原告：程某某，女，****年**月**日出生，漢族，住武漢市新洲區(qū)，
委托訴訟代理人：童長(zhǎng)春，湖北喻家律師事務(wù)所律師。
被告：
武漢市佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏街環(huán)湖路佳陽(yáng)湖濱花園2棟1層1室，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼xxxx。
法定代表人：邱和平，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉奧，
湖北豐海律師事務(wù)所律師。
第三人：
武漢市新洲區(qū)百家福量販店，住所地武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏街新陽(yáng)大道佳陽(yáng)摩爾城*樓后廳。
經(jīng)營(yíng)者：張余山，男，****年**月**日出生，漢族，住浙江省瑞安市，
委托訴訟代理人：徐銀光，男，****年**月**日出生，漢族，住武漢市新洲區(qū)，系
武漢市新洲區(qū)百家福量販店員工。
原告程某某與被告
武漢市佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司）、第三人

武漢市新洲區(qū)百家福量販店（以下簡(jiǎn)稱百家福量販店）委托租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月23日立案后，依法由審判員余金南擔(dān)任審判長(zhǎng)，和審判員周洪文、人民陪審員張金元組成合議庭按照普通程序進(jìn)行審理，于2018年5月8日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，審理過(guò)程中，原告申請(qǐng)追加百家福量販店為第三人參加訴訟，本院于2018年8月17日再次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告程某某及其委托訴訟代理人童長(zhǎng)春、被告佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司的委托訴訟代理人劉奧、第三人百家福量販店的委托訴訟代理人徐銀光均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某某訴稱：原告與案外人
武漢市佳陽(yáng)商貿(mào)發(fā)展有限公司簽訂了一份《武漢市商品房買賣合同》購(gòu)買了位于武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏街陽(yáng)光大道與高新街交匯處佳陽(yáng)摩爾城2層118號(hào)房屋（建筑面積16.05平方米，以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）。原告依約向
武漢市佳陽(yáng)商貿(mào)發(fā)展有限公司支付了全部購(gòu)房款。原告購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后與被告佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司簽訂了一份《委托租賃合同》，約定原告將訴爭(zhēng)房屋委托給被告經(jīng)營(yíng)管理，期限為叁年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止，雙方在合同中約定：租賃期限屆滿前三個(gè)月，如果續(xù)約，雙方需重新簽訂新的《委托代理租賃合同》，如果任何一方不選擇續(xù)約，則本合同自動(dòng)終止。另雙方在合同中約定年租金標(biāo)準(zhǔn)為購(gòu)房款的7%，且詳細(xì)約定了租金的支付日期。原告依約履行了將房屋交付給被告經(jīng)營(yíng)管理的義務(wù)，被告也將該房屋出租給第三人獲取了收益；但時(shí)至今日，原告只收到了被告支付的第三年租金，第一、第二年度租金被告始終以各種理由拖延支付。該合同于2017年9月30日到期自動(dòng)終止后，經(jīng)原告多次催要，被告直至今日既不與原告重新簽訂委托租賃合同，也不將房屋交付給原告實(shí)際使用，更沒(méi)有將出租房屋所獲取的收益支付給原告，其違約行為明顯，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。請(qǐng)求：1.判令被告向原告支付租金65925元，延期支付租金違約金14438元（自2015年1月1日暫計(jì)算至2018年1月1日，按日萬(wàn)分之二計(jì)算，實(shí)際計(jì)算至被告清償上述債務(wù)之日止）；2.判令被告立即將訴爭(zhēng)房屋交付原告實(shí)際使用并向原告支付房屋占有使用費(fèi)8241元（從2017年10月1日起暫計(jì)算至2018年1月1日，實(shí)際計(jì)算至被告將該房屋交付給原告實(shí)際使用之日止）；3.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
