上訴人（一審被告）：管某某（WilliamKuan），男，xxxx年xx月xx日出生。
委托訴訟代理人：謝培飛，北京市潤(rùn)禾律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：魏希寧，男，xxxx年xx月xx日出生，住中華人民共和國(guó)北京市西城區(qū)。
委托訴訟代理人：張志強(qiáng)，北京市易行律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：穆志霞，女，xxxx年xx月xx日出生，現(xiàn)住中華人民共和國(guó)北京市西城區(qū)。
被上訴人（一審第三人）：固安縣久居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司。住所地：中華人民共和國(guó)河北省廊坊市固安縣西一號(hào)路南側(cè)孔雀城久居地產(chǎn)。
法定代表人：劉占奎，該公司總裁。

上訴人管某某因與被上訴人魏希寧、穆志霞、固安縣久居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)久居公司）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，不服中華人民共和國(guó)河北省廊坊市中級(jí)人民法院（2017）冀10民初27號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年9月26日立案受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人管某某的委托訴訟代理人謝培飛、被上訴人魏希寧的委托訴訟代理人張志強(qiáng)、被上訴人穆志霞到庭參加訴訟。被上訴人久居公司經(jīng)本院傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
管某某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)一審判決，駁回被上訴人魏希寧的訴訟請(qǐng)求，并確認(rèn)合同有效；2、本案一、二審訴訟費(fèi)用由魏希寧承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，完全無(wú)視管某某提交的證據(jù)能夠證明魏希寧對(duì)售房行為知情且同意出售，以及以其父親不同意繼續(xù)履行合同為借口，惡意違約的證據(jù)，以不符合交易習(xí)慣和沉默原則不構(gòu)成承諾為由，認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，系以偏概全，沒(méi)有做到客觀公正。首先，雖然久居公司在房屋買(mǎi)賣(mài)合同居間服務(wù)中存在瑕疵，沒(méi)有堅(jiān)持讓魏希寧在合同上補(bǔ)簽字或向穆志霞出具書(shū)面授權(quán)，但久居公司的工作人員張建穎、朱麗娜、馬盼紅，均證明在簽訂合同時(shí)是和魏希寧通過(guò)電話并獲得其同意后，各方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。其次，無(wú)論是管某某母親余乃英與穆志霞的微信聊天記錄，還是久居公司工作人員朱麗娜與穆志霞、魏希寧的通話錄音，以及穆志霞在一審?fù)徶须y以自圓其說(shuō)的陳述，穆志霞、魏希寧自認(rèn)爭(zhēng)議房屋獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)后第一時(shí)間高價(jià)再次出售的事實(shí)，均可證明魏希寧當(dāng)時(shí)對(duì)房屋出售給管某某知情且未提出異議。再次，一審法院以交易習(xí)慣作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)僅考慮《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》簽署時(shí)的瑕疵，而應(yīng)綜合考慮簽署過(guò)程中各方的意思表示及交易情況。房屋的對(duì)外出售系家庭財(cái)產(chǎn)的重大決策，穆志霞自述背著其子魏希寧出售是極其荒誕的。穆志霞、魏希寧收到房款后并未提出異議，而是看到房?jī)r(jià)上漲后惡意違約，一審法院對(duì)此視而不見(jiàn)有違常理。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤，本案并不存在管某某購(gòu)房時(shí)是否善意的問(wèn)題，爭(zhēng)議房屋當(dāng)時(shí)系穆志霞、魏希寧共同共有，管某某、久居公司均非常清楚。另有證據(jù)表明魏希寧進(jìn)行了承諾的意思表示，魏希寧的所謂沉默僅是對(duì)其惡意違約的沉默，并不是對(duì)應(yīng)要約的承諾沉默。即使無(wú)法認(rèn)定魏希寧是否作出承諾，認(rèn)定穆志霞系無(wú)權(quán)代理，根據(jù)民法通則第六十六條的規(guī)定，魏希寧不作否認(rèn)表示的沉默應(yīng)視為同意，《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》當(dāng)然有效。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法查明事實(shí)，支持管某某的上訴請(qǐng)求。
魏希寧辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
穆志霞辯稱(chēng)，同意一審判決，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
魏希寧向一審法院起訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求確認(rèn)穆志霞與管某某關(guān)于固安縣凌蘭園1003021001號(hào)房屋簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；2、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告魏希寧與被告穆志霞系母子關(guān)系。2011年12月29日，魏希寧、穆志霞共同出資購(gòu)買(mǎi)固安京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的孔雀城凌蘭園1003-02-1001號(hào)房產(chǎn)，面積213.74平方米，金額146.4515萬(wàn)元，同日在房管部門(mén)進(jìn)行了備案，網(wǎng)簽合同編號(hào)為20111227038。2012年3月6日，固安京御幸福房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為魏希寧、穆志霞開(kāi)具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。
