原告：程某。
委托代理人：羅云飛、羅忍，湖北人本律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。
被告：湖北遠(yuǎn)光礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（原名稱為黃石天祿礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司），住所地黃石市黃石港區(qū)青山湖（師院路8號(hào)）。
法定代表人：張赟，董事長(zhǎng)。
委托代理人：郭瑩輝，湖北群力律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般代理。

原告程某與被告湖北遠(yuǎn)光礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱遠(yuǎn)光房地產(chǎn)公司）房屋買賣預(yù)約合同糾紛一案，本院于2012年3月27日立案后，依法適用普通程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告程某的委托代理人羅云飛，被告遠(yuǎn)光房地產(chǎn)公司的委托代理人郭瑩輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告程某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、被告依照雙方2007年6月22日《協(xié)議書(shū)》的主要內(nèi)容與原告訂立商品房買賣合同，并履行交付和轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的義務(wù)；2、如果不支持第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，則被告賠償損失約250，000元（以后根據(jù)司法鑒定結(jié)論確定）。當(dāng)庭明確的訴訟請(qǐng)求：被告賠償不履行《協(xié)議書(shū)》所致?lián)p失約250，000元（待司法鑒定后確定），訴訟費(fèi)用和評(píng)估費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告和劉福舟、陳新國(guó)等六人原系黃石市祥和食品釀造有限公司股東，該公司位于黃石市沈家營(yíng)涼亭山1號(hào)。被告因擬在該處開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)而收購(gòu)了原告等六人所持該公司全部股權(quán)?；诖耍桓媾c原告等六人于2007年6月22日分別訂立一份《協(xié)議書(shū)》，約定被告以成本價(jià)向原告等六人分別出售五層以上一套100平方米的住房，待被告取得房屋預(yù)售許可證時(shí)，再行訂立商品房買賣合同；等。后被告將其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目命名為“濱江花園”，項(xiàng)目地址確定為黃石大道88號(hào)，于2011年初開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)規(guī)模為1號(hào)樓33層，2號(hào)樓28層，3號(hào)樓30層；于2012年1月19日取得預(yù)售許可證，擬銷住宅均價(jià)為4，860元／平方米，至今將要完工。自2011年以來(lái)，原告等數(shù)十次向被告提出訂立商品房買賣合同的要求，而被告不予訂立，也不予明確答復(fù)，似有毀約之意。原告認(rèn)為，依法成立的合同，具有法律約束力。被告應(yīng)當(dāng)依約履行義務(wù)。
原告為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)材料：
證據(jù)一，原告的身份證以及被告的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司變更通知書(shū)。證明原、被告的訴訟主體資格及變更情況。
證據(jù)二，2007年6月22日原告與被告簽訂的《協(xié)議書(shū)》。證明雙方于2007年6月22日訂立《協(xié)議書(shū)》以及協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，協(xié)議書(shū)約定的房屋價(jià)格是建筑安裝工程造價(jià)而不是開(kāi)發(fā)成本。
證據(jù)三，預(yù)售項(xiàng)目信息。證明被告開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱為濱江花園，位于黃石大道88號(hào)，由三幢樓房組成，領(lǐng)取房屋預(yù)售許可證的日期為2012年1月19日。
證據(jù)四，2012年5月29日東楚晚報(bào)a02版報(bào)道。證明被告拒絕約定價(jià)格與團(tuán)購(gòu)房買房戶訂立商品房預(yù)售合同，說(shuō)明被告是不講誠(chéng)信的。
證據(jù)五，司法鑒定申請(qǐng)書(shū)。原告申請(qǐng)司法鑒定，申請(qǐng)被告開(kāi)發(fā)房屋的建筑安裝工程造價(jià)和五層以上住房2016年12月1日的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。原告要求被告賠償原告250，000元損失，是協(xié)議書(shū)約定的成本價(jià)與市場(chǎng)價(jià)之間的差額。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。雙方當(dāng)事人在簽訂的《協(xié)議書(shū)》中約定：“甲方（被告）在該處商住大廈取得銷售許可證時(shí)，與乙方（原告）分別簽訂《商品房銷售合同》正式文本時(shí)候，本協(xié)議內(nèi)容必須寫(xiě)入合同正式文本中，與此同時(shí)，本協(xié)議自行失效?！睋?jù)此，雙方當(dāng)事人雖然約定了房屋的位置、面積，但仍一致認(rèn)為在成本價(jià)等問(wèn)題上需要日后進(jìn)一步磋商，雙方的這一意思表示是明確的，而且，當(dāng)事人在該協(xié)議中進(jìn)一步明確要在將來(lái)訂立一個(gè)新的合同，以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。判斷商品房買賣中的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，最主要的是看此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，即只要具備了雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、總價(jià)或單價(jià)、付款時(shí)間、方式、交付條件及日期，同時(shí)出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。因此，該《協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)為預(yù)約合同。預(yù)約是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同。將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立本合同的義務(wù)，但不負(fù)履行將來(lái)要訂立的合同中的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)指出的是，預(yù)約也是合同，對(duì)雙方當(dāng)事人同樣具有法律拘束力，原、被告應(yīng)當(dāng)按照雙方成立的預(yù)約合同履行義務(wù)，拒絕訂立買賣合同，其行為屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在本案中，由于雙方對(duì)房屋的成本價(jià)無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，被告提出的房屋價(jià)格為綜合成本價(jià)，原告對(duì)該價(jià)格提出異議并要求按建筑成本價(jià)商定為成本價(jià)，被告亦不能接受。調(diào)解時(shí)，原告提出的價(jià)格為每平方米不超過(guò)3，000元，而被告主張每平方米不低于4，000元，以致未能促使雙方簽訂商品房預(yù)售合同，屬于最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”。本案審理期間，被告一直明確表示愿意繼續(xù)完成交易，而原告則拒絕以被告提出的成本價(jià)進(jìn)行交易，此亦可佐證被告并非無(wú)故違反預(yù)約協(xié)議。因此，本案本約簽約不成的原因應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為出于正常磋商不成的原因。原告要求被告不履行合同賠償損失約250，000元的訴訟請(qǐng)求，因相對(duì)商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)，協(xié)議書(shū)是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。訂立預(yù)約合同的目的，是在本約訂立前先行約明部分條款，將雙方一致的意思表示以合同條款的形式固定下來(lái)，并約定后續(xù)談判其他條款，直至本約訂立。預(yù)約合同的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件，或者拒絕繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各自利益考慮，無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。由于原告所舉證據(jù)并不能證明被告存在違約及因被告違約而受到的損失，故該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五條、第六條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

駁回原告程某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)5，050元、保全費(fèi)1，770元，均由原告程某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣5，050元，收款戶名：湖北省黃石市中級(jí)人民法院；帳號(hào)：17×××18；開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行；地名：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審　判　長(zhǎng)　　桂　鵬 人民陪審員　　姜孝世 人民陪審員　　李喬喬

書(shū)記員：劉盼