原告羅蔓，女，1989年11月25日出生，漢族，住宜都市。委托代理人付斌，湖北百思特律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）被告宜昌市宜洋汽車后市場有限公司（以下簡稱宜洋公司），住所地宜昌市西陵區(qū)發(fā)展大道91號(hào)。法定代表人王澤華，該公司董事長。委托代理人李志平，該公司經(jīng)理。（一般授權(quán)代理）被告宜昌茂榮物業(yè)管理有限公司（以下簡稱茂榮物業(yè)公司），住所地宜昌市西陵區(qū)發(fā)展大道91號(hào)C1-011811。法定代表人王茂榮，該公司總經(jīng)理。委托代理人田軍，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。（一般授權(quán)代理）

原告羅蔓訴稱，2011年12月8日，原告將其位于宜昌市宜洋汽車后市場××號(hào)房屋委托宜洋公司出租經(jīng)營，約定：委托經(jīng)營期限自2011年12月29日起至2023年12月28日止，其中2014年12月29日至2017年12月28日租金為每年73981元。截至2017年12月31日，宜洋公司拖欠原告租金147226.18元。2016年1月11日，茂榮物業(yè)公司與原告等其他業(yè)主簽訂申明，同意將承租戶繳納的所有租金支付給原告等業(yè)主。原告認(rèn)為，二被告不按約定履行支付租金的行為嚴(yán)重?fù)p害原告合法權(quán)利。故訴至法院請(qǐng)求判令：1、解除原告和第一被告于2011年12月8日簽訂的《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》；2、二被告支付原告截止2017年12月31日的租金147226.18元及違約金94972元，并按照每日228元的標(biāo)準(zhǔn)支付從2018年1月1日起至法院判決解除之日止的租金。3、本案全部訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。被告宜洋公司辯稱，1、《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》系售后包租性質(zhì)，屬無效協(xié)議，根據(jù)2001年建設(shè)部頒布的規(guī)定、2006年住建部發(fā)布的通知、2011年最高院的司法解釋，該協(xié)議違反不得售后返租的強(qiáng)制性規(guī)定。2、房屋收益已由原告自行收取，被告不欠原告任何租金。被告茂榮物業(yè)公司辯稱，1、我方不是租賃合同的相對(duì)方；2、我方?jīng)]有做過申明，亦未參與收取租金，無債務(wù)負(fù)擔(dān)的意思表示。經(jīng)審理查明，2011年12月8日，羅蔓（委托方、甲方）與宜洋公司（受托方、乙方）簽訂《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》一份，約定：甲方將宜昌市宜洋汽車后市場××號(hào)房屋委托乙方出租經(jīng)營；委托經(jīng)營期限自2011年12月29日起至2023年12月28日止，其中2014年12月29日至2017年12月28日租金為每年73981元，乙方按年在每年的12月29日之前向甲方一次性支付一年期租金；乙方如未在約定的時(shí)間內(nèi)支付租金，甲方應(yīng)要求乙方在限期（不超過30天）內(nèi)支付租金，如逾期30日后仍未付租金的，視為乙方違約。乙方則必須賠償因違約給甲方造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，并按照該房屋簽訂的《商品房買賣合同》中約定的房款總額的13%支付違約金，合計(jì)94972元。截止2017年12月31日，宜洋公司僅支付租金75324.82元，拖欠羅蔓租金共計(jì)147226.18元。2018年1月1日，羅蔓收回出租房屋。另查明，2016年1月11日，湖北西陵經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、宜洋三期所有業(yè)主、宜昌宜洋置業(yè)有限公司、一樓二樓承租戶協(xié)商將承租戶應(yīng)繳納的所有租金以及宜洋置業(yè)有限公司欠業(yè)主辦證費(fèi)、劉榮生欠業(yè)主辦證費(fèi)打到指定賬戶，并形成《關(guān)于成立宜洋三期業(yè)主進(jìn)賬專用賬戶的申明》，劉榮生在“宜昌茂榮物業(yè)管理有限公司劉榮生”處簽名。上述事實(shí)，有不動(dòng)產(chǎn)登記證書、房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書、申明等證據(jù)以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在卷證實(shí)。
原告羅蔓與被告宜洋公司、茂榮物業(yè)公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年5月9日立案受理后，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十七條的規(guī)定，依法適用簡易程序，由審判員劉曉蓉獨(dú)任審判，于2018年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理，原告羅蔓及其委托代理人付斌，被告宜洋公司的委托代理人李志平，被告茂榮物業(yè)公司的法定代表人王茂榮、委托代理人田軍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，原告羅蔓與被告宜洋公司簽訂的《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》，系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。被告宜洋公司提出《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》違反了售后包租的禁止性規(guī)定、應(yīng)認(rèn)定為無效的辯解，因庭審已查明原告羅蔓并非從被告宜洋公司購買房屋，雙方的合同關(guān)系中不存在售后包租的情形，且宜洋公司所提此項(xiàng)辯解亦違反了誠實(shí)信用原則，本院依法不予采納。原告羅蔓鑒于《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》履行過程中，被告宜洋公司不能按約支付租金，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，請(qǐng)求解除合同的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。原告羅蔓主張被告宜洋公司應(yīng)支付截止合同解除之日的租金，因庭審中原告羅蔓自述已于2018年1月1日收回房屋，故其向被告宜洋公司主張2018年1月1日后的租金，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。被告宜洋公司提出租賃房屋在2016年1月前已由原告羅蔓收回并自行出租、收取租金的辯解，但未就該項(xiàng)辯解向法庭舉證，本院對(duì)該項(xiàng)辯解不予采納。被告宜洋公司應(yīng)向原告羅蔓支付截止2017年12月31日拖欠的租金147226.18元，還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本院依法予以調(diào)減，按照合同的約定，以所欠租金為基數(shù)，自逾期之日起，按照中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算的逾期付款利息支持原告王曦主張的違約金。原告羅蔓主張被告茂榮物業(yè)公司應(yīng)對(duì)被告宜洋公司拖欠的租金、違約金承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并向法庭提交了《申明》，因《申明》中被告茂榮物業(yè)公司并無債務(wù)負(fù)擔(dān)的意思表示，故原告羅蔓的主張缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條，第一百零七條、第一百一十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告羅蔓與被告宜昌市宜洋汽車后市場有限公司于2011年12月8日簽訂的《房屋委托出租經(jīng)營協(xié)議書》。二、被告宜昌市宜洋汽車后市場有限公司向原告羅蔓支付截止2017年12月31日的租金147226.18元，并以72637.18元為基數(shù)，從2016年12月29日起至實(shí)際清償之日止，按照中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告羅蔓支付違約金；以73981元為基數(shù)，從2017年12月29日起至實(shí)際清償之日止按中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告羅蔓支付違約金；以608元為基數(shù)，從2018年1月1日起至實(shí)際清償之日止按中國人民銀行同期貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)向原告羅蔓支付違約金。三、駁回原告羅蔓的其他訴訟請(qǐng)求。上列應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效后十日內(nèi)履行。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)4933元（原告羅蔓已預(yù)交），本院減半收取2466.5元，由被告宜昌市宜洋汽車后市場有限公司負(fù)擔(dān)，于履行上述判項(xiàng)時(shí)一并直接轉(zhuǎn)付原告羅蔓。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　劉曉蓉

書記員：孫瑞