秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
劉長(zhǎng)存
樊霞（河北海立律師事務(wù)所）
紀(jì)萱
郭悅（河北港城律師事務(wù)所）

上訴人（原審被告）:秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地:秦皇島市海港區(qū)。
法定代表人:崔月明，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:劉長(zhǎng)存，該公司法務(wù)部經(jīng)理。
委托訴訟代理人:樊霞，河北海立律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）:紀(jì)萱，女，1972年7月28日出生，漢族，現(xiàn)住黑龍江省七臺(tái)河市桃山區(qū)。
委托訴訟代理人郭悅，河北港城律師事務(wù)所律師。
上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海洋置業(yè)公司）因與被上訴人紀(jì)萱房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服秦皇島市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第3711號(hào)民事判決，向本院提起上訴。
本院于2016年8月4日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
上訴人海洋置業(yè)公司訴訟代理人劉長(zhǎng)存、樊霞、被上訴人紀(jì)萱訴訟代理人郭悅到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
海洋置業(yè)公司上訴請(qǐng)求:1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷(xiāo)（2015）海民初字第3711號(hào)民事判決，發(fā)回重審或予以改判；2、一、二審訴訟費(fèi)用全部由紀(jì)萱承擔(dān)。
事實(shí)和理由:一、一審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
由于政府部門(mén)的工作拖延，導(dǎo)致海洋置業(yè)公司無(wú)法取得規(guī)劃驗(yàn)收合格證，造成其無(wú)法開(kāi)展辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的其他工作。
二、關(guān)于本案的法律適用問(wèn)題。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，只有因海洋置業(yè)公司的原因造成紀(jì)萱不能在規(guī)定期限內(nèi)辦理權(quán)屬證書(shū)，海洋置業(yè)公司才按約定方式承擔(dān)違約責(zé)任。
本案中提供初始登記資料的合同義務(wù)，其實(shí)現(xiàn)并非僅靠合同一方當(dāng)事人即海洋置業(yè)公司一方的努力就能達(dá)成，其會(huì)受到政府行政主管部門(mén)的直接影響，這也是合同雙方根本無(wú)法控制的不可抗力，將此類(lèi)原因完全歸由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任是極不公平的。
紀(jì)萱辯稱(chēng)，1、雙方有商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)該在360日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，如果沒(méi)有辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)海洋置業(yè)公司應(yīng)支付違約金；2、海洋置業(yè)公司說(shuō)的不可抗力不成立，不可抗力就是合同訂立的時(shí)候不能避免、不能克服的才叫不可抗力，海洋置業(yè)公司說(shuō)政府的事情不能算不可抗力。
紀(jì)萱向一審法院起訴請(qǐng)求:1、海洋置業(yè)公司支付紀(jì)萱逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)違約金5178元；2、海洋置業(yè)公司雙倍賠償紀(jì)萱入戶(hù)門(mén)差價(jià)人民幣2600元；3、本案訴訟費(fèi)用由海洋置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2013年5月31日,紀(jì)萱、海洋置業(yè)公司簽訂《秦皇島市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定紀(jì)萱購(gòu)買(mǎi)海洋置業(yè)公司開(kāi)發(fā)的海港區(qū)西部舊城改造項(xiàng)目5號(hào)地塊一期工程2號(hào)樓11503號(hào)房屋及B區(qū)1357號(hào)地下車(chē)庫(kù)，房屋建筑面積為136.48平方米，車(chē)位套內(nèi)建筑面積面積13.25平方米，總價(jià)款為人民幣1035565元，現(xiàn)該小區(qū)名稱(chēng)為“海悅公館”。
合同第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定:出賣(mài)人在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)，并依據(jù)實(shí)測(cè)結(jié)果和本合同的約定，為買(mǎi)受人出具房屋兌現(xiàn)通知書(shū)和購(gòu)房發(fā)票。
如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，雙方同意按下列第2項(xiàng)處理:1、….2、買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的0.5%向買(mǎi)受人支付違約金。
