胡某某
肖軍文（北京盈科（武漢）律師事務(wù)所）
武漢風馳置業(yè)發(fā)展有限公司
戴天明（湖北山河律師事務(wù)所）

原告胡某某。
委托代理人肖軍文，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被告武漢風馳置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人閔池，董事長。
委托代理人戴天明，湖北山河律師事務(wù)所律師。
原告胡某某訴被告武漢風馳世紀置業(yè)有限公司（以下簡稱風馳公司）商品房銷售合同糾紛一案，本院于2016年5月5日立案受理后，依法由審判員劉曉適用簡易程序于2016年6月7日公開開庭進行了審理。審理中，原告方撤回第一項訴訟請求。原告胡某某的委托代理人肖軍文、被告風馳公司的委托代理人戴天明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，原告胡某某與被告風馳公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對本案的爭議焦點，本院評判如下:
一、關(guān)于被告風馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告風馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗收備案證時，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補充協(xié)議第一條的約定，被告風馳公司有書面通知買受人驗收房屋的義務(wù)，且通知送達方式為:掛號信方式。經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報公告的通知方式，而該通知送達方式非合同項下約定的通知送達方式，應視為被告方未盡通知義務(wù)。故被告方逾期交房的違約時間應計至原告方實際收房之日即2016年3月12日止。
二、關(guān)于原告方簽署的不再追究被告方逾期交房違約責任的效力問題。2016年3月12日，原告胡某某與被告風馳公司辦理了交房手續(xù)。該交房清單第6項載明“注意事項:本人自愿如期收房，不再向開發(fā)商另追究延期交房責任”。原告胡某某在該項的業(yè)主簽名處簽名，并且由于原告收房不追究被告逾期交房責任，被告贈送了二個月的物業(yè)管理費。原告方認為其受到脅迫，且該條款系格式條款，應無效的意見。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?和第四十條的規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。如保險合同、拍賣成交確認書等。其中的免除提供格式條款一方的責任部分，免除的是提供格式條款一方在訂立合同后將來可能會承擔的責任。而本案中，原告方在“不再向開發(fā)商另追究延期交房責任”處簽名的行為發(fā)生在雙方簽訂商品房買賣合同后，且對被告方的延期交房行為原告方系明知，并對被告贈送二個月的物業(yè)管理費的行為予以接受。故該行為應視為雙方在履行商品房買賣合同后就被告方的逾期交房違約行為達成的一致意思表示，系雙方對自己民事權(quán)利的處置，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，被告方的該項辯稱意見，本院予以支持。原告方的該項意見因證據(jù)不足，本院不予采納。故原告方要求被告方支付逾期交房違約金的訴請，本院不予支持。
三、關(guān)于物業(yè)管理費。本案系商品房銷售合同糾紛，原告方的第三項訴請:達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔，該項訴請系對物業(yè)管理費的確認之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應另行主張權(quán)利。審理中，原告方撤回第一項訴請，系其對自己民事權(quán)利的處置，本院予以準許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告胡某某的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費278元，減半收取為139元，由原告胡某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院。戶名-湖北省武漢市中級人民法院，帳號-17×××67，開戶行-農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告胡某某與被告風馳公司簽訂的《武漢市商品房買賣合同》系雙方當事人真實意思的表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人應按照合同的約定享有權(quán)利履行義務(wù)。針對本案的爭議焦點，本院評判如下:
一、關(guān)于被告風馳公司逾期交房的通知義務(wù)、違約期間。根據(jù)雙方簽訂的合同第十一條“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1，2種方式處理”的約定，該條款中的“交付”應為符合法律規(guī)定和合同約定的交付。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條 ?“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用”及雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》第九條“出賣人應在2015年12月28日前，將符合下列條件的商品房交付買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收”的規(guī)定，包括工程質(zhì)量驗收在內(nèi)的各個單項竣工驗收（水、電、氣、人防、消防、規(guī)劃等專項驗收），是由法律和行政法規(guī)規(guī)定的商品房交付條件。故被告風馳公司于2016年2月23日為上述房屋辦理了竣工驗收備案證時，該房屋即符合法定及合同約定的交付條件。
根據(jù)雙方簽訂的合同第十二條及補充協(xié)議第一條的約定，被告風馳公司有書面通知買受人驗收房屋的義務(wù)，且通知送達方式為:掛號信方式。經(jīng)庭審查明，涉案商品房于2016年2月23日達到合同約定的交付使用條件后，被告方采取了登報公告的通知方式，而該通知送達方式非合同項下約定的通知送達方式，應視為被告方未盡通知義務(wù)。故被告方逾期交房的違約時間應計至原告方實際收房之日即2016年3月12日止。
二、關(guān)于原告方簽署的不再追究被告方逾期交房違約責任的效力問題。2016年3月12日，原告胡某某與被告風馳公司辦理了交房手續(xù)。該交房清單第6項載明“注意事項:本人自愿如期收房，不再向開發(fā)商另追究延期交房責任”。原告胡某某在該項的業(yè)主簽名處簽名，并且由于原告收房不追究被告逾期交房責任，被告贈送了二個月的物業(yè)管理費。原告方認為其受到脅迫，且該條款系格式條款，應無效的意見。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?和第四十條的規(guī)定，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。如保險合同、拍賣成交確認書等。其中的免除提供格式條款一方的責任部分，免除的是提供格式條款一方在訂立合同后將來可能會承擔的責任。而本案中，原告方在“不再向開發(fā)商另追究延期交房責任”處簽名的行為發(fā)生在雙方簽訂商品房買賣合同后，且對被告方的延期交房行為原告方系明知，并對被告贈送二個月的物業(yè)管理費的行為予以接受。故該行為應視為雙方在履行商品房買賣合同后就被告方的逾期交房違約行為達成的一致意思表示，系雙方對自己民事權(quán)利的處置，且未違反相關(guān)法律規(guī)定，合法有效，被告方的該項辯稱意見，本院予以支持。原告方的該項意見因證據(jù)不足，本院不予采納。故原告方要求被告方支付逾期交房違約金的訴請，本院不予支持。
三、關(guān)于物業(yè)管理費。本案系商品房銷售合同糾紛，原告方的第三項訴請:達到交房條件之前的物業(yè)管理費用由被告承擔，該項訴請系對物業(yè)管理費的確認之訴，其主體為原、被告及物業(yè)管理公司，與本案非同一法律關(guān)系，應另行主張權(quán)利。審理中，原告方撤回第一項訴請，系其對自己民事權(quán)利的處置，本院予以準許。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十九條 ?、第四十條 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:

駁回原告胡某某的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費278元，減半收取為139元，由原告胡某某負擔。

審判長：劉曉

書記員：許念