胡某某
陶磊（湖北眾之聲律師事務(wù)所）
湖北國(guó)興置業(yè)有限公司
艾正朋

原告:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北浠水人，務(wù)工，戶籍地浠水縣，現(xiàn)住廣東省廣州市海珠區(qū)。
委托訴訟代理人:陶磊，湖北眾之聲律師事務(wù)所律師，執(zhí)業(yè)證號(hào):14211201110740946。
代理權(quán)限為一般代理。
被告:湖北國(guó)興置業(yè)有限公司，住所地:浠水縣清泉鎮(zhèn)雙橋南路。
組織機(jī)構(gòu)代碼:79591511-5。
法定代表人:汪中喜，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:艾正朋，男，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
代理權(quán)限為一般代理。
原告胡某某訴被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)興公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。
原告胡某某委托的訴訟代理人陶磊，被告國(guó)興公司委托的訴訟代理人艾正朋到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告胡某某向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.請(qǐng)求判令被告返還原告購(gòu)房款240000元，并向原告賠償損失96000元（按年息10%自2012年1月18日計(jì)算至2016年1月17日止），后期按年利率10%順延；2.由被告負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
在審理過程中，原告將訴訟請(qǐng)求變更為請(qǐng)求確認(rèn)商品房銷售合同無效，返還購(gòu)房款及賠償損失。
事實(shí)與理由:2012年1月14日，原告向被告國(guó)興公司購(gòu)買開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)民生路學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目房屋一套、車位一個(gè)，并于當(dāng)日向被告交付保證金20000元，后又于當(dāng)月17日交付房款、車位款220000元。
2012年1月18日，雙方簽訂了正式的《商品房買賣合同》。
但在原告交付房款及訂立合同后，被告公司開發(fā)的學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目卻遲遲不動(dòng)工，原告遂要求被告退款。
2014年7月29日，被告負(fù)責(zé)開發(fā)該小區(qū)項(xiàng)目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動(dòng)工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計(jì)算）。
但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項(xiàng)目既未動(dòng)工，亦未退還購(gòu)房款及支付利息。
經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
被告國(guó)興公司辯稱，1、訴訟主體不符，本案被告不是國(guó)興公司，而是徐小春和周威；2、請(qǐng)求事實(shí)與實(shí)際不符，國(guó)興公司學(xué)堂小區(qū)實(shí)際是徐小春和周威投資建設(shè)及銷售，并享有全部利潤(rùn)；3、徐小春銷售的電梯房公司不知情，他們?cè)綑?quán)使用公司印章，是屬徐小春和周威個(gè)人行為，與公司無關(guān)。
請(qǐng)求人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。
原告提交的身份證復(fù)印件、國(guó)興公司組織機(jī)構(gòu)代碼證、商品房銷售合同、收款收據(jù)，被告提交的建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部登記印模，本院依法調(diào)取的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、商品房預(yù)售登記申請(qǐng)表等證據(jù)的真實(shí)性各方當(dāng)事人無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，本院認(rèn)定如下:原告提交的承諾書是屬被告國(guó)興公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人徐小春出具，與本案爭(zhēng)訟事實(shí)相關(guān)聯(lián)，且來源合法，內(nèi)容客觀真實(shí)，具有證據(jù)效力，可以用作本案定案證據(jù)，被告認(rèn)為該承諾書是和公司無關(guān)的私人交易的異議意見，本院不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下:
2012年1月14日，原告與被告國(guó)興公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部預(yù)約，購(gòu)買該公司開發(fā)未建成的位于浠水縣清泉鎮(zhèn)民生路學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目房屋一套、車位一個(gè)，并于當(dāng)日向被告交付保證金20000元，后又于當(dāng)月17日交付購(gòu)房款、車位款220000元。
2012年1月18日，雙方簽訂書面《商品房買賣合同》，約定買受人購(gòu)買的房屋位于學(xué)堂小區(qū)B幢A09號(hào)，建筑面積135.33平方米；該商品房單價(jià)為每平方米3450元，共計(jì)466888.00元。
后，被告公司開發(fā)的學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目遲遲沒有動(dòng)工，原告遂要求被告退還購(gòu)房款。
2014年7月29日，被告負(fù)責(zé)開發(fā)該小區(qū)項(xiàng)目的委托代理人徐小春作出承諾，如在2014年12月31日前還未動(dòng)工，愿意退還原告本金及支付利息（利息按年息10%計(jì)算）。
但截至原告訴訟之日，被告的開發(fā)項(xiàng)目既未動(dòng)工，亦未退還購(gòu)房款及支付利息。
經(jīng)原告多次催要，被告以各種理由推脫，拒絕返還房款及按承諾賠償損失。
本案審理中，原告胡某某與被告國(guó)興公司對(duì)該爭(zhēng)訟學(xué)堂小區(qū)B幢房屋，直至本案起訴前尚未取得土地使用權(quán)及商品房預(yù)售許可的事實(shí)均無異議。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:1、原、被告之間簽訂的《商品房買賣合同》是否具有法律效力？2、原告的損失如何計(jì)算？3、原告的損失應(yīng)由誰承擔(dān)責(zé)任？現(xiàn)評(píng)判如下:
關(guān)于合同效力問題。
本院認(rèn)為，商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。
作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)屬證明文件。
本案中，被告國(guó)興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權(quán)，直至法庭辯論終結(jié)前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關(guān)權(quán)屬及取得商品房預(yù)售許可，其行為違反了《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無效。
原告胡某某要求確認(rèn)其與被告國(guó)興公司之間訂立的合同無效的主張成立，本院予以支持。
關(guān)于損失賠償問題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