原告程某某圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了《武漢市商品房買賣合同》、購(gòu)房發(fā)票、《委托租賃合同》、《關(guān)于摩爾城門面產(chǎn)權(quán)證辦理和委托租賃時(shí)間到期續(xù)約的通知》及快遞單復(fù)印件等證據(jù)。
被告佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司辯稱，被告已經(jīng)將三年的租金全部支付給原告了，第一、第二年的租金折抵了原告的購(gòu)房款，第三年的租金是通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的形式向原告支付的?！段凶赓U合同》有效。該合同中第二條約定的三年是委托租賃管理期限，指的是2014年10月1日至2017年9月30日之間被告有權(quán)以自己的名義代表原告對(duì)外簽訂租賃合同，并非指被告只能對(duì)外簽訂為期三年或三年以內(nèi)的租賃合同，合同第六（6）條已明確約定，被告對(duì)外簽訂的租賃合同超過(guò)三年的，被委托人（原告）應(yīng)按照租賃合同繼續(xù)履行，《委托租賃合同》解除后被告代收的2017年10月1日以后的租金可以全部返還給原告。請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
被告佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司向本院提交了銀行轉(zhuǎn)賬流水、銷售繳納通知、《承諾書(shū)》，《商鋪?zhàn)赓U合同》各一份。
第三人百家福量販店述稱，第三人只認(rèn)可與被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》，該合同合法有效應(yīng)繼續(xù)履行。
本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
被告對(duì)原告提交的《武漢市商品房買賣合同》、購(gòu)房發(fā)票，《委托租賃合同》的真實(shí)性均無(wú)異議，對(duì)《關(guān)于摩爾城門面產(chǎn)權(quán)證辦理和委托租賃時(shí)間到期續(xù)約的通知》及快遞單復(fù)印件的真實(shí)性有異議，稱沒(méi)有收到該通知，快遞單系復(fù)印件不具有合法性，對(duì)《委托租賃合同》的證明目的有異議，合同第二（2）條不能證明約定的三年期限為被告只能對(duì)外簽訂為期三年或三年以內(nèi)的租賃合同，對(duì)合同中第（六）6系格式條款應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款的證明目的亦有異議，認(rèn)為該條款是原、被告之間的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。
第三人百家福量販店對(duì)原告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見(jiàn)為證據(jù)與第三人無(wú)關(guān)。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)真實(shí)性均無(wú)異議。對(duì)《商鋪?zhàn)赓U合同》認(rèn)為，被告未經(jīng)原告同意將商鋪以超長(zhǎng)的期限和超低的價(jià)格出租給第三人，損害原告代理權(quán)益，保留索賠的權(quán)利。
第三人百家福量販店認(rèn)為被告提交的其他證據(jù)與第三人無(wú)關(guān)，《商鋪?zhàn)赓U合同》合法有效。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)。對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下：原告提交的《關(guān)于摩爾城門面產(chǎn)權(quán)證辦理和委托租賃時(shí)間到期續(xù)約的通知》、快遞單復(fù)印件二項(xiàng)證據(jù)，因被告否認(rèn)收到該通知和快遞，且原告未能提供有效的快遞回執(zhí)來(lái)證明被告收到了快遞，經(jīng)本院核實(shí)該載明的快遞公司網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上無(wú)該快遞單記載，故對(duì)于原告提交的《關(guān)于摩爾城門面產(chǎn)權(quán)證辦理和委托租賃時(shí)間到期續(xù)約的通知》、快遞單復(fù)印件二項(xiàng)證據(jù)本院不予采信。對(duì)原告提交的《委托租賃合同》，原、被告對(duì)合同的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可，只是對(duì)合同中的相關(guān)條款理解有爭(zhēng)議，故對(duì)于該份證據(jù)本院依法予以采信。
根據(jù)原告、被告的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
原告程某某于2013年4月11日購(gòu)買案外人
