免、不能克服的才叫不可抗力，海洋置業(yè)公司說政府的事情不能算不可抗力。
劉淑云向一審法院起訴請求:1、海洋置業(yè)公司支付劉淑云逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書違約金2997元；2、海洋置業(yè)公司雙倍賠償劉淑云入戶門差價(jià)人民幣2600元；3、本案訴訟費(fèi)用由海洋置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2014年5月28日,劉淑云、海洋置業(yè)公司簽訂《秦皇島市商品房買賣合同》，合同約定劉淑云購買海洋置業(yè)公司開發(fā)的海港區(qū)西部舊城改造項(xiàng)目5號(hào)地塊一期工程2號(hào)樓1302號(hào)房屋，房屋建筑面積為100.56平方米，房屋價(jià)款為人民幣599438元。
現(xiàn)該小區(qū)名稱為“海悅公館”。
合同第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣人在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)，并依據(jù)實(shí)測結(jié)果和本合同的約定，為買受人出具房屋兌現(xiàn)通知書和購房發(fā)票。
如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理:1、….2、買受人不退房，出賣人按已付房價(jià)款的0.5%向買受人支付違約金。
合同第十六條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任:交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)（見附件二）。
達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第1種方式處理:1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
合同附件二關(guān)于入戶門的約定為，鋼制防盜門、配機(jī)械鎖。
訴訟中海洋置業(yè)公司提交了其與新多集團(tuán)有限公司簽訂的秦皇島西部舊改項(xiàng)目51地塊《入戶門供貨及安裝工程合同》、新多集團(tuán)有限公司出具的《情況說明》、涉案入戶門拆門現(xiàn)場取樣錄像及取樣證明、及國家建筑材料測試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》用于證實(shí)海洋置業(yè)公司采購安裝的涉案房屋的入戶門系新多集團(tuán)有限公司提供的符合國家相關(guān)規(guī)定的具有防火、防盜功能并符合劉淑云、海洋置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同約定的鋼制防盜門。
合同簽訂后劉淑云按照合同約定付清購房款。
2014年5月29日海洋置業(yè)公司將房屋交付劉淑云。
海洋置業(yè)公司至劉淑云起訴之日未將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
關(guān)于逾期辦證問題，海洋置業(yè)公司提出，海洋置業(yè)公司與秦皇島市國土資源局簽訂的《國有土地出讓使用權(quán)合同》中存在“海洋置業(yè)公司享有秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”的約定，因城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問題涉及規(guī)劃驗(yàn)收，海洋置業(yè)公司多次向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
海港區(qū)人民政府海政請字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請示》致文秦皇島市政府，但該問題至2014年11月10日才解決。
未能及時(shí)將辦證所需材料報(bào)備，不是海洋置業(yè)公司的原因。
海洋置業(yè)公司提交《國有土地出讓使用權(quán)合同》、海洋置業(yè)公司向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請、海港區(qū)人民政府海政請字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請示》、秦皇島市國土資源局關(guān)于海港區(qū)政府申請免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的意見、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局文件、海港區(qū)人民政府海政函字（2014）75號(hào)《關(guān)于對西部四村舊改項(xiàng)目部分地塊先行辦理規(guī)劃驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)的函》、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局秦規(guī)呈（2014）141號(hào)《關(guān)于海港區(qū)西部四村舊改項(xiàng)目驗(yàn)收相關(guān)問題的意見》等予以證明向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及申請秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局為其下發(fā)一直留存在規(guī)劃局的工程規(guī)劃許可證原件，為涉案工程項(xiàng)目竣工圖紙核準(zhǔn)蓋章，辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的情況。