合同第十六條出賣(mài)人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任:交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)（見(jiàn)附件二）。
達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人按照下列第1種方式處理:1.出賣(mài)人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
合同附件二關(guān)于入戶(hù)門(mén)的約定為，鋼制防盜門(mén)、配機(jī)械鎖。
訴訟中海洋置業(yè)公司提交了其與新多集團(tuán)有限公司簽訂的秦皇島西部舊改項(xiàng)目51地塊《入戶(hù)門(mén)供貨及安裝工程合同》、新多集團(tuán)有限公司出具的《情況說(shuō)明》、涉案入戶(hù)門(mén)拆門(mén)現(xiàn)場(chǎng)取樣錄像及取樣證明、及國(guó)家建筑材料測(cè)試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》用于證實(shí)海洋置業(yè)公司采購(gòu)安裝的涉案房屋的入戶(hù)門(mén)系新多集團(tuán)有限公司提供的符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的具有防火、防盜功能并符合紀(jì)萱、海洋置業(yè)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的鋼制防盜門(mén)。
合同簽訂后紀(jì)萱按照合同約定付清購(gòu)房款。
2013年12月27日海洋置業(yè)公司將房屋交付紀(jì)萱。
海洋置業(yè)公司至紀(jì)萱起訴之日未將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。
關(guān)于逾期辦證問(wèn)題，海洋置業(yè)公司提出，海洋置業(yè)公司與秦皇島市國(guó)土資源局簽訂的《國(guó)有土地出讓使用權(quán)合同》中存在“海洋置業(yè)公司享有秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)”的約定，因城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問(wèn)題涉及規(guī)劃驗(yàn)收，海洋置業(yè)公司多次向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
海港區(qū)人民政府海政請(qǐng)字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請(qǐng)示》致文秦皇島市政府，但該問(wèn)題至2014年11月10日才解決。
未能及時(shí)將辦證所需材料報(bào)備，不是海洋置業(yè)公司的原因。
海洋置業(yè)公司提交《國(guó)有土地出讓使用權(quán)合同》、海洋置業(yè)公司向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)、海港區(qū)人民政府海政請(qǐng)字（2013）110號(hào)《關(guān)于免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的請(qǐng)示》、秦皇島市國(guó)土資源局關(guān)于海港區(qū)政府申請(qǐng)免收西部四村舊改項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的意見(jiàn)、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局文件、海港區(qū)人民政府海政函字（2014）75號(hào)《關(guān)于對(duì)西部四村舊改項(xiàng)目部分地塊先行辦理規(guī)劃驗(yàn)收等相關(guān)手續(xù)的函》、秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局秦規(guī)呈（2014）141號(hào)《關(guān)于海港區(qū)西部四村舊改項(xiàng)目驗(yàn)收相關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》等予以證明向秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及申請(qǐng)秦皇島市城鄉(xiāng)規(guī)劃局為其下發(fā)一直留存在規(guī)劃局的工程規(guī)劃許可證原件，為涉案工程項(xiàng)目竣工圖紙核準(zhǔn)蓋章，辦理相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)的情況。
關(guān)于防盜門(mén)的問(wèn)題。
訴訟中海洋置業(yè)公司提交了其與新多集團(tuán)有限公司簽訂的秦皇島西部舊改項(xiàng)目51地塊《入戶(hù)門(mén)供貨及安裝工程合同》、新多集團(tuán)有限公司出具的《情況說(shuō)明》、涉案入戶(hù)門(mén)拆門(mén)現(xiàn)場(chǎng)取樣錄像及取樣證明、及國(guó)家建筑材料測(cè)試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》，用于證實(shí)海洋置業(yè)公司采購(gòu)安裝的涉案房屋的入戶(hù)門(mén)系新多集團(tuán)有限公司提供的符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的具有防火、防盜功能，并符合原、海洋置業(yè)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的鋼制防盜門(mén)。
紀(jì)萱于2015年7月27日提出對(duì)入戶(hù)門(mén)是否符合《防盜安全門(mén)通用技術(shù)條件》（GB175652007）進(jìn)行鑒定，經(jīng)釋明，紀(jì)萱未在規(guī)定期限內(nèi)提供雙方認(rèn)可的檢驗(yàn)樣本。