2015年10月21日，穆志霞作為甲方、管某某作為乙方、久居公司作為丙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定：一、房屋基本狀況。1.房屋位于廊坊市××號(hào)。房屋所有權(quán)號(hào)（網(wǎng)簽備案合同號(hào)20111227038）。2.房屋建筑面積為213.74平方米。3.甲方保證已如實(shí)陳述該房產(chǎn)權(quán)屬狀況、裝飾情況和相關(guān)關(guān)系，乙方對(duì)甲方上述轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的具體情況充分了解、自愿買(mǎi)受該房產(chǎn)。二、成交價(jià)格及付款方式。甲、乙雙方一致同意上述房產(chǎn)成交價(jià)格為155萬(wàn)元。甲方認(rèn)可乙方采取以下方式付款：1.甲乙雙方約定在簽訂該合同當(dāng)日，乙方向甲方支付45萬(wàn)元作為購(gòu)買(mǎi)該房屋定金。2.甲乙雙方約定于2015年11月30日乙方付給甲方33萬(wàn)元作為購(gòu)買(mǎi)該房屋首付款。3.在雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記當(dāng)日，乙方向甲方支付該房屋尾款77萬(wàn)元。合同還約定了稅費(fèi)承擔(dān)、居間報(bào)酬的金額及支付方式、權(quán)屬過(guò)戶、房屋交付、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等條款。同日，久居公司向穆志霞出具收條記載，今收到穆志霞原購(gòu)房合同一份、原購(gòu)房發(fā)票一份。
管某某于2015年10月22日通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付穆志霞43萬(wàn)元，2015年11月30日通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付穆志霞33萬(wàn)元。
2016年3月9日，魏希寧與穆志霞繳納公共維修基金29071元，契稅21803.28元。
2016年10月13日，魏希寧、穆志霞取得房屋所有權(quán)證書(shū)（固房權(quán)證固房權(quán)字第××號(hào)）。記載，房屋所有權(quán)人：穆志霞、魏希寧；共有情況：共同共有；登記時(shí)間：2016年10月13日；規(guī)劃：住宅。
2016年11月17日，涉案房產(chǎn)辦理了轉(zhuǎn)移登記。
2016年，穆志霞與久居公司進(jìn)行了微信溝通。穆志霞與管某某母親進(jìn)行了微信溝通。
一審法院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，2015年10月21日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。
1、涉案房屋的財(cái)產(chǎn)屬性?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十三條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十五條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第九十七條規(guī)定，處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本案中，從涉案房屋于2011年12月29日進(jìn)行的網(wǎng)簽、購(gòu)房合同發(fā)票、公共維修基金、契稅及房屋所有權(quán)證等證據(jù)，均可以認(rèn)定涉案房屋為魏希寧與穆志霞的共同共有財(cái)產(chǎn)。依據(jù)法律規(guī)定，魏希寧與穆志霞對(duì)共同共有財(cái)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。在處分共有的財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)魏希寧與穆志霞共同同意。
2、魏希寧的沉默是否構(gòu)成同意?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二十二條規(guī)定，承諾應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過(guò)行為作出承諾的除外。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谄邨l規(guī)定，下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱(chēng)“交易習(xí)慣”：（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對(duì)方訂立合同時(shí)所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。對(duì)于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。故，沉默原則上不構(gòu)成承諾。本案中，2015年10月21日房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，沒(méi)有魏希寧的簽字，亦沒(méi)有魏希寧授權(quán)穆志霞處分的書(shū)面授權(quán)。其次，本案中不存在可認(rèn)定為交易習(xí)慣的做法。故，管某某認(rèn)為魏希寧沒(méi)有表示反對(duì)，應(yīng)視為同意的主張，不符合法律規(guī)定，不予支持。
3、管某某在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否構(gòu)成善意?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定，共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谑鍡l規(guī)定，受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，且無(wú)重大過(guò)失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案中，穆志霞提供給久居公司的原購(gòu)房合同及原購(gòu)房發(fā)票等相關(guān)證據(jù)，均能證明涉案房屋為魏希寧與穆志霞共同共有。另外，查閱房產(chǎn)管理部門(mén)的網(wǎng)簽亦能證明涉案房屋為魏希寧與穆志霞共同共有。故，不能認(rèn)定管某某受讓不動(dòng)產(chǎn)為善意。