武漢市佳陽(yáng)商貿(mào)發(fā)展有限公司位于武漢市新洲區(qū)陽(yáng)邏街陽(yáng)光大道與高新街交匯處佳陽(yáng)摩爾城2層118號(hào)房屋（商鋪），建筑面積16.05平方米，購(gòu)房總價(jià)款365031.4元（含兩年返租金折抵的51104.4元），雙方于2014年1月10日簽訂《武漢市商品房買賣合同》。原告購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋后，于2013年4月11日與被告佳馨瑞陽(yáng)物業(yè)公司簽訂了一份就該商鋪的《委托租賃合同》，合同約定：“…二、租賃期限1、本合同約定的初始委托租賃管理期限為三年，從2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、雙方應(yīng)在委托租賃管理期滿之前三個(gè)月，協(xié)商按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)際情況，簽訂新的委托代理租賃合同，如任何一方不選擇續(xù)約的，本合同自動(dòng)終止。三、委托租金收益1、由于該市場(chǎng)目前處于市場(chǎng)培育期，為保證甲方（原告）投資收益，經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意在合同期限內(nèi)，由乙方（被告）按稅前固定租金收益方式向甲方提供委托租金收益，即每年度按甲方在乙方委托管理的佳陽(yáng)摩爾城項(xiàng)目投資金額的7%計(jì)算年租金給甲方。2、委托租賃期限內(nèi)，乙方所取得的租賃收入，低于本合同稅前固定收益部分的風(fēng)險(xiǎn)，由乙方承擔(dān)。乙方委托租賃收益超出本合同規(guī)定的部分，甲乙雙方同意按稅后二八分成的方式結(jié)算（即甲方取得20%的收益，乙方取得80%的收益）…五、委托租賃管理的范圍和方式…2、本合同有效期間，甲方同意乙方有權(quán)以乙方的名義對(duì)外簽訂本合同所述鋪位的租賃合同，直接管理市場(chǎng)并向承租戶收取租金和租賃期間的其他相關(guān)費(fèi)用；有權(quán)為公共利益或市場(chǎng)所有業(yè)主或商戶的整體利益而制定相關(guān)管理制度，并協(xié)調(diào)處理市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題；有權(quán)對(duì)違約的承租商戶采取一切可行的措施（包括直接以乙方自己的名義提起訴訟）來(lái)保障其合法的權(quán)益。六、甲方的權(quán)利和義務(wù)…4、甲方承諾遵守“買賣不破租賃”的法律原則，甲方購(gòu)買本鋪位之前，乙方對(duì)外招商招租與承租人簽訂的租賃合同，甲方均表示認(rèn)可，并遵守租賃合同的約束。5、發(fā)生本合同約定以外的情況導(dǎo)致本合同終止或解除的，甲方也必須認(rèn)可并繼續(xù)履行乙方已和承租人簽訂的租賃合同。6、本合同有效期間，乙方根據(jù)佳陽(yáng)摩爾城招商經(jīng)營(yíng)的需要與承租人簽訂的租賃合同期限超過(guò)本合同租賃期限的，甲方對(duì)此無(wú)異議，在本合同租賃期滿后，甲方仍須繼續(xù)履行乙方已和承租人簽訂的租賃合同…八、特別約定為減輕甲方購(gòu)買商鋪的資金壓力，經(jīng)乙方與開(kāi)發(fā)商協(xié)商同意，甲方在購(gòu)買乙方管理的佳陽(yáng)摩爾城項(xiàng)目商鋪時(shí)，甲方可以在乙方處預(yù)支其所購(gòu)商鋪前兩年的全部委托租賃租金，用于購(gòu)鋪款。”…等。
2017年被告按合同約定向原告轉(zhuǎn)賬支付了第三年的收益款25552.2元（購(gòu)房總價(jià)款的7%，第一、第二年的收益款之前已折抵原告的購(gòu)房款）?！段凶赓U合同》到期后，雙方就續(xù)約等產(chǎn)生分歧，經(jīng)多方協(xié)調(diào)無(wú)果，雙方未續(xù)約。原、被告均認(rèn)可雙方簽訂的《委托租賃合同》于合同到期之日2017年9月30日已經(jīng)解除。
另查明，被告佳馨物業(yè)公司于2015年3月1日將原告的商鋪出租給第三人百家福量販店并簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，租賃合同約定的的租金為每平米每月5元，租賃期間為2015年3月1日至2025年2月28日。第三人百家福量販店向被告交納相關(guān)租金至今。訴訟中，原告當(dāng)庭認(rèn)可第一、第二年的收益款51104.4元已折抵購(gòu)房款的事實(shí)并撤回了其第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，原、被告雙方對(duì)《委托租賃合同》中的有關(guān)條款有爭(zhēng)議，爭(zhēng)議焦點(diǎn)為兩點(diǎn)：1、《委托租賃合同》第二（2）條約定的委托租賃管理期限為三年，原告認(rèn)為該三年是指被告對(duì)外出租房屋的租期只能在三年以內(nèi)，被告認(rèn)為該三年為委托管理權(quán)期限，與第三人簽訂的租賃期限不限于三年；2、《委托租賃合同》第六（6）條約定“本合同有效期間，乙方根據(jù)佳陽(yáng)摩爾城招商經(jīng)營(yíng)的需要與承租人簽訂的租賃合同期限超過(guò)本合同租賃期限的，甲方對(duì)此無(wú)異議，在本合同租賃期滿后，甲方仍須繼續(xù)履行乙方已和承租人簽訂的租賃合同”，原告認(rèn)為該條款與合同的第二（2）條款相矛盾，且該條款為格式條款，屬于無(wú)效條款，被告認(rèn)為該條款是原、被告之間的真實(shí)意思表示，應(yīng)為有效。
