上訴人（原審原告）胡某某，公民。
上訴人（原審原告）黃某，公民。
委托代理人鐘德生，湖北正星律師事務所律師。代理權限：一般代理。
被上訴人（原審被告）潘某坤。
被上訴人（原審第三人）中國工商銀行股份有限公司十堰人民路支行。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)人民路14號。
負責人何濤，該行行長。
委托代理人柯玉金，該行員工。代理權限：一般代理。

上訴人胡某某、黃某因與被上訴人潘某坤、中國工商銀行股份有限公司十堰人民路支行（以下簡稱工行十堰人民路支行）房屋買賣合同糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00762號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年5月24日受理后，依法組成由審判員王廣泉擔任審判長，審判員柏媛媛、柯幻（主審）參加評議的合議庭審理了本案。經合議庭評議，本案現已審理終結。
胡某某、黃某一審訴請法院依法判令：1、確認本案訴爭房屋歸胡某某、黃某共有；2、判令潘某坤繼續(xù)履行合同，協(xié)助胡某某、黃某辦理房屋產權證書；3、確認潘某坤因爭議房屋設定的抵押無效。
一審法院查明：2007年8月7日，潘某坤與黃某簽訂房屋轉讓合同，約定潘某坤將位于湖北省十堰市茅箭區(qū)天津路13號1幢202號房屋出售給胡某某、黃某夫婦，價17萬元。潘某坤應協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)。當日，黃某、胡某某支付了全部購房款17萬元并入住該房。后黃某、胡某某又支付了過戶費用1萬元。但潘某坤未將房屋過戶給黃某、胡某某。2009年10月27日，潘某坤出具書面承諾，保證在6個月內為胡某某、黃某將房產證辦到位。另查明，2008年6月24日，潘某坤以前述房屋為李發(fā)渠向工行十堰人民路支行借款13萬元提供抵押擔保，并向房屋管理部門辦理了抵押登記，工行十堰人民路支行取得了相應的房屋他項權證。后因李發(fā)渠未按期償還借款，工行十堰人民路支行向湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（以下簡稱茅箭區(qū)法院）起訴，要求判令李發(fā)渠償還所欠借款本息，并確認工行十堰人民路支行對前述抵押房屋享有優(yōu)先受償權。茅箭區(qū)法院于2011年8月15日作出（2011）茅民二初字第169號民事判決書，判令李發(fā)渠償還借款本金126440.09元，并支付利息，并確認工行十堰人民路支行對潘某坤抵押的位于湖北省十堰市茅箭區(qū)五堰街辦天津路13號1幢1-2-2號房屋折價或者拍賣、變賣的價款享有優(yōu)先受償權。本案涉訴房屋土地使用權于2010年1月15日變更登記到胡某某名下，2012年8月6日十堰市國土資源局發(fā)現登記有誤，報經政府批準，將該土地使用權更正為潘某坤享有。
一審法院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。胡某某、黃某購買潘某坤的房屋尚未辦理變更登記手續(xù)，其所有權并未發(fā)生變動，仍屬潘某坤所有。潘某坤以涉訴房屋為他人借款向工行十堰人民路支行設定抵押，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定。抵押雙方已向房屋管理部門辦理了抵押登記，房屋管理部門也已為工行十堰人民路支行核發(fā)了他項權證書，工行十堰人民路支行對涉訴房屋設立的抵押權即有效成立。雖然在辦理房屋抵押登記時未將相應的土地使用權一并抵押，但根據《中華人民共和國物權法》等相關法律規(guī)定，該抵押房屋范圍內的土地使用權應視為一并抵押。本案涉訴房屋土地使用權雖曾被變更到胡某某名下，現已被更正為潘某坤享有，土地使用權與房屋所有權亦不存在沖突。經茅箭區(qū)法院（2011）茅民二初字第169號生效民事判決確認，工行十堰人民路支行對本案涉訴房屋享有優(yōu)先受償權即抵押權，胡某某、黃某并無充足依據予以否定。工行十堰人民路支行對本案爭議房屋享有抵押權，依照相關法律規(guī)定，在未經抵押權人工行十堰人民路支行同意，或胡某某、黃某代為清償主債務消滅抵押權的情況下，胡某某、黃某要求辦理爭議房屋過戶手續(xù)不符合法律規(guī)定，故胡某某、黃某的訴訟請求均不符合法律規(guī)定。在茅箭區(qū)法院依法釋明后，胡某某、黃某仍堅持原訴訟請求，故不予支持。依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十五條、第四十條、第一百七十條、第一百七十九條、第一百八十二條、第一百八十五條、第一百八十七條、第一百九十一條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十二條、第三十六條、第六十條、第六十二條的規(guī)定，判決駁回胡某某、黃某的訴訟請求。案件受理費200元，由潘某坤負擔。
二審查明事實與一審查明的事實基本一致。另查明，工行十堰人民路支行雖然申請茅箭區(qū)法院對本案涉訴房屋進行執(zhí)行，但并未執(zhí)行終結，胡某某、黃某一家人至今仍在該房屋中居住。潘某坤將本案涉訴房屋賣給黃某之后又以該房屋在工行十堰人民路支行辦理了抵押貸款，該行為已被茅箭區(qū)法院于2012年3月7日作出的（2012）鄂茅箭刑初字第29號刑事判決書認定為合同詐騙罪，并判處有期徒刑，該刑事判決書已經生效，潘某坤目前正在湖北省××北監(jiān)獄服刑。

本院認為：潘某坤與胡某某、黃某簽訂有房屋轉讓合同，合同中約定了潘某坤負有協(xié)助胡某某、黃某辦理房屋轉讓過戶的義務。截至目前，本案涉訴房屋仍然登記在潘某坤名下，依據不動產物權登記主義原則，該房屋仍然歸潘某坤所有，胡某某、黃某請求確認該房屋歸其二人所有的物權訴請不能成立?！?011年全國民事審判工作會議紀要》第八條規(guī)定：“未經抵押權人同意轉讓抵押財產的，不能依據物權法第一百九十一條第二款規(guī)定認定轉讓合同無效。受讓人因抵押權登記未涂銷，請求解除合同的，應予支持；受讓人要求轉讓人承擔相應民事責任的，根據當事人的過錯程度等予以確定?！彪m然本案涉訴房屋在所有權之外設定了他項物權（即抵押權），但是并不影響胡某某、黃某行使其基于房屋轉讓合同所享有的物權請求權，在借款擔保案件尚未執(zhí)結的情況下，不能確定胡某某、黃某即已喪失了該物權請求權，且該房屋仍由胡某某、黃某一家人居住，故其二人請求潘某坤協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)的訴請應予支持。綜上，一審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，導致實體處理結果不當，應予改判。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國物權法》第十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百七十五條，參照《2011年全國民事審判工作會議紀要》第八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2012）鄂茅箭民一初字第00762號民事判決；
二、潘某坤協(xié)助胡某某、黃某辦理位于湖北省十堰市茅箭區(qū)五堰街辦天津路13號1幢1-2-2號房屋的過戶手續(xù)。
三、駁回胡某某、黃某的其他訴訟請求。
一審案件受理費200元，二審案件受理費200元，合計400元，均由潘某坤負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　王廣泉 審判員　　柏媛媛 審判員　　柯　幻

書記員：王亮