一審法院認(rèn)為，紀(jì)萱、海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是雙方真實(shí)意思表示，符合有關(guān)法律規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應(yīng)按合同約定履行。
合同約定出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但海洋置業(yè)公司從房屋交付之日起至起訴之日止，已經(jīng)超過(guò)360日，仍未能履行完其在辦理產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中的義務(wù)；海洋置業(yè)公司抗辯因政府部門(mén)的原因?qū)е碌霓k證延誤，非海洋置業(yè)公司的原因和過(guò)失，但其提出的理由主要是因是否繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)問(wèn)題，海洋置業(yè)公司可以通過(guò)先預(yù)繳的方式完成規(guī)劃驗(yàn)收，且至紀(jì)萱起訴之日，海洋置業(yè)公司仍未將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，海洋置業(yè)公司的免責(zé)抗辯不能成立；海洋置業(yè)公司關(guān)于購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的款項(xiàng)不應(yīng)計(jì)入購(gòu)房款的抗辯，因紀(jì)萱就車(chē)位、車(chē)庫(kù)亦與海洋置業(yè)公司形成買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，且車(chē)庫(kù)、車(chē)位亦屬于辦證范圍，因此，車(chē)庫(kù)、車(chē)位的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)計(jì)入購(gòu)房款，海洋置業(yè)公司的該抗辯理由不成立；海洋置業(yè)公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按合同約定，向紀(jì)萱承擔(dān)違約責(zé)任。
紀(jì)萱要求海洋置業(yè)公司支付逾期辦證違約金5178元，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。
關(guān)于紀(jì)萱要求海洋置業(yè)公司賠償入戶(hù)門(mén)差價(jià)人民幣2600元的訴求，因海洋置業(yè)公司提交了與紀(jì)萱入戶(hù)門(mén)同批次的海悅公館1212401入戶(hù)門(mén)作為檢測(cè)樣本進(jìn)行了檢測(cè)，國(guó)家建筑材料測(cè)試中心出具的《檢驗(yàn)報(bào)告》檢驗(yàn)結(jié)論為:經(jīng)檢驗(yàn)，送檢樣品永久性標(biāo)記檢驗(yàn)結(jié)果不符合GB175652007中的技術(shù)要求，其他項(xiàng)目檢驗(yàn)結(jié)果符合GB175652007中丙級(jí)防盜安全門(mén)的技術(shù)要求。
紀(jì)萱在訴訟中提出對(duì)入戶(hù)門(mén)是否符合《防盜安全門(mén)通用技術(shù)條件》（GB175652007）進(jìn)行鑒定，經(jīng)釋明，要求紀(jì)萱、海洋置業(yè)公司在規(guī)定期限內(nèi)提供雙方認(rèn)可的具體檢驗(yàn)樣本后再進(jìn)行技術(shù)鑒定，紀(jì)萱在規(guī)定期限內(nèi)未提供雙方認(rèn)可的檢驗(yàn)樣本，應(yīng)視為紀(jì)萱放棄鑒定申請(qǐng)，且紀(jì)萱未有證據(jù)反駁其入戶(hù)門(mén)不符合鋼制防盜門(mén)的技術(shù)要求，故對(duì)紀(jì)萱的該項(xiàng)訴求不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條 ?之規(guī)定，判決如下:一、被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于判決生效后10日內(nèi)向原告紀(jì)萱支付遲延辦證違約金5178元；二、對(duì)原告紀(jì)萱的其他訴訟請(qǐng)求不予支持。
如未按本判決指定的期間履行本判決給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)50元，原告紀(jì)萱負(fù)擔(dān)17元，被告秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)33元，于本判決生效后十日內(nèi)繳納。
本院二審期間，海洋置業(yè)公司提交3份證據(jù):1、2007年5月31日秦皇島市房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)規(guī)劃局、國(guó)土資源局下發(fā)的秦房字（2007）101號(hào)文件。
證明目的:根據(jù)會(huì)議精神，決定對(duì)老舊小區(qū)和城中村改造項(xiàng)目，給予優(yōu)惠政策，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。
2、2009年6月26日，海洋置業(yè)公司取得秦籍國(guó)用（2009）第100號(hào)土地使用權(quán)證書(shū)，證明目的:證書(shū)的取得是海洋置業(yè)公司依據(jù)秦皇島市國(guó)土資源局簽訂的國(guó)有土地出讓使用權(quán)合同，并依據(jù)證1中對(duì)老舊小區(qū)和城中村享受免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)政策獲取了秦皇島市人民政府頒發(fā)的土地使用權(quán)證書(shū)，再次證實(shí)了依據(jù)政府的政策及土地出讓合同約定海洋置業(yè)公司享受秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造的優(yōu)惠政策免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的優(yōu)惠。
