原告：肖建和，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省武漢市人，住湖北省武漢市武昌區(qū)，
委托訴訟代理人：黎小雪，湖北正義行律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告：湖北森某某鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖北省黃岡市八一路23號。
法定代表人：王操國，該公司董事長。
委托訴訟代理人：詹翔，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省黃岡市人，該公司員工，住湖北省黃岡市黃州區(qū)，特別授權(quán)。
委托訴訟代理人：王杭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省仙桃市人，該公司員工，住湖北省仙桃市，特別授權(quán)。

原告肖建和與被告湖北森某某鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱森泰公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2017年4月18日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告肖建和及其委托訴訟代理人黎小雪、被告森泰公司的委托訴訟代理人王杭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告肖建和向本院提出訴訟請求：1、被告森泰公司支付逾期交房違約金32909.98元（以已付購房款439973元為基數(shù)，按照每日萬分之二的標準，自2014年1月1日起計算至2015年1月9日止）；2、被告森泰公司支付逾期辦證違約金439.97元（按照已付購房款439973元的0.1%計算）；3、本案訴訟費用由被告森泰公司承擔。事實與理由：我與被告森泰公司于2013年3月26日簽訂《武漢市商品房買賣合同》，約定由我購買被告森泰公司開發(fā)的位于武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)紅旗村長泰花園7幢1單元11層2號房屋，房屋總價款439973元。合同第九條約定被告森泰公司應(yīng)于2013年12月31日前向我交付符合該條約定條件的房屋，但被告森泰公司直至2015年1月9日才取得涉案商品房竣工驗收備案證，始具備交付條件。合同第十六條約定被告森泰公司應(yīng)于商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理房地產(chǎn)初始登記，被告亦未及時履行該義務(wù)。
本院經(jīng)審理認定事實如下：2013年3月26日，原告肖建和與被告森泰公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》（合同編號：夏120045319），約定原告肖建和購買被告森泰公司開發(fā)的位于武漢市江夏區(qū)大橋新區(qū)紅旗村長泰花園7幢1單元11層2號房屋，房屋總價款439973元。合同第九條約定：出賣人應(yīng)當在2013年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用。1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設(shè)施、市政公用設(shè)施及園林綠化工程按設(shè)計要求建成；并滿足使用功能；3、供電、供水、排水等設(shè)施按設(shè)計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；……；合同第十一條約定：出賣人未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用的，如逾期超過60日，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行。自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二的違約金。合同第十六條約定：出賣人應(yīng)當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記。因出賣人的責任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，如買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.1%向買受人支付違約金。合同簽訂后，原告肖建和按約定支付了購房款，并于2013年12月29日收房。2015年1月9日，被告森泰公司取得該房屋的建筑工程竣工驗收備案證。被告森泰公司未在2015年4月9日辦理完成房地產(chǎn)初始登記。原告肖建和分別于2017年1月5日及2017年2月27日到被告森泰公司售樓部與被告森泰公司工作人員交涉逾期交房及逾期辦證賠償問題。

本院認為，原告肖建和與被告森泰公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按合同約定履行。被告森泰公司于2015年1月9日取得涉案房屋建設(shè)工程竣工驗收備案證，訴訟時效開始計算。原告肖建和于2017年1月5日與被告森泰公司工作人員交涉賠償問題，訴訟時效中斷，被告森泰公司關(guān)于本案已超過訴訟時效的辯稱意見與事實不符，本院不予采納。根據(jù)合同約定，被告森泰公司應(yīng)當于2013年12月31日將符合條件的房屋交付原告肖建和?！吨腥A人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！狈课菘⒐を炇蘸细裣捣课萁桓妒褂玫姆ǘl件，被告森泰公司直到2015年1月9日才取得涉案房屋建設(shè)工程竣工驗收備案證，即此時涉案房屋才符合交付的法定條件。同時，雙方合同第九條約定的房屋交付條件之一為“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”，而竣工驗收備案證系商品房項目竣工交付的必要手續(xù)，故被告森泰公司取得涉案房屋建設(shè)工程竣工驗收備案證亦為雙方約定的房屋交付條件。據(jù)此，被告森泰公司應(yīng)承擔自2014年1月1日至2015年1月9日期間逾期交房違約責任。被告森泰公司認為取得工程竣工驗收備案證并非涉案房屋交房條件及原告肖建和領(lǐng)取房屋鑰匙即視為交房的辯稱意見無法律依據(jù)，本院不予采納。違約金系合同簽訂時雙方對于因一方違約而給對方造成損失的預(yù)估，在違約行為發(fā)生后，守約方可以無需舉證損失而直接要求違約方支付，兼具補償性和懲罰性。本案中，被告森泰公司存在逾期交房違約行為，按照合同約定應(yīng)當按日萬分之二的標準承擔違約責任，現(xiàn)其提出違約金過高并請求予以調(diào)減，但其未提交證據(jù)證明合同約定的違約金過分高于實際造成的損失，故對被告森泰公司請求調(diào)減違約金的答辯意見，本院不予采納。被告森泰公司未按照合同約定于2015年4月9日前辦理房地產(chǎn)初始登記，應(yīng)按照已付購房款的0.1%向原告肖建和支付逾期辦證違約金。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條、第一百四十條、《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北森某某鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告肖建和支付逾期交房違約金32909.98元；
二、被告湖北森某某鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告肖建和支付逾期辦證違約金439.97元。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費634元，減半收取計317元，由被告湖北森某某鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審判員　　郭強國

書記員：熊敏