原告：紀某某，女，生于1972年2月19日，漢族，無固定職業(yè)。
委托訴訟代理人：劉金元，湖北遇真律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：湖北深源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：湖北省丹江口市環(huán)城南路。統(tǒng)一社會信用代碼：9142038158824809xc。
法定代表人：馬長某，該公司執(zhí)行董事。
被告：馬長某，男，生于1954年2月3日，漢族，系湖北深源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事。
二被告的共同委托訴訟代理人：董濤，湖北延津律師事務所律師。代理權(quán)限：代為承認、反駁訴訟請求，進行和解，提起上訴，簽收法律文書等。

原告紀某某與被告湖北深源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱：深源房產(chǎn)公司）、馬長某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年7月20日立案后，依法適用簡易程序，于2017年8月14日公開開庭進行了審理。原告紀某某的委托訴訟代理人劉金元，被告深源公司、馬長某及其共同委托的訴訟代理人董濤到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告紀某某向本院提出訴訟請求：1、依法確認原告與被告深源公司簽訂的《商品房購銷合同》無效；2、依法責令被告深源公司、馬長某返還購房所交的定金170000元及其占用費122400元（自2014年3月16日至2017年3月15日止，按年利率24%計算），自2017年3月16日后仍按年利率24%計至返還清日止；3、依約定支付原告自2014年3月16日至2017年5月31日期間租房居住的租金計22800元（600元／月×38個月）；3、本案訴訟費由二被告共同承擔。事實和理由：2014年3月16日，原告與被告深源房產(chǎn)公司簽訂《商品房購銷合同》。合同約定：原告購買被告深源房產(chǎn)公司承建的位于丹江口市大溝路東風村“東風花苑”的磚混結(jié)構(gòu)房屋一套，面積88平方米，每平方2400元，總價款為211200元。當日，原告支付購房定金170000元，余款41200元在辦完進住手續(xù)時付清，交房時間為2015年7月15日。雙方約定，自簽訂購房合同之日即2014年3月16日起至深源房產(chǎn)公司交房之日止，原告全家在外租房費用由被告深源房產(chǎn)公司、馬長某共同承擔。2016年11月28日，被告深源房產(chǎn)公司因未能交房，原告找到被告深源房產(chǎn)公司并簽訂《協(xié)議書》，約定2016年12月1日起至第七日交房，第八日起未交房，售房方應返還購房款，2016年12月8日未交房又沒有退還房款應承擔國家規(guī)定的違約金，售房方處由馬長某本人簽字，并加蓋被告深源房產(chǎn)公司的印章。為此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，特向人民法院提起訴訟，請求依法支持原告的訴訟請求。