對(duì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)1，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十五條第一款當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的語(yǔ)句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。涉案中的“三年返租”，實(shí)為案外人
武漢市佳陽(yáng)商貿(mào)發(fā)展有限公司為出賣商鋪的促銷手段，其“7%”僅為三年期內(nèi)的年固定收益，從合同的第三（2）條內(nèi)容看，雙方并未約定對(duì)外出租的租金。原被告《委托租賃合同》約定的三年期限應(yīng)該是指原告授權(quán)委托被告對(duì)外出租商鋪的代理權(quán)期限為三年，并不是指被告與第三人簽訂的租賃合同的租賃期限只能限于三年之內(nèi)，即被告在三年的授權(quán)期限內(nèi)受原告委托將商鋪出租出去即可。原告委托被告對(duì)外出租的商鋪具有需與其他出租方整合的特殊性，承租人一般為大型餐飲企業(yè)或大型超市等經(jīng)營(yíng)體，第三人承租了原告的房屋后需投入大量的資金進(jìn)行裝修經(jīng)營(yíng)，被告是基于合同第六（6）條，即原告承諾合同到期后原告會(huì)繼續(xù)履行被告與第三人之間的租賃合同的授權(quán)約定才與第三人簽訂了租賃合同，被告的行為不違反合同約定，原告的理解，顯然有違常理和誠(chéng)實(shí)信用原則且不符合實(shí)現(xiàn)合同目的真實(shí)意圖。
對(duì)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)2，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條第二款格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。涉案《委托租賃合同》系原、被告經(jīng)充分協(xié)商后擬定的并約定了雙方權(quán)利義務(wù)的合同，合同中第六條第4款、第5款、第6款都是對(duì)原告、被告、第三人之間的租賃關(guān)系進(jìn)行約定的條款，該第六（6）條款不符合“格式條款為重復(fù)使用而預(yù)先擬定，訂立時(shí)未與對(duì)方協(xié)商”的構(gòu)成要件，故原告提出的該合同的第六（6）條系格式條款的主張，本院不予采信。合同的第二（2）條款與第六（6）條款并無(wú)矛盾，均為有效條款。
綜上，原被告簽訂的《委托租賃合同》系當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，主體合法，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雙方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人…的規(guī)定，該合同對(duì)原告產(chǎn)生約束力。被告依委托將訴爭(zhēng)商鋪?zhàn)饨o第三人經(jīng)營(yíng)，并未實(shí)際占用原告商鋪，原告要求被告立即將訴爭(zhēng)房屋交付其實(shí)際使用并判令被告向原告支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持?！段凶赓U合同》已于2017年9月30日到期并解除，故2017年9月30日之后被告代原告收取的第三人的租金應(yīng)返還給原告，因原告在本案中并未提出該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，原告可與第三人對(duì)接或另行主張權(quán)利。
經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)本院審判委員會(huì)討論決定，本院根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第三十九條第二款、第六十條第一款、第一百二十五條、第三百九十六條、第四百零二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告程某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)1000元，由原告程某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于
湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 余金南
審判員 周洪文
人民陪審員 張金元

書(shū)記員： 陶康