4、穆志霞是否取得涉案房屋的所有權(quán)或者魏希寧是否進(jìn)行了追認(rèn)?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。本案中，魏希寧對(duì)穆志霞的處分行為沒(méi)有追認(rèn)，穆志霞亦沒(méi)有取得魏希寧享有部分的處分權(quán)。另外，從涉案房屋于2016年11月17日進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記可以證實(shí)，涉案房屋至產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)，一直為魏希寧與穆志霞共同共有。
綜上，穆志霞在與魏希寧共同共有關(guān)系存續(xù)期間，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，且管某某在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)構(gòu)成善意難以成立，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。依照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定，一審法院判決如下：確認(rèn)2015年10月21日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。案件受理費(fèi)100元，由穆志霞、管某某均擔(dān)。
本院二審?fù)徶?，管某某提?qǐng)久居公司原員工朱麗娜、張譯文（曾用名張建穎）出庭作證。二人證明簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同期間，曾和魏希寧通過(guò)電話，魏希寧對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)是知情并同意的。穆志霞、魏希寧對(duì)此不予認(rèn)可。管某某還提交2016年10月31日朱麗娜與魏希寧的電話錄音、2016年11月18日朱麗娜與穆志霞的電話錄音各一份。在朱麗娜與魏希寧的通話中，魏希寧稱(chēng)其父親不同意，房子不賣(mài)了等內(nèi)容。在朱麗娜與穆志霞的通話中，穆志霞稱(chēng)其和兒子同意，但得有老伴的簽名，要不交易不了，其老伴不同意，房子不賣(mài)了等內(nèi)容。管某某提交的其母親余乃英與穆志霞的微信聊天記錄中，主要是交涉房屋買(mǎi)賣(mài)事宜，其中穆志霞稱(chēng)其愛(ài)人不同意，房子不賣(mài)了等內(nèi)容。管某某主張，上述證據(jù)可以證明魏希寧對(duì)出售房屋是知道并同意的，只是房?jī)r(jià)上漲后，以其父親不同意為由惡意違約。魏希寧則辯稱(chēng)，其本人2016年11月初才知道其母親穆志霞簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的事情，其和朱麗娜通話就是通知中介其不同意賣(mài)房。穆志霞對(duì)電話錄音、微信聊天記錄的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為上述證據(jù)不能證明管某某的主張，辯稱(chēng)其平時(shí)和兒子魏希寧并不在一起住，是其自己找的久居公司賣(mài)的房，其不想讓魏希寧知道賣(mài)房子，后來(lái)也沒(méi)和魏希寧說(shuō)過(guò)這個(gè)事，是2016年10月房屋所有權(quán)證書(shū)下來(lái)后，魏希寧要賣(mài)這個(gè)房子，其才告知魏希寧自己已經(jīng)賣(mài)了的。穆志霞稱(chēng)涉案房產(chǎn)其和魏希寧2016年11月17日共同出售他人，售價(jià)270余萬(wàn)元，已辦理過(guò)戶手續(xù)。

本院認(rèn)為，管某某為美利堅(jiān)合眾國(guó)公民，本案為涉外房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。根據(jù)《中華人民共和國(guó)涉外民事關(guān)系法律適用法》第三十六條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地法律”的規(guī)定，本案應(yīng)適用中華人民共和國(guó)法律進(jìn)行審理。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，是涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。涉案爭(zhēng)議房產(chǎn)系穆志霞、魏希寧共同共有，如一審所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，處分涉案共有房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)魏希寧與穆志霞共同同意。管某某主張，對(duì)其與穆志霞簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，魏希寧是知道并同意出售的。但從其提交的證據(jù)看：第一，朱麗娜、張譯文雖出庭作證，證明魏希寧對(duì)涉案房屋買(mǎi)賣(mài)是知情并同意的，但穆志霞、魏希寧對(duì)此并不認(rèn)可。朱麗娜、張譯文作為久居公司原員工，與本案具有法律上的利害關(guān)系，二人證言不足采信。第二，穆志霞、魏希寧對(duì)電話錄音、微信聊天記錄的真實(shí)性雖未提出異議，但其內(nèi)容并無(wú)魏希寧本人同意涉案房屋出售的明確意思表示。電話錄音中雖有穆志霞稱(chēng)其和兒子同意，但得有老伴的簽名，要不交易不了的內(nèi)容，但在本案審理中，穆志霞、魏希寧一直堅(jiān)稱(chēng)魏希寧不知道涉案房屋出售的情況，本案并無(wú)其他可以證明魏希寧知道并同意涉案房屋出售的直接證據(jù)，穆志霞作為單獨(dú)出售共有房產(chǎn)的當(dāng)事人，其在電話錄音中的上述內(nèi)容并不足以認(rèn)定魏希寧知道并同意出售涉案房屋。基于上述兩點(diǎn)，管某某提交的證據(jù)并不足以證明其上訴主張。且根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的不得轉(zhuǎn)讓。在本案中，穆志霞與管某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓穆志霞、魏希寧共同共有的房屋，未取得房屋共有人魏希寧的書(shū)面同意，事后也未征得魏希寧的書(shū)面追認(rèn)，管某某提交的證據(jù)亦不足以證明魏希寧同意出售涉案房屋，在涉案房屋取得所有權(quán)證書(shū)后，魏希寧又明確表示不同意涉案房屋的出售行為。據(jù)此，一審判決確認(rèn)2015年10月21日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)基本清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由上訴人管某某（WilliamKuan）負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　陳振杰 審判員　　宋　菁 審判員　　張　巖

書(shū)記員：祁立肖