本院認為，被告深源房產(chǎn)公司雖具有房地產(chǎn)開發(fā)建設資質(zhì)，但在沒有經(jīng)過嚴格審批程序的情況下，將未取得商品房預售許可條件的房屋出售給原告紀某某。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。據(jù)此，本院依法確認原告紀某某與被告深源房產(chǎn)公司于2014年3月16日簽訂的《商品房購銷合同》無效。
2、被告馬長某在原告紀某某與被告深源房產(chǎn)公司簽訂的合同、協(xié)議、情況說明中的簽名是職務行為，還是個人行為，是否應當承擔連帶責任的問題。
原告紀某某認為，對于被告馬長某在其與被告深源房產(chǎn)公司簽訂合同中的簽名是職務行為，還是個人行為無法判斷，請法庭依法認定。
被告深源房產(chǎn)公司、馬長某認為，被告馬長某系深源房產(chǎn)公司的法定代表人。當然，被告馬長某在原告紀某某與被告深源房產(chǎn)公司簽訂的合同、協(xié)議、情況說明中的簽名系職務行為，而不是個人行為，因此，所產(chǎn)生的法律責任應當由深源房產(chǎn)公司承擔。
本院認為，企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任。顯然，被告馬長某在原告紀某某與被告深源房產(chǎn)公司簽訂的《商品房購銷合同》、《協(xié)議書》以及被告深源房產(chǎn)公司出具的《情況說明》中的簽名系代表深源房產(chǎn)公司履行職務的行為，由此所發(fā)生的法律后果應由被告深源房產(chǎn)公司承擔，被告馬長某本人不應承擔責任。
3、原告紀某某訴請主張返還購房款170000元及其違約金、房屋租賃費22800元如何確認承擔的問題。
原告紀某某認為，因被告深源房產(chǎn)公司、馬長某所建房屋審批程序不完備，不能實現(xiàn)交房的目的，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應返還已支付的購房款170000元及其占用費按借款年利率24%的標準計算違約金至房款返還之日止，并承擔支付房屋租賃費22800元。對于被告陳述稱已返還給原告紀某某的兒子房款累計60500元的事實，因原告紀某某不知情不予認可。
被告深源房產(chǎn)公司、馬長某認為，原告紀某某既然訴請主張依法確認合同無效，那么，按照相關(guān)法律規(guī)定，被告深源房產(chǎn)公司就應當返還原告紀某某的購房款，但應扣減已返還給原告紀某某兒子吳強房款累計60500元，實際應返還原告紀某某購房款109500元，對此，若原告紀某某不認可，其將另行主張其權(quán)利。再則，原告紀某某主張的資金占用費按借款年利率24%標準計算至房款返還之日止的訴請，無法律依據(jù)，應依法不予支持；對于原告紀某某主張要求被告深源房產(chǎn)公司、馬長某支付房租費22800元的訴求，被告深源房產(chǎn)公司認可承擔給付。但被告馬長某系深源房產(chǎn)公司的法人代表履行職務行為，其本人不應承擔給付責任。
綜上所述，本院認為：《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。由此可見，本案原、被告雙方所簽訂的《商品房預售協(xié)議書》無效，無效合同自始沒有法律約束力，因無效合同取得的財產(chǎn)，依法應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失。據(jù)此，對于原告紀某某要求被告深源房產(chǎn)公司返還已支付的購房款（定金）170000元的訴訟請求，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持；對于原告紀某某要求被告深源房產(chǎn)公司承擔已付購房價款的資金占用費按借款年利率24%的標準計算至房款返還清結(jié)之日止的訴訟請求，因其缺乏相應的法律依據(jù)，對于該項訴請，按照公平原則，本院酌定以原告紀某某已付房款170000元為基數(shù)，其資金占用損失，參照中國人民銀行發(fā)布的同期貸款利率計息至此款返還清結(jié)之日止予以確認支持；對于超過的部分不予支持，依法予以駁回；對于原告紀某某主張要求被告深源房產(chǎn)公司承擔支付因購房所產(chǎn)生的房屋租賃費22800元的訴請，庭審中，被告深源房產(chǎn)公司亦表示自愿承擔給付義務。對此，按照自愿原則，本院予以確認支持；關(guān)于原告紀某某主張要求被告馬長某在本案中承擔連帶責任的訴請，因其缺乏相關(guān)的法律依據(jù)，故對原告紀某某的該項訴請，本院不予支持。訴訟中，關(guān)于被告深源房產(chǎn)公司陳述已退還原告紀某某的兒子吳強購房款計60500元的事實，因原告紀某某不認可，被告深源房產(chǎn)公司表示將另案主張其權(quán)利。故依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十六條、第五十七條、第五十八條，《中華人民共和國民法通則》第四十三條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（七）項，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條、第二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、原告紀某某與被告深源房產(chǎn)公司于2014年3月16日簽訂的《商品房預售協(xié)議書》無效。
二、被告湖北深源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)一次性返還原告紀某某購房款170000元及其資金占用損失（自2014年3月16日起按照中國人民銀行發(fā)布的同期貸款利率計至房款返還之日止），并支付原告紀某某因購房所產(chǎn)生的損失即房屋租賃費22800元。
三、被告馬長某在本案中不承擔責任。
四、駁回原告紀某某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費6028元，減半收取3014元，由原告紀某某負擔1014元，被告湖北深源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔2000元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。
本判決發(fā)生法律效力后，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算；法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

審判員　沈 文 國

書記員：秦道江珠 本案適用的相關(guān)法律依據(jù)： 1.《中華人民共和國合同法》 第五十二條有下列情形之一的，合同無效： （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益； （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； （三）以合法形式掩蓋非法目的； （四）損害社會公共利益； （五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 第五十六條無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律 約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款的效力。 第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 2.《中華人民共和國民法通則》 第四十三條企業(yè)法人對它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動，承擔民事責任。 3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； （五）權(quán)屬有爭議的； （六）未依法登記領取權(quán)屬證書的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 4．最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 5.《中華人民共和國民事訴訟法》 第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。 當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應當調(diào)查收集。 人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。