關(guān)于防盜門的問題。
訴訟中海洋置業(yè)公司提交了其與新多集團(tuán)有限公司簽訂的秦皇島西部舊改項(xiàng)目51地塊《入戶門供貨及安裝工程合同》、新多集團(tuán)有限公司出具的《情況說明》、涉案入戶門拆門現(xiàn)場取樣錄像及取樣證明、及國家建筑材料測試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》，用于證實(shí)海洋置業(yè)公司采購安裝的涉案房屋的入戶門系新多集團(tuán)有限公司提供的符合國家相關(guān)規(guī)定的具有防火、防盜功能，并符合劉淑云、海洋置業(yè)公司簽訂的商品房買賣合同約定的鋼制防盜門。
劉淑云于2015年7月27日提出對入戶門是否符合《防盜安全門通用技術(shù)條件》（GB175652007）進(jìn)行鑒定，經(jīng)釋明，劉淑云未在規(guī)定期限內(nèi)未提供雙方認(rèn)可的檢驗(yàn)樣本。
一審法院認(rèn)為，劉淑云、海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。
合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但海洋置業(yè)公司從房屋交付之日起至起訴之日止，已經(jīng)超過360日，仍未能履行完其在辦理產(chǎn)權(quán)證過程中的義務(wù)；海洋置業(yè)公司抗辯因政府部門的原因?qū)е碌霓k證延誤，非海洋置業(yè)公司的原因和過失，但其提出的理由主要是因是否繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問題，海洋置業(yè)公司可以通過先預(yù)繳的方式完成規(guī)劃驗(yàn)收，海洋置業(yè)公司的免責(zé)抗辯不能成立；海洋置業(yè)公司關(guān)于購買車位、車庫的款項(xiàng)不應(yīng)計(jì)入購房款的抗辯，因劉淑云就車位、車庫亦與海洋置業(yè)公司形成買賣合同關(guān)系，且車庫、車位亦屬于辦證范圍，因此，車庫、車位的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入購房款，海洋置業(yè)公司的該抗辯理由不成立；海洋置業(yè)公司關(guān)于部分劉淑云是以銀行貸款的方式購房，按揭貸款購買房屋的業(yè)主不存在逾期辦證損失的抗辯，因雙方在合同中關(guān)于逾期辦證違約金有明確的約定，海洋置業(yè)公司的該抗辯理由不成立；海洋置業(yè)公司關(guān)于違約金過高的抗辯，海洋置業(yè)公司未提供證據(jù)證明違約金過高，且雙方在合同中關(guān)于逾期辦證違約金有明確的約定，海洋置業(yè)公司的該抗辯理由不成立。
海洋置業(yè)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定，向劉淑云承擔(dān)違約責(zé)任。
劉淑云要求海洋置業(yè)公司支付逾期辦證違約金2997元，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。
關(guān)于劉淑云要求海洋置業(yè)公司賠償入戶門差價(jià)人民幣2600元的訴求，因海洋置業(yè)公司提交了與劉淑云入戶門同批次的海悅公館1212401入戶門作為檢測樣本進(jìn)行了檢測，國家建筑材料測試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》檢驗(yàn)結(jié)論為:經(jīng)檢驗(yàn)，送檢樣品永久性標(biāo)記檢驗(yàn)結(jié)果不符合GB175652007中的技術(shù)要求，其他項(xiàng)目檢驗(yàn)結(jié)果符合GB175652007中丙級(jí)防盜安全門的技術(shù)要求。
劉淑云在訴訟中提出對入戶門是否符合《防盜安全門通用技術(shù)條件》（GB175652007）進(jìn)行鑒定，經(jīng)釋明，要求劉淑云、海洋置業(yè)公司在規(guī)定期限內(nèi)提供雙方認(rèn)可的具體檢驗(yàn)樣本后再進(jìn)行技術(shù)鑒定，劉淑云在規(guī)定期限內(nèi)未提供雙方認(rèn)可的檢驗(yàn)樣本，應(yīng)視為劉淑云放棄鑒定申請，且劉淑云未有證據(jù)反駁其入戶門不符合鋼制防盜門的技術(shù)要求，故對劉淑云的該項(xiàng)訴求不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后10日內(nèi)向原告劉淑云支付遲延辦證違約金2997元；二、對原告劉淑云的其他訴訟請求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行本判決給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，原告劉淑云負(fù)擔(dān)23元，由被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)27元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
本院二審期間，海洋置業(yè)公司提交3份證據(jù):1、2007年5月31日秦皇島市房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)規(guī)劃局、國土資源局下發(fā)的秦房字（2007）101號(hào)文件。
證明目的:根據(jù)會(huì)議精神，決定對老舊小區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，給予優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