本案原告胡某某要求被告國(guó)興公司返還購(gòu)房款240000元的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計(jì)算至2016年1月17日止計(jì)算損失的請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國(guó)人民銀行公布的年利率6%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，自2012年1月19日起按已付購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)，計(jì)算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持。
關(guān)于責(zé)任承擔(dān)問題。
按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見》第58條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定，涉案“湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部”系被告國(guó)興公司設(shè)立，并準(zhǔn)許使用該印鑒，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人徐小春以該分支機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外為民事行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的國(guó)興公司承擔(dān)。
至于國(guó)興公司與被告徐小春之間系何法律關(guān)系，不屬本案審理范圍，被告國(guó)興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。
對(duì)被告國(guó)興公司關(guān)于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第㈤項(xiàng)]]、第五十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?、《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定判決如下:
一、原告胡某某與被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》無效。
二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購(gòu)房款240000元。
三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即:自2012年1月19日起以購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付至本判決確定履行期限屆滿之日止。
上述確定的金錢給付義務(wù)均限于限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
四、駁回原告胡某某的其余訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)6340元（原告胡某某已預(yù)交），由被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
被告負(fù)擔(dān)的部分亦限于上述期限一并給付原告。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，商品房銷售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付價(jià)款的行為。
作為現(xiàn)售商品房的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備開發(fā)資質(zhì)，且其使用開發(fā)的土地必須取得土地使用權(quán)的相關(guān)權(quán)屬證明文件。
本案中，被告國(guó)興公司作為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在與原告簽訂購(gòu)房合同時(shí)，不能證明其已經(jīng)取得該出售房屋的土地使用權(quán)，直至法庭辯論終結(jié)前，亦未提供證據(jù)證明其已經(jīng)取得相關(guān)權(quán)屬及取得商品房預(yù)售許可，其行為違反了《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條的規(guī)定，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?的規(guī)定，原、被告于2012年1月18日簽訂的《商品房買賣合同》無效。
原告胡某某要求確認(rèn)其與被告國(guó)興公司之間訂立的合同無效的主張成立，本院予以支持。
關(guān)于損失賠償問題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
本案原告胡某某要求被告國(guó)興公司返還購(gòu)房款240000元的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持；但其要求按照承諾書約定按年息10%自2012年1月18日計(jì)算至2016年1月17日止計(jì)算損失的請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，本院參照中國(guó)人民銀行公布的年利率6%為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失，自2012年1月19日起按已付購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)，計(jì)算至本判決確定履行期限屆滿之日止，其余部分本院不予支持。
關(guān)于責(zé)任承擔(dān)問題。
按照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見》第58條 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定，涉案“湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部”系被告國(guó)興公司設(shè)立，并準(zhǔn)許使用該印鑒，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人徐小春以該分支機(jī)構(gòu)的名義對(duì)外為民事行為的法律后果，應(yīng)當(dāng)由設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的國(guó)興公司承擔(dān)。
至于國(guó)興公司與被告徐小春之間系何法律關(guān)系，不屬本案審理范圍，被告國(guó)興公司可以另行依法向徐小春主張權(quán)利。
對(duì)被告國(guó)興公司關(guān)于其不是本案適格被告的辯解意見，本院不予采信。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:52Article-1List|第㈤項(xiàng)]]、第五十八條 ?、《中華人民共和國(guó)民法通則》第四十三條 ?、《中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條 ?和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》的解釋》第五十三條 ?的規(guī)定判決如下:
一、原告胡某某與被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司學(xué)堂小區(qū)項(xiàng)目部簽訂的《房屋購(gòu)銷合同》無效。
二、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司向原告胡某某返還購(gòu)房款240000元。
三、限于本判決生效之日起十日內(nèi)，被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司賠償原告胡某某損失，即:自2012年1月19日起以購(gòu)房款240000元為基礎(chǔ)按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付至本判決確定履行期限屆滿之日止。
上述確定的金錢給付義務(wù)均限于限本判決生效后十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
四、駁回原告胡某某的其余訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)6340元（原告胡某某已預(yù)交），由被告湖北國(guó)興置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
被告負(fù)擔(dān)的部分亦限于上述期限一并給付原告。

審判長(zhǎng)：黃小益
審判員：段焱明
審判員：周瓊

書記員：王亞飛