是因?yàn)檎膯?wèn)題才造成海洋置業(yè)公司逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的。
3、2015年秦皇島市人民政府服務(wù)中心做出的對(duì)涉案地塊竣工驗(yàn)收不合格意見(jiàn)的通知，證明內(nèi)容:直到2015年12月31日，秦皇島市規(guī)劃局依然以涉案項(xiàng)目未繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)而對(duì)聯(lián)合驗(yàn)收出具不合格意見(jiàn)的結(jié)果。
這三份證據(jù)證實(shí)因?yàn)槭姓嚓P(guān)部門(mén)未能為海洋置業(yè)公司出具規(guī)劃驗(yàn)收合格證，致使海洋置業(yè)公司未能在合同約定的期限內(nèi)，將辦理相對(duì)性登記需要的資料報(bào)備。
紀(jì)萱的質(zhì)證意見(jiàn):證1真實(shí)性不發(fā)表意見(jiàn)，此文件與涉案地塊無(wú)關(guān)聯(lián)，涉案地塊是否享受這些優(yōu)惠政策不明確。
證2的真實(shí)性不發(fā)表意見(jiàn)，此證只能證明涉案地塊海洋置業(yè)公司享受相應(yīng)的權(quán)利，不能證明其享有優(yōu)惠政策。
證3即使說(shuō)政府給予海洋置業(yè)公司相關(guān)的優(yōu)惠政策，同意免收2009年土地使用權(quán)相應(yīng)地塊的配套費(fèi)，未繳納的配套費(fèi)的地塊只是其中一部分，海洋置業(yè)公司只進(jìn)行了部分開(kāi)發(fā)，所以政府沒(méi)有給予其相應(yīng)的優(yōu)惠政策，海洋置業(yè)公司可以先行繳納配套費(fèi)來(lái)取得驗(yàn)收。
即使政府真的在土地轉(zhuǎn)讓時(shí)有免配套費(fèi)的政策，也是政府作為民事合同主體給予合同約定上的條件，并非是作為一個(gè)行政主體，所以不交配套費(fèi)取得不了竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，是因?yàn)楹贤蛩?，并非是政府的原因?br/>以上證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，不予采信。
本院認(rèn)為，紀(jì)萱與海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行各自的義務(wù)。
雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)。
而本案的事實(shí)，海洋置業(yè)公司并沒(méi)有依約定在商品房交付使用后360日內(nèi)履行該項(xiàng)義務(wù)。
海洋置業(yè)公司主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是政府部門(mén)怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使海洋置業(yè)公司未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，海洋置業(yè)公司亦應(yīng)向合同相對(duì)人紀(jì)萱承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，海洋置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。
依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，紀(jì)萱與海洋置業(yè)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律規(guī)定，為合法有效之合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定享有權(quán)利、履行各自的義務(wù)。
雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十七條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記約定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)，將辦理初始登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)房屋登記機(jī)關(guān)。
而本案的事實(shí)，海洋置業(yè)公司并沒(méi)有依約定在商品房交付使用后360日內(nèi)履行該項(xiàng)義務(wù)。
海洋置業(yè)公司主張未能按期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)是政府部門(mén)怠于履責(zé)造成的，但即使因政府原因致使海洋置業(yè)公司未能按期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)，海洋置業(yè)公司亦應(yīng)向合同相對(duì)人紀(jì)萱承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上所述，海洋置業(yè)公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。
一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項(xiàng) ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)50元，由上訴人秦皇島市海洋置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：劉秋麗

書(shū)記員：王耀輝