2、2009年6月26日，海洋置業(yè)公司取得秦籍國用（2009）第100號(hào)土地使用權(quán)證書，證明目的:證書的取得是海洋置業(yè)公司依據(jù)秦皇島市國土資源局簽訂的國有土地出讓使用權(quán)合同，并依據(jù)證1中對老舊小區(qū)和城中村享受免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)政策獲取了秦皇島市人民政府頒發(fā)的土地使用權(quán)證書，再次證實(shí)了依據(jù)政府的政策及土地出讓合同約定海洋置業(yè)公司享受秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造的優(yōu)惠政策免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的優(yōu)惠。
是因?yàn)檎膯栴}才造成海洋置業(yè)公司逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書的。
3、2015年秦皇島市人民政府服務(wù)中心做出的對涉案地塊竣工驗(yàn)收不合格意見的通知，證明內(nèi)容:直到2015年12月31日，秦皇島市規(guī)劃局依然以涉案項(xiàng)目未繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)而對聯(lián)合驗(yàn)收出具不合格意見的結(jié)果。
這三份證據(jù)證實(shí)因?yàn)槭姓嚓P(guān)部門未能為海洋置業(yè)公司出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證，致使海洋置業(yè)公司未能在合同約定的期限內(nèi)，將辦理相對性登記需要的資料報(bào)備。
劉淑云的質(zhì)證意見:證1真實(shí)性不發(fā)表意見，此文件與涉案地塊無關(guān)聯(lián)，涉案地塊是否享受這些優(yōu)惠政策不明確。
證2的真實(shí)性不發(fā)表意見，此證只能證明涉案地塊海洋置業(yè)公司享受相應(yīng)的權(quán)利，不能證明其享有優(yōu)惠政策。
證3即使說政府給予海洋置業(yè)公司相關(guān)的優(yōu)惠政策，同意免收2009年土地使用權(quán)相應(yīng)地塊的配套費(fèi)，未繳納的配套費(fèi)的地塊只是其中一部分，海洋置業(yè)公司只進(jìn)行了部分開發(fā)，所以政府沒有給予其相應(yīng)的優(yōu)惠政策，海洋置業(yè)公司可以先行繳納配套費(fèi)來取得驗(yàn)收。
即使政府真的在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)有免配套費(fèi)的政策，也是政府作為民事合同主體給予合同約定上的條件，并非是作為一個(gè)行政主體，所以不交配套費(fèi)取得不了竣工驗(yàn)收報(bào)告，是因?yàn)楹贤蛩?，并非是政府的原因?br/>以上證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)性，不予采信。
對當(dāng)事人二審爭議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下:本院審理查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致，對一審查明事實(shí)本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，劉淑云與海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行各自的義務(wù)。
雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)。
而本案的事實(shí)，海洋置業(yè)公司并沒有依約定在商品房交付使用后360日內(nèi)履行該項(xiàng)義務(wù)。
海洋置業(yè)公司主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書是政府部門怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使海洋置業(yè)公司未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，海洋置業(yè)公司亦應(yīng)向合同相對人劉淑云承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，海洋置業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，劉淑云與海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行各自的義務(wù)。
雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定:出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)。
而本案的事實(shí)，海洋置業(yè)公司并沒有依約定在商品房交付使用后360日內(nèi)履行該項(xiàng)義務(wù)。
海洋置業(yè)公司主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書是政府部門怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使海洋置業(yè)公司未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，海洋置業(yè)公司亦應(yīng)向合同相對人劉淑云承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，海洋置業(yè)公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長：劉秋麗

書記員：王耀輝